【正文】 詳見表 101。 售房價格加速影響 項目的稅后利潤。 得出結(jié)論如下： 如果不含土地費用的 建設(shè)總成本 和售房價格分別向不利方面變動 10%，稅后利潤將分別 下降 %和 下降 %；如果不含土地費用的 建設(shè)總成本 和售房價格分別向有利方面變動 10%，稅后利潤將分別 上升 %和 上升 %。如 20xx 年下半年，臺州地區(qū)遭受“云娜”臺風(fēng)襲擊，直接影響各行業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長，不同程度地給房地產(chǎn) 業(yè)產(chǎn)生負(fù)面的效應(yīng)。 市場風(fēng)險 與本項目相關(guān)的競爭性樓盤已先 推出，并且被消費者 認(rèn)購，市場反饋良好，而本項目則仍然處于在建中，一旦市場發(fā)生波動，本項目將首當(dāng)其沖面臨沖擊。這無疑會給投資者經(jīng)營者帶來損失 。 當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。 利率上調(diào)風(fēng)險 央行自 20xx 年 4月 28日以來，已連續(xù)幾 次調(diào)高存貸款利率。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給 房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失 。 本項目實施過程中，將主要面臨宏觀調(diào)控、市場變化、突發(fā)事件等不確定性的風(fēng)險，分析如下： 購買力風(fēng)險 購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。 定價要兼顧各方，按政策承建項目 對地區(qū)、文 化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面，范圍廣 增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面，范圍廣 促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程 持續(xù)發(fā)展 對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無 無 無 第 十 章 風(fēng)險分析 27 進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分析及防范，從根本上講，是要對影響房地產(chǎn)投資效益的各個因素變化以及對投資效益的影響進(jìn)行分析，或者說對房地產(chǎn)投資評價結(jié)果的可靠性進(jìn)行檢驗，從而測定項目的風(fēng)險性。 表 91 項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施 社會因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對居民收入的影響 項目市場價 格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大 無嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式 對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。 12=2 2年 第九章 社會評價 總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用，對社會的發(fā)展是有積極的作用。 稅前內(nèi)部收益率 247。 % 應(yīng)繳 土地增值稅 額 30% 應(yīng)納稅所得額 應(yīng)繳 所得稅 額 25% 稅 后 利 潤 26 稅后投資利潤率 247。 % 營業(yè)稅及附加 6% 增值額 （ +（ ） 20%） 增值額與扣除項目金額之比 247。主要財務(wù)指標(biāo)及現(xiàn)金流量表分別見表 84。 財務(wù)評價 經(jīng)計算，本項目利稅總額為 萬元，投資利稅 率為 %； 繳納 營業(yè) 稅及附加 萬元 ； 由房地產(chǎn)開發(fā)所創(chuàng)造的增值額為 萬元， 繳納土地增值稅 萬元 ,繳納所得稅 萬元；稅后利潤為 萬元，稅后投資利潤率為 %；稅前內(nèi)部收益率為 % ，凈現(xiàn)值（ 6%）為 萬元，靜態(tài)投資回收期為 2年。 分期 回收的銷售收 入 見表 83。 表 81 銷售價格 及收入 建筑類型 面積（㎡） 單位售價（元 /㎡） 總 銷售收入 （萬元） 高層住宅 9800 其它商業(yè) 38000 停車位 64 個 /個 合 計 商品房 銷售進(jìn)程 由于本項目的競爭優(yōu)勢明顯，預(yù)計在未來市場銷售上定會有良好業(yè)績 ?？紤]競爭性樓盤定價策略及 市場走勢，在成本估算的基礎(chǔ)上，銷售價格 及收入 見表 81。 表 77 資金籌措計劃表 單位 :萬元 資金來源 自有資金 銀行貸款 預(yù)售房款 合計 金額 比例 % % % 100% 表 78 貸款還款安排表 單位：萬元 時 間 20xx 年 3 月前 20xx年 4月 20xx 年 12月 按揭貸款發(fā)放 20xx 年 1 月 20xx年 4 月 銷售收回資金 貸款償還 / / 3000 第 八 章 財務(wù)效益分析 經(jīng)濟(jì)評價說明 （ 1）國家 發(fā)改 委和建設(shè)部 20xx 年發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù) （第三版） 》； （ 2）國家的各項稅收政策； （ 3）臺州市房地產(chǎn)市場相關(guān)資料及同類企業(yè)運營情況。 （ 3）按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，部分 自籌 資金 可以從預(yù)售房款中解決，實行滾動開發(fā)。 表 75 投資成本費用估算匯總表 項 目 總額（萬元） 單價（元 /M2） （一）土地成本 （二）前期工程費 （三）建安工程費 23 （四）基礎(chǔ)設(shè)施 費 （五）不可預(yù)見費 （六）期間費用 （七）投資總額合計 按 可出售建筑面積 ㎡ （未考慮車位面積） 計算 的樓面單價 資金籌措及使用計劃 （ 1）項目建設(shè)總投資 萬元，股東投入項目資本金 1000 萬元，申請銀行貸款 3000 萬元 ， 股東 自籌 資金 3000 萬元 ，余款通過預(yù)售方式籌集 。 扣除 設(shè)備用房 、物業(yè)管理用房 等不可售面積 348 ㎡ ,安置商業(yè)面積 ㎡ ，不可售面積 小計 : ㎡ 。 期間費用 表 74 期間費用計算 序號 項目 計算依據(jù) 金額 （萬元） 樓面價 （元 /㎡ ） 1 財務(wù)費 用 年 息 按人民幣貸款 13 年基準(zhǔn)利率 %上浮10%計算， 按貸款額 3000 萬元計算： 2年 2 管理費 用 根據(jù)實際情況，管理費用和銷售費用按以上開發(fā)成本的 5% 預(yù)計：[++++] 5%= 5%= 3 銷售費用（包括廣告費） 4 合計 合計期間費用 萬元，樓面價為 元 /㎡。 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費 =（ 前期 工 程 費 +建 筑安 裝 工 程費 + 基礎(chǔ) 設(shè) 旋 費 ） 5%=（ ++） 5%= 萬 元 。 表 71 土地款投入 內(nèi) 容 數(shù) 量 價 格 總 額 地價款 萬元 /畝 萬元 前期工程費 表 72 前期費用計算依據(jù)表 前期 費用種類 計價數(shù)量（ m2） 單價（元 / m2） 總價（萬元） 規(guī)劃 設(shè)計費 土地 勘探費 報批報建 費 工程施工監(jiān)理費 三通一平 咨詢可研費 合 計 建筑安裝工程費 本項目定位建造精品樓盤，在參考杜橋 目前建安成本以及同類型樓盤基礎(chǔ)上，確定合理的建安成本，以保證建筑品質(zhì)和功能完善，建安成本計算見表 73： 表 73 建安費用計算依 據(jù)表 建筑類型 面積 （ ㎡ ） 造價 （元 /㎡） 總價（萬元） 高層住宅 1600 其它商業(yè) 1800 安置商業(yè) 1800 公共配套 1800 地下建筑 1800 合 計 總計建筑安裝工程費： 萬 元 ,按總建筑面積折合平均建安造價 22 元 /㎡。 表 61 項目 實施進(jìn)度計劃表 時間 任務(wù) 20xx 年 20xx 年 20xx年 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 可行性 研究 項目審批 規(guī)劃設(shè)計 地下部分建設(shè) 地上部分建設(shè) 環(huán)境綠化配套 綜合驗收 第七章 投資估算與資金籌措 估算依據(jù) （ 1）臺州 市建筑工程造價信息 （ 2）項目定位 開發(fā)成本估算 土地成本 21 土地拍賣價為 萬元，另加 3%契稅 ，實際取得 土地成本為 元。按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃 自 20xx 年 5月開工，至 20xx年 4 月竣工，總工期 2年。 本工程接地系統(tǒng)采用 TNS形式。 （ 4） 防雷與接地： 本工程按第二類防雷建筑物設(shè)計。 采用帶高功率因數(shù)電子鎮(zhèn)流器的 T5 熒光燈。兩路電源分別引自不同的兩端低壓母線。 所有消防動力設(shè)備、應(yīng)急照明、電 。 10KU 電源滿足一級負(fù)荷供電要求，引入每個 10KV 配電所的 2 回電源，當(dāng)一回電源故障時，另一回電源不致同時受到影響。 （ 2）住宅、商業(yè) 供電 電 源 本工程在住宅和商業(yè)區(qū)域設(shè)一個 10KV配電所，從市電網(wǎng)引入 2回 10KU獨立電源 。 電氣設(shè)計 （ 1） 用電負(fù)荷等級： 本工程 住宅、商業(yè)消防用電負(fù)荷等級均為一級 應(yīng)急照明負(fù)荷為二級負(fù)荷。 雨水按杜橋鎮(zhèn)暴雨強(qiáng)度，屋面雨水按重 現(xiàn)期 P=10 年進(jìn)行設(shè)計，地面雨水按重現(xiàn)期P=2年進(jìn)行設(shè)計。 給排水設(shè)計 （ 1） 水源由市政給水管網(wǎng)供水。室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)豎向均不分區(qū)。室外消火栓采用地上式消火栓。 （ 2） 根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》，裙房及地下車庫、住宅等均設(shè)置室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)，并配置手提式干粉滅火器。 （ 5）生活水箱采用鋼板水箱，水池和水箱的溢流管不直接與下水道接通，并安裝防蟲網(wǎng)罩。廚房、廁所排風(fēng)按照規(guī)范經(jīng)煙道進(jìn)至屋面排放。給水泵基礎(chǔ)均設(shè)置減震器。 （ 3）本區(qū)廢水納入市政排水管道。 （ 2）基地朝向良好，住宅建筑朝向基本上為南北朝向，滿足人體基本的陽光和視覺間距。在末端，對風(fēng)機(jī)盤管及變風(fēng)量空調(diào)器 均設(shè)置了相應(yīng)的溫控裝置，能根據(jù)室內(nèi)的實際溫度對水量及冷水機(jī)組的出水溫度進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而達(dá)到節(jié)能的目的。 （ 4） 本工程住宅空調(diào)系統(tǒng)采用高效變頻 空調(diào)。本工程照明燈具以 T8熒光燈及氣體放電燈為主，熒光燈采用電子鎮(zhèn)流器，或低溫 低耗鎮(zhèn)流器既提高了功率因數(shù)，又降低了能耗。 （ 2）門窗洞口盡可能和利于形成穿堂風(fēng)，降低空調(diào)開機(jī)時間，盡可能做到房間全明。 第五章 公共 設(shè)施 方案 節(jié)能 系統(tǒng) 設(shè)計 （ 1）本工程處于夏熱冬冷地區(qū)，應(yīng)滿足冬季保 溫（夏季隔熱）要求。在垂直交通部分按照《城市道路和建筑物無障礙 設(shè)計規(guī)范 》 的要求安裝符合殘疾人使用的電梯與電梯前室。 結(jié)構(gòu) 設(shè)計 高層住宅采用現(xiàn)澆鋼筯混凝土框架 剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆梁板式樓屋蓋結(jié)構(gòu)；地 18 下車庫及裙房商場部分均采用現(xiàn)澆鋼筯混凝土框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆梁板式樓屋蓋。 機(jī)動車出入口布置于項目的北側(cè)，通過內(nèi)部道路、地下停車庫直接聯(lián)通，減少了車流對南側(cè)公共開放綠化空間的干擾。 建筑平面呈長方形， 20 層的主樓呈“ L”形布置，一方面作為建筑內(nèi)部空間與城市空間的過渡，配合在道路交叉口 所設(shè)置的公共景觀區(qū)域，創(chuàng)造一個生動而又尺宜人的空間。表達(dá)新古典主義建筑風(fēng)格精髓，建筑整體雋秀挺拔，端莊典雅。窗戶為彩色鋁合金斷橋 雙層中空玻璃，同時采用外墻保溫。 立面設(shè)計 建筑立面的組合借鑒古典三段式手法，劃分基座、中部和上部，風(fēng)格嚴(yán)謹(jǐn)、莊重。住宅建筑部分和商業(yè)建筑部分出入口各自獨立分開、樓梯設(shè)計相對分開，干擾小，利于管理。 防水等級：屋面房水等級為Ⅰ級，地下室防水等級為Ⅰ級。 人防地下室的抗力等級為 6級。 建筑設(shè)計 本工 程 設(shè)計類別為一類民用建筑，結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻結(jié)構(gòu)；建筑結(jié)構(gòu)的類別為 1 類，設(shè)計使用年限為 50 年。 綠化系統(tǒng) （ 1）以綠為中心的指導(dǎo)思想，設(shè)計立體的綠化系統(tǒng)，屋面綠化和地面各種 綠化相映襯，擴(kuò)大了各區(qū)塊綠地面積和景觀的延伸感。引入大量的樹種，從行道樹、庭院樹、景觀樹、地面草坪到屋頂綠化，形成了一套完全的、細(xì)致的“立體綠化”。 小區(qū)通過中心景觀、中心綠化帶和沿主干道的綠化、將戶間綠化和組團(tuán)綠化串聯(lián) 17 起來。 （ 3）景觀走廊 四周緊臨道路綠化隔 離帶，充分融入了內(nèi)外景觀的氛圍，形成獨特的景觀走廊。 綠化 景觀規(guī)劃 景觀系統(tǒng) （ 1） 利用 高層建筑的有序圍合，形成高低變化、進(jìn)退有秩、和諧有序的建筑景觀形 態(tài)，建筑 府 前街、杜川路界面形成親切且充滿人氣