【正文】 航銀路 18號 商鋪總數(shù) 面積 產(chǎn)權(quán) 租金 定位 售價 優(yōu)惠政策 約 30 間 小 30 ㎡ 中 60 ㎡ 大 93 ㎡ 70 年產(chǎn)權(quán) 住宅區(qū)商鋪 4680 元 /㎡起 免租一年或包租一年 二、調(diào)查對象：江南明珠 調(diào)查內(nèi)容：商城商鋪 開發(fā)商： 柳州市金瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地 址： 柳州市駕鶴路 163 號 商鋪總數(shù)（間） 面積 （㎡） 產(chǎn)權(quán) 租金 （元 /㎡開業(yè)初市場為了建立良好的市場氛圍，市場以免租半年來吸深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 17 引業(yè)主進(jìn)場銷售。 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，飛鵝一帶已經(jīng)成為大部分經(jīng)營戶的心目中理所當(dāng)然的商業(yè)批發(fā)市場，因此，香森麗園項目要把百貨綜合批發(fā)市場的開發(fā)做好做出彩，必須要認(rèn)清當(dāng)前的商業(yè)形勢和自身利弊，并有所創(chuàng)新，突出自己的特點(diǎn)和優(yōu)勢，才能改變經(jīng)營戶的傳統(tǒng)觀念，才能在批發(fā)市場擁有一片立足之地。月 日用百貨 87 一般 煙糖酒茶 26 良好 副食品 12 一般 調(diào)研分析： 通過以上調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，柳南區(qū)飛鵝路一帶仍然是柳州市知名的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)中心，而香森麗園項目作為新開發(fā)的項目，位于柳北區(qū)的勝利路，距市中心較遠(yuǎn)，它的市場條件無論是在規(guī)模，還是在名氣方面都比不上飛鵝路。 二、調(diào)查對象： 金鵝市場 地 址 ：柳州市飛鵝路（汽車南站旁） 調(diào)查方式： 抽樣調(diào)查 調(diào)查時間 ： 2021101 17 概述： 金鵝市場位于柳州市飛鵝路（汽車南站旁）附近，是柳州的批發(fā)業(yè)市深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 16 場中心之一，交通便捷，商業(yè)繁榮，主要經(jīng)營服 文化辦公用品、日用百貨、煙糖酒茶等批發(fā)及零售。柳州副食品批發(fā)業(yè)最主要的消費(fèi)者來自柳州附近的各個城鄉(xiāng)，因此在城鄉(xiāng)結(jié)合處形成的批發(fā)市場客源較多，越往城市中心批發(fā)市場的生意相對就清淡。根據(jù)調(diào)查得知，白云市場一樓的月租金為 28 元 /㎡，在柳州各大型的專業(yè)批發(fā)市場屬中上水平的，目前大多數(shù)經(jīng)營業(yè)主認(rèn)為市場的管理還過得去，對于市場的各項收費(fèi)表示還可以接受，但對市場前景感到擔(dān)憂。一層以經(jīng)營副食品為主，共有鋪面 232 間，平均每間約 24 ㎡。 調(diào)查二：對日用百貨、副食品行業(yè)的調(diào)查 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 15 一、調(diào)查對象： 柳州市白云批發(fā)市場 地 址： 魚峰區(qū)蝴蝶山路 調(diào)查方式： 抽樣調(diào)查 調(diào)查時間： 2021 年 10 月 16 日 白云市場位于蝴蝶山路西段，占地 19 畝，建筑面積 12556 ㎡，白云批發(fā)市場主要經(jīng)營家電、副食品批發(fā)。柳南飛鵝一帶已經(jīng)是非常成熟的商業(yè)圈，特別是在批發(fā)行業(yè)。 我們從調(diào)查中得知，南天鞋業(yè)城已有 6年多的鞋業(yè)經(jīng)營歷史，在消費(fèi)者中已經(jīng)形成了極好的口碑， 河池、宜州、柳城、柳江、羅城等多個縣市的批發(fā)商經(jīng)常來這里進(jìn)貨。 南天鞋業(yè)城行業(yè)調(diào)查 行業(yè)類別 鋪面數(shù)量（間） 鋪位租金 (元 /㎡ 六、南天鞋業(yè)城 概述：該市場主要經(jīng)營鞋類批發(fā)及零售。市場是鐵皮棚搭蓋起來的，結(jié)構(gòu)和布局不盡合理，門面空間小，結(jié)構(gòu)簡陋，過道狹窄，光線較差；二是 市場的知名度不高；三是這里的貨物大多是從飛鵝批發(fā)市場進(jìn)的貨，沒有價格優(yōu)勢。 廣雅綜合市場行業(yè)調(diào)查： 行業(yè)類別 攤位數(shù)量（間） 鋪位租金 （元 /㎡ ?月） 優(yōu)惠政策 開業(yè)時間 服裝 628 70（臨街鋪） 50（內(nèi)鋪） 還沒開始收工商稅務(wù)費(fèi)用 已開業(yè)一年多 小百貨 147 鞋帽 54 其他 75 調(diào)研分析報告： 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 14 柳州市廣雅綜合市場位于廣雅路附近，地處市中心黃金路段，開業(yè)已有一年多，生意比較冷清。 五、廣雅綜合市 場 調(diào)查對象： 柳州市廣雅綜合市場 地 址： 柳州市廣雅路 調(diào)查方式： 抽樣調(diào)查 調(diào)查時間： 2021 年 10 月 26 日 廣雅綜合市場共有 900多間鋪面和攤位，有四分之一未營業(yè)，主要經(jīng)營服裝、小百貨、鞋帽等，商品以零售為主。而柳北缺乏這一優(yōu)勢。 進(jìn)出貨不方便。 柳北片區(qū)的消費(fèi)層比較單一，主要是由周邊幾個國有企業(yè)的職工，以及周圍學(xué)校的教師組成。 在調(diào)查發(fā)現(xiàn)，柳南火車站一帶成衣市場從交通，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣以及銷售覆蓋面上來看，柳南的成衣市場是非常成熟的，所以在市場租金價格略貴，但是最近柳南商圈新開了幾個商業(yè)大盤，因此在市場租金上各種優(yōu)惠政策比較多。月 ) 一層 320— 400（臨街） 200250（內(nèi)鋪） 150（后面鋪） 前半年免，以后 二層 65（第一年） 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 13 三層 免租一年 未定 負(fù)一層 40 未定 調(diào)研分析： 飛鵝路是龍城歷史上形成的最重要的對外交通進(jìn)出口道路，柳州火車站、汽車南站都集中在這一路。 行業(yè)調(diào)查： 行業(yè)類別 鋪面數(shù)量（間） 備注 服裝 432 商鋪性質(zhì)：產(chǎn)權(quán)式 商鋪 行政優(yōu)惠：免半年工商稅務(wù)費(fèi) 租金優(yōu)惠：每個季度免 1個月 布行 261 飲食 16 鞋業(yè)（ 10 月 27 日開業(yè)） － 費(fèi)用調(diào)查： 樓層 鋪位租金 (元 /㎡月 ) 備注 服裝 1309 100（邊角鋪） 200（內(nèi)鋪） 250（臨街） 無倉庫儲備 鐘表、皮具（二層） 6 60 四、新時代商業(yè)港 概述：新時代商業(yè)港位于柳州市飛鵝路附近，是柳州的批發(fā)業(yè)市場中心之一，交通便捷，主要經(jīng)驗服裝、布行、鞋業(yè)等零售和批發(fā)。一層共 659 間，二層 共 656 間。 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 12 行業(yè)類別 鋪面數(shù)量（間） 鋪位租金 (元 /㎡月 ) 備注 服裝 1472 一層： 110（非臨街） 200（臨街） 倉庫儲備， 15元 /㎡ 皮箱 17 二層： 60 二、飛鵝 2號市場 概述：飛鵝 2號市場位于柳州市飛鵝路附近，是柳州的批發(fā)業(yè)市場中心之一，交通便捷，主要經(jīng)營服裝批發(fā)。一層鋪面共 932 間，二層共 557 間。 七、 市場運(yùn)營 ： 商業(yè)管理和物業(yè)管理 ： 市場調(diào)控及商業(yè)推廣： 后續(xù)企劃支持 ： （ 1）定期進(jìn)行廣告宣傳； （ 2）設(shè)立市場供求信息公告專欄； 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 11 （ 3）設(shè)立市場網(wǎng)絡(luò)營銷網(wǎng)站； （ 4）不定期舉辦促銷活動、推介會； （ 5）十大優(yōu)秀經(jīng)營戶評 比； （ 6）其他。裝修檔次為中高檔裝修，與飛鵝市場看齊即可，這樣做有利于市場品牌的建立。香森平價商場在租金上有絕對優(yōu)勢，在相關(guān)政策和促銷手段上也很有說服力，完全招租應(yīng)該沒有問題，到市定能實現(xiàn) 100%開業(yè)。 五、招商預(yù)測 ： 招商結(jié)果由以下因素決定： 商城是否能旺市； 優(yōu)惠政策是否吸引人； 商業(yè)管理和后續(xù)企劃支持是否能保證市場有足夠的市場競爭力； 以上招商政