【正文】 門協(xié)調好）。 炒作“ 800000 平米東部新城”、 “ 100000 平米社區(qū)公園”等項目特有的賣點，對抗其他河西項目對本項目的位置挑戰(zhàn)，確立市場地位。太陽城的信息，并相互傳播，期望通過宣傳達到使消費者開始關注本項目，并期待開盤的目的，同時確立項目鮮明的品牌形 象，確保品牌建設。衡水中學成為響譽燕趙、聞名全國的中華名校，被教育界人 士譽為 “一個教育的神話”、“全國基礎教育的一面旗幟” 另外，本項目所在河東區(qū)域還有市十中、八中、南門口小學、北門口小學等中小學校和幼兒園 三、推廣語 800000 ㎡景觀社區(qū) 成就生活夢想 四、營銷思路 （一）分階段思路 第一階段：入市預熱（ 2021 年 12 月 2021 年 2 月 28 日） 戰(zhàn)術目標： 樹立項目的品牌形象； 引起消費者的關注并進行咨詢； 不涉及產品價格，引起懸念，“蓄勢”待發(fā) 運作思路： 采取多種形式與消費者雙向溝通，導入項目概念，“只說不賣”，全面宣傳，樹立項目形象，積蓄消費欲望 這一階段的主要目的有二： 儲蓄消費欲望，等到認購時瞬間釋放，為認購造勢； 宣傳項目的獨有的賣點。 近年來，《中衡水項目運作思路 第 12 頁 共 19 頁 國教育報》、《人民教育》分別對衡水中學的素質教育和德育工作進行了大篇幅報道。 2021 年，學校入選 “ 中國百強中學 ” ，并獲得 “ 全國 ‘ 雙合格 ’ 優(yōu)秀家長學校 ” 、 “ 全國中小學信息技術創(chuàng)新與實踐活動先進單位 ” 、 “ 全國《貫徹學校體育工作條例》優(yōu)秀學校 ” 等榮譽稱號。 賣點五： 教育 全國知名的衡水中學坐落在河東板塊， 是眾多學生和家長向往的學校。 本項目是未來衡水市規(guī)模最大社區(qū)，一期價格是目前衡水市 規(guī)模社區(qū)中價格最低的，隨著開發(fā)品質的不斷提升，本項目也蘊含著巨大的升值潛力。其中主要設計項目有：瑞士航空公司駐京辦事處室內設計，德國巴伐利亞洲駐濟南辦事處室內設計，瑞士駐華大使館官邸室內裝修及瑞士大使館衡水項目運作思路 第 11 頁 共 19 頁 接建工程方案設計，特級建筑工程東海大廈，特級建筑工程石家莊自由港高層綜和住宅小區(qū)，大型商業(yè)建筑石家莊市西美商廈，寧波富春大酒店，北京延慶百果園度假村規(guī)劃設計“北京永樂工業(yè)經(jīng)濟區(qū)”規(guī)劃分析，山東省濟南市“五龍?zhí)渡虡I(yè)大廈”方案設計，山東省濟南火車站北廣場規(guī)劃建議，寧夏東海園區(qū)總體規(guī)劃等。總公司注冊地在北京，目前已成立有石家莊分公司 ,南寧分公司，天津分公司，廣東分公司等．為求更大的發(fā)展和拓展全國建筑設計市場的業(yè)務 ,擬在全國發(fā)展設立分公司，上海西安廈門溫州等沿海城市已在籌備中。 工程進度 開發(fā)公司本著負責認真的原則，在公開認購時項目主體已經(jīng)起到 3 層，讓消費者看得放心，買的放心，并且明年年底就要接著開發(fā)二期。 “市無干擾工程”詳細說明見附件。衡水市規(guī)劃局孫局長為指揮，成立了項目建設指揮部，規(guī)劃局、建設局、國土局、房管局、建設局、農科所為指揮部成員。 太陽城”入口有 4 路和 3 路公交車直達，從家到單位，完全可以享受到零距離的感覺。 太陽城”四周的是寬闊的衡德路和京大路，這了兩條馬路是衡水的交通主干道。從一個中心到另一個中心，也僅僅是一瞬的感覺。 交通 從“東方 配套、 周邊配套：衡水中學、十八中、南門口、北門口小學、衡水市二院、建行、工行、農行、吉美市場、菜市場 社區(qū)內配套： 學校、幼兒園、銀行、公交車站、商業(yè)、社區(qū)醫(yī)院、超市等綜合生活配套工程。戶型面積 60130平方米，主力戶型為 90 平方米左右，面積適中 ，適應衡水市場。 戶型設計合理，彰顯人性化 大開間、短進深、南北通透、明廳明廚、動靜分區(qū)、頂層送平臺，落地外飄窗，獨有觀景臺設計，縱觀四季風景。因此，在宣傳推廣中“公園”將作為最重要賣點之一進行告知。目前 ，衡水市只有人民公園等少數(shù)屈指可數(shù)的公園，且多在市中心，對大多數(shù)老百姓來說，逛公園是一種“奢侈”。 項目以千畝規(guī)模入市，針對的卻是廣大的普通市民，照顧到了中低收入人群的需求，給了他們一個性價比極高的家園。 賣點二： 項目自身優(yōu)勢 規(guī)模 規(guī)模是本項目賣點之一，但是規(guī)模本身并無意義，它代表的是完善社區(qū)配套、優(yōu)良的物業(yè)管理、更多的綠化和休閑設施以及濃厚的社區(qū)文化。 衡水項目運作思路 第 9 頁 共 19 頁 二、項目賣點挖掘與創(chuàng)新 賣點一： 價格 目前衡水市房地產市場價格上漲較快，房價成為制約普通工薪階層購房的 最大門檻，本項目價格在目前市場當中處在市場最低位，必將吸引中低收入階層的矚目。 這將是本項目面臨另一主要問題。 人們對本地段的心理抗性是本項目面臨的最大問題。 充分炒作項目賣點，一經(jīng)面市，形成搶購。太陽城推廣方案 一、 項目推廣的指導思想 本項目的整體指導思想是 急攻快打，速戰(zhàn)速決 。 (4)促銷策略 考慮到回收資金的巨大壓力 ,為了加大客戶首付比例 ,及鼓勵客戶按時回款 ,因此制定促銷政策時要根據(jù)回款的比例來享受不同的優(yōu)惠幅度，并保證促銷折扣幅度要高于市場上的平均水平。提價的幅度為小幅 ,形式有兩種 :一是通過折扣提價，二是 直接提高報表價。因此，在整個銷售過程中都要始終貫徹低價策略 . (2)低價入市策略 由于項目入市 4 個月內就要求回款 3000 萬 ,回款壓力極大 ,為了營造火暴銷售的場面 ,本項目的入市價格必須低于市場價格 . (3)價格提升策略 “小幅多次 小步快跑”是價格提升策略的基本原則。 衡水項目運作思路 第 7 頁 共 19 頁 四、 銷售的階段安排 第一階段：客戶登記期 (2021 年 10 月 18 日 2021 年３月 5 日 ) 目標：盡可能多的積累客戶，登記數(shù)量至少達到 400 個。 由于天氣等客觀因素，新售樓處的投入使用時間最晚為 2021 年 4 月 1 日 ,但考慮到銷售的緊迫性及資金回款壓力，售樓處必須與 2021 年３月１日前投入使用。 6) 我方的主導思想 由于合同約定及無利潤分成，我方也主張速戰(zhàn)速決。 4) 開發(fā)商的手續(xù)辦理進度 經(jīng)和開發(fā)公司的溝通及觀察，預計預售許可證下來時間為 5 月份。 3） 開 發(fā)商的資金需求 開 發(fā)商 的愿望是 速戰(zhàn)速決，不再大額投入資金，用銷售款 緩解施工進度帶來的資金壓力 。而這一點是完成全部樓盤良好銷售的關鍵。太陽城銷售方案 三、 入市時機 入市時機的選擇 經(jīng) 綜合考慮以下 七 個方面的因素： 1)衡水 房地產 市場 銷售的周期規(guī)律 根據(jù)房地產市場 通常的 銷售周期性 及結合當?shù)胤康禺a專業(yè)人士的深度訪談結果顯示：衡水 一般一年內有兩個銷售的黃金時段，