【正文】 。應(yīng)先修房，同時取證、為日后必要時舉證（即通過錄音機(jī)、攝像機(jī)或照相機(jī)調(diào)好日期記錄證據(jù)）奠定基礎(chǔ)，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗房問題備案單。 物業(yè)費、水費、電費、取暖費、垃圾清運費、等是否真實發(fā)生。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆。 2陽臺裂縫危險大。 ③衛(wèi)生間門上沒留 通風(fēng)百葉窗時，門下應(yīng)留 3cm 的間隙（國家標(biāo)準(zhǔn)“住宅設(shè)計規(guī)范”） 2合同核面積 看實際設(shè)施是否與買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備的品牌、數(shù)量相符，是否有遺漏；確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。通風(fēng)孔直徑 10cm，設(shè)在吊頂下面。 2衛(wèi)生間： ①衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)。有上下水的陽臺也要作閉存水試驗。②打開樓上自來水閥門放水時應(yīng)將水量放到最大，趕緊去看自家水表，水表不跑，說明水表合格，因為出現(xiàn)過別人家 用水，自家水表幫著跑的現(xiàn)象，說明水表不合格，必須更換。 閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)試驗：（重要檢驗項目） ①樓上衛(wèi)生間有人在洗澡，樓下衛(wèi)生間就有可能下小臟雨，這是因為樓上的防水沒有做好，所以在驗房時需要和樓上進(jìn)行協(xié)調(diào)，做好各家的閉存水試驗。達(dá)不到者不 合格（國家標(biāo)準(zhǔn)“住宅設(shè)計規(guī)范”）。朝向通道和底層室外的窗戶應(yīng)有防盜網(wǎng)。還要用專用水平儀測窗戶安裝垂直度。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時窗戶進(jìn)水。 1室內(nèi)門檢查平整變形：把門打開，眼睛湊到門邊，看前后門線是否重合，若門線不重和，比如有一角翹起，必須更換，將來變形更嚴(yán)重；關(guān)門后查看四周縫隙均勻適宜；門和鎖開關(guān)應(yīng)該開啟靈活；還要用專用水平儀測門安裝垂直度。同時注意樓梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅設(shè)計規(guī)范”明確規(guī)定有）。 測墻壁地面： 用長尺（或者帶有水平的專用直尺），靠墻壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點（爆點：生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻未發(fā)好，抹在墻上就會形成爆點）。 貓眼： 入戶后觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象，修復(fù)或更換。是否不響或響個不停。 F、檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。 D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去有無松動或插不進(jìn)現(xiàn)象。 C、開關(guān)箱內(nèi)開關(guān) 應(yīng)安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動，應(yīng)緊固或更換。 B、開關(guān)箱內(nèi)的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。專用鋼針小錘（ 10g）測墻磚、地磚空鼓。如果不能動作，及時修復(fù)；入住后維修，因做了整體廚柜而使維修困難甚至拆掉吊櫥。煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。 衛(wèi)生間通風(fēng)：應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。如有不合理的條款應(yīng)當(dāng)立即提出。 《新建住宅使用說明書》是開發(fā)商對銷售的商品房使方法及注意事項的說明，為開發(fā)商的法定義務(wù)，開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。同時還應(yīng)當(dāng)注意保修人是否和賣方一致。 《新建住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。 開發(fā)商必須保證所交付的房屋產(chǎn)權(quán)清晰、合法，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛和 財務(wù)糾紛，不存在抵押權(quán)等他項權(quán)利，也不存在租賃關(guān)系和不合理的相鄰關(guān)系。 《住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》是商品房可向消費者交付使用的前置條件，只有開發(fā)商已向建設(shè)部門申請并獲得了交付的許可，才可以交房。 商品房交房程序及注意事項 一、開發(fā)商應(yīng)出示： Ａ、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的《建設(shè)工程竣工驗收合格備案表》Ｂ、建設(shè)行政主管部門出具的《住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》Ｃ、建設(shè)項目初始登記產(chǎn)權(quán)證，即大產(chǎn)權(quán)證Ｄ、面積實測表（房屋管理局） 二、 開發(fā)商應(yīng)提供：Ａ、《新建住宅質(zhì)量保證書》Ｂ、《新建住宅使用說明書》 . 三、注意事項： 《建設(shè)工程竣工驗收合格備案表》是項目已完成施工，經(jīng)開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位驗收符合設(shè)計和國家標(biāo)準(zhǔn)的證明。 其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、 綠化費怎么核定，做到明明白白?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。 按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。索要“兩書一表” 向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定。檢驗配套設(shè)施時除按合同所載的條文外，所有開發(fā)商前期 的宣傳資料都視為合同的附件。具體情況還要根據(jù)當(dāng)時開發(fā)商的合同分別考慮，對某些模棱兩可的條款盡量在合同中設(shè)定明確的說法。3％）但不超過某個百分點（如 5％）時，雙 方按房價結(jié)算，當(dāng)實際誤差超過某個百分比時，買家有權(quán)終止協(xié)議，可以退房。 3％）時，房價款保持不變；超過177。 一般合同規(guī)定，該商品房交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的177。您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，如果套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積或開發(fā)商出示的測繪報告顯示的面積出入過大，應(yīng)向測繪機(jī)構(gòu)問明原因或要求復(fù)測。除此之外，你只能是依靠質(zhì)檢部分的認(rèn)真了。 其他項目 事實上，除了上述的項目外，其他的驗收，都需要有比較專業(yè)的知識才行的。陽臺門一般要看陽臺門的內(nèi)外的水平差度。窗的密封存性驗收最 麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。 驗門窗 這里猶其以驗收窗為主。 2)雖然在只減了 10 公分左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)。做矮層高對于發(fā)展商來說，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。一般來說，在 米 左右是接受的范圍，如果房屋低于 米，那么房屋就得考慮了。那么你是應(yīng)該測量一下樓宇的層高的。以上工作是有點煩瑣的，如果你有朋友擁有激光掃平儀，這個問題就好解決多了。如果出這個范圍，你就得注意了。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。然后用尺測量一下這個標(biāo)志的離地高度是多少。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。先在門口離地面 1米處畫一個標(biāo)志。測量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡單的。因為作為業(yè)主方，根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)的。驗地平就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。而正因為這種小地方，往往最能體現(xiàn)建筑商的施工質(zhì)量的。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會散發(fā)一種異味。按照經(jīng)驗而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質(zhì)量也就得打十二分的精神了。 還有一種情況，不過就與驗收沒關(guān)了。為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會 偷 這個工。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口。當(dāng)然，最好的辦法是選擇下雨天進(jìn)行驗收，這樣所有的防水問題都無所遁形了。主 要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污 /水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了 (約高 2cm)。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護(hù)工程就大了。當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。 驗防水。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于 平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到 4 平方，否則使用空調(diào)時，容易過熱變軟。 驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量。 首先是驗一下房屋的水電是否通了。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫，后來追問 發(fā)展商，才知道原來是施工時留下的升降梯運貨口，后來封補(bǔ)時，馬虎處理以致留后患。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。遇上臺風(fēng)來臨之時，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是一個區(qū)的國土局建的，真可怕。其實即使是在 20 世紀(jì) 80 年代建的房子都沒有現(xiàn)在的房子那么弱不禁風(fēng)。 二、驗收房屋質(zhì)量 看墻壁。您驗房時不能只 看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的趨勢，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。一般來說 ,房屋交付時 ,購房者應(yīng)要求開發(fā)商出示《房屋竣工驗收證明書》、《房屋面積分層分戶實測報告》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 商品房驗收大致有四大部分： 一、看開發(fā)商是否具備合同約定的交房條件 購房者按約 前往驗收交接時，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的交付條件，逐項檢驗有關(guān)證明文件。對于此類協(xié)議，需提請購房者注意：協(xié)議一旦簽署，就具備法律效力，放棄的權(quán)利也難以再追回。 三、警惕協(xié)議陷阱一些開發(fā)商利用購 房者急于收房或疏于防范而設(shè)置圈套，在辦理交接時要求購房者簽署對購房者不利的協(xié)議或條款。建議：對于價格歧視可以向物價部門投訴或者直接訴訟或仲裁以要求價格標(biāo)準(zhǔn)一致，對于物業(yè)費上漲，如果能收集到充分證據(jù)證明開發(fā)商曾經(jīng)作的口頭承諾（如合法錄音等），可以要求開發(fā)商遵守承諾或補(bǔ)貼差價，如果舉證不能，只好盡快依法召開業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司。對于物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，開發(fā)商在簽訂買賣合同時已選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，購房者應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，現(xiàn)實中有的開發(fā)商為促銷而根據(jù)購房者的要求承諾不同的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，有的對不同消費群采取不同收費標(biāo)準(zhǔn)，由于購房者是單個與開發(fā)商訂立合同，往往不知道別人的交費標(biāo)準(zhǔn)，作為市場化的物業(yè)管理服務(wù)而言，同樣的服務(wù)不同 的收費，對交費單價高且不知情的購房者構(gòu)成了價格歧視。必要 時可聯(lián)合向主管部門投訴甚至提起訴訟。驗房中若有任何一項不符，均可拒絕簽收并在交接記錄上如實記載，最好將拒收理由書掛號寄給開發(fā)商。特別提醒讀者，開發(fā)商必須提供省建設(shè) 廳統(tǒng)一新制訂的《新建商品住宅質(zhì)量保證書》及《新建商品住宅使用說明書》。由于交房時不具備合同約定和法律規(guī)定的交付條件，其所謂的交房不能產(chǎn)生法律上的交付，購房者有權(quán)拒絕交房，開發(fā)商已構(gòu)成實際上的逾期交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。一旦購房者沒有防范而與開發(fā)商辦理交房手續(xù)，不但今后難以追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，還常常造成房屋或配套設(shè)施的質(zhì)量瑕疵和保修維修的責(zé)任不明。 業(yè)主簽署《入住交接單》，收房完成。代辦費金額雙方協(xié)商。 辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的事項。 業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》。無法在 15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議。 業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案。 業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》 (此三項必須為原件 )以及《房屋土地測繪技術(shù)報告書》，并由開發(fā)商加 以說明。業(yè)主收房最佳流程 開發(fā)商和物業(yè)核驗業(yè)主材料。 注意五先驗房再辦理手續(xù) 目前，開發(fā)商在交房時，一般都要求業(yè)主先辦理手續(xù)，繳納相關(guān)費用之后，才允許業(yè)主驗房。而業(yè)主之所以不愿意在入住時繳納這些費用，是怕開發(fā)商挪用。 開發(fā)商之所以這樣要求，是因為對于按揭買房的業(yè)主，在房屋權(quán)屬證書未辦下來之前，開發(fā)商要為其承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任。 注意四繳納契稅簽協(xié)議 根據(jù)規(guī)定，契稅一般于買賣雙方辦理房產(chǎn)權(quán)屬過戶或變更時向契稅征收機(jī)關(guān)繳納。 注意三物業(yè)費可以按月交 在辦入住手續(xù)時，多數(shù)開發(fā)商或物業(yè)公司要求業(yè)主一次性交付一年或多年的物業(yè)管理費。在簽署購房合同時，開發(fā)商有義務(wù)向購房人出示業(yè)主臨時公約，就物業(yè)費等相關(guān)事項作出約定。 第三篇：商品房交房注意事項 商品房交房注意事項 注意一收房注意房款約定如果客戶與開發(fā)商在合同中約定， 在房款結(jié)清之前，開發(fā)商有權(quán)順延交付房屋，則客戶須結(jié)清房款之后，才能接收商品房。 注意八：投資買房盡快收房 有的業(yè)主買房是為了投資，遲延收房會造成其收租金的損失。 注意七：遇配套問題先收房 針對不同的房屋問題，開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任有區(qū)別：房屋主體有質(zhì)量問題 要承擔(dān)退房責(zé)任，若是掉灰、裂縫等問題，開發(fā)商要修補(bǔ)。對于這一不合理的程序，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房，后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗房時發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。 對此問題，解決辦法是業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商，簽訂《契稅繳納協(xié)議書》，約定雙方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。若業(yè)主入住后不能及時繳納產(chǎn)權(quán)辦理時應(yīng)繳納的契稅、交易手續(xù)費等費用，會造成房產(chǎn)證遲延辦理或不能辦理?，F(xiàn)實中多數(shù)開發(fā)商 在辦理房屋入住手續(xù)時要求業(yè)主特別是按揭業(yè)主繳納契稅、交易手續(xù)費等相關(guān)費用，否則不予辦理入住手續(xù)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理的各項收費可按月、按季或按計收，但不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費用。因此，如果在收房時出