【正文】 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計守則》。八、公共設(shè)施條件沿贛中大道、君山大道已鋪設(shè)給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政主管道，供水供電能滿足該項目的施工和運營的用水、用電及通訊的需要。在項目建設(shè)過程中將按照專家咨詢委員會提出的規(guī)劃設(shè)計條件，由規(guī)劃部門統(tǒng)一放線，合理進行功能布局、組織交通，滿足城市景觀、綠化景觀設(shè)計、消防、交通等規(guī)范的要求。場址地基巖土從上至下主要有人工素填土、第四季坡殘積粉質(zhì)粘土和砂礫層組成。地處中亞熱濕潤季風(fēng)區(qū)，光照充足，氣候溫和，雨量充沛，四季分明，無霜期長。東與吉州、吉水、峽江相鄰，與青原隔贛江相望，北接新余市，西與安?？h、永新毗鄰，南連泰和。二、土地權(quán)屬及占地面積，土地權(quán)屬屬吉安縣敦厚經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，通過公開掛牌交易方式由吉安汽車城發(fā)展有限公司所得，并已取得了土地使用權(quán)證（吉國用2004字第215號）。汽車城的市場管理功能，是把市場管理，銷售管理，客戶服務(wù)管理有機集成在一起,搭建一個信息共享和貿(mào)易、展示、倉儲、物流、配套服務(wù)的營銷平臺，并實施全方位的運作管理活動。另據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所的一份調(diào)查顯示，96%的公眾認(rèn)為應(yīng)該把市場定位在“看老百姓口袋里有多少錢，就生產(chǎn)多少錢的車”的經(jīng)營理念上。今后汽車經(jīng)銷企業(yè)的營銷方式將會由單一的產(chǎn)品推廣向全方位、多層次的整合營銷過渡，銷售難度增大，品牌戰(zhàn)、價格戰(zhàn)、宣傳戰(zhàn)將貫穿整個營銷過程。2003年吉安市僅轎車銷售就增加近2000輛，銷售形勢之好是以往所沒有的。目前吉安市城鎮(zhèn)居民人均收入約為農(nóng)村居民人均純收入的３倍，因此，有購買汽車能力的家庭主要集中在城鎮(zhèn)，以后逐步向農(nóng)村地區(qū)擴展。一多半的家庭(53%)有車(含農(nóng)用三輪車)。中國消費者協(xié)會對北京、上海、天津等20余個城市進行的家用轎車消費調(diào)查表明，未來5至10年，將出現(xiàn)一個私人購車高峰。品牌銷售已經(jīng)是一種國際通行模式。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，到了2008年，中國汽車的年生產(chǎn)能力為1800萬輛，當(dāng)年的國內(nèi)市場需求預(yù)測是600萬輛。二、供應(yīng)方面改革開放以來，我國汽車生產(chǎn)企業(yè)通過實行引進、消化、研發(fā)、生產(chǎn)、品牌化并舉的方針，從合作合資中成長發(fā)展，大大縮短了與發(fā)達國家的差距。2003年吉安市的汽車行業(yè)交易額近4億元，但汽車售后市場的產(chǎn)值偏低。能接受的價格集中在35萬元之間（轎車、農(nóng)用車）。根據(jù)以上資料，采用回歸預(yù)測方法預(yù)測至2008年吉安市全社會汽車保有量將達到58770輛（其中小型汽車21261輛），20042008年共計增長16669輛（其中小型汽車11592輛），平均年增長量為3334輛（其中小型汽車2318輛）。 圖33 吉安市GDP一元一次線性回歸預(yù)測模型 圖34 吉安市人均GDP一元一次線性回歸預(yù)測模型圖34 吉安市全社會汽車保有量一元一次線性回歸預(yù)測模型一元二次回歸預(yù)測模型吉安市全社會小型汽車保有量采用一元二次回歸預(yù)測模型預(yù)測見圖36。19972003年吉安市汽車保有量統(tǒng)計表表31 單位：輛年份GDP實際（億元）人均GDP（元）汽車保有量（輛）其中：大型客車中型貨車小型客車小型貨車農(nóng)用運輸車1997288822644111572974305337565521998295625529123875314661369584041999311928791131083575154411898522000345631076141891805913450010065200136333467915681003666454996114342002393239471196111728757271681104220034480425032074120819768655412026資料來源：吉安市統(tǒng)計年鑒和吉安市交通局統(tǒng)計年報表圖31 吉安市全社會汽車保有量歷史系列形態(tài)圖圖32 吉安市全社會小型汽車保有量歷史系列形態(tài)圖社會指標(biāo)的數(shù)量化預(yù)測模型一般都以指標(biāo)的歷史的數(shù)據(jù)序列為樣本，從中探索其自身發(fā)展規(guī)律，即一般建立的是以年份為自變量的時間序列模型。信息產(chǎn)業(yè)部預(yù)計，2005年我國汽車需求將超過550萬輛，汽車市場銷售額將達10000億元，汽車電子產(chǎn)品市場規(guī)?？蛇_2500億元至3000億元。未來20年，我國有望成為全球第一大汽車市場。尤其在一些大城市和沿海地區(qū)，汽車作為現(xiàn)代社會的一個重要耐用消費品，成為許多小康家庭追逐的目標(biāo)。汽車市場集汽車貿(mào)易、物流、服務(wù)、中、下游全程服務(wù)的多種功能，可以有效降低經(jīng)銷商、服務(wù)商的經(jīng)營成本，簡化營銷環(huán)節(jié)，特別是工商、稅務(wù)、車檢、交通、銀行、保險等部門進駐現(xiàn)場辦公，來買車的消費者可坐享代辦保險、驗車、上牌照等“一站式”完全服務(wù)。汽車是公路運輸業(yè)的主要物質(zhì)基礎(chǔ)，汽車的發(fā)展也會大大促進道路建設(shè)和交通運輸?shù)陌l(fā)展，在當(dāng)今各種產(chǎn)業(yè)中，其影響程度之大，名列前茅。吉安汽車城發(fā)展有限公司法人代表陳挺先生具有豐富的項目開發(fā)和管理經(jīng)驗，而且還計劃引入水平較高的專業(yè)項目管理公司協(xié)助進行全過程管理，使項目開發(fā)理念更先進，項目運作更高效，目標(biāo)實現(xiàn)更有保證。四、該項目政策因素分析吉安市、吉安縣人民政府對該項目規(guī)劃要求、土地征用與出讓、建設(shè)次序、運作管理以及入駐企業(yè)、經(jīng)銷商在退稅、工商、子女入學(xué)、戶籍、產(chǎn)權(quán)等各方面都將制定具體優(yōu)惠政策和實施辦法。東面是吉安市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，南面是君山大道（吉安縣工業(yè)園），西側(cè)是30米寬的興華路（商貿(mào)一條街）北側(cè)是42米贛江大道（井岡山大市場）。城鄉(xiāng)居民消費觀念悄然變化，消費結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。2003年全市全社會完成固定資產(chǎn)投資75億元，一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等重點投資項目的開工、建成，不僅成為拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟較快增長的重要力量，更為吉安市今后的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)保持較高增長，第二產(chǎn)業(yè)比重不斷上升并成為牽引經(jīng)濟快速增長的主要動力，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)實現(xiàn)二、三、一的轉(zhuǎn)型，：：。2004年出臺的《缺陷汽車產(chǎn)品召回管理規(guī)定》、《家用汽車產(chǎn)品修理更換退貨責(zé)任規(guī)定》，使私人消費汽車的環(huán)境繼續(xù)得以改善?！笆濉庇媱澥状翁岢?“鼓勵轎車進入家庭”，國家發(fā)改委已將汽車、房地產(chǎn)、教育、旅游、電腦列為國民的五大消費，汽車消費位列榜首。 “十五”期間，我國確立了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)。該項目的區(qū)位優(yōu)勢明顯。汽車城項目在吸引資金的同時也吸引了人才，更重要的是：當(dāng)投資者向奠基石培土的時候，實際上是在培育一個新興的市場。至多需要10年的時間，中國很快可以成為全球第一汽車消費大國。四、是吸引創(chuàng)業(yè)者和民間資本進入吉安發(fā)展的需要從全國各地各類市場建設(shè)情況可以看出，市場建設(shè)項目的吸引力和招商功能是其它項目不可比的。通過建設(shè)一個多品牌、多車型、大容量的現(xiàn)代汽車城，從而形成城市經(jīng)濟新的增長點。城市的這種聚集和輻射功能，很大程度上要靠發(fā)達的流通來實現(xiàn)。汽車工業(yè)能帶動一個非常大的產(chǎn)業(yè)群，拉動國民經(jīng)濟發(fā)展，提供大量的就業(yè)機會。吉安經(jīng)濟進入了一個新的發(fā)展關(guān)鍵期。目前，吉安市有各類汽車銷售店30余家，但檔次規(guī)模均偏小，大多零星散亂分布公路兩邊，占地不合理且又影響交通；少部分專賣店經(jīng)營單一，服務(wù)手段落后。汽車城（汽車市場）符合中國的國情、民情、商情，也與世界發(fā)達國家的汽車營銷模式相接軌、相呼應(yīng)。4S店的出現(xiàn)，恰好能滿足用戶的各種需求，它可以提供裝備精良、整潔干凈的維修區(qū)，現(xiàn)代化的設(shè)備和服務(wù)管理，高度專業(yè)化的氣氛，保養(yǎng)良好的服務(wù)設(shè)施，充足的零配件供應(yīng)，迅速及時的跟蹤服務(wù)體系。4S店即國際流行的“四位一體”銷售專賣店（４Ｓ是英語“銷售”、“配件”、“維修”、“反饋”四個詞縮寫），短短6年內(nèi)如雨后春筍般遍布于全國各大城市。但是，中外汽車大道運作模式有著根本的區(qū)別：外國的汽車大道是自然形成的，而中國國內(nèi)則是規(guī)劃建設(shè)的。綜合型市場是在整車交易、物業(yè)經(jīng)營基礎(chǔ)上，增加了自營、售后服務(wù)、汽車文化、汽車博覽等綜合功能，這類市場是目前我國汽車有形市場的主流模式。世界平均水平為8人一輛汽車，如果達到世界平均水平，要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加8倍。據(jù)中汽協(xié)會的統(tǒng)計，2003年全國銷售汽車444萬輛，成為世界第四大汽車市場。汽車制造業(yè)銷售收入超過紡織業(yè)和電氣機械及器材制造業(yè)，位居通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)、電力行業(yè)、黑色冶金行業(yè)和化工行業(yè)之后，首次成為我國工業(yè)第五大支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)汽車城的實際需要適當(dāng)設(shè)置超市、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、銀行、郵政等公建配套設(shè)施。因此，本項目是可行的。建立綜合信息管理系統(tǒng)，對本工程建成后的高質(zhì)量運行管理尤為重要。第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《國家計委投資項目可行性研究指南》（計辦投資[2002]15號）《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180—93）《吉安市城市總體規(guī)劃（1996—2010）》《吉安市城市近期建設(shè)規(guī)劃（2002—2005）》（）《吉安汽車城規(guī)劃建筑設(shè)計方案》吉安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃；國家計委頒布的《建設(shè)項目評價方法與參數(shù)》國家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)范政府及有關(guān)部門對本項目的批復(fù)文件1建設(shè)單位對可研編制單位的委托書第三節(jié) 可行性研究過程和內(nèi)容一、研究過程根據(jù)建設(shè)單位的委托，我公司于2004年10月開始對項目可研編制所需資料進行收集，并通過踏勘現(xiàn)場和外業(yè)調(diào)查，從2004年11月初開始組織中心工程技術(shù)人員對圖紙資料進行分析研究，著手編制可研報告。資金來源為申請銀行貸款5000萬元，建設(shè)單位資本金自籌7300萬元。七、建設(shè)期限：，即2005年1月—2007年6月八、總投資及資金籌措：。突出“消費一站式，服務(wù)一條龍”的經(jīng)營特色，將吉安汽車城打造成為廣大消費者賞車、購車、玩車、修車的理想之地。本工程符合城市總體規(guī)劃，土地、水、電、通訊等條件具備。綜上所述，本項目市場前景看好、建設(shè)條件具備、工程方案合理，具有較好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。并在單體設(shè)計布局上應(yīng)有變化，在建筑外形、色彩、屋頂做法等做出不同的風(fēng)格，提高識別性。國家統(tǒng)計局發(fā)布的報告顯示，今年以來，汽車生產(chǎn)繼續(xù)大幅度提速，汽車產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻明顯提高。中國現(xiàn)在有120家汽車廠、33家轎車廠，通過資本和技術(shù)的引進，中國汽車制造能力從上世紀(jì)四、五十年代的解放牌水平提高到可以制造奧迪A帕薩特B別克等現(xiàn)代轎車的水平，而且由于國產(chǎn)化策略的實施，中國汽車零部件制造水平也有了很大的提高。如果按每個家庭4口人計算，66個家庭才有一輛轎車。從上世紀(jì)９０年代初開始，汽車市場經(jīng)歷了十多年的發(fā)展，出現(xiàn)了綜合型市場、結(jié)合型市場、汽車大道、主題市場、商場汽車專賣場和廠家汽車專賣場等模式。汽車大道其實是汽車市場和汽車專賣店的嫁接變異形式，也可稱為專賣店集群或準(zhǔn)市場。廠家汽車專賣場是生產(chǎn)廠家將其所有品牌系列產(chǎn)品場地展賣的模式。中國汽車市場逐漸成熟，用戶的消費心理也逐漸成熟，用戶需求多樣化，對產(chǎn)品、服務(wù)的要求也越來越高，越來越嚴(yán)格，原有的代理銷售體制已不能適應(yīng)市場與用戶的需求。汽車有形市場是我國汽車銷售的兩大主流模式之一，有著蓬勃的運營活力和強大的市場競爭力。建設(shè)汽車城（汽車市場）為消費者提供選車、購車優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又能使消費者欣賞具有汽車文化的“汽車超市”，并能為汽車生產(chǎn)廠家、汽車經(jīng)銷商、汽車投資商提供聚集銷售的環(huán)境，合力達到雙贏。第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性一、是拉動內(nèi)需促進吉安經(jīng)濟發(fā)展的需要2003年吉安市國內(nèi)生產(chǎn)總值首次邁上200億元臺階，達到206億元。該項目的建設(shè)，能夠直接和間接帶動幾十個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進居民消費，可以進一步提高吉安市經(jīng)濟發(fā)展水平和可持續(xù)發(fā)展能力，是經(jīng)濟發(fā)展到這一階段合理的、前瞻性的選擇。緊密依托和充分發(fā)揮吉安作為江西省中部的政治、經(jīng)濟、文化中心的區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)吉安汽車市場，能夠為中心城區(qū)集聚更多的人流、物流、資金流、信息流，產(chǎn)生聚核效應(yīng)。吉安市具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢、發(fā)達的交通體系、巨大的消費市場潛力等有利條件，應(yīng)盡快利用現(xiàn)代理念來優(yōu)化商貿(mào)結(jié)構(gòu)，加快培育市場主體，提升城市的整體功能，在激烈的區(qū)域競爭中搶占有利的地位。在這種背景下，整合資源，提高汽車貿(mào)易水平，實現(xiàn)集約化、規(guī)?；?、品牌化及多樣化經(jīng)營，完善功能設(shè)置，規(guī)范交易、服務(wù)、管理，從而主動使自身在業(yè)態(tài)和功能上發(fā)生革命性的變化，是十分必要的。有資料預(yù)測，中國很快可以進入汽車社會，至少是在城市。基于這一發(fā)展趨勢，同時又因為汽車市場作為汽車和房地產(chǎn)（商業(yè)房產(chǎn)）的結(jié)合體，把兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢集于一身，投資空間相當(dāng)廣闊，投資回報十分豐厚等因素，國內(nèi)許多民營企業(yè)紛紛搶灘 “汽車市場”，顯示了民營企業(yè)敏銳的市場商機意識和超前的價值認(rèn)同。市委、市政府和吉安縣的大力支持，為該項目成功建設(shè)提供強有力的政策保障。吉安汽車城的建設(shè)可以帶動汽車貿(mào)易、汽車金融、保險、物流、信息、電子商務(wù)、廣告，以及加油站、停車場、修理保養(yǎng)廠、廢舊車回收等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利促進吉安經(jīng)濟的發(fā)展；反之，吉安經(jīng)濟的發(fā)展，可以促進汽車消費，進而保障吉安汽車城的繁榮。第三章 項目投資環(huán)境與市場需求第一節(jié) 投資環(huán)境分析一、國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策加入世貿(mào)組織三年以來，我國國民經(jīng)濟繼續(xù)保持了健康、穩(wěn)定發(fā)展的強勁勢頭，整個經(jīng)濟增長的速度，在全世界都是屬于第一位的，整體經(jīng)濟的國際競爭力大大提高。可以說，目前汽車是我國城鎮(zhèn)居民渴望購置的、惟一的萬元級消費品。2003年頒布的《汽車金融公司管理辦法》和《汽車金融公司管理辦法實施細(xì)則》促進了汽車消費信貸的開展。二、吉安市社會經(jīng)濟狀況2000年撤地設(shè)市以來，吉安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展取得了輝煌成就。近年來全市投資力度加大，