【正文】 東方威尼斯 % 帝景灣 金裕碧水灣 金城花園 738611%該片區(qū)兩房所占比例很少，比例在 10%左右。初步推導(dǎo)戶型配比結(jié)論 1：戶型 一房 二房 三房 四房 五房 五房以上 /復(fù)式面積 4070 7095 90120 130160 140160 170—200 180212 260300比例 5% 15％ 45%—55% 25%—40% 3%—15% 5%左右以下戶型配比是基于全市總體戶型，特別是可比案例戶型配比的研究，僅作為參考；在此初步判斷的基礎(chǔ)上，將根據(jù)市場消化情況、未來競爭情況、項目自身素質(zhì)、 90/70政策的限制等幾方面因素，進(jìn)行戶型配比的修正，得出最終的戶型配比；推導(dǎo)過程 2：通過暢銷戶型進(jìn)行修正。住宅戶型定位：戶型配比論證體系結(jié)論一戶型面積動態(tài)分析暢銷戶型分析項目自身條件修正社會發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)及發(fā)展趨勢結(jié)論二結(jié)論三結(jié)論四市場角度分析客戶角度分析自身角度分析社會科學(xué)角度分析1234推導(dǎo)過程 1：通過惠州全市歷年戶型面積配比區(qū)間及其走勢，判斷惠州市的基本戶型配比；分析片區(qū)可比項目，界定出歷年來的片區(qū)同類項目主力戶型配比概況全市普通住宅戶型面積走向分析年數(shù)據(jù)來源：惠州國土資源管理局比重增長率90—144 ㎡的三房、四房戶型一直為市場主流，占到 40%以上，但受 90/70政策影響， 2023年較前幾年有較大程度的下降；90㎡以下的一房、兩房戶型占到 30%以上，是重要組成部分；144㎡的四房及四房以上大戶型的比重在 15%—20% 之間，并略顯上升之勢。購買瑞嘉大廈較看重其周邊環(huán)境以及配套優(yōu)勢、江景景觀。心理特征： 急于買房以結(jié)婚或商務(wù)需求；置業(yè)動機(jī) ：對首付門檻以及月供敏感度高，關(guān)注項目與工作地點(diǎn)的便利度；需求戶型： 1房、 2房為主， 40100平米的戶型。對江北環(huán)境較為認(rèn)可，購買麗港國際公寓主要因素是對產(chǎn)品品質(zhì)有信心以及酒店式公寓的特征，另外一點(diǎn)重要原因是距離濤景高爾夫較近，可以隨時滿足其休閑運(yùn)動需求。第二居所客戶分析屬性 ：惠東、博羅、深圳、廣州、香港等地客戶，與惠州有一定工作關(guān)聯(lián)，常來惠州，購買房產(chǎn)做為第二居所，臨時居住或接待其朋友，多為一次性付款；心理特征： 較為喜歡群居，購買房產(chǎn)后介紹其親戚朋友一起購買；置業(yè)動機(jī) ：較為關(guān)注環(huán)境、配套、產(chǎn)品品質(zhì)；需求戶型： 1房、 2房為主， 40100平米的戶型。購買瑞嘉大廈較看重其周邊環(huán)境以及配套優(yōu)勢、商務(wù)氛圍。工作室客戶訪談自由工作室客戶姓名： 唐先生年齡： 28家庭結(jié)構(gòu)： 兩口之家學(xué)歷： 本科以上物業(yè)：瑞嘉大廈交通工具： 自駕車河北人，來惠州工作 2年以上，其家庭位于深圳。工作室客戶分析屬性 ：單身或者兩口之家以及部分員工，家庭年收入 30萬元以上?？档蹏H酒店是惠州唯一五星級酒店，周邊環(huán)境、景觀、交通較好，且康帝國際酒店深入研究各國客戶的生活習(xí)慣、風(fēng)土人情，提供體貼細(xì)微服務(wù)。日本外企商務(wù)人士客戶姓名： 佐崎先生年齡： 33家庭結(jié)構(gòu)： 一人在中國學(xué)歷： 碩士以上居住地：康帝國際酒店交通工具： 企業(yè)接送車某日本企業(yè)高管，辦公地點(diǎn)位于陳江。對江北環(huán)境、交通較為認(rèn)可，認(rèn)為江北是惠州最高尚的居住生活區(qū)，想選取高端以及帶有商務(wù)、國際性質(zhì)的住宅做為居住用房，但沒有理想對象，故選取了濤景高爾夫酒店做為居所。企業(yè)團(tuán)購客戶訪談韓國外企商務(wù)人士客戶姓名： 金先生年齡： 31家庭結(jié)構(gòu)： 一人在中國學(xué)歷： 碩士居住地： 濤景高爾夫酒店交通工具： 企業(yè)接送車某韓國知名企業(yè)高管，辦公地點(diǎn)位于陳江。目前已經(jīng)在南湖明珠為員工購買了數(shù)套房產(chǎn)，對南湖明珠的配套較為滿意?；葜萁?jīng)濟(jì)學(xué)院業(yè)主姓名： 劉主任年齡： 50家庭結(jié)構(gòu)： 未知學(xué)歷： 本科物業(yè)：南湖明珠等交通工具： 自駕車惠州經(jīng)濟(jì)學(xué)院辦公室主任，由于經(jīng)濟(jì)學(xué)院位于馬安這郊區(qū)。較為關(guān)注產(chǎn)品的地段，對江北片區(qū)較為認(rèn)可。正在洽談江北佳磊華麗大廈以及信合大廈做為宿舍以及辦公樓。企業(yè)團(tuán)購客戶訪談廣州市某企業(yè)老板客戶姓名： 鄭先生年齡： 47家庭結(jié)構(gòu)： 未知學(xué)歷： 大專以上物業(yè)：仍在選擇交通工具： 自駕車廣州某企業(yè)老板，其企業(yè)將搬遷至惠州，鄭先生用了 1個月時間專門尋找適合的項目做為宿舍以及寫字樓 。目前其米蘭生活 1房 1廳租賃價格為 1500元 /月，他相信未來麗港國際公寓 1房 1廳能租到 2500元 /月。其朋友圈中有較多喜好投資房產(chǎn)，同時對其眼光較為信任，故為麗港國際公寓介紹了較多客戶。投資客戶訪談專業(yè)投資客業(yè)主姓名： 黃先生年齡： 35家庭結(jié)構(gòu)： 未知學(xué)歷： 本科物業(yè)： 米蘭生活、義烏小商品城、麗港國際公寓交通工具： 自駕車長期投資房產(chǎn)，尤其對江北的房產(chǎn)升值潛力深信不疑。投資客戶分析屬性 ： 40歲以上的三口以上的家庭，年收入大約在 30萬以上，多次置業(yè)，購房多為一次性付款。家庭年收入在 70萬元以上，有一個 23歲的兒子，剛大學(xué)畢業(yè)，經(jīng)營茶莊等生意。購買麗格國際公寓 2房，面積 80平米，價格 5000元 /平米，總價 40萬。追求產(chǎn)品品質(zhì)，認(rèn)為麗格國際公寓產(chǎn)品檔次符合其要求，周追求產(chǎn)品品質(zhì)，認(rèn)為麗格國際公寓產(chǎn)品檔次符合其要求，周邊環(huán)境較好，江北發(fā)展?jié)摿^大。其兒子 25歲，目前在江北一裝飾公司上班，即將結(jié)婚。為子女買房客戶訪談商人業(yè)主姓名： 林女士年齡： 45家庭結(jié)構(gòu)： 四口之家學(xué)歷： 無物業(yè)：麗格國際公寓交通工具： 自駕車客家人，從事藥材生意， 在風(fēng)尚國際等擁有兩套物業(yè)在風(fēng)尚國際等擁有兩套物業(yè) 。為子女買房客戶分析屬性 ： 30歲以上的三口以上的家庭，父母年收入大約在 30萬以上，多次置業(yè)，其子女在江北或郊區(qū)工作，以子女名義買房，其子女為首次置業(yè)。居住在東湖花園 0區(qū)。某機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主姓名： 樊主任年齡： 42家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家學(xué)歷： 本科物業(yè)：東湖花園、 麗港中心交通工具： 自駕車某機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)，客家人，三口之家，其妻子是中學(xué)教師，有一個讀初中的女兒。由于工作原因，只愿意在江北買房，對江北的房地產(chǎn)市場熟悉，但認(rèn)可的樓盤不多，對產(chǎn)品要求較高，追求風(fēng)水。在江北三新村營業(yè)一餐飲店，家庭月收入在 20萬以上。a= Vr12 [11/(1+r) n]a:月收益 V:銷售價格 r:收益率取 6% n:收益年限 (取 40年）V=12a/r[1(1+r)n]a:月收益 V:銷售價格 r:收益率 取 6% n:收益年限 (取 40年）租金收益還原法公式住宅定位住宅市場分析（中心區(qū)高檔住宅）：供求比約為 3，價格集中在 800010000區(qū)間內(nèi)項目 價格 總體銷售率銷售面積銷售套數(shù) 客戶認(rèn)同點(diǎn)帝景灣 8500 85％ ㎡ 34 高端形象、江景碧水灣 8000 4％ ㎡ 5 江景、園林、成熟社區(qū)山水江南8000 52％ ㎡345 中式品質(zhì)的打造東湖花園7000 10％ ㎡11 成熟社區(qū)、口碑富力麗港中心住宅10000公寓8800住宅 53％ ,公寓 6％㎡158 地段、景觀、配套、高端形象分布：主要集中區(qū)域?yàn)榻?，其次為東平山水江南帝景灣鑫月匯峰碧水灣麗港中心佳兆業(yè)中心華貿(mào)中心東湖花園已售項目未售項目住宅競爭對手分析：未來約有 21萬㎡力量競爭，主要競爭對手為佳兆業(yè)中心項目 地段 入市時間 戶數(shù) 競爭面積 戶型配比佳兆業(yè)中心公寓江北 18號小區(qū) 約 1000 10萬㎡ 14房， 1房為主富力麗港中心公寓江北 11區(qū) 747 2萬㎡ 13房， 1房為主合生帝景灣四期江北 13號小區(qū)預(yù)計2023約 270 5萬㎡ 35房雅居樂白鷺湖公寓汝湖鎮(zhèn) 預(yù)計約 700 4萬㎡ 1房、 2房住宅定位： 都市核心 BOX ，國際生活空間住宅客戶導(dǎo)出 ——1 、參考項目成交客戶分析客戶群體 百分比 關(guān)鍵置業(yè)動機(jī)換房 49％ 便利、江景、品質(zhì)為子女買房 5％ 便利、品質(zhì)、江景投資客 30％ 升值潛力、租賃企業(yè)團(tuán)購 0％ ——自由工作室 0％ ——第二居所 16％ 交通、景觀、環(huán)境首次置業(yè) 0％ ——客戶群體 百分比 關(guān)鍵置業(yè)動機(jī)換房 58％ 便利、檔次為子女買房 4％ 便利、檔次投資客 21％ 升值潛力、租賃企業(yè)團(tuán)購 4% 便利自由工作室 0% ——第二居所 13% 環(huán)境首次置業(yè) 0% ——富力麗港中心成交客戶分類合生帝景灣成交客戶分類住宅客戶導(dǎo)出 ——2 、物業(yè)定位決定的客戶群體購物中心 —— 中產(chǎn)階層寫 字 樓 —— 國際企業(yè)，國內(nèi)中大企業(yè)商務(wù)人士，少數(shù)成長型企業(yè)商務(wù)人士高端住宅 —— 換房客戶、投資客戶、第二居所客戶、商務(wù)客戶、團(tuán)購客戶公 寓 —— 商務(wù)客戶、臨時來惠第二居所客戶、團(tuán)購客戶、為子女買房、首次 置業(yè)客戶、自由工作室客戶住宅客戶導(dǎo)出 ——3 、項目周邊人群結(jié)構(gòu)分析序號 客戶群體 購房性質(zhì)1 機(jī)關(guān)單位公務(wù)員以及事業(yè)單位員工 換房客戶、首次置業(yè)、投資客戶、第二居所、企業(yè)團(tuán)購2 寫字樓商務(wù)人士 首次置業(yè)、團(tuán)購客戶、第二居所、工作室、換房客戶3 專業(yè)市場客戶 第二居所、投資客戶、換房客戶4 高端住宅業(yè)主 換房客戶、投資客、為兒女買房客戶5 江北、水口、小金等地的工業(yè)園區(qū)客戶 換房客戶、投資、第二居所6 看好江北外地客戶05年以來外地投資客各片區(qū)置業(yè)比例 :江北 44％、麥地 其他 12％投資、第二居所住宅客戶導(dǎo)出 ——4 、未來人群分析序號 客戶群體 購房性質(zhì)1 會展中心開放帶來的會展效應(yīng)人群住酒店式公寓需求的客戶、第二居所、投資客戶2 酒店業(yè)發(fā)展帶來的客戶 投資客戶、酒店式公寓需求客戶3 商業(yè)、娛樂配套逐步齊備帶來的客戶第二居所、投資客戶住宅客戶定位：分 6類分析核心客戶重要客戶邊緣客戶偶得客戶換房、為子女買房首次置業(yè)投資客、企業(yè)團(tuán)購、自由工作室第二居所換房類客戶分析屬性 ： 30歲以上的三口以上的家庭，家庭年收入大約在 20萬以上，多次置業(yè)，在江北或郊區(qū)工作的公務(wù)員或商務(wù)人員，購買房屋以自住為主；心理特征： 此類人一般在江北附近工作，較為注重身份的尊貴，對風(fēng)水較為講究，同時對居住品質(zhì)要求高；置業(yè)動機(jī) ：工作便利度、江北良好居住環(huán)境、產(chǎn)品地段以及品質(zhì)、身份的體現(xiàn)；需求戶型： 4房以上， 180平米以上戶型。中心區(qū)目前商鋪物業(yè)租金價值為 120150元 /㎡以租金收益還原法測算市場銷售價格： 2023035000元 /㎡。業(yè)態(tài)定位：西式餐飲天御養(yǎng)生館 SPA/體育健身項目商業(yè)銷售價格預(yù)估項目租賃考慮：考慮到 CBD商業(yè)價值和前景租金收益回報， CBD商業(yè)目前大多以租賃為租；項目作為江北中心區(qū)，且為 CBD最大規(guī)模及唯一的都市綜合體項目，項目前景運(yùn)作商業(yè)價值看好。業(yè)態(tài)定位 —— 大型中式（觀景）宴會廳、個性（觀景）會務(wù)中心業(yè)態(tài)定位 —— 項目內(nèi)部小區(qū)路定位因素：1. 商業(yè)人流導(dǎo)向引導(dǎo)；2. 配合商務(wù)人流需求。 中國的中產(chǎn)階級在消費(fèi)上非常進(jìn)取，爭分奪秒地享受，沖鋒陷陣地消費(fèi)。中產(chǎn)階層的形成可以分為自然形成或有意識控制的結(jié)果，二次世界大戰(zhàn)后，西方盛行中產(chǎn)，那是自然形成的結(jié)果，在中國，絕大部分是無產(chǎn)者，中產(chǎn)階層需要有意識控制，才能得以形成。這種人在十九世紀(jì)下半葉形成，我們叫他們中產(chǎn)階級。業(yè)態(tài)定位 ——CitySuper 超市1. CitySuper模式 —— 新生的中產(chǎn)階級，收入較高，對生活品質(zhì)要求高的顧客群的業(yè)態(tài)；2. 主要經(jīng)營以國外日用生活品、食品為主；3. 目標(biāo)顧客是對生活品質(zhì)要求較高的中產(chǎn)階級；4. 強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式購物，前衛(wèi)、時尚商品為主；5. 超市內(nèi)的裝修格調(diào)以簡潔、舒適，強(qiáng)調(diào)購物的娛樂性和趣味性，體現(xiàn)一種獨(dú)特的生活方式的店鋪。項目商業(yè)定位原則業(yè)態(tài)定位原則：1. 服務(wù)會展；2. 配套中心區(qū)商務(wù)、生活消費(fèi)需求；3. 高檔次起點(diǎn)；4. 體現(xiàn)創(chuàng)新業(yè)態(tài)；5. 注重差異性。項目商業(yè)操作理念三：宜人為人要求商業(yè)店鋪的集中形成了室外購物、休閑、餐飲等功能空間，這就是商業(yè)街的本質(zhì) —— 室內(nèi)商業(yè)活動沿店鋪的街道空間向室外的延伸。項目商業(yè)操作理念二： “積極空間 ”展示室外建筑空間根據(jù)心理感受模式．應(yīng)該是一個合圍的，具有向心的、聚合力的 “積極空間 ”，避免發(fā)散的、通過性的、難以聚合人氣的 “消極空間 ”。甲級寫字樓住宅公寓商務(wù)公寓酒店公寓購物中心提升品質(zhì)資源平臺商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流高消費(fèi)人流提升品質(zhì)旅游租客商業(yè)定位市場研究：華南板塊具有影響力的購物中心較少，珠三角東部缺乏較有影響力的購物中心深圳： 華潤萬象城、中信城市廣場東莞： 華南 MALL廣州： 天河城、正佳廣場、中