【正文】 83000 萬(wàn)元，平均為 754 萬(wàn)元 /畝 。按市場(chǎng)吸納能力及公司開(kāi)發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃自 2020年 7月開(kāi)工，至 2020 年 10 月竣工，總工期 年。 人文： 體現(xiàn)臨海特有的文化底蘊(yùn)，尊重傳統(tǒng)文化，講求現(xiàn)代生活與傳統(tǒng)元素 的充分融合、人與自然的親密無(wú)間。 建筑： 建筑立面采用高雅、精致、富有時(shí)代感與活力的風(fēng)格，質(zhì)感與色彩設(shè) 計(jì)強(qiáng) 調(diào)清新、明朗的感覺(jué)，未來(lái)將成為柏葉路一帶的視覺(jué)標(biāo)志。 總規(guī)： 項(xiàng)目總體建筑規(guī)劃高低錯(cuò)落、疏密相間，部分架空層的設(shè)計(jì)使得鄰里 之間的交流更加親密；各高層與多層、商業(yè)之間的關(guān)系體現(xiàn)均好性、合理性和科學(xué)性，既緊密相聯(lián)又擁有私密空間。 建筑規(guī)模：項(xiàng)目在住宅規(guī)劃上分為 3 幢 31 層高層（其中中間單元 28層）、 2幢 28 層高層、 6幢 18 層高層、 3幢 9層小高層和 9 幢排屋多層。爵世名邸 —— 盡享都市繁華 注解 ：百米超高建筑，一覽都市繁華，爵世象征身份，名流入住名邸。經(jīng)典的宅院，人脈相續(xù)，永恒的建筑，可以傳世。 ? 萬(wàn)邦 定位主題 09 地王，王者之風(fēng) 臨海首席高尚人文大宅 高：超百米地標(biāo)性建筑，滿(mǎn)足人居所有幻想 尚：尚品、臻品、精品 人文：充滿(mǎn)文化底蘊(yùn)，傳統(tǒng)內(nèi)涵現(xiàn)代演繹 大宅： 真正大開(kāi)大闔，大家風(fēng)范 浙江萬(wàn)邦偉盛置業(yè)有限公司 14 樓盤(pán)格調(diào)：尊貴，典雅，富有文化內(nèi)涵 項(xiàng)目案名備選： ? 萬(wàn)邦 我們深入、細(xì)致的消費(fèi)者深度調(diào)查的結(jié)論顯示： 臨海消費(fèi)者所顯現(xiàn)出來(lái)的購(gòu)買(mǎi)偏好，也大多只是青睞于“環(huán)境好”或“社區(qū)品味不錯(cuò) ”，臨?，F(xiàn)有所謂的高檔項(xiàng)目，對(duì)臨海人骨子里虛榮心的挖掘卻還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠；臨海素有“千年古風(fēng)，文化之邦”之美譽(yù)，而目前市場(chǎng)上的樓盤(pán)，對(duì)于臨海深厚的文化底蘊(yùn)與人居之間的那份千絲萬(wàn)縷的聯(lián)結(jié)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。地塊內(nèi)部無(wú)障礙物，無(wú)需拆遷， 形狀規(guī)整，地質(zhì)較為疏松，土地整體平坦。 第一人民醫(yī)院 客運(yùn)中心 市民廣場(chǎng) 周邊的社區(qū)配套：花北小區(qū)、高橋小區(qū)、匯晶國(guó)際城、水岸麗景 教育資源：臨海小學(xué) 衛(wèi)生資源：臨海第一人民醫(yī)院 公共資源：臨海市市政府、臨海公安局 、體育館、市民廣場(chǎng) 浙江萬(wàn)邦偉盛置業(yè)有限公司 11 1． 2 臨海市內(nèi)市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 臨海一直以來(lái)購(gòu)房群體以自住客戶(hù)為主，包括臨海當(dāng)?shù)氐母?善性購(gòu)買(mǎi)，以及臨海周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)向往城市化生活和為子女讀書(shū)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力。 3． 2 銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè) 根據(jù)以上判斷我們預(yù)測(cè)項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)分別為： 房型 均價(jià)（元 /㎡） 商鋪 樓上： 9000 樓下： 25000 高層 一期： 9800 二期： 11800 三期： 12800 排屋 15000 浙江萬(wàn)邦偉盛置業(yè)有限公司 10 四、項(xiàng)目研究 1．地塊特征分析 1． 1 項(xiàng)目區(qū)位分析 本項(xiàng)目位于臨海市柏葉路與凱歌路的西南角，立發(fā)路與凱歌路的東南角，南面是靈江，地理位置十分優(yōu)越。 萬(wàn)邦國(guó)際位于臨海老城區(qū)向臨海東部的擴(kuò)展地塊，是臨海房產(chǎn)的東湖時(shí)代向靈湖時(shí)代變遷的關(guān)鍵區(qū)域， 也是政府著力打造的臨海靖江商業(yè)街區(qū)域， 該區(qū)域擁有靈江的景觀(guān)及市區(qū)交通配套的便利，目前區(qū)域內(nèi)土地資源稀缺，故本地塊規(guī)模龐大，在區(qū)域內(nèi)很難找到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 臨海市區(qū) 現(xiàn)轄古城街道、大洋街道、江南街道、大田街道 ，緊臨高速公路出口，交通條件優(yōu)越，近幾年發(fā)展迅速，臨海從東湖時(shí)代向靈湖時(shí)代跨進(jìn)， 2020 年大洋商業(yè)街開(kāi)街， 2020 年靈湖公園開(kāi)湖，2020 年華僑大酒店開(kāi)業(yè)，靈湖時(shí)代正式啟動(dòng)，臨海終于走出古城墻的束縛，擁有了更廣闊的發(fā)展空間。 臨海是浙江省省轄市，臺(tái)州市代管。 浙江萬(wàn)邦偉盛置業(yè)有限公司 8 2．市場(chǎng)價(jià)格 2． 1 所在區(qū)域內(nèi)商品房銷(xiāo)售價(jià)格情況調(diào)查 由于目前臨海在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)基本沒(méi)有可售房源，故本項(xiàng)調(diào)查針對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行，以 做未來(lái)價(jià)格預(yù)測(cè)用。 目前臨海市場(chǎng)更是一房難求，下半年新開(kāi)樓盤(pán)如湖景國(guó)際、 耀達(dá)雍怡廣場(chǎng)等，都是一開(kāi)盤(pán)就搶購(gòu)一空，截止 2020 年 2 月，臨海市場(chǎng)除了部分項(xiàng)目有房在售，幾個(gè)知名樓盤(pán)都無(wú)房可售。今年 68 月份，臨海商品房銷(xiāo)售數(shù)量比去年同期增加了 15%。 而且臨海土地供應(yīng)一直較為緊張，這么大規(guī)模的地塊更顯奇缺，故可以判斷本項(xiàng)目具有非常大的投資價(jià)值。在 2020年的驚天大逆轉(zhuǎn)中， 臨海 ，從商品房到存量房，從成交量到成交價(jià)格，從土地供應(yīng)量到土地價(jià)格，將所有歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)刷新。 擁有多家民營(yíng)上市公司，吉利集團(tuán)、華海藥業(yè)、偉星股份都是從臨海走向全國(guó)的。全市工業(yè)已形成以中國(guó)首家生產(chǎn)轎車(chē)的民營(yíng)企業(yè)吉利豪情汽車(chē)制造有限公司、彪馬農(nóng)用車(chē)、正在建設(shè)中國(guó)一拖集團(tuán)卡車(chē)生產(chǎn)臨?；氐葹辇堫^的機(jī)械及汽車(chē)制造行業(yè)；以總占地面積 1770 畝，岸線(xiàn)總長(zhǎng)度 5900 米的船舶制造基地，共有船臺(tái) 150 座的船舶制造業(yè)；以全國(guó)第二大休閑用品禮品生產(chǎn)出口基地為主，生產(chǎn)彩燈、鈕扣、鐵木制品等工藝品和太陽(yáng)傘、沙灘椅等戶(hù)外休閑用品用具的輕工休閑用品行業(yè)。 1． 2 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 臨海 是中國(guó)股份合作制經(jīng)濟(jì)的發(fā)祥地，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，遍地開(kāi)花，活力四射。 樓市一房難求主要來(lái)自以下因素： 浙江萬(wàn)邦偉盛置業(yè)有限公司 6 第一，由于 2020 年樓市“寒冬”，地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)工量大幅縮水，致使今年能夠推向市場(chǎng)的房源供應(yīng)量有限，客觀(guān)上造成時(shí)下房源供不應(yīng)求；另一方面，隨著城市快速發(fā)展，自身剛性需求群體的日益龐大，為樓市不斷注入新鮮購(gòu)買(mǎi)力；第三，由于近期政府相繼出臺(tái)政策收緊房貸利率等優(yōu)惠政策以及二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠等取消，導(dǎo)致部分購(gòu)房者盲目入市；最后，臨海城區(qū) 范圍內(nèi)的土地資源有限，樓面地價(jià)不斷增長(zhǎng)，老百姓對(duì)通脹的預(yù)期，買(mǎi)房求保值。 ? 2020— 2020 年住宅需求量為 280 萬(wàn)平方米，年均增量為 56萬(wàn)平方米。 20202020 城市住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo) ? 累加法預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)量：存量項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)量為 82萬(wàn)平方米左右。 1． 6 研究工作概況 本報(bào)告研究旨在驗(yàn)證項(xiàng)目的可行性，通過(guò)對(duì)臨海當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究，及對(duì)項(xiàng)目的深度剖析，為項(xiàng)目制訂合理的工期和銷(xiāo)售安排提供參考。由于本地塊為村留地，土地出讓的前提是，建設(shè)完成后 受讓者須無(wú)償返還給大柏葉村商業(yè)面積 15000平方米、地下車(chē)庫(kù)面積 7500 平方米，產(chǎn)權(quán)證辦到該村，費(fèi)用由受讓方承擔(dān)，并 浙江萬(wàn)邦偉盛置業(yè)有限公司 3 且根據(jù)協(xié)議，需要受讓方需要在該地塊引進(jìn) 2020 年美國(guó)《財(cái)富》雜志評(píng)定的世界 500 強(qiáng)中的一家商業(yè)零售企業(yè)。 1． 4 項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn) 萬(wàn)邦國(guó)際地塊為村留地 。 臨海萬(wàn)邦 初步項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 2020 年 5月 浙江萬(wàn)邦偉盛置業(yè)有限公司 1 目 錄 一、項(xiàng)目總論 ........................................................ 2 1．項(xiàng)目概況 ..................................................... 2 2．主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 ........................................... 4 二、項(xiàng)目背景 ........................................................ 5 1．項(xiàng)目提出的背景 ............................................... 5 2．項(xiàng)