【正文】 的插座開關(guān)（ 應(yīng)有標(biāo)示），指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。 空鼓：手錘墊上幾層紙（避免留下錘?。┣脫魤Ρ冢瑱z查墻面空鼓。 管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備可安裝性，同時用上法測抽力。 四、房屋驗收的注意事項： 廚房煙道：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。同時還 應(yīng)當(dāng)注意保修人是否和賣方一致。如有不合理的條款應(yīng)當(dāng)立即提出。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。為此，購房者必須查驗開發(fā)商提供的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。 大產(chǎn)權(quán)證是證明開發(fā)商合法的地權(quán)利人的依據(jù)。查看時應(yīng)當(dāng)注意是否有四方簽章，是否包含了該幢樓，各單項工程是否合格。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。 同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。簽收《房屋驗收單》 在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》?！蹲≌|(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。 總之，在房屋的驗收過程中，購房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項條款是否符合，如果發(fā) 現(xiàn)有不對的地方，要及時反饋給開發(fā)商，要求開發(fā)商相應(yīng)做出修補(bǔ)或賠償。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。在您查看了房屋后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。 四、檢驗合同約定的配套設(shè)施是否齊全 配套設(shè)施除了室內(nèi)部分，還包括小區(qū)的同期建設(shè)、同期交房、車庫、會所、綠化、景觀園林等是否符合承諾，公共部分如大堂、樓道、墻、地、頂?shù)难b修是否符合承諾，郵箱 、電梯、周界報警系統(tǒng)是否配備等。在簽定購房合同時，應(yīng)明確約定“超過面積”的含義，以防止雙方在履行合同時發(fā)生爭議。 2％（177。 2％（ 177。實測面積與合同約定面積存在誤差的，應(yīng)按合同約定辦法處理。 三、檢驗合同約定 的房屋面積與實際面積是否有差異 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓妹娣e購房者單靠自身力量要測量、計算公（共）用建筑面積及本套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是相當(dāng)困難的，但可以測算本套套內(nèi)建筑面積。你不妨帶一個熟悉工程的朋友去驗收房屋，這也是唯一可能的東西了。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問題了。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。驗收的關(guān)鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。3)在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。 1)減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多 處地方。 驗層高 如果你的合同有這一個條款。我見過最嚴(yán)重的水平差度達(dá)到 7 厘米的，測量后我還以為我測量錯了呢。一般來說，如果差異在 2厘米左右是正常的， 3 厘米在可以接受的范疇。這兩個高度差就是房屋的水平差。然后看水管在該處的高度，然后再做一個標(biāo)志。然后把水管的水位調(diào)至這個標(biāo)志高度，并找個人固定在這個位置。去五金店買一條小的透明水管，長度約為 20 米左右吧，然后注滿水。那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量了。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。 驗地平 其實驗收這個，對于普遍用戶 是有一定難度的。也許會有發(fā)展商會認(rèn)為用防臭地漏就行了，工程的實踐證明，防臭地漏遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實際需要。為什么排污管需要這種彎頭，因為彎頭會蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走，如果這些水泥較 粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。看看水是不是順利地流走。 驗管道 這里所指的管道，指的是排水 /污管道。 住在頂樓的筒子們更要注意，拎兩桶水上樓頂，往自家天花板位置淋下去，然后再下樓看看漏不漏。然后約好樓下的 業(yè)主在 24 小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。如果在交付時已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。 這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然， 這是一種理想的配置 ,多數(shù)土建的電線會差一個等級。再就是電線的截面面積是否符合要求。當(dāng)然，對于一些高級裝修來說，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認(rèn)真驗收了。 驗水電。墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。所以，驗收這個，最好是在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。我看過最嚴(yán)重的一棟房子，窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。 不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé) 任。按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。如果合同約定產(chǎn)權(quán)交房時，還應(yīng)要求開發(fā)商出示“大產(chǎn)證”。當(dāng)然，這些文件要看原件，而不是復(fù)印件。交房是開發(fā)商根據(jù)合同和法律應(yīng)履行的義務(wù)，在沒有法律規(guī)定或合同約定的情況下，開發(fā)商沒有權(quán)利提出新的交房條件，購房者對此類協(xié)議或條款有權(quán)拒絕簽署。本市就曾發(fā)生過開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中主動支付部分違約金，并寫明“雙方不再主張其他違約責(zé)任”等類似要求購房者放棄權(quán)利的文字。目前，交房時購房者對公共維修基金的繳納爭議也比較多。另一種情況是開發(fā)商口頭承諾低標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費但沒有書面協(xié)議，交房前后與物業(yè)公司簽署收費標(biāo)準(zhǔn)高于口頭承諾的物業(yè)管理委托合同（前期管理）。 二、明確開發(fā)商收取的費用交房時購房者繳交一些費用是難免的，如購房尾款、物業(yè)管理費、裝修保證金（不能直接向業(yè)主收取）、裝修垃圾清運費等。而對于配套設(shè)施缺失或縮水和違反規(guī)劃的問題，可聯(lián)絡(luò)其他購房者共同要求開發(fā)商補(bǔ)做或賠償，因為單個購房者就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄?，F(xiàn)場驗收具體內(nèi)容包括： ，其結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符； 、門窗等是否與合同的約定相符； 按合同到位； 中約定的項目做得如何。驗收房屋流程可分為書面驗收和現(xiàn)場驗收兩部分，書面驗收包括查驗房屋可以交付的文件（如：竣工備案表、交付許可證、實測面積數(shù)據(jù)等），收取《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（注意里面的交房日期）。開發(fā)商雖然按合同約定時間把房屋交給了購房者，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后方可交付使用；不經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。 一、先驗收后交房某些開發(fā)商在約定交房期仍達(dá)不到法定的交房條件，或房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵，為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，規(guī)避責(zé)任， 利用購房者急于收房入住的心理，要求購房者先簽收鑰匙，簽署“入伙協(xié)議書”，然后再進(jìn)行驗房。業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費。 與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費并索要發(fā)票或蓋章確認(rèn)的收據(jù)。 開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認(rèn)面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等。雙方協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題。 業(yè)主對新房做綜合驗收，即最重要的驗房環(huán)節(jié)。雙方確認(rèn)收房流程。對于這一不合理的程序，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房，后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗房時發(fā) 現(xiàn)的相關(guān)問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。 對此問題，解決辦法是業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商，簽訂《契稅繳納協(xié)議書》，約定雙方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。若業(yè)主入住后不能及時繳納產(chǎn)權(quán)辦理時應(yīng)繳納的契稅、交易手續(xù)費等費用，會造成房產(chǎn)證遲延辦理或不能辦理。現(xiàn)實中多數(shù)開發(fā)商在辦理房屋入住手續(xù)時要求業(yè)主特別是按揭業(yè)主繳納契稅、交易手續(xù)費等相關(guān)費用，否則不予辦理入住手續(xù)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理的各項收費可按月、按季或按計收，但不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費用。因此，如果在收房時出現(xiàn)物業(yè)費漲價的問題，業(yè)主可據(jù)此主張權(quán)利。 注意二物業(yè)費不能亂漲價 根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建小區(qū)一般由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司，并簽署前期物業(yè)管理協(xié)議。文件四：實測數(shù)據(jù)報告 開發(fā)商要向業(yè)主出示已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對住房面積的實測數(shù)據(jù)和公攤面積報告。 文件二：《住宅質(zhì)量保證書》 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍等內(nèi)容。開發(fā)商不出示的，購房者可以拒絕驗收，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。 二、驗收 購房 者應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗收，并做好記錄，同時，不要忽視對房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗。 第三篇：交房注意事項商品房交房應(yīng)注意什么 1 交房注意事項商品房交房應(yīng)注意什么 ? 一、通知 開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進(jìn)行驗收交接。如果在消協(xié)組織下不能調(diào)解解決糾紛，則可依法向人民法院提起訴訟。 提醒：消費者簽訂商品房預(yù)售合同后，一定要督促開發(fā)商向房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售合同登記手續(xù)；房屋竣工后，一定要及時持相關(guān)文件到房地產(chǎn)行政管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，以防止出現(xiàn)“一房二賣”或房屋被抵押等情況。 招數(shù)六：辦登記 消費者與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的目的在于取得房屋的所有權(quán)，因而對房屋權(quán)屬的登記起著確定權(quán)屬 、定紛止?fàn)幍淖饔谩? 根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中，就其開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定、并對消費者決定訂立合同及房屋價格的確定具有重大影響的，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同中，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容。 提醒：對合同，消費者一定要重視，應(yīng)親自或委托專業(yè)人士加以識別，以求簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，特別是對如稅款、交房、延遲交房、質(zhì)量保修、交付房地產(chǎn)證、物業(yè)管理以及產(chǎn)權(quán)擔(dān)保等涉及消費者實質(zhì)利益的條款更應(yīng)加以注意。 招數(shù)四：看合同 開發(fā)商銷售房屋時，除簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同外，還常與消費者另簽補(bǔ)充協(xié)議。 如果是已竣工的樓盤，要注意審查該樓盤的初始登記所有權(quán)人是否為該開發(fā)企業(yè)。 第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和商品房質(zhì)量保證書的 約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。 商品房質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明保修范圍、保修期限、保修責(zé)任和保修單位等內(nèi)容。 住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證按幢發(fā)放。 第十一條申請領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證，應(yīng)當(dāng)提供下列材料： （一）竣工驗收報告； （二）建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證； （三）供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明； （四）非經(jīng)營性公建配套證明。 購房者解除合同后 ，可以要求開發(fā)商賠償損失，損失的計算一般很難確定，因此需要購房者與開發(fā)商在《商品房買賣合同》中約定計算方法，比如賠償損失為房價款的 5— 10％，這樣有利于保護(hù)購房者，否則在目前房價上漲比較快的時候，開發(fā)商并不擔(dān)心購房者解除購房合同，購房者的利益也不能得到切實的保障。此時購房者可作如下選擇：或解除購房合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；或接受交付，但要求開發(fā)商賠償瑕疵 部分所致?lián)p失。如因補(bǔ)正而構(gòu)成逾期交付時，開發(fā)商應(yīng)負(fù)逾期交付的違約責(zé)任；或者接受交付，但要求開發(fā)商在合理的時間予以補(bǔ)正，并可要求開發(fā)商賠償損失。 3．商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任 商品房 交付不當(dāng)通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關(guān)資料有瑕疵但能補(bǔ)正的。解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法上沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。當(dāng)然，約定的違約金太高或太低，可以請求法院變更，但需請求方舉證。通常在《商品房買賣合同》合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，則應(yīng)按合同約定。 如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗收合格后的交付，否 則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因為違反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。當(dāng)然，購房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時間和條件。 怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認(rèn)識不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。 三、商品房交付中的法律問題 商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)