【正文】 衡水項(xiàng)目運(yùn)作思路 第 1 頁 共 19 頁 東方太陽城 營(yíng)銷整合方案 衡水項(xiàng)目運(yùn)作思路 第 2 頁 共 19 頁 目 錄 第一章 衡水市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第二章 河?xùn)|區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第三章 東方太陽城 操盤思路 第四章 東方太陽城項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 二、客戶群定位 三、項(xiàng)目綜合定位 第五章 東方太陽城銷售方案 一、入市時(shí)機(jī) 二、銷售的階段安排 三、價(jià)格策略 第六章 東方太陽城推廣方案 一、本項(xiàng)目推廣的指導(dǎo)思想 二、項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘與創(chuàng)新 三、推廣語 四、營(yíng)銷思路 五、推廣實(shí)施方案及費(fèi)用預(yù)算 衡水項(xiàng)目運(yùn)作思路 第 3 頁 共 19 頁 第一章 衡水市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步時(shí)間較晚，但是發(fā) 展速度較快，供應(yīng)量逐年增加， 2021年衡水市商品房供應(yīng)量 42萬平方米， 2021年衡水市商品房供應(yīng)量達(dá)到 65萬平方米 ，按照同比增長(zhǎng)分析，預(yù)計(jì) 2021 年 衡水市商品房供應(yīng)量將達(dá)到 90 萬平方米 目前衡水市人均住房面積只有 24 平方米，按現(xiàn)有國(guó)家規(guī)定的人均住房面積 35 平方米，衡水市還需要 308 萬平方米的住房面積，加上市區(qū)舊城改造或城中村改造面積20 萬平方米；房地產(chǎn)需求總量不低于 320 萬左右；就現(xiàn)在狀況而言，還 需要大面積的開發(fā)來滿足市場(chǎng)需求。 從人口環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況來看，近幾年，衡水市還將有 320 萬平方米的住宅市場(chǎng) 需求量，每年至少將有 100 萬平方米需求量，加上政府的宏觀調(diào)控及相關(guān)政策的出臺(tái)，至少能保證衡水房地產(chǎn)持續(xù) 3— 5 年的穩(wěn)步增長(zhǎng)和良性發(fā)展。 衡水 2021 年樓盤銷售情況： 廣廈家園三期 10 萬平方米，六個(gè)月銷售 80% 岸止庭藍(lán) 萬平方米七個(gè)月銷售 90%, 鑫城華居一二期 4 萬平方米 9 個(gè)月基本售完； 明珠花園 6 萬平方米 9 個(gè)月銷售 80%； 衡水 2021 年上半年樓盤多層供應(yīng)情況（已知道的）：總計(jì)約 40 萬平方米 騰達(dá)房產(chǎn)開發(fā)富力城規(guī)劃 22 棟，一期 12 棟（約 7 萬平方米），現(xiàn)已開始接受登記； 泰和置業(yè)開發(fā)明珠花園三期預(yù)計(jì) 6 棟 左右（約 5 萬平方米），年后開盤（時(shí)間待定）； 鑫城房地產(chǎn)開發(fā)鑫城華居三期 8 棟（約 5 萬平方米），年后三月份開盤； 京華房地產(chǎn)開發(fā)岸止庭藍(lán) 11 棟（約 7 萬平方米），預(yù)計(jì)明年 4 月開盤； 中房集團(tuán)開發(fā)漢城（暫定名）規(guī)劃 15 萬平方米，一期 8 萬平方米，明年三月份開盤。 天公房地產(chǎn)開發(fā)東方太陽城一期 23 棟， 萬平方米 ,明年三月份開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu) . 截止 2021 年 6 月底，衡水市商品房銷售平均價(jià)格由 2021 年的 1413 元 /平方米上升到 今年的 1621 元 /平方米，增幅達(dá) %。其中：住宅平均價(jià)格為 1514 元 /平方米 ，同比增長(zhǎng) %；但是，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格呈下滑趨勢(shì)，由去年的 3366 元 /衡水項(xiàng)目運(yùn)作思路 第 4 頁 共 19 頁 平方米下降到今年的 3060/平方米，同比下降了 %。 房?jī)r(jià)快速上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛的結(jié)果。 綜上分析：目前衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求 .各樓盤銷售狀況良好，無滯銷樓盤。 第二章 河?xùn)|區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展不平衡，河?xùn)|與河西，路北與路南的差異性很大；石德路南，育才街以西是現(xiàn)今開發(fā)的熱點(diǎn)，項(xiàng)目現(xiàn)供應(yīng)量和將供應(yīng)量最多，路北只有現(xiàn)售一家小區(qū)（鑫城華居）；而在衡水市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，河?xùn)|區(qū)域是目前市場(chǎng)上最后一塊 “處女地”，到目前為止，還沒有一個(gè)成規(guī)模的商品房社區(qū)，只有零星的單位集資建房。并且在該區(qū)域中多層住宅也是較少，平房居多。二級(jí)市場(chǎng)基本沒有啟動(dòng)。 綜上分析：本頂目在河?xùn)|具有較大機(jī)會(huì)點(diǎn)，填補(bǔ)了河?xùn)|無成規(guī)模商品房的空白。 第三章 操盤思路 一、操盤思路制定依據(jù) 甲方的資金需求（ 06 年 7 月 1 日前回款 3000 萬）及開發(fā)愿望（盡快銷售完一期盡早開發(fā)二期）。 本項(xiàng)目只有傭金收入無利潤(rùn)分成且我方承擔(dān)售樓處的建設(shè)及宣傳推廣費(fèi)用。 衡水整體市場(chǎng)供不應(yīng)求，推廣應(yīng)更注重實(shí)效，節(jié)約成本。 二、 操盤思路 本項(xiàng)目的整體操盤思路是 急攻快打，速戰(zhàn)速?zèng)Q 。 第四章 東方太陽城項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目概況分析 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 規(guī)模 規(guī)模是本項(xiàng)目賣點(diǎn)之一，但是規(guī)模本身并無意義，它代表的是完善社區(qū)配套、優(yōu)良的物業(yè)管理、更多的綠化和休閑設(shè)施以及濃厚的社區(qū)文化。因此在針對(duì)“規(guī)?！钡恼f辭當(dāng)中，要附以更多的內(nèi)容。 環(huán)境 衡水項(xiàng)目運(yùn)作思路 第 5 頁 共 19 頁 本項(xiàng)目規(guī)劃之中的公園在河?xùn)|居民中有較高的知名度，人們盼望公園早日建成。并且本項(xiàng)目外部自然環(huán)境較好。 價(jià)格、升值潛力 目前衡水市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，房?jī)r(jià)成為制約普通工薪階層購(gòu)房的最大門檻，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位在目前市場(chǎng)當(dāng)中處在市場(chǎng)較低位，必將吸引 中低收入階層的矚目。 該項(xiàng)目一期價(jià)格是目前衡水市價(jià)格最低的規(guī)模社區(qū)，又是未來衡水市規(guī)模最大社區(qū)，隨著開發(fā)品質(zhì)的不斷提升，本項(xiàng)目蘊(yùn)含著巨大的升值潛力。目前衡水較早購(gòu)買商品房的客戶已經(jīng)嘗到了投資住宅的甜頭，希望通過對(duì)本項(xiàng)目“升值潛力”賣點(diǎn)的挖掘吸引更多投資客戶的購(gòu)買。 政府扶持 本項(xiàng)目是衡水市政府 2021年政府工作計(jì)劃中八個(gè)重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目之一和市政府 168建設(shè)工程，并于同年被省政府列為省重點(diǎn)建設(shè)工程。衡水市規(guī)劃局孫局長(zhǎng)為指揮，成立了項(xiàng)目建設(shè)指揮部，規(guī)劃局、建設(shè)局、國(guó)土局、房管局、建設(shè)局、農(nóng)科所為指揮部成員 。為了保證工程的順利進(jìn)行，市紀(jì)律監(jiān)察委員會(huì)還把該工程列為“市無干擾工程”。 配套： 規(guī)劃中學(xué)校、醫(yī)院、公交站牌、幼兒園、商業(yè)、公園等一應(yīng)俱全，為居民提供了完善的配套服務(wù)，是理想的民眾樂園。 產(chǎn)品： 本項(xiàng)目產(chǎn)品以 90 平米左右戶型為主，面積適中，套價(jià)較低，適合市場(chǎng)的需求。 （二）項(xiàng)目劣勢(shì) 本地塊不是衡水市未來的發(fā)展方向，位置相對(duì)較偏僻，人們不認(rèn)可此地段，河西、路南是人們購(gòu)房首選。人們對(duì)本地段的心理抗性是本項(xiàng)目面臨的最大問題。 本項(xiàng)目在兩年前的開發(fā)受挫，在該區(qū)域的客戶中造成了不良影響，人們對(duì)本項(xiàng)目 能否順利開發(fā)持懷疑態(tài)度。這將是本項(xiàng)目面臨的主要問題之一。 項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境較差，購(gòu)物、休閑、娛樂等相關(guān)的生活配套設(shè)施缺乏，而規(guī)劃中的配套一期業(yè)主享受不到，人們對(duì)該區(qū)域的印象差。 甲方不會(huì)投入太多資金把項(xiàng)目做成精品。 由于三方合作，在今后的工作中肯定會(huì)有相當(dāng)多的不可預(yù)知問題。 二、客戶群定位 購(gòu)買區(qū)域分布： 本