【正文】 的城市商業(yè)建筑街景。 停車 區(qū)內機動車采取地下車庫停車和地面臨時停車相結合的形式。 道路結構 本區(qū)塊主干道沒周邊布置、滿足機動車、消防車順利暢通行。 道路交通 規(guī)劃 規(guī)劃思路 （ 1）根據(jù)商業(yè)、住宅的要求和實際使用情況，在出入口設置和交通流向設計上，充分考慮功能實際要求和區(qū)域相對獨立，在保障安全性的同時方便 用戶的日常習慣 。 （ 2）一至二層為商業(yè)區(qū)，其中南側為安置區(qū)，西側為自持商業(yè)用房。 然后生成自身的圖形。 整體布局 16 任何一座建筑的平面圖形都是大環(huán)境（城市、建 筑群）和自身特點結合的產物。 （ 2）充分考慮現(xiàn)代人的生活方式、心理需求、行為特征、審美觀念，合理組織人車交通，配套 完備的服務設施，宜人的公共綠地，強調區(qū)域建設的生態(tài)、文化型和智能型 。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 (4)定價方式。 (3)價格浮動策略。 (2)價格優(yōu)惠策略。 國際大廈 價格定位為中高檔住宅 、商業(yè) 。 定價策略 (1)價格定位。 一般按以下階段促銷：①銷售準備階段；②首次公開展銷和跟進銷售階段；③二次公開展銷及跟進銷售階段；④三次公開展銷及跟進銷售階段；⑤掃尾階段銷售。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。 恒邦 營銷推廣策略 高素質的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收 15 益。物業(yè)管理更加完善化，服務更加周到全面，管理高質量、高水平。 由于杜橋鎮(zhèn) 中心 區(qū)存量土地幾乎開發(fā)殆盡，本項目作為位于鎮(zhèn)中心的樓盤可謂絕版。 （ 2） 私營企 業(yè)主、個體工商戶、市場業(yè)主 杜橋作為臺州市的中心城鎮(zhèn)，經濟發(fā)展迅速，擁有龐大的消費群體，而私營企業(yè)主、個體工商戶、市場業(yè)主， 這部分人具有相當經濟實力和購房欲望，是本項目的主力客戶群體之一； （ 3） 杜橋在外經商的成功人士 杜橋人民在外經商人數(shù)眾多，主要從事建筑業(yè)，眼鏡批發(fā)零售、服裝鞋帽批發(fā)零售等行業(yè)，他們把在外經商所賺的錢用來在家鄉(xiāng)投資房產 （ 4） 企業(yè)管理人員和技術人員 杜橋工業(yè)經濟發(fā) 達，其企業(yè)中層干部、主要技術人員、營銷人員具有穩(wěn)定、較高的收入； （ 5） 政府、社會團體、事業(yè)單位工作人 員 這部分人收入較高且穩(wěn)定，購房欲望強； （ 6） 其他 鑒于杜橋 經濟 發(fā)展的速度 ，也不排除部分投資者看中本項目的升值潛力而投資購房。 目標市場定位 14 杜橋鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。 （ 3）人與自然的 和諧統(tǒng)一 通過建筑布局，營造出空間的圍合性與通透性； 通過綠化景觀與建筑的相互融合，形成景中有房，房在園中，渾然一體的自然享受。國際花園 高層住宅 杜橋杜東路和杜北路交匯處 9100 元 /㎡ 9900 元 /㎡ 商業(yè)用房 33000 元 /㎡ 36000 元 /㎡ 地下汽車位 /個 12 萬元 /個 項目定位 確定項目整體形象 （ 1）塑造都市自然寧靜的生活氛圍 自然生態(tài)的居住環(huán)境，綠化、健康的居住空間； 功能化、配套齊全的生活環(huán)境，追求生活藝術品位。國際花園等的成功開發(fā)，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質開發(fā)已成為新趨勢，市場定位在中高檔商業(yè) 住宅，是有其市場需求依據(jù)的。項目劣勢 為： A、土地成本高； B、小區(qū)規(guī)模不夠大。 地下車位 — 12 萬元萬元 /個。 高層住宅 20xx 年 12 月二手房市均價 9100 元 /㎡， 20xx年 5 月二手房市場均價 9900 元 /㎡。國際花園項目總用地面積為 34427 平方米（計 畝），建筑占地面積為 平方米，商品房總建筑面積為 平方米（不包括地下室和架空層面積）。地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯，用地周邊城市配套齊全，是杜橋中心居住區(qū)塊。國際花園項目位于杜橋，是 臺州 萬邦置業(yè)有限公司在杜橋 鎮(zhèn)開發(fā)的 一個樓盤。 萬邦 客戶對該項目的反映是地理位置優(yōu)越，直面靈湖，小區(qū)容積率低，綠化率高 ,升值潛力較大。 沿街商鋪 20xx 年 12月二手房市均價 35000 元 /㎡， 20xx 年 5 月二手房市場 均價 39000 元 /㎡。是集高層住宅 、商業(yè)用房及沿街商鋪為一體的綜合性居住小區(qū)。 湖畔尚城 湖畔尚城東臨臨海市綠化路，南臨城市主干道臨海大道，直面靈湖，西接五星級華僑大酒店。 本項目位于 杜橋鎮(zhèn)老城區(qū) 中心 商業(yè)區(qū)內 ， 周邊商業(yè)、餐飲、居住、休閑娛樂場所聚集，地理位置優(yōu)越；附近有 浙江眼鏡城、 中洋商城、 世紀聯(lián)華超市、 商業(yè)街、步行街、鎮(zhèn)中心廣場、肯德基快餐店、郵局、建行 、 工行、農行等金融機構 ， 項目其未來的升值潛力顯然無比巨大。國際星城 項目， 引發(fā)了杜橋人對中高檔住宅的需求和認可 。 臺州 萬邦 置業(yè)有限公司在本鎮(zhèn)開發(fā)的 2個樓盤 萬邦 時代名邸的開發(fā)進一步促進了杜橋消費者對商品房的接受。 金都花園進駐杜橋開辟和激活了杜橋的房地產市場，拉動了杜橋及周邊百姓對“商品房小區(qū)”的認可，掀起了商品房的銷售熱潮，帶動了杜橋房地產市場的發(fā)展。 12 第 三 章 項目市場分析 與營銷戰(zhàn)略 杜橋鎮(zhèn) 房地產市場 現(xiàn)狀 近年來，在臺州杜橋經濟總體持續(xù)穩(wěn)步增長的情況下，杜橋的房地產業(yè)也同時保持著穩(wěn)步增長。并且隨著購房者消費觀念的不斷改變，其對居住環(huán)境、小區(qū)景觀、智能化以及物業(yè)管理等要求將不斷提高。住房消費將持續(xù)增長，高品質的新樓盤仍會受到購房者的青睞，良好的景觀、環(huán)境、配套將成為需求的熱點，房地產市場將逐步趨于理性。當?shù)卣巡扇∮行?措施調控土地供應和規(guī)范樓市，房地產市場發(fā)展前景樂觀。 20xx 年經濟社會發(fā)展的主要預期目標是：國內生產總值增長 8%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè) 900 萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內；居民消費價格漲幅 3%左右；國際收支狀況改善。先后完成了兩次城市總體規(guī)劃的修編，目前新的城區(qū)總體規(guī)劃和中心區(qū)城市形象設計已經完成。其中規(guī)模以上企業(yè)達到 150 家以上，規(guī)模以上企業(yè)總產值達110億元以上，這為商品房的開發(fā)提供了廣闊的市場，必將帶動杜橋房地產市場的發(fā)展。全力優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，圍繞 工業(yè)發(fā)展做好全方位服務。加快科技創(chuàng)新步伐，提高區(qū)域自主創(chuàng)新能力和產品競爭力。 特別是隨著東部沿海大開發(fā)，為加快工業(yè)化進程，堅持“工業(yè)領先”地位，按照“工業(yè)新城，城市新區(qū)”的要求，強勢推進南工業(yè)發(fā)展區(qū)的基礎設施建設，使該區(qū)塊早出形象、早投產、早出效益，并成為今后幾年工業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場，同時統(tǒng)籌推進醫(yī)化、眼鏡、機械、工藝品等工業(yè)區(qū)塊的發(fā)展。機械產業(yè)主要包括汽摩配件、銅管件等，年產值 億元。眼鏡是目前杜橋最大的塊狀特色產業(yè)， 20xx 年全鎮(zhèn)眼鏡行業(yè)產值 億元。 20xx 年，實現(xiàn)工農業(yè)總產值 億元，財政總收入 億元，實現(xiàn)農民人均純收入 10737 元。全鎮(zhèn)陸地面積186平方公里，建成區(qū)面積 平方公里，轄 1個中心區(qū)， 7 個辦事處， 123 個行政村， 4 個社區(qū)，現(xiàn)有戶籍人口 萬，外來流動人口 5 萬。規(guī)劃建設的甬臺溫 高速公路復線與臺金高 10 速公路東延線 在該鎮(zhèn)交匯， 75 省道、 83 省道穿境而過，距海門港 10公里、路橋機場20 公里，依托大交通格局，這一區(qū)塊將進一步融入長三角經濟圈，在更大范圍內、更深程度上接受國內沿海發(fā)達地區(qū)的輻射和影響。杜橋鎮(zhèn)是臨海東部工業(yè)區(qū)的中心區(qū)塊，浙東南溫臺沿海產業(yè)帶的主板塊 。 杜橋鎮(zhèn)位于臨海市東南，臺州灣入?？诒卑叮峡颗_州市區(qū)，北接三門灣，緊靠國家級桃渚風景區(qū)。 臨海市 杜橋鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢 臨海市位于浙江省東南沿海中部，處于長江三角洲南翼，是 浙江省沿海經濟開發(fā)區(qū)的縣市之一和國家級的歷史文化名城。臺州的區(qū)域經濟發(fā)展十分強勁：臺州是浙江制造業(yè)的重要基地，擁有眾多骨干企業(yè)和知名品牌；商貿經濟發(fā)達，市場繁榮活躍；交通便利、基礎設施齊全、能源豐富；特別是 20xx 年臺州成為長三角城市群第十六個成員，這更是為臺州的發(fā)展注入了強勁的動力。同時，國土資源部將加大對閑置土地的調查和處置，從緊的貨幣政策對開發(fā)商的融資將產生影響，都會對住宅供給增長有所影響。但 20xx年從緊的貨幣政策和對第二套房購房者貸款的限制，都會對住房需求有所抑制。 全國住宅價格將繼續(xù)穩(wěn)中有升 20xx 年，住宅供求增長都有可能下降，在宏觀經濟保持穩(wěn)定增長的背景下，住宅價格仍將穩(wěn)中有升，但漲幅會有所下降。 節(jié)能省地型住宅將會繼續(xù)推廣 20xx 年 3 月 5 日，溫家寶總理在十屆全國人大五次會議上作政府工作報告時指出，要從中國和現(xiàn)階段經濟發(fā)展水平出發(fā)，合理規(guī)劃、科學建設、適度消費，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點的住房建設和消費模式。 此外，統(tǒng)籌落實新建住房結構比例要求和加強住房保障體系建設，仍將是 20xx年商品住宅供給結構調整的主題。同時，土地用途將出現(xiàn)結 構性變化，經濟適用房和低端普通住宅的供給與往年同期相比將會出現(xiàn)較大增長，別墅用地將繼續(xù)被全面禁止。在經濟持續(xù)健康發(fā)展和我國人多地少的基本國情下，土地價格仍會保持上漲。預測 20xx 年商品住宅市場的發(fā)展趨勢如下 ： 住房保障體系進一步完善 經濟適用房、廉租住房和中低價位、中小套型普通住房將會有較大幅度的增加，住房保障體系進一步完善 。但隨著房地產調控政策效力逐漸顯現(xiàn)，住房需求逐漸回歸理性，盡管高位房價的城市可能出現(xiàn)房價在高位震蕩，但全國房價整體性走熊拐點出現(xiàn)的可能性不大。 房價上漲趨緩，但出現(xiàn)拐點的可能性不大 房價經歷連續(xù)多年高速增長， 20xx 年仍在高位運行，由于國家調控政策效力的發(fā)揮， 20xx 年房價上漲幅度將大大低于上年。 在住房供給方面， 基于 20xx 年住宅用地供給的較大增長和國家加大閑置用地處理力度，現(xiàn)有住宅用地開發(fā)周期將加快， 20xx 年住房供給量將保持增加態(tài)勢。 20xx 年一級市場土地，特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長，同時隨著國家加強對閑置土地的處理力度，房地產開發(fā)周期將加速，二級市場進入實質性開發(fā)的土地供給將有較大幅度提高。一些龍頭企業(yè)通過上市籌資和規(guī)模經營等方式增強競爭力，比較優(yōu)勢日益明顯，同時對市場的壟斷和引導能力也日益加強；而一些中小地產商經營環(huán)境則日益嚴峻，不得不面對市場的不確定性，優(yōu)勝劣汰將加速國內 房地產行業(yè)重新洗牌，壟斷企業(yè)將不斷加強對經營不善中小企業(yè)的控制、并購和重組。我國住房政策理念和方向將發(fā)生轉變，土地、資金等資源將向保障性住房建設傾斜。在強調住房的經濟市場屬性的同時，要重視其作為民生基礎對社會公平和城市化的促進效應，把住房保障體系建設提上日程。一方面已出臺的政策繼續(xù)強化落實，另一方面出臺的新政策可能主要集中在從緊貨幣政策、完善住房保障、房地產融資管理和抑制投機性需求等方面。 20xx 年 房地產市場趨勢 房地產調控力度進一步加強 我國房地產市場影響因素錯綜復雜，幾年宏觀調控未達預期目標，國家有進一步加強宏觀調 控的傾向。全社會固定資產投資增長 %，投資結構進一步優(yōu)化。實踐再次證明，任何艱難險阻都擋不住中華民族偉大復興的歷史進程。 國際大廈 項目主要經濟技術指 標 項目 數(shù)量 計量單位 備注 總用地面積 2776 平方米 總建筑面積 平方米 其 地上建筑面積 平方米 6 中 地下建筑面積 平方米 其 中 住宅 平方米 其它商業(yè) 平方米 安置商業(yè) 平方米 公共配套 平方米 容積率 建筑密度 60 % 綠地率 12 % 機動車位 76 個 其 中 地 面 12 個 架空層停車 16 個 地 下 48 個 附圖 2 總平面圖 7 第二章 外部環(huán)境 分析 宏觀 經濟增長 20xx 年 國內生產總值達到 萬億元，比上年增長 %；財政收入 萬億元，增長 %；糧食產量 53082 萬噸，再創(chuàng)歷史新高，實現(xiàn)連續(xù) 6年增產；城鎮(zhèn)新增就業(yè) 1102 萬人；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17175 元，農村居民人均純收入 5153元，實際增長 %和 %。 國際大廈 項目主要經濟技術指標見表 1— 1。 本項目在開發(fā)過程中，雖然面臨一定的不確定因素 ，但有當?shù)貜妱诺慕洕途薮蟮南M市場作支持，有當?shù)卣呐浜?，有開發(fā)商雄厚實力作支撐，本項目可以規(guī)避或降低風險，有較強的抗風險能力。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。 研究結論及建議 本項目屬房地產商 業(yè)、居 住 開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策，項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設資金完全自籌，現(xiàn)場 建設條件具備。 國際大廈 建筑方案設計 （ 2） 《臨海市 杜橋 鎮(zhèn)杜川路與府前街交接處東北角 出讓地塊規(guī)劃設計條件函》東 5 建規(guī)設函 [20xx]27 號 （ 3）國家當前有關產業(yè)及社會、經濟發(fā)展的方針政策 （ 4） 20xx 年政府工作報告 （ 5） 20xx 年中國城市競爭力排名藍皮書 （ 6）中國