【正文】 衡水項目運作思路 第 1 頁 共 19 頁 東方太陽城 營銷整合方案 衡水項目運作思路 第 2 頁 共 19 頁 目 錄 第一章 衡水市房地產(chǎn)市場分析 第二章 河東區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 第三章 東方太陽城 操盤思路 第四章 東方太陽城項目定位 一、項目優(yōu)劣勢分析 二、客戶群定位 三、項目綜合定位 第五章 東方太陽城銷售方案 一、入市時機 二、銷售的階段安排 三、價格策略 第六章 東方太陽城推廣方案 一、本項目推廣的指導思想 二、項目賣點挖掘與創(chuàng)新 三、推廣語 四、營銷思路 五、推廣實施方案及費用預算 衡水項目運作思路 第 3 頁 共 19 頁 第一章 衡水市房地產(chǎn)市場分析 衡水房地產(chǎn)市場雖然起步時間較晚，但是發(fā) 展速度較快，供應量逐年增加， 2021年衡水市商品房供應量 42萬平方米， 2021年衡水市商品房供應量達到 65萬平方米 ，按照同比增長分析，預計 2021 年 衡水市商品房供應量將達到 90 萬平方米 目前衡水市人均住房面積只有 24 平方米，按現(xiàn)有國家規(guī)定的人均住房面積 35 平方米，衡水市還需要 308 萬平方米的住房面積，加上市區(qū)舊城改造或城中村改造面積20 萬平方米；房地產(chǎn)需求總量不低于 320 萬左右；就現(xiàn)在狀況而言，還 需要大面積的開發(fā)來滿足市場需求。 從人口環(huán)境和房地產(chǎn)市場供給狀況來看，近幾年，衡水市還將有 320 萬平方米的住宅市場 需求量，每年至少將有 100 萬平方米需求量，加上政府的宏觀調(diào)控及相關政策的出臺，至少能保證衡水房地產(chǎn)持續(xù) 3— 5 年的穩(wěn)步增長和良性發(fā)展。 衡水 2021 年樓盤銷售情況： 廣廈家園三期 10 萬平方米，六個月銷售 80% 岸止庭藍 萬平方米七個月銷售 90%, 鑫城華居一二期 4 萬平方米 9 個月基本售完； 明珠花園 6 萬平方米 9 個月銷售 80%； 衡水 2021 年上半年樓盤多層供應情況（已知道的）：總計約 40 萬平方米 騰達房產(chǎn)開發(fā)富力城規(guī)劃 22 棟，一期 12 棟（約 7 萬平方米），現(xiàn)已開始接受登記； 泰和置業(yè)開發(fā)明珠花園三期預計 6 棟 左右（約 5 萬平方米），年后開盤（時間待定）； 鑫城房地產(chǎn)開發(fā)鑫城華居三期 8 棟（約 5 萬平方米），年后三月份開盤； 京華房地產(chǎn)開發(fā)岸止庭藍 11 棟（約 7 萬平方米），預計明年 4 月開盤； 中房集團開發(fā)漢城（暫定名）規(guī)劃 15 萬平方米，一期 8 萬平方米，明年三月份開盤。 天公房地產(chǎn)開發(fā)東方太陽城一期 23 棟， 萬平方米 ,明年三月份開始內(nèi)部認購 . 截止 2021 年 6 月底，衡水市商品房銷售平均價格由 2021 年的 1413 元 /平方米上升到 今年的 1621 元 /平方米，增幅達 %。其中：住宅平均價格為 1514 元 /平方米 ，同比增長 %；但是，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格呈下滑趨勢，由去年的 3366 元 /衡水項目運作思路 第 4 頁 共 19 頁 平方米下降到今年的 3060/平方米，同比下降了 %。 房價快速上漲是房地產(chǎn)市場需求旺盛的結(jié)果。 綜上分析：目前衡水房地產(chǎn)市場供不應求 .各樓盤銷售狀況良好，無滯銷樓盤。 第二章 河東區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 衡水房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展不平衡，河東與河西，路北與路南的差異性很大；石德路南，育才街以西是現(xiàn)今開發(fā)的熱點，項目現(xiàn)供應量和將供應量最多，路北只有現(xiàn)售一家小區(qū)（鑫城華居）；而在衡水市整個房地產(chǎn)市場當中，河東區(qū)域是目前市場上最后一塊 “處女地”，到目前為止，還沒有一個成規(guī)模的商品房社區(qū)，只有零星的單位集資建房。并且在該區(qū)域中多層住宅也是較少，平房居多。二級市場基本沒有啟動。 綜上分析：本頂目在河東具有較大機會點，填補了河東無成規(guī)模商品房的空白。 第三章 操盤思路 一、操盤思路制定依據(jù) 甲方的資金需求（ 06 年 7 月 1 日前回款 3000 萬）及開發(fā)愿望（盡快銷售完一期盡早開發(fā)二期）。 本項目只有傭金收入無利潤分成且我方承擔售樓處的建設及宣傳推廣費用。 衡水整體市場供不應求，推廣應更注重實效，節(jié)約成本。 二、 操盤思路 本項目的整體操盤思路是 急攻快打，速戰(zhàn)速決 。 第四章 東方太陽城項目定位 一、項目概況分析 （一）項目優(yōu)勢 規(guī)模 規(guī)模是本項目賣點之一，但是規(guī)模本身并無意義，它代表的是完善社區(qū)配套、優(yōu)良的物業(yè)管理、更多的綠化和休閑設施以及濃厚的社區(qū)文化。因此在針對“規(guī)?！钡恼f辭當中，要附以更多的內(nèi)容。 環(huán)境 衡水項目運作思路 第 5 頁 共 19 頁 本項目規(guī)劃之中的公園在河東居民中有較高的知名度，人們盼望公園早日建成。并且本項目外部自然環(huán)境較好。 價格、升值潛力 目前衡水市房地產(chǎn)市場價格上漲較快，房價成為制約普通工薪階層購房的最大門檻，本項目價格定位在目前市場當中處在市場較低位，必將吸引 中低收入階層的矚目。 該項目一期價格是目前衡水市價格最低的規(guī)模社區(qū)，又是未來衡水市規(guī)模最大社區(qū)，隨著開發(fā)品質(zhì)的不斷提升，本項目蘊含著巨大的升值潛力。目前衡水較早購買商品房的客戶已經(jīng)嘗到了投資住宅的甜頭，希望通過對本項目“升值潛力”賣點的挖掘吸引更多投資客戶的購買。 政府扶持 本項目是衡水市政府 2021年政府工作計劃中八個重點經(jīng)濟建設項目之一和市政府 168建設工程，并于同年被省政府列為省重點建設工程。衡水市規(guī)劃局孫局長為指揮，成立了項目建設指揮部，規(guī)劃局、建設局、國土局、房管局、建設局、農(nóng)科所為指揮部成員 。為了保證工程的順利進行，市紀律監(jiān)察委員會還把該工程列為“市無干擾工程”。 配套： 規(guī)劃中學校、醫(yī)院、公交站牌、幼兒園、商業(yè)、公園等一應俱全，為居民提供了完善的配套服務，是理想的民眾樂園。 產(chǎn)品： 本項目產(chǎn)品以 90 平米左右戶型為主，面積適中，套價較低，適合市場的需求。 （二）項目劣勢 本地塊不是衡水市未來的發(fā)展方向，位置相對較偏僻，人們不認可此地段，河西、路南是人們購房首選。人們對本地段的心理抗性是本項目面臨的最大問題。 本項目在兩年前的開發(fā)受挫，在該區(qū)域的客戶中造成了不良影響，人們對本項目 能否順利開發(fā)持懷疑態(tài)度。這將是本項目面臨的主要問題之一。 項目所在區(qū)域環(huán)境較差，購物、休閑、娛樂等相關的生活配套設施缺乏，而規(guī)劃中的配套一期業(yè)主享受不到，人們對該區(qū)域的印象差。 甲方不會投入太多資金把項目做成精品。 由于三方合作，在今后的工作中肯定會有相當多的不可預知問題。 二、客戶群定位 購買區(qū)域分布： 本