【正文】 紅荔路與香蜜湖路交匯處 物業(yè)租賃 汽車博覽中心 4萬 m2 汽車用品城 北環(huán)大道（銀湖路口三九機(jī)電大廈） 自有物業(yè) 自有經(jīng)營(yíng) 深港汽車城 m2 汽車銷售 福田汽車站旁 華鵬汽車 交易廣場(chǎng) 汽車銷售 深圳市僑香路 臨時(shí)場(chǎng)所、出租 東益華鵬 汽車交易廣場(chǎng) 羅湖區(qū)延芳路 汽車大世界 香梅路 臨時(shí)場(chǎng)所、出租 “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī)構(gòu) 元瑞汽車 專業(yè)市場(chǎng) 香蜜湖水上樂園西側(cè) 寶安汽車 交易市場(chǎng) 寶安大道新城段 西鄉(xiāng)聯(lián)信 汽車廣場(chǎng) 西鄉(xiāng)前進(jìn)路 此外，布吉擬建設(shè)“南嶺國(guó)際汽車城”項(xiàng)目，整個(gè)汽車交易中心規(guī)模將達(dá)到30 萬平方米，集國(guó)產(chǎn)與進(jìn)口整車銷售、汽配汽修、二手車銷售于一體，同時(shí)配備長(zhǎng)達(dá) 2公里的專用試車跑道、多功能展覽館、銀行、保險(xiǎn)、公證、上牌聯(lián)合辦公大廳等“一條龍”服務(wù)設(shè)施，提高購(gòu)車速度，讓購(gòu)車人享受“一站式服務(wù)”，并將在整車銷售外發(fā)展汽車美容、配件供應(yīng)等服務(wù)，計(jì)劃成為名副其實(shí)的“汽車一條街”。 東莞的汽車銷售正在進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)代，目前每月新上牌數(shù)達(dá)到了10000 輛，汽車銷售市場(chǎng)規(guī)模超過了 133 億元，本項(xiàng)目高起點(diǎn)啟動(dòng)將使東莞的汽車銷售市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化。 備注：上面所述 6點(diǎn)只適用于“ 3S”或“ 4S”專賣店的汽車經(jīng)營(yíng)戶。 汽車城免費(fèi)提供 10畝土地，用作建立汽車行業(yè)協(xié)會(huì)俱樂部（使用期為 40年）。從交付土地使用之日起算，四個(gè)月內(nèi)要建起品牌店。 五月底前以租地形式簽訂入城經(jīng)營(yíng)合同的，可享受頭一年每月 5 元 /平方米租金的 8 折（即 4 元 / m2）優(yōu)惠（限 20畝以內(nèi)），租賃期為 10 年，前 5 年每年遞增 元 / m2，從第 6年開始，每年遞增 1元 / m2。簽合同時(shí)即付首期 30%，三個(gè)月內(nèi)再付 30%，其余的一年內(nèi)付清。 汽車城內(nèi)設(shè)有車管、路橋、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險(xiǎn)、銀行等部門，在城內(nèi)可以享受汽車上牌一條龍服務(wù)。 表 8 東莞國(guó)際汽車貿(mào)易城招商方案 名稱 東莞國(guó)際汽車貿(mào)易城 地址 莞樟路邊 面積 1300畝（ 86萬 m2） 投資主體 寮步鎮(zhèn)政府 運(yùn)作機(jī)構(gòu) 寮步鎮(zhèn)汽車交易中心籌建辦 公室 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 汽車銷售（包括二手車）、倉(cāng)儲(chǔ)、展銷、維修、零配件、美容裝飾、信息研討 等 經(jīng)營(yíng)方法 土地的轉(zhuǎn)讓、出租以及物業(yè)的租賃 配套設(shè)施 展覽廳、試車道、會(huì)議室、賽車場(chǎng)、休閑場(chǎng)所 部門設(shè)置 車管、檢測(cè)、路橋、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險(xiǎn)、銀行 經(jīng)營(yíng)意念 享受汽車文化、品味生活真諦 投 資目標(biāo) 以汽車銷售為主體，引領(lǐng)汽車消費(fèi)時(shí)尚潮流，集銷售、休閑、觀光為一體，建 成華南地區(qū)最大的汽車銷售中心 招商優(yōu)惠方案 汽車城內(nèi)成立客戶服務(wù)中心，為經(jīng)營(yíng)戶提供全方位服務(wù)，使經(jīng)營(yíng)戶在汽車城內(nèi)就可以辦理任何與政府部門相關(guān)的事務(wù)。 （ 2）東莞汽車銷售市場(chǎng)概況 東莞目前的汽車銷售主要以專賣店的形式存在，在莞樟路已經(jīng)形成了汽車商的自發(fā)聚集區(qū)，多達(dá)幾十家，包括了轎車和卡車銷售。這說明廣州的汽車銷售市場(chǎng)的專業(yè)化分工沒有實(shí)現(xiàn)分離，但這種集多種身份于一身的模式在目前的市場(chǎng)上顯示出了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 從我們對(duì)廣州上述兩家交易市場(chǎng)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研來看，有幾個(gè)特點(diǎn)值得注意： ①兩家公司分別為國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)，都取得了多家品牌的代理和專賣權(quán)，而整個(gè)廣州的市場(chǎng)也是國(guó)資和民資各占一半； ②集物業(yè)經(jīng)營(yíng)和汽車銷售于一體，經(jīng)營(yíng)成本有優(yōu)勢(shì)； ③由于汽車行業(yè)的火熱，使得商家具有強(qiáng)烈的擴(kuò)張意識(shí)和動(dòng)作，并取得不錯(cuò)的效績(jī)； ④目前這種擴(kuò)張模式占據(jù)了廣州汽車銷售的重要市場(chǎng)，并有擴(kuò)大市場(chǎng)的趨勢(shì)。集團(tuán)年汽車維修數(shù)量近 8 萬量。 AEC 汽車城是廣州計(jì)委立項(xiàng)，廣州政府重點(diǎn)扶持的汽車流通領(lǐng)域的大型項(xiàng)目，項(xiàng) 目總投資近 10 億元人民幣。AEC汽車集團(tuán)主要由廣州汽車博覽中心和 AEC汽車城（廣州發(fā)展汽車城有限公司）組成。 博覽中心主展場(chǎng)總營(yíng)業(yè)面積為 80000 m2，其中： 40000 m2的汽車銷售展廳、 20210平方米的售后服務(wù)站和零配件 中心、 20210平方米的整車倉(cāng)庫(kù)； 廣州汽車博覽中心成立于 1998 年 10 月，為民營(yíng)企業(yè)，注冊(cè)資本人民幣 5000萬元。到2021年底，整個(gè)廣物汽貿(mào)連鎖店將達(dá)１５０家左右，屆時(shí)每年銷售、 配送汽車可達(dá)１１０萬輛。 廣物汽貿(mào)配送中心擁有汽車中轉(zhuǎn)庫(kù)２萬平方米，向連鎖分店配送的大型載運(yùn)車８輛，其它各類載貨車１００多輛。同時(shí)，還 計(jì)劃２００ 5 年在香港設(shè)立第一家直營(yíng)連鎖，并陸續(xù)完成在澳門、東南亞國(guó)家的布點(diǎn)，而且將逐步引入國(guó)際著名汽車經(jīng)銷商或汽車生產(chǎn)商入資連鎖企業(yè)，加快企業(yè)的國(guó)際化進(jìn)程。銷售額在廣東省市場(chǎng)占有率約為２５％，在廣州地區(qū)市場(chǎng)占有率為４３．２％。 表 6 廣東汽車交易市場(chǎng)及運(yùn)營(yíng)商介紹 名稱 廣東汽車交 易市場(chǎng) 地址 廣州市機(jī)場(chǎng)北路 410號(hào) 面積 7萬 m2 投資主體 廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司 運(yùn)作機(jī)構(gòu) 廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 汽車銷售（包括二手車）、倉(cāng)儲(chǔ)、展銷、維修 經(jīng)營(yíng)方法 自有物業(yè)、多家汽車品牌經(jīng)營(yíng)權(quán) 配套設(shè)施 展覽廳、室外自選車場(chǎng) 配套部門 檢測(cè)、汽車信貸、保險(xiǎn)、銀行 投資目標(biāo) 要建立汽車銷售的連鎖經(jīng)營(yíng)模式，打造廣東省連鎖經(jīng)營(yíng)龍頭企業(yè) 業(yè)務(wù)狀況 廣東汽車交易市場(chǎng)經(jīng)銷國(guó)內(nèi)外汽車 150 多個(gè)品種型號(hào)， 2021 年汽車銷售額達(dá)到 60億元，是廣物汽貿(mào)的銷售主力； 這里的廣東舊機(jī)動(dòng)車交易 中心號(hào)稱全國(guó)最大的二手車交易機(jī)構(gòu)； 廣物汽貿(mào)自１９９７年以來，共銷售汽車２５萬輛，銷售總收入２７０億元。此外，還有二手車、高檔車成行的下塘西路，集銷售、維修于一體的梅花園汽車銷售服務(wù)有限公司。另外，已批準(zhǔn)在建或正在籌建的 較大的 交易市場(chǎng) 3家，總建筑面積在 80萬 m2以上。 廣東汽車交易市場(chǎng)、廣州汽車博覽中心、廣州華南汽貿(mào)廣場(chǎng)、廣州名車城、廣州汽車市場(chǎng)等是 6 個(gè)較大的交易市場(chǎng) ，總交易面積 40 萬 m2，其中綜合性汽車交易市場(chǎng)（含 新、舊車交易、過戶、辦證等綜合性服務(wù)業(yè)務(wù)） 2家。 （ 1）廣州汽車銷售市場(chǎng)概況 目前廣州市的汽車經(jīng)銷商共有 300 多家，面積 1 萬 m2以上的已建或在建汽車市場(chǎng)則有 20 多家。 中國(guó)汽車自 2021 年才正式進(jìn)入民用消費(fèi)時(shí)代，其汽車銷售的模式在這幾年發(fā)生了明顯的變化，由最初的國(guó)營(yíng)汽車銷售公司和物資公司一統(tǒng)天下逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐悦耖g投資為主、以分散的零售店逐步向?qū)I(yè)市場(chǎng)和連鎖店形式轉(zhuǎn)變，目前是諸侯紛爭(zhēng)的局面，但汽車連鎖顯示出更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，同時(shí)，專業(yè)的汽車交易市場(chǎng)也在各地紛紛突起，汽車銷售進(jìn)入更加理性和買方市場(chǎng)的年代。 從成交額看，東部地區(qū)億元機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)成交額達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng)%，高于全國(guó) 8 個(gè)多百分點(diǎn)；中部地區(qū)增長(zhǎng) %；西部地區(qū)增長(zhǎng) %。平均攤位營(yíng)業(yè)額達(dá) 萬元，比上年增長(zhǎng) 63%，平均每平米創(chuàng)造營(yíng)業(yè)額 萬元，增長(zhǎng) %。山東汽車城和大連保稅區(qū)國(guó)際車城市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積也達(dá) 10萬平米以上。機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)成交額超過20億元的有 10家 ,比上年增加 4家； 10—20億元的有 13家，比上年增加 7家； 5—10億元的有 21 家，比上年增加 6 家。 表 5 轎車銷售模式分析 模式 代表 特點(diǎn) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 獨(dú) 立 專賣店 4S店 3S店 統(tǒng)一的形象與服務(wù)，廠家占強(qiáng)勢(shì)地位 得到廠家更直接的支持、投資小 獨(dú)立的店會(huì)增加消費(fèi)者的搜尋成本 汽車 銷售公司 廣物汽貿(mào) 多種品牌的代理，銷售商更注重自身的品牌建設(shè) 多種品牌銷售的靈活性，能回避風(fēng)險(xiǎn) 大而全的模式不利于復(fù)制，跨區(qū)域擴(kuò)張難度加大，投資大 汽車銷售連鎖店 廣物汽貿(mào) 同一品牌或同一銷售公司的多地域連鎖經(jīng)營(yíng)，銷售商的力量加強(qiáng) 生產(chǎn)廠家和銷售商對(duì)每家連鎖店的強(qiáng)有力支持 跨區(qū)域的連鎖店需要更強(qiáng)大的支持和管理、投資大 汽車 專業(yè)市場(chǎng) 龍崗汽車交易中心 提供大面積的汽車交易 場(chǎng)所，集合了多家品牌店和銷售公司 產(chǎn)生了集聚效應(yīng)，使消費(fèi)者受益更多 銷售商的成本增加 汽車專業(yè)市場(chǎng)本身并不能算作一種汽車銷售的模式，汽車專業(yè)市場(chǎng)的客戶是前面三種銷售商，其本質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)商和商業(yè)物業(yè)管理者，通過為汽車銷售商提供統(tǒng)一銷售的平臺(tái)而收取租金收益和管理費(fèi)用；同時(shí)，利用專業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性整合汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并向日用消費(fèi)、休閑等領(lǐng)域延伸，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)的最大價(jià)值。 （ 3）發(fā)展預(yù)測(cè) 按照前面的分析預(yù)測(cè)方法，可以對(duì)龍巖未來幾年（至 2021 年）的各相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)， GDP 增長(zhǎng)率、人口增長(zhǎng)率、小車銷售增長(zhǎng)率是預(yù)測(cè)值，根據(jù)這些預(yù)測(cè)值，可以對(duì)未來幾年龍巖汽車銷售市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)大致的判斷，也為本項(xiàng)目所創(chuàng)造的產(chǎn)值進(jìn)行一個(gè)定量的判斷。 ⑥、配套服務(wù)市場(chǎng) 汽車可謂“七分養(yǎng)三分修”，在私家車大發(fā)展中，從修理業(yè)中逐漸衍生分離出來汽車美容業(yè)，近兩年迅速蓬勃壯大，分布在龍巖市區(qū)內(nèi)的汽車美容店、汽車精品店已發(fā)展到 50 余 家。目前全市大大小小的維修企業(yè)達(dá) 292家，其中新羅區(qū)就有 169 家，從業(yè)人員達(dá) 3800 多人。這樣，維修行業(yè)便與汽車市場(chǎng)同步壯大，形成龐大的汽車維修市場(chǎng)。 ④、龍巖市汽配市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況 龍巖的汽配沒有專門的市場(chǎng)，大型汽車配件一般在曹溪、龍門鎮(zhèn) 319 國(guó)道周邊，周圍一般是大車維修廠，小型汽車的主要在城里和大洋路段，大車配件多于小車配件，因小車配件（特別是進(jìn)口配件），主要由廣州供貨，很多配件由修理廠直接向廣州配件市場(chǎng)進(jìn)貨，配件市場(chǎng)的場(chǎng)地大都是沿路臨時(shí)用地店面，經(jīng)營(yíng)者向店主租賃 ⑤、 汽車維修市場(chǎng) 由于私家車消費(fèi)者對(duì)專業(yè)汽車知識(shí)了解甚少，車子稍有毛病，就求助于維修店，甚至日常維護(hù)也不知從何下手而要 找人代做。這種極為不專業(yè)的市場(chǎng)將 被規(guī)模 化 、規(guī)范 化 經(jīng)營(yíng)所代替。除新南方汽貿(mào)是自購(gòu)物業(yè)外，其余都是租賃物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，大約店面租金每平方 25元 /月，投資在 20萬左右 . 龍巖大部分 經(jīng)銷商還處于租幾間店面、擺幾輛汽車的低級(jí) 、不規(guī)范的經(jīng)營(yíng) 狀態(tài)， 這些賣場(chǎng)甚至 被戲稱為汽車小賣部 。 c、廣本： 地 址：東城方向，通往漳平市（縣級(jí)市）的路上，不屬主街道，周圍沒有店面，亦不在國(guó)、省道上，位置較差，距城市中心 2公里 . 投資規(guī)模：占地 10 畝，約投資 1000 萬元 場(chǎng)地歸屬：規(guī)劃局批準(zhǔn)的 4S 店 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況良好。 b、一汽大眾、上海大眾： 地 址：龍門鎮(zhèn)高速公路出口處， 319 國(guó)道邊、距城中心 8公里 投資規(guī)模：占地 15 畝，約投資 1500 萬元。 ①、龍巖市現(xiàn)有 4S 店 a．上海通用別克： 地 址：高速公路出口處（龍巖大道邊）距中心城市 3公里 投資規(guī)模：占地 10 畝，約投資 1000 萬元 場(chǎng)地歸屬：屬村自用地（政府返回給村里的返還用地，有土地證、建設(shè)用地），但規(guī)劃不是商業(yè)用途，該地塊屬臨時(shí)建筑。共征收汽車稅額“龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī)構(gòu) 4252 萬元，同比增長(zhǎng) 16％。 3．龍巖市場(chǎng)狀況 （ 1）基本情況 龍巖 市 作為 全省九個(gè) 重要 城市 ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，生活水平高 已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，私人購(gòu)車已經(jīng)成為 龍巖 市 市民消費(fèi)的第二大支出，且汽車消費(fèi)檔次迅速提高。根據(jù)測(cè)算客車占總保有量的 58%，貨車占總保有量的 42%。每年平均增長(zhǎng)速度 18%左右。 第三， 2021 年福建汽車市場(chǎng)運(yùn)行前高后低。 2021年度新注冊(cè) 汽車 萬輛，同比增長(zhǎng)%，較 2021年全省凈增加私車 萬輛。在全省九個(gè)設(shè)區(qū)市中，東部福州、泉州、廈門三市汽車保有量 萬輛，占全省 66%；寧德、漳州、三明、南平、龍巖、莆田 6 市地民用汽車保有量 萬輛，占 34%。 2021 年 度全省民用汽車保有量達(dá)到 萬輛，較 1995 年年末 8年來凈增加車輛 萬輛，民用汽車保有量由 1995 年位居全國(guó)第 23位提升到 2021 年居全國(guó)第 20 位，在華東位居第 6 位。根據(jù)測(cè)算預(yù)計(jì)福建2021 年度民用汽車保有量達(dá)到 萬輛，年度凈增加汽車超過 10 萬輛。 福建省汽車 市場(chǎng)狀況 福建 省地處中國(guó)東南沿海，近三年來，福建汽車市場(chǎng)進(jìn)入了快速發(fā)展軌道，年度市場(chǎng)需求量超過 10萬輛。這些數(shù)據(jù)均表明，我國(guó)轎車消費(fèi)的主體開始發(fā)生了轉(zhuǎn)折性變化，即以私人消費(fèi)為主，且比重在不斷提高。 廣東、浙江、上海等發(fā)達(dá)地區(qū)轎車進(jìn)入家庭的步伐也大大加快，如 2021 年上半年廣東省主要大中型汽車貿(mào)易市場(chǎng)的汽車銷售額達(dá)到了 ，比上年同期增長(zhǎng) %，而城鎮(zhèn)居民每百戶家庭擁有汽車的數(shù) 量也達(dá)到了 臺(tái)，同比增長(zhǎng)了 %；盡管上海仍是中國(guó)限制私人消費(fèi)最嚴(yán)厲的城市，但這種格局正在悄悄變化，截至 2021年 底 ，上海私家車的數(shù)量也已經(jīng)超過了 萬輛，比 2021年增加了 萬多輛，且參加私家車牌照拍賣的人數(shù)在逐月增多，表明汽車消費(fèi)日趨活躍。截至 2021 年底，在全國(guó)十大城市的私家汽車擁有量排名 見 表 3。 表 2 對(duì) 2021 年及 2021 年我國(guó)城鎮(zhèn)家庭汽車消費(fèi)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè) 項(xiàng)目 \年份 1990 1997 1998 2021