【正文】 合辦公大廳等“一條龍”服務(wù)設(shè)施，提高購(gòu)車速度，讓購(gòu)車人享受“一站式服務(wù)”，并將在整車銷售外發(fā)展汽車美容、配件供應(yīng)等服務(wù)，計(jì)劃成為名副其實(shí)的“汽車一條街”。 備注：上面所述 6點(diǎn)只適用于“ 3S”或“ 4S”專賣店的汽車經(jīng)營(yíng)戶。從交付土地使用之日起算，四個(gè)月內(nèi)要建起品牌店。簽合同時(shí)即付首期 30%，三個(gè)月內(nèi)再付 30%，其余的一年內(nèi)付清。 表 8 東莞國(guó)際汽車貿(mào)易城招商方案 名稱 東莞國(guó)際汽車貿(mào)易城 地址 莞樟路邊 面積 1300畝（ 86萬 m2） 投資主體 寮步鎮(zhèn)政府 運(yùn)作機(jī)構(gòu) 寮步鎮(zhèn)汽車交易中心籌建辦 公室 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 汽車銷售（包括二手車）、倉(cāng)儲(chǔ)、展銷、維修、零配件、美容裝飾、信息研討 等 經(jīng)營(yíng)方法 土地的轉(zhuǎn)讓、出租以及物業(yè)的租賃 配套設(shè)施 展覽廳、試車道、會(huì)議室、賽車場(chǎng)、休閑場(chǎng)所 部門設(shè)置 車管、檢測(cè)、路橋、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險(xiǎn)、銀行 經(jīng)營(yíng)意念 享受汽車文化、品味生活真諦 投 資目標(biāo) 以汽車銷售為主體，引領(lǐng)汽車消費(fèi)時(shí)尚潮流，集銷售、休閑、觀光為一體，建 成華南地區(qū)最大的汽車銷售中心 招商優(yōu)惠方案 汽車城內(nèi)成立客戶服務(wù)中心，為經(jīng)營(yíng)戶提供全方位服務(wù)，使經(jīng)營(yíng)戶在汽車城內(nèi)就可以辦理任何與政府部門相關(guān)的事務(wù)。這說明廣州的汽車銷售市場(chǎng)的專業(yè)化分工沒有實(shí)現(xiàn)分離，但這種集多種身份于一身的模式在目前的市場(chǎng)上顯示出了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。集團(tuán)年汽車維修數(shù)量近 8 萬量。AEC汽車集團(tuán)主要由廣州汽車博覽中心和 AEC汽車城（廣州發(fā)展汽車城有限公司）組成。到2021年底，整個(gè)廣物汽貿(mào)連鎖店將達(dá)１５０家左右，屆時(shí)每年銷售、 配送汽車可達(dá)１１０萬輛。同時(shí)，還 計(jì)劃２００ 5 年在香港設(shè)立第一家直營(yíng)連鎖，并陸續(xù)完成在澳門、東南亞國(guó)家的布點(diǎn)，而且將逐步引入國(guó)際著名汽車經(jīng)銷商或汽車生產(chǎn)商入資連鎖企業(yè)，加快企業(yè)的國(guó)際化進(jìn)程。 表 6 廣東汽車交易市場(chǎng)及運(yùn)營(yíng)商介紹 名稱 廣東汽車交 易市場(chǎng) 地址 廣州市機(jī)場(chǎng)北路 410號(hào) 面積 7萬 m2 投資主體 廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司 運(yùn)作機(jī)構(gòu) 廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 汽車銷售（包括二手車）、倉(cāng)儲(chǔ)、展銷、維修 經(jīng)營(yíng)方法 自有物業(yè)、多家汽車品牌經(jīng)營(yíng)權(quán) 配套設(shè)施 展覽廳、室外自選車場(chǎng) 配套部門 檢測(cè)、汽車信貸、保險(xiǎn)、銀行 投資目標(biāo) 要建立汽車銷售的連鎖經(jīng)營(yíng)模式，打造廣東省連鎖經(jīng)營(yíng)龍頭企業(yè) 業(yè)務(wù)狀況 廣東汽車交易市場(chǎng)經(jīng)銷國(guó)內(nèi)外汽車 150 多個(gè)品種型號(hào)， 2021 年汽車銷售額達(dá)到 60億元，是廣物汽貿(mào)的銷售主力； 這里的廣東舊機(jī)動(dòng)車交易 中心號(hào)稱全國(guó)最大的二手車交易機(jī)構(gòu)； 廣物汽貿(mào)自１９９７年以來，共銷售汽車２５萬輛，銷售總收入２７０億元。另外，已批準(zhǔn)在建或正在籌建的 較大的 交易市場(chǎng) 3家，總建筑面積在 80萬 m2以上。 （ 1）廣州汽車銷售市場(chǎng)概況 目前廣州市的汽車經(jīng)銷商共有 300 多家，面積 1 萬 m2以上的已建或在建汽車市場(chǎng)則有 20 多家。 從成交額看，東部地區(qū)億元機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)成交額達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng)%，高于全國(guó) 8 個(gè)多百分點(diǎn)；中部地區(qū)增長(zhǎng) %；西部地區(qū)增長(zhǎng) %。山東汽車城和大連保稅區(qū)國(guó)際車城市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積也達(dá) 10萬平米以上。 表 5 轎車銷售模式分析 模式 代表 特點(diǎn) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 獨(dú) 立 專賣店 4S店 3S店 統(tǒng)一的形象與服務(wù)，廠家占強(qiáng)勢(shì)地位 得到廠家更直接的支持、投資小 獨(dú)立的店會(huì)增加消費(fèi)者的搜尋成本 汽車 銷售公司 廣物汽貿(mào) 多種品牌的代理，銷售商更注重自身的品牌建設(shè) 多種品牌銷售的靈活性，能回避風(fēng)險(xiǎn) 大而全的模式不利于復(fù)制，跨區(qū)域擴(kuò)張難度加大，投資大 汽車銷售連鎖店 廣物汽貿(mào) 同一品牌或同一銷售公司的多地域連鎖經(jīng)營(yíng)，銷售商的力量加強(qiáng) 生產(chǎn)廠家和銷售商對(duì)每家連鎖店的強(qiáng)有力支持 跨區(qū)域的連鎖店需要更強(qiáng)大的支持和管理、投資大 汽車 專業(yè)市場(chǎng) 龍崗汽車交易中心 提供大面積的汽車交易 場(chǎng)所，集合了多家品牌店和銷售公司 產(chǎn)生了集聚效應(yīng)，使消費(fèi)者受益更多 銷售商的成本增加 汽車專業(yè)市場(chǎng)本身并不能算作一種汽車銷售的模式，汽車專業(yè)市場(chǎng)的客戶是前面三種銷售商，其本質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)商和商業(yè)物業(yè)管理者，通過為汽車銷售商提供統(tǒng)一銷售的平臺(tái)而收取租金收益和管理費(fèi)用；同時(shí)，利用專業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性整合汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并向日用消費(fèi)、休閑等領(lǐng)域延伸，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)的最大價(jià)值。 ⑥、配套服務(wù)市場(chǎng) 汽車可謂“七分養(yǎng)三分修”，在私家車大發(fā)展中，從修理業(yè)中逐漸衍生分離出來汽車美容業(yè)，近兩年迅速蓬勃壯大，分布在龍巖市區(qū)內(nèi)的汽車美容店、汽車精品店已發(fā)展到 50 余 家。這樣，維修行業(yè)便與汽車市場(chǎng)同步壯大，形成龐大的汽車維修市場(chǎng)。這種極為不專業(yè)的市場(chǎng)將 被規(guī)模 化 、規(guī)范 化 經(jīng)營(yíng)所代替。 c、廣本： 地 址：東城方向，通往漳平市（縣級(jí)市）的路上，不屬主街道，周圍沒有店面，亦不在國(guó)、省道上，位置較差，距城市中心 2公里 . 投資規(guī)模：占地 10 畝，約投資 1000 萬元 場(chǎng)地歸屬：規(guī)劃局批準(zhǔn)的 4S 店 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況良好。 ①、龍巖市現(xiàn)有 4S 店 a．上海通用別克： 地 址：高速公路出口處（龍巖大道邊）距中心城市 3公里 投資規(guī)模：占地 10 畝，約投資 1000 萬元 場(chǎng)地歸屬：屬村自用地（政府返回給村里的返還用地，有土地證、建設(shè)用地），但規(guī)劃不是商業(yè)用途，該地塊屬臨時(shí)建筑。 3．龍巖市場(chǎng)狀況 （ 1）基本情況 龍巖 市 作為 全省九個(gè) 重要 城市 ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，生活水平高 已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，私人購(gòu)車已經(jīng)成為 龍巖 市 市民消費(fèi)的第二大支出，且汽車消費(fèi)檔次迅速提高。每年平均增長(zhǎng)速度 18%左右。 2021年度新注冊(cè) 汽車 萬輛，同比增長(zhǎng)%，較 2021年全省凈增加私車 萬輛。 2021 年 度全省民用汽車保有量達(dá)到 萬輛，較 1995 年年末 8年來凈增加車輛 萬輛，民用汽車保有量由 1995 年位居全國(guó)第 23位提升到 2021 年居全國(guó)第 20 位，在華東位居第 6 位。 福建省汽車 市場(chǎng)狀況 福建 省地處中國(guó)東南沿海，近三年來，福建汽車市場(chǎng)進(jìn)入了快速發(fā)展軌道，年度市場(chǎng)需求量超過 10萬輛。 廣東、浙江、上海等發(fā)達(dá)地區(qū)轎車進(jìn)入家庭的步伐也大大加快，如 2021 年上半年廣東省主要大中型汽車貿(mào)易市場(chǎng)的汽車銷售額達(dá)到了 ，比上年同期增長(zhǎng) %，而城鎮(zhèn)居民每百戶家庭擁有汽車的數(shù) 量也達(dá)到了 臺(tái)，同比增長(zhǎng)了 %；盡管上海仍是中國(guó)限制私人消費(fèi)最嚴(yán)厲的城市，但這種格局正在悄悄變化，截至 2021年 底 ，上海私家車的數(shù)量也已經(jīng)超過了 萬輛，比 2021年增加了 萬多輛，且參加私家車牌照拍賣的人數(shù)在逐月增多，表明汽車消費(fèi)日趨活躍。 表 2 對(duì) 2021 年及 2021 年我國(guó)城鎮(zhèn)家庭汽車消費(fèi)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè) 項(xiàng)目 \年份 1990 1997 1998 2021 2021 2021 交通通訊比重 （ %） 其中汽車總保有量 （ 萬輛 ） 私人汽車保有量比重 （ 萬輛 ） “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī)構(gòu) 小汽車保有量 （ 萬輛 ） 千人擁有小汽車量 （輛） 注： 2021年及以后都是預(yù)測(cè)值，實(shí)際 2021年汽車保有量為 1608萬輛， 其 預(yù)測(cè)值偏低 %。家用轎車作為新的大眾消費(fèi)品，正在為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入新的動(dòng)力，并將從根本上改變中國(guó)人的生活，改變中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)。 2021 年是汽車消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生重要變化的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 2021 年國(guó)產(chǎn)汽車總銷量 達(dá)到 504 萬輛，比上年 433 萬輛增長(zhǎng) 16%，其中轎車 227 萬輛，比上年 192 萬輛增長(zhǎng) 18%； 快速增長(zhǎng)的汽車銷量使得 汽車需求結(jié)構(gòu)和汽車擁有量的結(jié)構(gòu)都在發(fā)生新的變化。 表 1 對(duì)當(dāng)前小汽車即期消費(fèi)需求的估算 地區(qū) 人口數(shù) （ 萬人 ） 2021年 人均GDP（ 美元 ） 2021年 人均GDP （ 美元 ） 千人擁有小汽車數(shù) （輛） 有購(gòu)買力小汽車潛在需求 （ 萬輛 ） 上海 1352 6680 7356 67 北京 1492 4300 4730 39 天津 1023 3586 3945 36 浙江 4719 3000 3300 30 廣東 8303 2380 2618 18 江蘇 7432 2350 2585 17 福建 3511 2077 2285 16 遼寧 4217 1946 2140 14 山東 9180 2037 2240 15 黑龍江 3816 1403 1544 11 河北 6808 1006 1110 10 新疆 1876 955 1050 8 湖北 6016 943 1040 8 吉林 2708 1319 1450 10 其他地區(qū) 67535 一般 ＜ 900 一般＜ 1000 5 全國(guó) 129988 893 965 注： 2021 年一些地區(qū)人均 GDP 不足 1000 美元，但 2021 年達(dá) 1000 美元，所有數(shù)據(jù)按年增長(zhǎng)10%計(jì)算。這些需求都是有購(gòu)買力支撐的，只是由“龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī)構(gòu) 于價(jià)格問題、汽車消費(fèi)和使用政策上的問題而一時(shí)沒有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力。這一增長(zhǎng)速度在世界各國(guó)前所未有。 這一短期的巨大消費(fèi)潛能之所以未得到有效釋放，主要是受 過去 高關(guān)稅 所造成高價(jià)格、消費(fèi)環(huán)境不佳及其他限制消費(fèi)的政策等的影響。 ? 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性主要體現(xiàn)為拿地、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī)構(gòu) 3．項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 ? 靜態(tài)投資回收期 N= 年，動(dòng)態(tài)投資回收期 N=。 2．項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃概述 ? 該項(xiàng)目擬選址于福建省 龍巖市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ，面積 460 畝，地塊特點(diǎn)表現(xiàn)為：①地塊地理位置較好，但片區(qū)尚未啟動(dòng)；②交通優(yōu)越，有適合本項(xiàng)目操作的交通條件； ③地塊面積較大，適合本項(xiàng)目的大面積需求；④本區(qū)域人流、客流、商流欠缺，將會(huì)加大項(xiàng)目的宣傳難度。 20 項(xiàng)目選址及周邊狀況 …………………………………………………… .20 項(xiàng)目實(shí)施初步計(jì)劃 ……………………………………………………… .21 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ……………………………………………………… .23 項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排 ……………………… ……………………… .23 項(xiàng)目 SWOT 分析 …………………………………………………………… 25 七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析。 。 。 “龍巖國(guó)際汽車城” 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 深圳市世璜投資有限公司 2021 年 10 月 21 日“龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī)構(gòu) 目 錄 一、 總論。 27 “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī)構(gòu) 基本指標(biāo) ………………………………………………………………… .27 建安成本估計(jì) …………………………………………………………… .28 銷售與租金收入估算 …………………………………………………… .28 投資估算 ………………………………………………………………… .29 債務(wù)償還計(jì)劃 ……………………………………………… …………… .30 損益估算 ………………………………………………………………… .31 現(xiàn)金流量估算 …………………………………………………………… .33 八、 社會(huì)效益分析。 35 宏觀政策風(fēng)險(xiǎn) …………………………………………………………… .35 城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) …………………………………………………………… .36 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) …………………………………………………………… .36 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) …………………………………………………………… .36 招商運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) …………………………………………………………… .37 十、 項(xiàng)目自我評(píng)價(jià)。 38 項(xiàng)目用地對(duì)報(bào)告結(jié)論的影響 …………………………………………… .38 項(xiàng)目實(shí)施方案對(duì)報(bào)告結(jié)論的影響 ……………………………………… .38 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式對(duì)報(bào)告結(jié)論的影響 ……………………………………… ..39 本報(bào)告的應(yīng)用說明 ……………………………………………………… ..39 “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī)構(gòu) “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一． 總論 1．項(xiàng)目概述 ? “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目是由深圳市世璜投資有限公司發(fā)起的，與國(guó)內(nèi)外知名汽車銷售運(yùn)營(yíng)商、國(guó)內(nèi)外知名汽車服務(wù)商共同打造的具有國(guó)際 領(lǐng)先水準(zhǔn)的汽車城項(xiàng)目。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)立 4S專賣區(qū)、新車會(huì)展區(qū)、二手車交易區(qū)、購(gòu)車綜合服務(wù)區(qū)、汽車服務(wù)區(qū)、汽車配件市場(chǎng)、汽車超市、摩托車交易區(qū)、市場(chǎng)綜合區(qū)、汽車文化區(qū)等多個(gè)區(qū)域，規(guī)劃建筑面積 萬 m2，其中鋼結(jié)構(gòu)建