【正文】 地址：洛陽(yáng)市西工區(qū) 省安綜合樓北六樓 tel:63856620 21 江南金秋新民樂歌舞晚會(huì) 內(nèi)容：以時(shí)下最為流行的“新民樂”最為特色節(jié)目表演 目的：制造新聞，引起廣泛注意；增加社區(qū)文化品位；加強(qiáng)樓盤與客戶的親和力 健康人生社區(qū)行 地點(diǎn)：本案定位之核心市場(chǎng)區(qū)域的社區(qū)內(nèi) 內(nèi)容：社區(qū)健康宣傳隊(duì)與各街道聯(lián)合，進(jìn)行“健康宣傳”并邀請(qǐng)居民到本案現(xiàn)場(chǎng)來免費(fèi)診斷（看房車配合接送） 目的：制造新聞，引起廣泛注意；突出本案健康主題；加強(qiáng)樓盤與客戶的親和力 榮森世紀(jì)新城”與“新道北”巧妙地進(jìn)行地段嫁接。 重要載體：各報(bào)社發(fā)稿報(bào)道會(huì)議情況，“洛陽(yáng)晚報(bào)”進(jìn)行“榮森 重要載體：各報(bào)社發(fā)稿報(bào)道會(huì)議情況，“洛陽(yáng)晚報(bào)”進(jìn)行“現(xiàn)代、時(shí)尚生活方式”大討論 河南博越房地產(chǎn)咨詢 有限公司 地址：洛陽(yáng)市西工區(qū) 省安綜合樓北六樓 tel:63856620 19 目標(biāo)：軟硬兼做、高低空結(jié)合，對(duì)本案現(xiàn)象進(jìn)行大討論、大 宣傳，最終落實(shí)到本案。 不涉及具體產(chǎn)品具體價(jià)格等細(xì)節(jié)，引起懸念，充分“蓄勢(shì)”同時(shí)便于調(diào)整。 產(chǎn)品概念的全面導(dǎo)入，引 起市場(chǎng)興趣，樹立市場(chǎng) 形 象。 ◆去化――進(jìn)場(chǎng)后至三個(gè)月內(nèi)每月完成 10套左右的去化任務(wù) ，之后完成每月 15套左右的去化任務(wù) ◆塑造――將本案塑造成“現(xiàn)實(shí)的，竟然是現(xiàn)代的時(shí)尚的！”生活方式 依附“新道北生活圈”，將本案地段塑造成“新道北”概念 塑造榮森品牌、世紀(jì)新城品牌 本案分以下三個(gè)階段完成： 第一階段：預(yù)熱期，也叫蓄勢(shì)期 奇正相交 蓄勢(shì)高峽 多種手法并用，塑造“生活概念”和“板塊概念”；引而不發(fā)、激起好奇心、積累目標(biāo)客戶 河南博越房地產(chǎn)咨詢 有限公司 地址：洛陽(yáng)市西工區(qū) 省安綜合樓北六樓 tel:63856620 18 戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)： 塑造有現(xiàn)代文化特征的時(shí)尚生活概念，提高產(chǎn)品立意。世紀(jì)新城 這一品牌便可在洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高奏凱歌，一路飄紅 —— 這也是客戶追求的終極目標(biāo)。 一旦沖出競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)激烈的“大氣層” 進(jìn)入無引力（無直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）的太空運(yùn)行軌道自由運(yùn)行。世紀(jì)新城） 總目標(biāo) 我 們的任務(wù)是將 “榮森營(yíng)銷傳播中爭(zhēng)取更高的手法，樹立品牌形象對(duì)本案銷售大有裨益！ 浪式進(jìn)攻，分階段、分主次、集中兵力有節(jié)奏地進(jìn)攻，要避免兵力分散、缺乏節(jié)奏。 由于本案的地段暫時(shí)沒有被消費(fèi)群十分認(rèn)可，在解決由這一問題帶出的相關(guān)問題時(shí)應(yīng)盡量避免提及現(xiàn)存狀況，把地段升值，前景發(fā)展作為宣揚(yáng)的主方向。本案的操作不是簡(jiǎn)單的賣現(xiàn)代生活概念，而是創(chuàng)造一個(gè)與流行風(fēng)格接軌的有傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)的生活方式。 主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如申泰麗景，桃源人家等都是規(guī)模、投入相當(dāng)于我們的大盤，而后期上市的競(jìng)爭(zhēng)樓盤又著實(shí)不少，他們已經(jīng)較我們之先樹立了品牌或樓盤的形象。時(shí)間不搶則很容易變成“某種潮流的跟隨者”。 針對(duì)以上四大難題，本案運(yùn)作中應(yīng)當(dāng)注意： 搶時(shí)機(jī) 。只有在快速占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的過程中樹立起名盤形象，才可能進(jìn)而推廣到整個(gè)全方位市場(chǎng)。 本案的終極目標(biāo)在于迅速解決二期 3 萬平方米的盤量，而非打持久戰(zhàn)，而且要想在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)中賺取充分的利潤(rùn)，銷售速度是第一關(guān)鍵因素，而且三期還有更高的利潤(rùn)要求。 河南博越房地產(chǎn)咨詢 有限公司 地址：洛陽(yáng)市西工區(qū) 省安綜合樓北六樓 tel:63856620 14 按這種思路，第一步能否順利完成是我們的首要任務(wù)： 明確地段概念 置換地段概念 地段，是本案最為敏感的話題。這就要求我們必須找到快速搶占市場(chǎng)的途徑。 首先營(yíng)造一個(gè)高尚的地段、一種大型、 時(shí)尚的生活概念 在此基礎(chǔ)上引入產(chǎn)品，使產(chǎn)品本身 就已經(jīng)站到一定的高度。 河南博越房地產(chǎn)咨詢 有限公司 地址：洛陽(yáng)市西工區(qū) 省安綜合樓北六樓 tel:63856620 13 第三部分：營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略 一、 策劃原則 對(duì)于榮森 本案目標(biāo)客戶群區(qū)域定位：（ 1） 鐵路分局職工及其家屬（子女） （ 2） 在各大專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)業(yè)主 （ 3） 周邊區(qū)域想改變居住環(huán)境居住條件又無太多資金的 本案目標(biāo)客戶群年齡定位： 主力客戶源核心層以年齡在 30－ 45 歲的青壯年為主。 二、 目標(biāo)消費(fèi)群分析 本案五大特征： A、 主力總價(jià) 8－ 10 萬； B、 超大規(guī)模社區(qū)，環(huán)境一流； C、 具有明顯升值潛力； D、 健康主題； E、 目前交通不夠便利，配套不夠完善。故本區(qū)域應(yīng)當(dāng)展開強(qiáng)大宣傳攻勢(shì) 將其發(fā)展為核心目標(biāo)區(qū)。 （ 1） 本區(qū)臨近本案的各專業(yè)市場(chǎng) 業(yè)主 構(gòu)成了主力購(gòu)買目標(biāo)。如何將客戶吸引到本案就成了銷售的關(guān)鍵。 （ 1） 該區(qū)域購(gòu)房客戶選擇面極為寬廣，本案在品牌未打響前，憑借弱勢(shì)地段在此區(qū)域招攬客戶不失為明智的選擇。 第二階段：進(jìn)場(chǎng)三個(gè)月后，客戶群覆蓋市區(qū) 隨著工程形象的確立、品牌知名度的廣泛傳播、周邊配套設(shè)施的建成以及公交線路的改善，本案目標(biāo)市場(chǎng)半徑將因?yàn)槠放贫黠@擴(kuò)大，客戶群覆蓋市區(qū)。目標(biāo)消費(fèi)群界定原則――鑒于品牌知名度建立的時(shí)間周期性問題，出于安全的營(yíng)銷考慮，我們認(rèn)為： 本案在營(yíng)銷過程中按照時(shí)間和形象、品牌的進(jìn)展?fàn)顩r 大致可以分成兩個(gè)階段、兩個(gè)市場(chǎng)半徑 河南博越房地產(chǎn)咨詢 有限公司 地址：洛陽(yáng)市西工區(qū) 省安綜合樓北六樓 tel:63856620 10 第一階段：進(jìn)場(chǎng)后至三個(gè)月內(nèi)，主要客戶群以區(qū) 域客為主 此階段屬于形象展示、概念塑造期。 河南博越房地產(chǎn)咨詢 有限公司 地址：洛陽(yáng)市西工區(qū) 省安綜合樓北六樓 tel:63856620 9 第二部分：市場(chǎng)定位以及目標(biāo)消費(fèi)群分析 一、 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)推進(jìn)分析 作為一個(gè) 10 萬平方米大型現(xiàn)代社區(qū)，我們的市場(chǎng)目標(biāo)當(dāng)然著眼于全市范圍。我們必須再一次明確產(chǎn)品概念，從產(chǎn)品塑造、營(yíng)銷推廣等方面同一方向用力，在基本概念上做“加法”，把既定風(fēng)格做到極致，把產(chǎn)品的個(gè)性完全釋放出來。而本項(xiàng)目在產(chǎn)品的構(gòu)造上的“均好性”――地段升值、社區(qū)功能、環(huán)境宜人、房型特色、配套趨勢(shì)等在介紹清楚后都符合這類人群的需求。 河南博越房地產(chǎn)咨詢 有限公司 地址：洛陽(yáng)市西工區(qū) 省安綜合樓北六樓 tel:63856620 7 四、 產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目無論從環(huán)境設(shè)計(jì)上，還是建筑、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配備上 都獨(dú)具匠心，小區(qū)環(huán)境 體現(xiàn)了一種悠閑寫意的“逸居”生活態(tài)度，對(duì)于快 節(jié)奏下的都市人，有一定的誘惑力。 風(fēng)險(xiǎn) 周邊市場(chǎng)盤量大且上市極為集中，本案將面臨較為嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)局面。 經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)深受市場(chǎng)認(rèn)可。 有極大的炒作空間，本案地段升值在望。 周邊多工廠 ，外部環(huán)境不佳。 目前本案所在區(qū)域人氣不足，未形成生活區(qū)概念。 劣勢(shì) 原有地段概念是本案最大的劣勢(shì)。