【正文】 能注冊掛牌 . 5,目前中關(guān)村與金融街在售寫字樓價(jià)格情況分析 : 樓盤 位置 售價(jià)（人民幣） 等級 數(shù)碼大廈 聯(lián)想橋 18000 五 A 智能型甲級 銀網(wǎng)中心 海淀南路 14000 甲級寫字樓 中關(guān)村大廈 中關(guān)村大街 17000 甲級寫字樓 國企大廈 金融街 20210 甲級寫字樓 富凱大廈 金融街 17000 甲級寫字樓 以這些中關(guān)村商圈與金融街商圈的寫字樓作投資分析 ,價(jià)格按200平米 ,單價(jià)按 16000元計(jì)算總價(jià)在 320萬 ,而且寫字樓首付最少在40％也就是首付在 128萬月還在 21000元左右 ,這對一個(gè)中小企業(yè)來說占用資金太大 ,而且日常費(fèi)用也比較大 . 明光時(shí)代大廈定位 在 高檔商住型寫字樓 ,以辦公為主 ,居住為輔的開發(fā)理念 ,我們以此項(xiàng)目作投資回報(bào)分析 :面積按 200 平米計(jì)算單價(jià)按 9000元／平米計(jì)算總價(jià)為 180 萬 ,貸款可以做到 8 成 20 按揭 ,首付為 36 萬月還10000元 ,只相當(dāng)于 ／天／平米 .這樣的投資對于小企業(yè)來說 只相當(dāng)于寫字樓一半的價(jià)格 ,而且是 70 年的產(chǎn)權(quán) ,投資回報(bào)率要比寫字樓高很多 .企業(yè)負(fù)擔(dān)也低 . 海開紀(jì)元企劃 18 針對明光時(shí)代商住型寫字樓 ,我們以 寫字樓 的標(biāo)準(zhǔn)作如下分層銷售方案 : 地下一－二層 停車場 ,設(shè)備層 ,員工餐廳 . 一層 金融機(jī)構(gòu) ,展示區(qū) (產(chǎn)品展示區(qū) ,新聞發(fā)布廳 )(經(jīng)營 ) 二層 會議室 ,商務(wù)中心 ,快遞公司 (經(jīng)營 ) 三層－四層 咖啡廳 ,餐廳 (經(jīng)營 ) 五層－八層 小型企業(yè)（散售） 九層 — 十五層 中型企業(yè)（半層） 十六層－二十四層 大型企業(yè)（整層） 二十五層 二十六層 商務(wù)會所 (經(jīng)營 ) , 海開紀(jì)元企劃 19 第 三 部 分 營 銷 篇 項(xiàng)目的價(jià)格定位 : 海開紀(jì)元企劃 20 保持優(yōu)越的性價(jià)比是制勝的法寶。 海開紀(jì)元企劃 12 平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)改造： 建議承重柱在墻外側(cè)，辦公空間無柱式設(shè)計(jì)，為辦公空間的分割提供方便；并且公共區(qū)域內(nèi)增建衛(wèi)生間，提高該項(xiàng)目的辦公用途，方便大宗交易。輕軌的開通將大大改善西直門的交通狀況 .完善的交通設(shè)施將使明光時(shí)代大廈具有較大的升值空間 ,增大對投資者的吸引 . 2,整體規(guī)劃 : 明光時(shí)代大廈獨(dú)有的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu) ,采用無隔墻設(shè)計(jì)理念 ,空間任意組合 ,達(dá)到創(chuàng)意無窮的境界 .分隔空間辦公室最大的考慮使用功能 .體現(xiàn)出最人性化 ,最簡約實(shí)用性的功能 . 3,園林規(guī)劃 :明光 時(shí)代大廈坐落于京城八景 薊門煙樹 的絕佳風(fēng)水寶地上 ,在辦公室就可以透過落地窗觀覽窗外美景 ,社區(qū)內(nèi)近 4000平米綠地公園 ,內(nèi)有大面積坡地植被和人文孝敬 ,意趣盎然 ,充滿靈動 . 4,智能辦公 :千兆入廈，百兆入戶的寬帶網(wǎng)絡(luò) ,紅外線監(jiān)控系統(tǒng) ,分戶是獨(dú)立中央空調(diào) ,框架結(jié)構(gòu)可任意安排辦公面積 ,老板兼獨(dú)立洗手間 ,能 24小時(shí)上班 . 創(chuàng)造二十一世紀(jì)全網(wǎng)全生活辦公 5, 擁有 70 年產(chǎn)權(quán)的智能化寫字樓 :價(jià)格僅相當(dāng)于高檔寫字樓的 50％ ,可作最長 8 成 30 年按揭 . (二 )劣勢分析 : 1,項(xiàng)目規(guī)模有限 :該區(qū)域缺少地標(biāo)性建筑 ,對周邊輻 射能力差 ,可能導(dǎo)致明光時(shí)代吸引力較低 . 2,項(xiàng)目周邊生活氛圍較濃 :項(xiàng)目周邊多是住宅小區(qū) ,多年形成的小商小販云集 ,現(xiàn)狀環(huán)境較差 ,對本項(xiàng)目形象會有一定影響 . 海開紀(jì)元企劃 11 3,停車位不足 :隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ,停車問題成為困擾所有房地產(chǎn)開發(fā)商的重要因素 ,明光時(shí)代地下兩層車庫 ,不可能增加地下停車位 ,地上也無大面積空地停車 ,停車問題對明光時(shí)代的影響比較大 . 4，商業(yè)環(huán)境不完善： 該項(xiàng)目周遍沒有知名酒店、大型購物、娛樂場所以及外銷公寓等為辦公商戶服務(wù)的專業(yè)配套場所。 商住樓被取締或者一刀切，不允許小公司使用的政策不大可能出現(xiàn)，中國目前畢竟是求發(fā)展的特殊時(shí)期，國家一直支持和鼓勵中小企業(yè)。 可貸款。 商住樓能真正實(shí)現(xiàn) 24 小時(shí)辦公 ,所以商住公寓的需求還會很大的增長 . 海開紀(jì)元企劃 9 辦公自由度高。是大客戶的主流。對于已經(jīng)聚集起了一定行業(yè)基礎(chǔ)的金融街來說都是十分 有利的，這些入世后首先開放的行業(yè)將是金融街最大的客戶。第四， 表中關(guān)村目前的房地產(chǎn)開發(fā)與中關(guān)村的功能定位有些錯(cuò)位。目前政府在硬件 —— 道路建設(shè)和軟件 —— 平抑價(jià)格方面也制定了相關(guān)的優(yōu)惠政策，可謂用心良苦。中關(guān)村、金融街、CBD 三大板塊理論上各自功能定位和目標(biāo)客 戶定位不盡相同 . 中關(guān)村甲級寫字樓市場前景不容樂觀 : 盡管我們相信在加入 WTO 后，以中小型高新技術(shù)企業(yè)為主流的客戶群將 海開紀(jì)元企劃 5 促進(jìn)中關(guān)村區(qū)域?qū)懽謽沁M(jìn)一步被吸納。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許獨(dú)資經(jīng)營本地業(yè)務(wù)，尤其是金融行業(yè)最明顯，這些外資企業(yè)在北京的業(yè)務(wù)范圍非常有限，許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是以辦事處的形式出現(xiàn)，這些公司人員配備通常只有 3 到 4 人，工作范圍也只是收集和 了解中國有關(guān)政策，有的甚至更少；因而，這些外資公司對寫字樓的需求自然就非常弱。然而，入世之后，這些行業(yè)將很快被允許經(jīng)營本地業(yè)務(wù)，它們的規(guī)模將隨著業(yè)務(wù)范圍的拓展而逐漸擴(kuò)大，隨之產(chǎn)生對商業(yè)樓宇需求的增加 . 2021 年北京寫字樓的競爭首先是三大商務(wù)板塊的競爭。但是以下幾個(gè)問題同樣不容忽視：第一，中關(guān)村區(qū)域內(nèi)的中關(guān)村西區(qū)、東區(qū)的開發(fā)，在未來五年，有近 300 萬平方米的商業(yè)樓宇投放量，是目前該區(qū)寫字樓存量的四倍。以期能把分散在北京各處的高新技術(shù)企業(yè)吸引回到中關(guān)村。 由于中關(guān)村的房地產(chǎn)開發(fā)是在向國際一流商務(wù)區(qū)發(fā) 展，那么目前正在大力開發(fā)的甲級寫字樓和國際甲級寫字樓建成后，中關(guān)村區(qū)域內(nèi)小型公司資金有限，眾多的小公司該去哪里辦公呢？因而，中關(guān)村甲級寫字樓開發(fā)存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)。但金融街的缺點(diǎn)是服務(wù)于寫字樓內(nèi)客戶的商業(yè)設(shè)施缺乏，加之該區(qū)域內(nèi)土地儲備量有限 ,可開發(fā)用地少。這也是西部地區(qū)大單客戶比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）的原因。電、空調(diào)、照明，這些被大型寫字樓統(tǒng)一安排的辦公條件，在 “ 商住 ” 項(xiàng)目就成為自己家門里的事，可以自由安排，這對于講求效率和個(gè)性化的新型小公司非常適宜?？梢园醋≌觯赋桑玻澳臧唇遥瑢τ谛」镜馁Y金運(yùn)作也很劃算。這和香港不一樣，香港可能２０年前有商住公寓，現(xiàn)在少了，那是因?yàn)樗哌^了培植小企業(yè)的歷史階段。 5，項(xiàng)目平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理： 承重柱在辦公區(qū)域內(nèi)，不利于分割且浪費(fèi)使用面積 ；公共區(qū)域無衛(wèi)生間，這樣設(shè)計(jì)淡化辦公為主的理念，且不利于大面積買家購買。 完善辦公商業(yè)配套： 辦公專業(yè)配套設(shè)施主要有會議間（具備遠(yuǎn)程傳輸功能）、商務(wù)中心、快遞公司、銀行、商務(wù)會所、商務(wù)咖啡廳、宴會廳等。本案的價(jià)格是依據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價(jià)，又結(jié)合區(qū)域同類產(chǎn)品的市場價(jià)及顧客感受價(jià)，在發(fā)展商實(shí)現(xiàn)其合理利潤的前提下，最終制定出來的。而且可能會有不少投機(jī)者乘機(jī)入市炒作，更加會帶動產(chǎn)品的暢銷。封頂 :50%。最長 30 年 . 定價(jià)說明 : (1)起價(jià)定于該價(jià)位 ,基本符合本產(chǎn)品的中高檔定價(jià) . (2)寫字樓均價(jià)定在 8900 元 /平方米 .與周邊寫字樓價(jià)格相比有極強(qiáng)的市場競爭力 . (3)起價(jià)定于 8100元 ,日后每月升幅 50— 200元 /平方米 .便于形成價(jià)升量增的銷售勢頭 ,升幅空間大易于隨時(shí)調(diào)控 . (4)對購買寫字樓的大客戶適當(dāng)給與優(yōu)惠 ,如 :優(yōu)惠車位 . (5)收回部分前期資金 . 第三階段 :強(qiáng)銷期 定價(jià)原則 :創(chuàng)造市場火爆氣勢 主要方式 :借勢推出其余單元 , 基本定價(jià) :基價(jià)定為 :9600 元 ,最終價(jià)格達(dá)到 11000 元 . 付款方式 : 1,一次性付款 :95 折 . 2,建筑期付款 :沒有折扣 .簽約 :30%。貸款年限 。 3,銀行按揭 :97 折 ,簽約 :30%。 促銷策略 市場預(yù)熱階段： 針對此 項(xiàng)目，入市前舉辦以下活動： （ 1）入市前招開“新聞發(fā)布會”。 項(xiàng)目入市階段 （ 1）入市舉行開盤內(nèi)部認(rèn)購會，選擇五星級酒店宴會廳以酒會的形式招開。 工作內(nèi)容： ? 廣泛收集項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)客戶的資料， 進(jìn)行分析和統(tǒng)計(jì)。 ? 按標(biāo)書規(guī)定時(shí)間收標(biāo)，最后決標(biāo)。 （ 2）小區(qū)物業(yè)管理委員會組建及成員選舉活動。 （ 4）春、夏、秋、冬房展會活動策劃方案，另行提交。道路兩側(cè)豎立醒目的交通指示牌，巨大的擎天柱立于交通要道的顯赫位置，工地現(xiàn)場的精美包裝，預(yù)告項(xiàng)目即將推出。 發(fā)展商形象包裝 發(fā)展商福瑞公司應(yīng)引入整套 CIS 企業(yè)理念識別系統(tǒng) ,來 充分展示出元亨公司的良好企業(yè)形象。建局產(chǎn)品發(fā)布 ,產(chǎn)品演示等多功能于