【正文】 以自由安排，這對于講求效率和個性化的新型小公司非常適宜。 低成本。大型寫字樓配置高，同時運營、維護成本也很高，如中央空調(diào)、電梯、配套等，但小公司可能承擔不了或不需要這么高的辦公成本，商住公寓在房價、物管方面的低成本無疑很有吸引。 可貸款?？梢园醋≌觯赋桑玻澳臧唇?，對于小公司的資金運作也很劃算。 投資回報率與投資回報年限較寫字樓要優(yōu)越。 不會有政策風險。 商住樓被取締或者一刀切，不允許小公司使用的政策不大可能出現(xiàn)，中國目前畢竟是求發(fā)展的特殊時期，國家一直支持和鼓勵中小企業(yè)。這和香港不一樣，香港可能２０年前有商住公寓，現(xiàn)在少了，那是因為它走過了培植小企業(yè)的歷史階段。國內(nèi)進入５００強的企業(yè)還很少，商住樓這種 “ 孵化器 ” 還會長期被需要。 項目優(yōu)勢 ,劣勢 (一 ) 優(yōu)勢分析 : 1,地理位置 :明光時代位于學院南 路 ,二環(huán) ,三環(huán)之間 ,距離西直門北大街近 海開紀元企劃 10 100 米 ,西直門北大街連接二環(huán) ,三環(huán) ,四環(huán)的重要交通干道 ,通往北京的各個區(qū)域 .明光時代大廈西側(cè) ,規(guī)劃中的輕軌有望在東線建設(shè)的同時先行通車，年內(nèi)輕軌全線將實現(xiàn)通車。輕軌的開通將大大改善西直門的交通狀況 .完善的交通設(shè)施將使明光時代大廈具有較大的升值空間 ,增大對投資者的吸引 . 2,整體規(guī)劃 : 明光時代大廈獨有的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu) ,采用無隔墻設(shè)計理念 ,空間任意組合 ,達到創(chuàng)意無窮的境界 .分隔空間辦公室最大的考慮使用功能 .體現(xiàn)出最人性化 ,最簡約實用性的功能 . 3,園林規(guī)劃 :明光 時代大廈坐落于京城八景 薊門煙樹 的絕佳風水寶地上 ,在辦公室就可以透過落地窗觀覽窗外美景 ,社區(qū)內(nèi)近 4000平米綠地公園 ,內(nèi)有大面積坡地植被和人文孝敬 ,意趣盎然 ,充滿靈動 . 4,智能辦公 :千兆入廈，百兆入戶的寬帶網(wǎng)絡(luò) ,紅外線監(jiān)控系統(tǒng) ,分戶是獨立中央空調(diào) ,框架結(jié)構(gòu)可任意安排辦公面積 ,老板兼獨立洗手間 ,能 24小時上班 . 創(chuàng)造二十一世紀全網(wǎng)全生活辦公 5, 擁有 70 年產(chǎn)權(quán)的智能化寫字樓 :價格僅相當于高檔寫字樓的 50％ ,可作最長 8 成 30 年按揭 . (二 )劣勢分析 : 1,項目規(guī)模有限 :該區(qū)域缺少地標性建筑 ,對周邊輻 射能力差 ,可能導(dǎo)致明光時代吸引力較低 . 2,項目周邊生活氛圍較濃 :項目周邊多是住宅小區(qū) ,多年形成的小商小販云集 ,現(xiàn)狀環(huán)境較差 ,對本項目形象會有一定影響 . 海開紀元企劃 11 3,停車位不足 :隨著經(jīng)濟的發(fā)展 ,停車問題成為困擾所有房地產(chǎn)開發(fā)商的重要因素 ,明光時代地下兩層車庫 ,不可能增加地下停車位 ,地上也無大面積空地停車 ,停車問題對明光時代的影響比較大 . 4，商業(yè)環(huán)境不完善： 該項目周遍沒有知名酒店、大型購物、娛樂場所以及外銷公寓等為辦公商戶服務(wù)的專業(yè)配套場所。 5，項目平面結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理： 承重柱在辦公區(qū)域內(nèi)，不利于分割且浪費使用面積 ；公共區(qū)域無衛(wèi)生間，這樣設(shè)計淡化辦公為主的理念，且不利于大面積買家購買。 6，項目配套分布區(qū)域、功能不明晰： 缺少真正意義上為寫字樓住戶專業(yè)服務(wù)的配套（如：會議間、商務(wù)中心等）。 從長遠來看 ,周邊新的項目正在建設(shè) ,短期會有很大幅度改變 ,明光時代的劣勢主要是自身條件的缺陷導(dǎo)致 ,需要尋找好的處理方法 . 本案項目改造方案 增建展示區(qū) ：建議在大廈北側(cè)增建鋼架結(jié)構(gòu)全玻璃幕展示區(qū)，面積為 1000平方米左右，三層樓高，與項目電梯大堂相連；在銷售過程中可作為售樓處，現(xiàn)場與客戶溝通展示區(qū)的日后功能：作為新聞發(fā)布區(qū)、 產(chǎn)品演示區(qū)、音樂會等功能，擺脫傳統(tǒng)只在酒店做展示的方式，作為大廈的信息平臺，增加與外界交流，提高大廈功能性，更接近寫字樓的功能。 海開紀元企劃 12 平面結(jié)構(gòu)設(shè)計改造： 建議承重柱在墻外側(cè)，辦公空間無柱式設(shè)計，為辦公空間的分割提供方便；并且公共區(qū)域內(nèi)增建衛(wèi)生間，提高該項目的辦公用途，方便大宗交易。 完善辦公商業(yè)配套： 辦公專業(yè)配套設(shè)施主要有會議間（具備遠程傳輸功能）、商務(wù)中心、快遞公司、銀行、商務(wù)會所、商務(wù)咖啡廳、宴會廳等。 （注：只做經(jīng)營） 完善大廈辦公智能化、明確硬件設(shè)施標準及各項技術(shù)參數(shù)： （ 1） 供電系統(tǒng) :雙路供電 ,辦公間電表當量按 60W／平米設(shè)計 . （ 2） 空調(diào)系統(tǒng) :戶式中央空調(diào) . （ 3） 大廈智能化應(yīng)按 5A 級標準設(shè)計 : A 樓宇自動化系統(tǒng) (BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) :供熱 ,通風和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng) ,給排水及中水系統(tǒng) ,電力供應(yīng)系統(tǒng) ,照明系統(tǒng) ,電梯監(jiān)控系統(tǒng) ,停車場管理系統(tǒng) ,廣播音響系統(tǒng) . B 保安監(jiān)控系統(tǒng) (SA):保安監(jiān)視系統(tǒng) ,巡更系統(tǒng) ,防盜系統(tǒng) . C 消防自動化系統(tǒng) (FA):消防報警系統(tǒng) ,消防滅火系統(tǒng) ,消防排煙系統(tǒng) . D 辦公自動化系統(tǒng) (OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng) ,共享信息庫系統(tǒng) ,辦公與文 件處理流程自動 化管理系統(tǒng) ,設(shè)備共享系統(tǒng) ,電子郵件系統(tǒng) . E 信息自動化系統(tǒng) (CAS): 1),網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng) :高速光纖通信網(wǎng) ,每 10 平米 1 個 INTERNET 端口 ,終端 海開紀元企劃 13 帶寬 10100 兆 ,能實現(xiàn)圖文 ,數(shù)據(jù)等高速傳播及 VCD點播 . 2)電視通訊系統(tǒng) :電視接收 ,電視會議 ,視頻點播系統(tǒng) . 3)無線通信系統(tǒng) :無線尋呼對講系統(tǒng) ,移動通訊信號增強系統(tǒng) ,衛(wèi)星通信系統(tǒng) . 4)程控電話用戶交換系統(tǒng) :固定電話通信系統(tǒng) ,聲訊服務(wù)通信系統(tǒng) . 解決停車位： 地下車位有限，建議在地面修建立體車庫，并采用分區(qū)管理（ 1）業(yè) 主區(qū)，（ 2）臨時訪客區(qū) 確立物業(yè)管理公司： 一定要聘請國際知名的物業(yè)管理公司如 :第一太平 ,國貿(mào)物業(yè) ,或戴德梁行 .以提高物業(yè)管理水平 ,和提高物業(yè)知名度 .保持物業(yè)價格市場競爭力，為入住企業(yè)提供優(yōu)良的服務(wù)，同時申請內(nèi)銷外租權(quán) ,為本項目起到增值保值作用 .物業(yè)管理的確定及收費標準的確定 ,也是吸引客戶 .促進銷售的手段 .全面控制成本、雙增雙節(jié)，實現(xiàn)利潤最大化 海開紀元企劃 14 第 二 部 分 產(chǎn)品定位篇 客戶群確定 : 海開紀元企劃 15 一 ,中關(guān)村 IT產(chǎn)業(yè)的中 ,小公司 中關(guān)村由于高昂的地價，有 限的寫字樓租金 ,售價昂貴，未來中關(guān)村西區(qū)內(nèi)的高檔物業(yè)也將主要面對大公司。廣大中小科技企業(yè)難以承受過高的辦公成本，影響了企業(yè)在“村”里的發(fā)展 ,這些企業(yè)以小型成長型企業(yè)為主 ,這些企業(yè)迫于辦公成本過高，有意遷出中關(guān)村 ,但所從事的產(chǎn)業(yè)又離不開中關(guān)村 . 因而多選用在中關(guān)村周邊辦公 ,這些客戶群是明光時代最主要的客戶群 . 二 , 入世以后受影響最大 ,最快的要數(shù)金融領(lǐng)域 .明光村距離金融街約4 公里 ,與金融領(lǐng)域息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè) ,保險 ,證券公司 ,風險投資 ,電信產(chǎn)業(yè)這些公司成為名光時代的主要客戶群 . 三 ,吸引西直門周邊的中小企業(yè) ,廣告公司 ,投資公司 ,中小外企 ,咨詢公司 . 四，吸引西直門區(qū)域周邊大型中央直屬部門 ，如：專利局、商標局等下級企業(yè)或合作企業(yè)。 五 ,大學 ,醫(yī)周邊有郵電藥大學 ,師范大學 ,北方交通大學等學府 .入世后郵電行業(yè) ,醫(yī)藥行業(yè) ,交通行業(yè)的發(fā)展與這些相關(guān)的企業(yè) ,公司 . 六 ,國企公司 ,傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)駐京辦事處 . 海開紀元企劃 16 七 ,文化 ,影視業(yè)方面的公司 . 八 ,看好本項目升值潛力的投資者 . 銷售對象定位 :公 司法人 ,駐京機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層 ,房地產(chǎn)投資人群 . 明光時代產(chǎn)品定位 : 根據(jù)我們的客戶群劃分我們將明光時代定位在 高檔商住型寫 字樓 ,以辦公為主 ,居住為輔的開發(fā)理念 , 采用無隔墻設(shè)計理念 ,戶型任意阻隔 ,達到創(chuàng)意無窮的境界 .分隔空間處處體現(xiàn)為辦公使用 .體現(xiàn)出最人性化 ,最實用性的功能 . 百兆寬帶網(wǎng)絡(luò) ,紅外線監(jiān)控系統(tǒng) ,分戶式獨立中央空調(diào) .創(chuàng)造二十一世紀全網(wǎng)絡(luò)生活辦公空間 . 客戶群分析 : 對于購買商住公寓的客戶群 ,主要是以中小企業(yè)為主 ,還有個人投資者 .對于購買商住寫字樓的心理特點是 : 1,對于中關(guān)村的客戶來說 ,90％都以私營為主 ,人員少 ,企業(yè)規(guī)模小 ,不適宜購買寫字樓 , 2,這些中小企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)初期 ,資金量有限 ,拿不出大筆資金購買 . 3,相對于住宅由于單價低 ,也吸引一些公司 .但住宅戶型結(jié)構(gòu)不能開間辦 海開紀元企劃 17 公 ,配套不是寫字樓配套 ,辦公條件不行 .衛(wèi)生設(shè)施清潔是問題 ,更主要是商與住在一起會存在一些隱患 . 4,在住宅辦公不能注冊掛牌 . 5,目前中關(guān)村與金融街在售寫字樓