【正文】 次于“世福匯”。因此，本案作為高價(jià)位商務(wù)酒店式公寓，市場(chǎng)前景不容過分樂觀。加之本案目標(biāo)售價(jià)較高，給予投資客的市場(chǎng)選擇余地較大，這將直接導(dǎo)致投資客的投資分流，對(duì)本案的迅速去化帶來一定影響。對(duì)于目前過高的房?jī)r(jià)，投資的風(fēng)險(xiǎn)性極大。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)對(duì)象將影響本案去化情況本案一至八樓目前已定由大洋百貨進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。小戶型市場(chǎng)的推案量較大目前上海酒店式公寓的市場(chǎng)供應(yīng)量程逐年上升的趨勢(shì)，除今年下半年供應(yīng)量迅速放大外，2003年還將有大量新產(chǎn)品推向市場(chǎng)，對(duì)本案將形成較大的沖擊。目前該區(qū)域內(nèi)云集浦西諸多頂級(jí)消費(fèi)商場(chǎng)、酒店，已成為上海高檔消費(fèi)區(qū)的代表。填補(bǔ)市場(chǎng)空缺自2000年末[青年匯]投放市場(chǎng)以來，購(gòu)買酒店式公寓用以投資的消費(fèi)行為正逐漸普及。到目前上海市中心已相繼開發(fā)近20個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目，均取得理想的銷售業(yè)績(jī)。作為酒店式公寓，本案具備市中心的優(yōu)勢(shì)位置，便利的生活設(shè)施不言而喻，中央商務(wù)圈內(nèi)恒隆、中信泰福、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上海商城等甲級(jí)辦公樓又為其提供了充足的商務(wù)客源，從酒店式商務(wù)公寓的市場(chǎng)來看，目前本案周邊有嘉里中心、上海商城等少數(shù)幾個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目，但這些物業(yè)的租售率均接近100％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。整合優(yōu)勢(shì)提高產(chǎn)品價(jià)值本案規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間較早，產(chǎn)品設(shè)計(jì)已非常落后，5部電梯、停車位有限，已不能滿足目前甲級(jí)辦公樓的實(shí)際需要。集頂級(jí)的地段、頂級(jí)的目標(biāo)客戶、頂級(jí)的產(chǎn)品軟硬件配置，以及我司在酒店式公寓的銷售操作中積累的豐富操作經(jīng)驗(yàn)，將樹立本案在酒店式公寓中“翹楚”的地位，全方位提升產(chǎn)品的整體品質(zhì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力。三、客戶定位 本市高端投資客所謂“高端投資客”，即投資標(biāo)的價(jià)位高、投資意識(shí)成熟的客戶群體。這類客戶以地段、軟硬件品質(zhì)作為衡量酒店式公寓投資價(jià)值的標(biāo)尺，對(duì)地處市中心、高價(jià)位的酒店式公寓情有獨(dú)鐘。更需值得一提的是，這類頂級(jí)酒店式公寓市場(chǎng)整體供給的稀缺性，將是其沖擊市場(chǎng)、迅速去化的最有利武器。這類客戶以短期自用為購(gòu)房目的，既可滿足來滬時(shí)的居住需求，在空閑時(shí)也可出租獲益。 周邊企業(yè)、公司隨著業(yè)務(wù)往來的日益頻繁，許多大中型獨(dú)資、合資企業(yè)也選擇酒店式公寓作為其接待往來客戶的固定賓館。目前類似購(gòu)置酒店式公寓作為公司資產(chǎn)的現(xiàn)象已經(jīng)悄然出現(xiàn)，而本案位于市中心繁華地段，周邊云集大量實(shí)力型公司企業(yè)，相信會(huì)對(duì)本案的去化起到不可低估的推動(dòng)作用。目前上海擁有兩套物業(yè)的人正越來越多。 小型企業(yè)的辦公用房雖然是住宅產(chǎn)權(quán)，不能辦理公司掛牌及公司注冊(cè)。四、本案的案名建議萬國(guó)中心（EMBASSY CENTRE）經(jīng)濟(jì)發(fā)展造就上海與世界各國(guó)的交流舞臺(tái)。也就是最受“商務(wù)空中飛人”推崇的集經(jīng)貿(mào)、休閑、生活于一體的酒店式商務(wù)公寓。在這里所營(yíng)建的酒店式商務(wù)公寓，不但是在品質(zhì)上體現(xiàn)“高尚”，更是在品位上引導(dǎo)“時(shí)尚”的風(fēng)向標(biāo)。而“金、貴、元、富”則對(duì)應(yīng)“福、祿、壽、喜”，也就是如今流行、經(jīng)典、復(fù)古、尊貴的代表。作為頂級(jí)CBD的商務(wù)酒店式高級(jí)公寓，其出售或出租都必須給客戶帶來切實(shí)的利益。金貴元富，更將以海派文化與人文氣質(zhì)兼糅并蓄為世人矚目；不但在品質(zhì)上體現(xiàn)“高尚”，更立足于在品位上倡導(dǎo)“時(shí)尚”的潮流。第三部分 產(chǎn)品建議 一、產(chǎn)品平面分隔功能建議（見附圖）建議產(chǎn)品分隔后每套平均建筑面積不超過55M2二、產(chǎn)品硬件設(shè)施建議本案的功能“商務(wù)+居住+投資+品質(zhì)”商務(wù)概念—產(chǎn)品的性質(zhì)與保障居住功能—服務(wù)設(shè)施及管理的保障投資概念—永續(xù)經(jīng)營(yíng)的保障品質(zhì)概念—消費(fèi)行為與消費(fèi)群體的保障所以，我們要達(dá)成這樣的共識(shí)：品牌化+專業(yè)化，打造滬上頂級(jí)酒店式商務(wù)公寓[一] 基本家具配置凸現(xiàn)產(chǎn)品的差異性和個(gè)性化，除了產(chǎn)品本身之外，選擇怎樣的設(shè)施設(shè)備同樣致關(guān)重要，尤其是室內(nèi)的基本家具配置。例如，客廳及飯廳之餐桌，餐椅，電視柜，沙發(fā)；睡房之床，床頭柜，化妝桌椅，衣柜；廚房之櫥柜，冰箱，電磁灶、微波爐；細(xì)部配件之門鎖安全扣、貓眼、電子門鎖（指紋鎖）、保險(xiǎn)箱；及各種燈飾。例如：電視： 可以采用當(dāng)今最風(fēng)行的液晶視頻，保證畫面的純正。且每戶提供兩條電話線入戶，滿足對(duì)外的通訊聯(lián)絡(luò)?？照{(diào)： 中央或分體式，需根據(jù)實(shí)際情況布置，可獨(dú)立計(jì)費(fèi)，以便日后的經(jīng)營(yíng)管理之用。也是項(xiàng)目保值增值的直接因素之一。包括：安全防范智能化，商務(wù)生活智能化和物業(yè)管理智能化。門禁對(duì)講：大門和樓宇入口共設(shè)有兩道門禁，專門身份識(shí)別系統(tǒng)可自動(dòng)識(shí)別業(yè)主手中的IC卡，而有效避免了閑雜人員進(jìn)入園區(qū)內(nèi)，增加業(yè)主們的安全感。防災(zāi)自動(dòng)報(bào)警：各戶起居室、臥室、公共走廊及地下車庫(kù)內(nèi)裝置有火災(zāi)探測(cè)器，每戶廚房設(shè)置有燃?xì)庑孤┨綔y(cè)器，以便能做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患、及時(shí)報(bào)警和及時(shí)滅火。C 物業(yè)管理智能化：車輛出入智能化系統(tǒng)：一車一卡，區(qū)內(nèi)車輛出入時(shí)，駕駛?cè)藛T只須坐在駕駛位將卡在計(jì)讀卡機(jī)前輕輕一晃，在阻攔桿開啟的同時(shí)，該車的相關(guān)資料同步出現(xiàn)在監(jiān)控計(jì)算機(jī)上，杜絕了因保安的嚴(yán)格執(zhí)勤產(chǎn)生的保安和社區(qū)住戶間的抵觸，同時(shí)真正實(shí)現(xiàn)了方便、安全的智能化管理。物業(yè)公告：及時(shí)獲取物業(yè)最新通告消息。智能IC卡：在樓宇內(nèi)，IC卡不僅能替代貨幣支付購(gòu)物及繳納水、電、氣等費(fèi)用，更可用此卡來保存?zhèn)€人信息。因此，就必須針對(duì)他們?cè)O(shè)計(jì)相應(yīng)的硬件配置。小結(jié)：對(duì)于上文所述的品牌化+專業(yè)化，我司認(rèn)為還必須要設(shè)立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程、標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)備配置，從而奠定本項(xiàng)目在小戶型市場(chǎng)中牢不可破的至尊地位。 熟悉上海的酒店式公寓市場(chǎng)216。 有較多相對(duì)固定的客源群這就是更多的人愿意投資和租用物業(yè)經(jīng)營(yíng)良好的投資型產(chǎn)品的根本原因。更重要的是，他們擁有豐富的管理高檔投資型產(chǎn)品，特別是“酒店式公寓”或“產(chǎn)權(quán)酒店”的經(jīng)驗(yàn)與心得，而且還有一定的經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)，使本案的投資價(jià)值得到充分的體現(xiàn)與保證。同時(shí)，這也是專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司在項(xiàng)目的整體包裝經(jīng)營(yíng)過程中必不可少的經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)。（最后由物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司制定）四、產(chǎn)品會(huì)所建議[一] 商務(wù)類