【文章內(nèi)容簡介】 客運(yùn)中心 市民廣場 周邊的社區(qū)配套：花北小區(qū)、高橋小區(qū)、匯晶國際城、水岸麗景 教育資源：臨海小學(xué) 衛(wèi)生資源：臨海第一人民醫(yī)院 公共資源：臨海市市政府、臨海公安局 、體育館、市民廣場 浙江萬邦偉盛置業(yè)有限公司 11 1． 2 臨海市內(nèi)市場目標(biāo)客層研究 臨海一直以來購房群體以自住客戶為主，包括臨海當(dāng)?shù)氐母?善性購買，以及臨海周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)向往城市化生活和為子女讀書購買房產(chǎn)的購買力。 從職業(yè)類型分，有以下幾種： ? 私營企業(yè)主 ? 政府公務(wù)員 ? 事業(yè)單位工作人員，如醫(yī)生、教師、移動(dòng)電信行業(yè)員工 ? 上市公司管理層等 從地域來源分，有以下幾種： ? 臨海老城區(qū) ? 臨海周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村 ? 外地落戶臨?；虻脚R海工作 周邊流動(dòng)人口 由于本項(xiàng)目北面的柏葉路屬于交通要道，旁邊的臨海客運(yùn)中心日人流量為各車站之首；客運(yùn)中心周邊商圈帶來較大流動(dòng)人口，商業(yè)現(xiàn)狀繁榮；項(xiàng)目周邊有花北小區(qū)、高橋小區(qū)、水岸麗景、國際匯晶城等已入住和待入住的小區(qū)，同時(shí)帶來到充足的人氣， 故，本項(xiàng)目的流動(dòng)客群主要有三個(gè)部分組成： ● 臨?？瓦\(yùn)中心站的客流 ● 地塊周邊商圈客流 ● 周邊幾大小區(qū)固定人口客流 1． 3 項(xiàng)目周邊規(guī)劃 宗地現(xiàn)狀及周邊規(guī)劃 浙江萬邦偉盛置業(yè)有限公司 12 宗地北面為柏葉路，西南角為小高層、高層建筑水岸麗景，西面為大柏葉村， 內(nèi)尚有部分居民居住，北面為已入住的花北小區(qū)。地塊內(nèi)部無障礙物，無需拆遷， 形狀規(guī)整，地質(zhì)較為疏松，土地整體平坦。 2．項(xiàng)目 SOWT 分析 SWOT 分析 內(nèi)容 優(yōu)勢 區(qū)域位置優(yōu)越， 位于老城區(qū)與新城市中心 交匯 處，離塵不離城 周邊配套成熟，生活氣氛濃郁，流動(dòng)人口與常住 人口量都較大 開發(fā)商擁有眾多戰(zhàn)略聯(lián)盟商家資源，可以實(shí)現(xiàn)較快的資金回流 開發(fā)商實(shí)力雄厚，行業(yè)資源整合力強(qiáng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)豐富 劣勢 周圍無明顯景觀資源可以借鑒 機(jī)會(huì) 新城市中心的規(guī)劃戰(zhàn)略，使本案 區(qū)位優(yōu)勢將進(jìn)一步凸現(xiàn)，開發(fā)潛力將得到有效發(fā)掘 ，前景十分廣闊 周邊目前可售房源較少，且沒有高端樓盤，形成一定市場空缺，這給本項(xiàng)目提供了契機(jī) 超高層建筑，有望成為臨海市的標(biāo)桿性住宅項(xiàng)目 威脅 宏觀調(diào)控和經(jīng)濟(jì)環(huán)境等不穩(wěn)定因素，存在影響購房者心理 浙江萬邦偉盛置業(yè)有限公司 13 3．項(xiàng)目定位方案 總體 市場定位 基于以上對(duì)整個(gè)開發(fā)區(qū)房地 產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)、消費(fèi)特征、市 場發(fā)展趨勢等因素的研究，再結(jié)合本項(xiàng)目的地理?xiàng)l件、發(fā)展方向等因素，得出關(guān) 于本案基于市場面最優(yōu)的定位建議： 首先從本案現(xiàn)況來看，項(xiàng)目位于城市主干道柏葉路，整體樓盤形象直接影響 到城市形象，加上地塊既可享受到老城區(qū)成熟配套，又可兼得新城市中心的活力， 地理位置十分優(yōu)越，故本案定位相對(duì)高端，發(fā)展空間和增值潛力無限，并勢必成為代表整個(gè)臨海房地產(chǎn)開發(fā)水平的標(biāo)桿性項(xiàng)目。 我們深入、細(xì)致的消費(fèi)者深度調(diào)查的結(jié)論顯示： 臨海消費(fèi)者所顯現(xiàn)出來的購買偏好，也大多只是青睞于“環(huán)境好”或“社區(qū)品味不錯(cuò) ”，臨?，F(xiàn)有所謂的高檔項(xiàng)目，對(duì)臨海人骨子里虛榮心的挖掘卻還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠；臨海素有“千年古風(fēng)，文化之邦”之美譽(yù)，而目前市場上的樓盤，對(duì)于臨海深厚的文化底蘊(yùn)與人居之間的那份千絲萬縷的聯(lián)結(jié)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 而本案，就是打破這種格局的新生力量，超百米超高層俯瞰眾生，在與臨海周邊百家爭鳴的市場里瞬間劃開界線，甲與乙、乙與丙不再是平分秋色，不再難分高下。 定位主題 09 地王，王者之風(fēng) 臨海首席高尚人文大宅 高：超百米地標(biāo)性建筑，滿足人居所有幻想 尚：尚品、臻品、精品 人文：充滿文化底蘊(yùn)，傳統(tǒng)內(nèi)涵現(xiàn)代演繹 大宅： 真正大開大闔，大家風(fēng)范 浙江萬邦偉盛置業(yè)有限公司 14 樓盤格調(diào)：尊貴，典雅，富有文化內(nèi)涵 項(xiàng)目案名備選： ? 萬邦星洲半島 —— 發(fā)現(xiàn)藏在心底的香格里拉 注解：驀然回首，心之歸屬卻在那燈火闌珊處，等待多年，只為心底那處香格里拉。 ? 萬邦香榭華庭 —— 品味香榭，傳世筑家 注解：經(jīng)典即是永恒。經(jīng)典的宅院，人脈相續(xù)，永恒的建筑，可以傳世。 ? 萬邦爵世名邸 —— 盡享都市繁華 注解 ：百米超高建筑，一覽都市繁華，爵世象征身份，名流入住名邸。 本案價(jià)值梳理→ 軟性價(jià)值：城市文脈傳承的“人文價(jià)值” 實(shí)力開發(fā)商的“品牌價(jià)值” 剛性價(jià)值：優(yōu)越地理位置的“成長價(jià)值” 優(yōu)質(zhì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的“產(chǎn)品價(jià)值” 優(yōu)美人居環(huán)境的“居住價(jià)值” 地王的核心價(jià)值：牽引城市文脈，創(chuàng)造城市附加值 建筑規(guī)模與主要功能 本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)分布上，設(shè)計(jì)多層住宅、小高層住宅、高層住宅、 1 個(gè)幼兒園、商業(yè)用房、物業(yè)管理及市政配套用房等公共設(shè)施。 建筑規(guī)模：項(xiàng)目在住宅規(guī)劃上分為 3 幢 31 層高層（其中中間單元 28層）、 2幢 28 層高層、 6幢 18 層高層、 3幢 9層小高層和 9 幢排屋多層。 浙江萬邦偉盛置業(yè)有限公司 15 基于本項(xiàng)目區(qū)位的重要性，在規(guī)劃目標(biāo)方面，充分探索臨?，F(xiàn)代人的 生活需求和精神需求，兼顧地域文化的生活特點(diǎn)，以求塑造一個(gè)具有豐富文化內(nèi)涵的花園式經(jīng)典高尚居住空間。 總規(guī)： 項(xiàng)目總體建筑規(guī)劃高低錯(cuò)落、疏密相間，部分架空層的設(shè)計(jì)使得鄰里 之間的交流更加親密；各高層與多層、商業(yè)之間的關(guān)系體現(xiàn)均好性、合理性和科學(xué)性，既緊密相聯(lián)又擁有私密空間。 景觀： 在尊重自然，人與自然融合的基礎(chǔ)上，采用點(diǎn)式、板式高層圍合成一 個(gè)大院子，并把江南園林與歐式皇家園林要素引入其中，使每戶均能享受庭院景觀，充分享受歸屬感和尊貴感。 建筑： 建筑立面采用高雅、精致、富有時(shí)代感與活力的風(fēng)格，質(zhì)感與色彩設(shè) 計(jì)強(qiáng) 調(diào)清新、明朗的感覺，未來將成為柏葉路一帶的視覺標(biāo)志。 空間： 在戶型方面，本案針對(duì)臨海人的居住特性設(shè)計(jì)了多種大小不同的戶型， 充分滿足多種市場需求，并打破傳統(tǒng)室內(nèi)空間音調(diào)封閉的六面體形式，使得空間生動(dòng)變化得更具情趣，例如復(fù)式、躍式等等。 人文： 體現(xiàn)臨海特有的文化底蘊(yùn)，尊重傳統(tǒng)文化，講求現(xiàn)代生活與傳統(tǒng)元素 的充分融合、人與自然的親密無間。 浙江萬邦偉盛置業(yè)有限公司 16 總平鳥瞰圖： 高層建筑效果圖： 浙江萬邦偉盛置業(yè)有限公司 17 板式高層效果圖： 排屋建筑效果圖： 景觀小品示意圖： 浙江萬邦偉盛置業(yè)有限公司 18 花園實(shí)景示意圖： 3． 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)值 備注 1 總用地面積 m2 73394 總建筑面積 m2 250407 2 地上建筑面積 m2 202000 其中商業(yè)面積 m2 32020 其中 15000 m2 返還給柏葉村 3 地下汽車庫面積 m2 51407 4 容積率 5 綠地率 31% 6 建筑密度 % 7 總居住戶數(shù) 戶 1538 浙江萬邦偉盛置業(yè)有限公司 19 五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本 項(xiàng)目工程為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目工程開發(fā)建