青島金貿(mào)中心項(xiàng)目營銷方案-文庫吧資料
2025-03-08 07:03本頁面
【正文】 工業(yè)結(jié)構(gòu)；同時，大力發(fā)展港口、海洋、旅游三大特色經(jīng)濟(jì)；建設(shè)“家電、電子”、“造船、汽車”、“機(jī)車、集裝箱”、“石化、新材料”四大工業(yè)基地以及發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。 第四部分 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 從前面的分析中，我們大體了解了市場發(fā) 展的需求和我們項(xiàng)目的定位及目標(biāo)客戶。 這種與國際商務(wù)習(xí)慣相接軌的高檔酒店式公寓主要面對境外企業(yè)、跨國公司的駐 青島 中短期辦事人員。 就青島而言，除建筑師及本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主擔(dān)心的就是物業(yè)服務(wù)的問題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務(wù)，如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務(wù)，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺，加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項(xiàng)目，扮演國際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市的標(biāo)志性項(xiàng)目。 目前，酒店式公寓在青島的房地產(chǎn)市場仍然屬于一種新的概念，包括“新世界數(shù)碼港”、“天泰國際精英公寓”在內(nèi)，還沒有一個達(dá)到國際 標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓。從國內(nèi)幾個已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇。繁忙而個性的“國際人”當(dāng)然會選擇這一財智社區(qū)，以達(dá) 到“事業(yè)與生活間平衡的極致”的理想領(lǐng)地。能擁有 CBD 的地方都是區(qū)域性、國際性的城市，在這里，由于跨國跨區(qū)域公司的行政戰(zhàn)略和城市的進(jìn)展，使 CBD 存在著大量的跨國、跨區(qū)域公司，而這部分人一般選擇居住在 CBD，這種客戶層面我們稱之為“國際人”。 而本案的將來應(yīng)該是匯聚了來自全世界的精英和財富人物，本案的公寓也就決不應(yīng)該是第一居所的功能，而應(yīng)該是彈性的，可自住，也可出租，可以是第一居所，也可以是第二居所，居住在其中 的可以不僅是中國人，也可以是國際人。 酒店式 公寓是目前在上海、北京、廣州等沿海發(fā)達(dá)城市逐漸走紅的一種新型物業(yè)形態(tài)，它集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有 “ 自用 ” 和“ 投資 ” 兩大功效。 3． 2． 2 關(guān)于酒店公寓 隨著申奧的成功、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、及招商引資園區(qū)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，國際及區(qū)域型的經(jīng)濟(jì)以及商務(wù)活動越來越頻繁，越來越多的境內(nèi)外駐青機(jī)構(gòu)傾向購置或租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價格僅為酒店房租的七、八分之一的“酒店式公寓”，而如海天、香格里拉、環(huán)海凱萊等商務(wù)套房的出租率基本在 90%以上。未來幾年內(nèi)，機(jī)電配置、網(wǎng)線鋪設(shè)、空間格局與當(dāng)今世界一流寫字樓水準(zhǔn)接軌是發(fā)展方向。 高智能化成為第四代寫字樓的基本要素。 綠色環(huán)保是第四代寫字樓的重要特征。新型企業(yè)以智力型 辦公為主，員工用腦時間長，辦公時間相對較為靈活，需要更多的休閑空間和人與人交流的環(huán)境。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務(wù)共享空間，使辦公空間趨于模糊化，在倡導(dǎo)交流溝通的基礎(chǔ)上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。故而辦公環(huán)境空間的規(guī)劃，也從封閉及注重個人隱私走向開放和互動。除了自然景觀，寫字樓內(nèi)的綠色景觀也愈來愈受歡迎，有共享交流功能的樓內(nèi)中亭式花園將成為日后寫字樓的一種趨勢。一是外部景觀，國際上許多知名 CBD 或知名寫字樓都是建在優(yōu)美的自然景觀附近，水景尤佳。所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務(wù)平臺，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，引導(dǎo)智能化，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，以及滿足全球經(jīng)濟(jì)一體化的需要，從而達(dá)到國際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。 / 7 以第二代寫字樓為主的青島市場，第三代寫字樓已 能局部達(dá)到實(shí)現(xiàn)國際對接的水平，但隨著中國的入世、經(jīng)濟(jì)全球化的到來，以及青島奧運(yùn)商機(jī)臨近，第三代寫字樓已經(jīng)不能完全滿足國際化商務(wù)辦公的需要，在這種前提下，第四代寫字樓的出現(xiàn)指日可待。 ． 1 關(guān)于寫字樓 參考深圳寫字樓的發(fā)展來看，深圳中心區(qū)現(xiàn)已經(jīng)全面進(jìn)入第四代寫字樓時代，能否緊跟潮流，滿足市場上日新月異的客觀需求，將是深圳寫字樓發(fā)展商成功與否的關(guān)鍵。 威脅分析 在建和欲建項(xiàng)目的潛在威脅 目前，青島市 CBD 區(qū)域內(nèi)將要建設(shè)的項(xiàng)目有原外貿(mào)招待所所在地的中房乾豪國際廣場、五四廣場地下休閑廣場和奧運(yùn)商務(wù)辦公區(qū)，從潛在競爭來看，我們的項(xiàng)目與這些項(xiàng)目會有部分重疊，如規(guī)劃設(shè)計、功能組合、目標(biāo)客戶、銷售周期等。爭取用兩年時間完成渤海天然氣的引進(jìn)項(xiàng)目，并加快本地天然氣市場的開發(fā)。 垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到 2021 年，全市基本實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。 以奧運(yùn)為契機(jī)的城市配套日新月異 至從 2021 年一項(xiàng)項(xiàng)道路工程使得青島的交通框架正在被重新構(gòu)建。這所有的一切顯示出了青島大踏步邁向區(qū)域化國際中心城市的步伐。 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和市場需求的支持 據(jù)有關(guān)部門調(diào)研顯示，建設(shè) CBD 的城市至少應(yīng)該具備 5 個條件：足夠的國際影響力；足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，國內(nèi)生產(chǎn)總值超過 1000億元；城市基礎(chǔ)設(shè)施完備；處于資金流、信息流和物流的核心位置；聚集了各個方面的人才。隨著青島市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國際城市的迅速發(fā)展，以及現(xiàn)在人們對健康的超級重視，與國際一流寫字樓接軌的第四代寫字樓和高級酒店公寓的市場需求加強(qiáng)， CBD 核心區(qū)域林立的高樓不再被作為頂級首選，而青睞 CBD 的邊緣區(qū)域。青島市目前除了少量幾個項(xiàng)目在硬件設(shè)備上基本達(dá)到第三代寫字樓的要求外，其余大都為第二代寫字樓或二、三代過渡產(chǎn)品，與北京、上海的高檔寫字樓相比，整體水平相差很遠(yuǎn)。 劣勢分析 因處于奧運(yùn)海岸一線的商務(wù)及居住規(guī)劃建設(shè)大發(fā)展的時期，其周期和市場目標(biāo)與本項(xiàng)目重合；因此本項(xiàng)目從定位及整體概念策劃、規(guī)劃設(shè)計等“基因工程”起，就必須充分考慮到規(guī)避未來的市場競爭風(fēng)險。 政府關(guān)注支持 政府的推薦對項(xiàng)目起著很大的作用，爭取官方的優(yōu)惠政策，推薦的頂級金融、貿(mào)易企業(yè)的吸引力，成為本項(xiàng)目的又一大吸引點(diǎn)。獨(dú)占北、西、南三面鄰大路，并又是僅鄰著名五星級酒店的尊貴一流的自然生態(tài)環(huán)境在寸土寸金的城市中可謂是獨(dú)一無二。 從未來發(fā)展來看，隨著上述沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體， CBD 區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€沿海的中心，而本項(xiàng)目恰位于此區(qū)域，東為中央商務(wù)區(qū)，西為風(fēng)景旅游勝地，位置優(yōu)勢可見一斑。 從青島市 CBD 區(qū)域的歷
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