【正文】 海開(kāi)紀(jì)元企劃 1 目 錄 第一部分市場(chǎng)分析篇 一 未來(lái)一年對(duì)本項(xiàng)目重要影響因素 : 二 中關(guān)村甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀 : 三 金融街是最大受益者 四 本案區(qū)域市場(chǎng)分析 : 五 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ,劣勢(shì) （一）優(yōu)勢(shì)分析 : 1,地理位置 2,整體規(guī)劃 3,園林規(guī)劃 4,智能辦公 5, 擁有 70 年產(chǎn)權(quán)的智能化寫字樓 (二 )劣勢(shì)分析 : 1,項(xiàng)目規(guī)模有限 2,項(xiàng)目周邊生活氛圍較濃 3,停車位不足 . 4，商業(yè)環(huán)境不完善 5，項(xiàng)目平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理 6，項(xiàng)目配套分布區(qū)域、功能不明晰 六本案項(xiàng)目改造方案 增建展示區(qū) 平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)改造 完善辦 公商業(yè)配套 完善大廈辦公智能化、 （ 1）供電系統(tǒng) : （ 2）空調(diào)系統(tǒng) （ 3）大廈智能化應(yīng)按 5A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) : 解決停車位 確立物業(yè)管理公司 第二部分 產(chǎn)品定位篇 一，客戶群確定 : 二 銷售對(duì)象定位 . 三 明光時(shí)代產(chǎn)品定位 : 四 客戶群分析 : 第三部分 銷售篇 一項(xiàng)目的價(jià)格定位 : 二價(jià)格策略要求 : （一） ,定價(jià)原則 第一階段 :籌備期 海開(kāi)紀(jì)元企劃 2 第二階段 :開(kāi)盤期 第三階段 :強(qiáng)銷期 第四階段 :續(xù)銷期 （二）促銷策略 市場(chǎng)預(yù)熱階段： 項(xiàng)目入市階段 第四部分 廣 告 篇 一廣告主題設(shè)定 二首期形象主題 三廣告主題 語(yǔ)設(shè)定： 四廣告策略 （一）戶外廣告 （二）直投雜志 （ 三）大眾媒體 (四 )、整體形象包裝 (五 )、媒體投放組合形式 1，平面媒體 直投雜志廣告 每月一期的客戶通訊 4,地下車庫(kù)廣告 5,雜志類 : 6，網(wǎng)絡(luò)推介： (六 )、廣告媒體排期計(jì)劃 1，銷售準(zhǔn)備期 2，強(qiáng)銷期 3，續(xù)銷期 尾銷 五銷售執(zhí)行方案 : 六合作方式及價(jià)格方面的具體意見(jiàn) 海開(kāi)紀(jì)元企劃 3 第 一 部 分 市場(chǎng)分析篇 未來(lái)一年對(duì)本項(xiàng)目重要影響因素 : 中國(guó)于今年 11 月加入世界貿(mào)易組織，這對(duì)北 京房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影 海開(kāi)紀(jì)元企劃 4 響，但這種影響到底有多大，到底能不能產(chǎn)生人們所預(yù)期的效果，寫字樓和公寓市場(chǎng)的需求會(huì)不會(huì)出現(xiàn)明顯的增加 ? 對(duì)于高檔寫字樓市場(chǎng)而言，入世肯定會(huì)有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現(xiàn)在外資銀行、保險(xiǎn)、基金等金融機(jī)構(gòu)；會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師行等服務(wù)性行業(yè)以及電信運(yùn)營(yíng)商等行業(yè)。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許獨(dú)資經(jīng)營(yíng)本地業(yè)務(wù)，尤其是金融行業(yè)最明顯，這些外資企業(yè)在北京的業(yè)務(wù)范圍非常有限，許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是以辦事處的形式出現(xiàn)，這些公司人員配備通常只有 3 到 4 人，工作范圍也只是收集和 了解中國(guó)有關(guān)政策，有的甚至更少；因而，這些外資公司對(duì)寫字樓的需求自然就非常弱。然而，入世之后，這些行業(yè)將很快被允許經(jīng)營(yíng)本地業(yè)務(wù)，它們的規(guī)模將隨著業(yè)務(wù)范圍的拓展而逐漸擴(kuò)大，隨之產(chǎn)生對(duì)商業(yè)樓宇需求的增加 . 2021 年北京寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)首先是三大商務(wù)板塊的競(jìng)爭(zhēng)。隨著國(guó)務(wù)院對(duì)中關(guān)村建設(shè)的大力扶持， CBD 規(guī)劃方案的塵埃落定，金融街核心區(qū)的建設(shè)即將展開(kāi)，我們可以斷言，北京寫字樓市場(chǎng)的三大熱點(diǎn)商圈已見(jiàn)端倪。這也符合北京做為國(guó)際化大都市，創(chuàng)造城市多元化格局發(fā)展的需要。中關(guān)村、金融街、CBD 三大板塊理論上各自功能定位和目標(biāo)客 戶定位不盡相同 . 中關(guān)村甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀 : 盡管我們相信在加入 WTO 后，以中小型高新技術(shù)企業(yè)為主流的客戶群將 海開(kāi)紀(jì)元企劃 5 促進(jìn)中關(guān)村區(qū)域?qū)懽謽沁M(jìn)一步被吸納。但是以下幾個(gè)問(wèn)題同樣不容忽視：第一，中關(guān)村區(qū)域內(nèi)的中關(guān)村西區(qū)、東區(qū)的開(kāi)發(fā)，在未來(lái)五年，有近 300 萬(wàn)平方米的商業(yè)樓宇投放量，是目前該區(qū)寫字樓存量的四倍。第二，由于中關(guān)村寫字樓租金高啟， 令這些正在創(chuàng)業(yè)、資金有限的中小型企業(yè)承受不起；加之區(qū)域內(nèi) 交通擁擠，商務(wù)配套不完善，致使中關(guān)村現(xiàn)有 80%的企業(yè)不在注冊(cè)地辦公， 轉(zhuǎn)為其他地區(qū)或者商住樓辦公。 加上市場(chǎng)上風(fēng)傳 500 強(qiáng)企業(yè)微軟計(jì)劃“出村東遷”，使開(kāi)發(fā)商 ,投資商 ,企業(yè) ,開(kāi)始重新審視中關(guān)村的定位。目前政府在硬件 —— 道路建設(shè)和軟件 —— 平抑價(jià)格方面也制定了相關(guān)的優(yōu)惠政策，可謂用心良苦。以期能把分散在北京各處的高新技術(shù)企業(yè)吸引回到中關(guān)村。但那些分散在外的高新技術(shù)企業(yè)已在當(dāng)?shù)匦纬闪艘欢▍^(qū)域認(rèn)同感，能不能把它們吸引回來(lái)，工作將是十分巨大、艱苦的。第三，國(guó)內(nèi)高科技企業(yè)除聯(lián)想等少數(shù)企業(yè)外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積。第四， 表中關(guān)村目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與中關(guān)村的功能定位有些錯(cuò)位。 由于中關(guān)村的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是在向國(guó)際一流商務(wù)區(qū)發(fā) 展，那么目前正在大力開(kāi)發(fā)的甲級(jí)寫字樓和國(guó)際甲級(jí)寫字樓建成后，中關(guān)村區(qū)域內(nèi)小型公司資金有限，眾多的小公司該去哪里辦公呢？因而，中關(guān)村甲級(jí)寫字樓開(kāi)發(fā)存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)。 金融街是最大受益者 首先金融街是北京各大部委機(jī)關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的企 海開(kāi)紀(jì)元企劃 6 業(yè)主要是國(guó)家各大銀行的總部和非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部、證券、保險(xiǎn)、及電信和移動(dòng)等電信行業(yè)，這些企業(yè)今后也會(huì)選擇金融街作為辦公首選。其次證券、保險(xiǎn)、及電信等都是一些目前沒(méi)有對(duì)外開(kāi)放進(jìn)入 WTO 后將率先開(kāi)放的行業(yè)。對(duì)于已經(jīng)聚集起了一定行業(yè)基礎(chǔ)的金融街來(lái)說(shuō)都是十分 有利的，這些入世后首先開(kāi)放的行業(yè)將是金融街最大的客戶。但金融街的缺點(diǎn)是服務(wù)于寫字樓內(nèi)客戶的商業(yè)設(shè)施缺乏，加之該區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)備量有限 ,可開(kāi)發(fā)用地少。 西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）一直是金融機(jī)構(gòu)、信息產(chǎn)業(yè)注視的熱點(diǎn)，這與西部地區(qū)傳統(tǒng)上就是國(guó)家部委政府機(jī)構(gòu)、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和電信主要聚集地區(qū)有很大關(guān)系。 98 年以后 ,中資國(guó)有企業(yè)和中資機(jī)構(gòu)大面積地消化了北京金融街寫字樓物業(yè)。是大客戶的主流。這也是西部地區(qū)大單客戶比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)）的原因。 例： 租賃： 客戶名稱 簽約項(xiàng)目（物業(yè)） 簽約面積（約） 中 國(guó)網(wǎng)通 國(guó)際企業(yè)大廈 6000 平方米 中國(guó)網(wǎng)通 通泰大廈 5000 平方米 中國(guó)吉通 首都時(shí)代廣場(chǎng) 3000 平方米 華夏基金 通泰大廈 3000 平方米 交通銀行 遠(yuǎn)洋大廈 2700 平方米 西南證券 國(guó)際企業(yè)大廈 2021 平方米 海開(kāi)紀(jì)元企劃 7 買賣： 客戶名稱 簽約項(xiàng)目（物業(yè)） 簽約面積（約） 銀河證券 國(guó)際企業(yè)大廈 35000 平方米 華泰保險(xiǎn) 國(guó)際企業(yè)大廈 10000 平方米 交通銀行 通泰大廈 30000 平方米 泰康人壽 國(guó)際金融大廈 整棟 中國(guó)鋁業(yè) 通泰大廈 5000 平方米 中國(guó)電信 國(guó)際金融 中心 整棟 深發(fā)展銀行 遠(yuǎn)洋大廈 5000 平方米 并且工行總行、建行總行、中國(guó)銀行總行、中國(guó)人民銀行總部林立周遍從以上客戶可以看出，金融街區(qū)域已經(jīng)初步吸納中資金融機(jī)構(gòu)、電信部門等。 海開(kāi)紀(jì)元企劃 8 本案區(qū)域市場(chǎng)分析 : 明光時(shí)代大廈為一單塔式高級(jí)商住寫字樓 .位于海淀區(qū)的學(xué)院南路 ,坐落于京城八景 薊門煙樹(shù) 的絕佳風(fēng)水寶地上 ,南臨金融街商圈 ,北臨中關(guān)村 ,扼守中關(guān)村與西北二環(huán)路交通咽喉 .中關(guān)村是中國(guó)高科技的孵化基地 .金融街是中國(guó)金融中心 .位于兩地之間的明光時(shí)代大廈 ,具有良好的商業(yè)氛圍與商業(yè)契 機(jī) ,地理位置十分優(yōu)越 . 本項(xiàng)目定位于“商住型寫字樓” ,針對(duì)于“商住型寫字樓”，我們做了市場(chǎng)分析 ,北京商住型寫字樓投放量主要在五大商圈 ,如 :一 ,燕莎商圈 ,如第一商業(yè)中心 .二 ,國(guó)貿(mào)商圈 ,最典型的是現(xiàn)代城 SOHO,第一次提出家庭辦公的形式 .三 ,亞北商圈 ,如慧新源 .四 ,金融街 .沒(méi)有一個(gè)真正的商住型寫字樓 .五 ,中關(guān)村區(qū)域 ,由于中關(guān)村企業(yè)私有化程度高 ,都是中小企業(yè) ,占到 90％ ,最適合商住公寓辦公 ,所以這個(gè)區(qū)域的商住公寓最多如 :新起點(diǎn) ,海泰大廈 ,數(shù)碼銀座 ,學(xué)知軒 ,當(dāng)代青云科技大廈；針對(duì)中關(guān)村區(qū)域的商住公寓我們認(rèn)為吸引這些 客戶的重要因素是 : 地段好 ,位置好 ,交通便利 ,利于辦公 ,這樣才會(huì)吸引商家進(jìn)駐 。 商住樓能真正實(shí)現(xiàn) 24 小時(shí)辦公 ,所以商住公寓的需求還會(huì)很大的增長(zhǎng) . 海開(kāi)紀(jì)元企劃 9 辦公自由度高。電、空調(diào)、照明，這些被大型寫字樓統(tǒng)一安排的辦公條件，在 “ 商住 ” 項(xiàng)目就成為自己家門里的事，可