【正文】 .............................27 利率上調(diào)風險 ........................................................................................................27 市場風險 ...............................................................................................................27 突發(fā)事件 ...............................................................................................................27 敏感性分析 ...........................................................................................................28 盈虧平衡分析 ........................................................................................................28 附件 管理團隊成員簡介 ........................................................................................................30 附表 .......................................................................................................................................31 附表 1 項目開發(fā)費用估算表 ...........................................................................................31 附表 2 銷售進程與資金回收預測表 ................................................................................32 附表 3 總銷售收 入和利潤表 ...........................................................................................32 附表 4 全投資現(xiàn)金流量表 ..............................................................................................33 附表 5 資金平衡表 .........................................................................................................34 3 第一章 總 論 項目概況 項目名稱 恒邦 項目位置 恒邦 項目 建設用地周邊規(guī)劃成熱，配套 齊全，南 側(cè)為 城 市主 干道府前街 ， 道路寬 20 米 ，西邊是城 市支路杜川路，路寬約 13 米 ，北面東側(cè)為現(xiàn)狀道路。地塊市政配套設施較全，區(qū)域位置優(yōu)越，未來發(fā)展前景不可限量。 項目建設單位 （ 1）企業(yè)名稱： 臺州恒邦置業(yè) 有限公司 。 （ 3） 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā) 與 經(jīng)營 （ 4） 公司類別： 有限責任公司 。 （ 6） 注冊資金： 1000 萬元人民幣 （ 7） 企業(yè)概況： 臺州恒邦置業(yè) 有限公司 擁有一批高素質(zhì)的經(jīng)營管理人才和技術骨干力量，這個優(yōu)秀的團隊，帶著多年累積的經(jīng)驗，在扎實穩(wěn)健的生涯里，堅持著精練、實效、準確的建筑理想，致力于房地產(chǎn)資 源的整合開發(fā)。 國際大廈 打造成具有最好的規(guī)劃設計，最好的建造技術，最好的產(chǎn)品品質(zhì)，最高的客戶滿意度的現(xiàn)代國際風尚社區(qū) 。國際大廈 項目 地塊 建設 用地面積 2776 平方米 。 總建筑面積 平方米，其中 地上 建筑面積 平方米， 地下 建筑面積 平方米 ，其中住宅 平方米，其它商業(yè) 平方米，安置商業(yè) 平方米 ， 公共配套348平方米， 容積率 ，建筑密度 60%，綠地率 12%，機動車位 76個，其中地面停車位 12個，架空層停車位 16 個，地下停車位 48個 。 4 附圖 1 鳥瞰圖 資金來源 經(jīng)濟效益 本項目建設資金 由 臺州 恒邦 置業(yè)有限公司 股東投入項目資本金 1000 萬元，申請銀行貸款 3000 萬元 ， 不足投資通過預售房款 以及 股東 自籌 解決。 稅后投資利潤率 %， 投資利稅率 %，計算期內(nèi)國家稅收 萬元 ，稅后凈利潤為 萬元 。 可行性研究報告編制 依據(jù) （ 1） 恒邦 國際大廈 項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，在對臺州杜橋的區(qū)域經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場兩方面研究的基礎上，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。根據(jù)對 本地 住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。本項目開發(fā) 可以強化杜橋中心城區(qū)形象，優(yōu)化杜橋投資環(huán)境， 對杜橋鎮(zhèn)社會各個領域的發(fā)展都有拉動作用，有明顯的社會效益。 主要經(jīng)濟技術指標 恒邦 表 11 恒邦 我國在全面建設小康社會道路上又邁出堅實的一步。 20xx 年中央政府公共投資 9243 億元，比上年預算增加 5038 億元，其中，保障性住房、農(nóng)村民生工程、社會事業(yè)投資占 44%，自主創(chuàng)新、結(jié)構調(diào)整、節(jié)能減排和生態(tài)建設占 16%，重大基礎設施建設占 23%，災后恢復重建占 14%。投資快速增長有效彌補了外需下降的缺口，加強了薄弱環(huán)節(jié)，為經(jīng)濟社會長遠發(fā)展奠定了堅實的基礎。黨的十七大后，中央和主管部委從不同層面表達了繼續(xù)加強土地和投資控制的意向，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進一步加強。 資源將向保障性住房傾斜 1998 年住房貨幣化改革以后，國家政策主導是住房供給市場化，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。住房問題被置于關系民 生的高度重點強調(diào)，國家住房和城鄉(xiāng)建設部的組建意味著住房問題將得到更加強有力的領導。 企業(yè)并購和重組將成為年度主調(diào) 在國家宏觀調(diào)控力度不斷加大、國際資本進入和美國次貸危機影響下，我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭將更加激烈，企業(yè)的兩極分化現(xiàn)象將日漸明顯。 8 供給平穩(wěn)增長，結(jié)構改善 土地供給方面，促進住房市場有效供給有望成為國家長期的政策目標。在用地結(jié)構方面，隨著國家相關政策的落實，用于中低檔次，特別是廉租房、經(jīng)濟適用房和兩限房開發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續(xù)被嚴格限制。在供應結(jié)構方面，基于 20xx年經(jīng)濟適用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預期 20xx年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內(nèi)的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應結(jié)構將進一步改善。由于國際資本市場 震蕩和人民幣持續(xù)升值預期，大量國際熱錢可能進入國內(nèi)房地產(chǎn)領域，成為推動房價上漲的一個因素。 商品住宅市場的發(fā)展趨勢 20xx 年，宏觀經(jīng)濟將繼續(xù)保持又快又好的發(fā)展趨勢，同時為防止過熱和通脹，中央將實行從緊的貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策；房地產(chǎn)方面將會致力于增加供給和住房保障體系的建設。 20xx 年我國住宅用地供給將會繼續(xù)增加，其中經(jīng)濟適用房、廉租住房和中低價位、中小套型普通住房用地將會有較大幅度的增加。 20xx 年“國十五條” 中指出要“保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應”，在 70%90 平方米普通住宅結(jié)構調(diào)整的影響下，居住用地供應將以普通住房用地為主，增加普通住宅供給的要求將會使住宅用地供應小幅增長。 20xx 年各級政府將會繼續(xù)落實 24 號文件的政策內(nèi)容，建立健全我國的住房保障體系，廉租房和經(jīng)濟適用房均會有較大幅度增加。為迎合市場各種消費需求， 90 平方米的普通住宅將會加快市場細分，這種細分包括產(chǎn)品結(jié)構、戶型、價格、面積、區(qū)位等多方面的類 9 型化，開發(fā)商以及開發(fā)產(chǎn)品會形成綜合競爭，普通住宅在面積、戶型、區(qū)位、裝修程度上將會給消費者更多的選擇?？梢酝茢?，未來若干年，節(jié)能省地環(huán)保型建筑將會得到繼續(xù)發(fā)展。 從需求層面來看，我國國民 經(jīng)濟仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，城鄉(xiāng)居民收入仍將快速增加，流動性相對過剩難以有較大改變，都有利于維持住房需求增長。 從供給層面來看， 20xx 年加大了房地產(chǎn)開發(fā)的土地供給，商品住宅新開工面積和施工面積都有較大幅度增加，有利于增加 20xx 年的商品住宅供給。 項目所處區(qū)位背景 臺州市經(jīng)濟地位 臺州經(jīng)濟 在浙江省乃至全國都有著重要的地位， 20xx 年綜合競爭力在中國 200個城市中位列第 42 位 。目前，臺州正以快馬加鞭的姿勢，主動接軌上海，搭上長三角經(jīng)濟發(fā)展的快車，千方百計發(fā)揮“第十六市”效應。臨海市直接受到上海國際大都市的輻射和影響，區(qū)域優(yōu)勢比較明顯，北部是杭紹甬城鎮(zhèn)密集帶，是浙江最發(fā)達的地區(qū)，南面是浙江三大城市之一的溫州，西面是浙江省四大區(qū)域綜合交通樞紐之一的金華?！芭_州的未來看臨海，臨海的未來看東部”。頭門島深水港區(qū)第一批重點工程的建設及以杜橋為中心建設 100平方公里濱海工業(yè)新城戰(zhàn)略的實 施，杜橋的區(qū)位優(yōu)勢將進一步凸現(xiàn)，開發(fā)潛力將得到有效發(fā)掘。 杜橋鎮(zhèn)經(jīng)濟社會概況 杜橋鎮(zhèn)位于浙江省中部沿海，臺州灣椒江入?？诒卑?，是全國聞名的“眼鏡之鄉(xiāng)”、全國綜合改革試點鎮(zhèn)、浙江省和臺州市中心鎮(zhèn)、臨海市副中心城市。杜橋一直以來是臺州椒北平原及臨海東部區(qū)域的經(jīng)濟、商貿(mào)、文教中心和貨物集散地，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)近 600平方公里、 60 萬人口有較強的集聚輻射能力。 全鎮(zhèn)主要擁有眼鏡、醫(yī)化、機械等特色主導產(chǎn)業(yè)，共有各類工業(yè)企業(yè) 3000 余家（含個體企業(yè)），其中規(guī)模上企業(yè) 112家，年產(chǎn)值上億元企業(yè) 15家。醫(yī)化產(chǎn)業(yè)主要包括成品藥、化學原料藥、醫(yī)藥中間體等，年產(chǎn)值 億元。 杜橋的城市建設在新的規(guī)劃指導下，城市功能日趨完善，自身集聚功能強，再加上規(guī)劃建設的甬臺溫高速公路復線、臺金高速公路東延線在此交匯，金椒鐵路與金椒一級汽車專用道的建設，杜橋與外界的交通將更為便捷，頭門島深水港區(qū)開發(fā)等一批重點工程的建設及以臨海東部的沿海產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃、浙江化學原料藥基地等一系列重大基礎設施的建設使杜橋面臨前所未有的大好機遇，杜 橋的區(qū)位優(yōu)勢將進一步凸現(xiàn)，開發(fā)潛力將得到有效發(fā)掘，發(fā)展前景非常廣闊。切實增強全民發(fā)展意識和親商意識，實施好招商引資“一號工程”。注重扶強扶優(yōu)龍頭骨干企業(yè)，努力培植一批成長型企業(yè)。力爭到 20xx 年工業(yè)總產(chǎn)值達 230 億元以上，財政總收入達到 億元以上。 經(jīng)過 30 年的建設，杜橋已經(jīng)初步形成了現(xiàn)代化小城市的框架，現(xiàn)有建成區(qū)面積 平方公里，建成區(qū)人口 6 萬人。 附圖 3 杜橋鎮(zhèn)中心區(qū)規(guī)劃效果圖 11 項目外部環(huán)境分析結(jié)論 宏觀經(jīng)濟 平穩(wěn)較快增長 20xx 年是繼續(xù)應對國際金融危機、保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的關鍵一年，是全面實現(xiàn)“十一五”規(guī)劃目標、為“十二五”發(fā)展打好基礎的重要一年。 杜橋 房地產(chǎn)市場發(fā)展前景樂觀 杜橋面臨前所未有的大好機遇，杜橋的區(qū)位優(yōu)勢將進一步凸現(xiàn)，開發(fā)潛力將得到有效發(fā)掘，發(fā)展前景非常廣闊。杜橋在外經(jīng)商人數(shù)眾多，民資豐厚，對高檔樓盤 和商業(yè)旺鋪 需求旺盛。 住宅品質(zhì)將有質(zhì)的飛躍 相信隨著城市建設的發(fā)展，開發(fā)商之間競爭的逐漸加劇，房地產(chǎn)市場將不斷走向成熟，住宅品質(zhì)提高是其必然趨勢。良好的景觀、配套將成為住宅消費者追求的熱點 。耀江 此后，藍盾 隨著杜橋作為副中心城市地位的進一步強化，城市配套建設的完善，會有力推動杜橋房地產(chǎn)市場的全面提升。 國際花園 和 萬邦 依據(jù)濱海新城的總體規(guī)劃，杜橋?qū)⑹俏磥頌I海新城的主城區(qū)，是未來濱海新城的行政、商貿(mào)、服務等綜合中心。 比較 性樓盤基本情況及分析 由于本項目位于臺州市杜橋 鎮(zhèn)中心黃金商業(yè)地段 ， 近兩年該地段沒有 與其 定位相當?shù)?新開發(fā)樓盤銷售數(shù)據(jù)做比較 ，故競爭性樓盤選擇臨海市區(qū)和杜橋鎮(zhèn) 的樓盤 近半年兩手房市場格格 進行比較更接近實際。規(guī)劃總用地 8 萬多平方米，建筑面積 16 萬多平方米。 高層住宅 20xx 年 12月二手房市均價9300 元 /㎡ ， 20xx 年 5月二手房市場均價 11000 元 /㎡ 。 地下車位 11— 12萬元 /個 。有一部分杜橋的消費者投資該項目。國際花園 萬邦 東面毗鄰規(guī)劃中的住宅小區(qū)，南臨沿河路，西面緊靠杜東路，北面緊接城區(qū)主干道杜北路。 萬邦 其中多層套房面積 平方米，高層套房面積 平方米，商業(yè) 13 用房面積 平方米 。沿街商鋪 20xx 年 12月二手房市均價 33000 元 /㎡， 20xx 年 5 月二手房市場均價 36000 元 /㎡。 項目優(yōu)勢