【正文】 了解的各方面情況，及時向項(xiàng)目招商經(jīng)理反映招商過 程中存在的問題。隨時和 項(xiàng)目招商經(jīng)理保持溝通。 前期通過市場調(diào)查和區(qū)域商業(yè)分析，然后根據(jù)市場調(diào)查、區(qū)域商業(yè)分析結(jié)合項(xiàng)目招商經(jīng)理的意見，制定出商業(yè)招商目標(biāo)方向和招商的主力品牌等， 招商的策劃、媒體計(jì)劃的制定執(zhí)行、招商文案的策劃撰寫和設(shè)計(jì)（一名策劃，一名設(shè)計(jì)）。及時向領(lǐng)導(dǎo)反映招商過程中存在的問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）招商架構(gòu)、招商機(jī)制的建立 基良廣場招商中心組織架構(gòu)圖 項(xiàng)目招商人員的職責(zé) （ 1）項(xiàng)目招商部經(jīng)理 對商業(yè)性招商有實(shí)際操作能力，熟悉招商運(yùn)作的流程和各環(huán)節(jié)，具有較強(qiáng)的統(tǒng)籌和管理能力，具有出色的談判技巧和交際能力，對招商各個行業(yè)有一定的了解。 為具體化可執(zhí)行，在時間安排上，此計(jì)劃涉及的時間段為： 2021年 1月開始執(zhí)行，截止到2021年 12月底開業(yè)。 截止到 2021 年 8 月底，商家開始入場裝修，為開街做準(zhǔn)備。 招商目標(biāo) ：由于步行街的商家是需要不斷調(diào)整、優(yōu)化的，原則上講，招商工作不是招滿了就結(jié)束了。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）確定經(jīng)營模式：投資經(jīng)營；委托經(jīng)營；租賃經(jīng)營；直接經(jīng)營；虛擬經(jīng)營（網(wǎng)上經(jīng)營和空中購物）。 招商流程 （ 1）商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行市場調(diào)研和目標(biāo)客戶分析分類，并以表格或圖文方式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，明確招商工作的方向。 （ 3）、具體經(jīng)營位置由商場統(tǒng)一安排。 時間：待定 活動地點(diǎn)：商場內(nèi)或者廣場上、步行街等 促銷活動安排：根據(jù)以后項(xiàng)目的情況待定 對品牌商家提供免租期 （ 1）、每位進(jìn)場商戶只需交三個月租金即可入場免費(fèi)經(jīng)營 3個月。 部分按租賃模式，商家可自主收銀，可自由議價買賣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 4）經(jīng)銷商提供增值稅發(fā)票 經(jīng)銷商在結(jié)算前將按商場提供的實(shí)際發(fā)生營業(yè)額開具的增值稅發(fā)票給商場，商場憑發(fā)票結(jié)算。 （ 3）統(tǒng)一收銀 這種模式，商場必須統(tǒng)一收銀，以此來約束經(jīng)銷商和保證商場利益。此種方式商品的零售價有經(jīng)銷商定，商場通過 POS收銀系統(tǒng)來控制經(jīng)銷商的營業(yè)額，并在規(guī)定時間內(nèi)按合同約定的扣點(diǎn)比例從營業(yè)額中扣除商場應(yīng)得的收入；但商場可在合同中約定，經(jīng)銷商制定的零售價格不能高于同類商場。 （ 1）簽定聯(lián)營合同 意向商戶交納進(jìn)場押金后簽定聯(lián)營合同。商場負(fù)責(zé)統(tǒng)一收取營業(yè)款，并按合同規(guī)定時間與商家結(jié)款。 優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)：簽定合同時商家愿意一次性交清一年租金或者一次性交完合同期內(nèi)的全部租金，均可享受相應(yīng)租金折扣優(yōu)惠，所交租金按折后價計(jì)算。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 租金：按各商鋪的單價乘以商鋪面積。商場憑定金協(xié)議為商家保留所定鋪位 10天（或者約定時間），超過10 天（或者約定時間）商家未交納合同首付和簽定正式的租賃合同的，商場可繼續(xù)將此鋪位對外出租，定金不予退還。總建筑面積 *%+1 自用電按每個鋪位實(shí)際用電量收取，可每個鋪位單獨(dú)安裝獨(dú)立的電表，電費(fèi)一個月收取一次。使用面積 *單 個商鋪面積 =商家應(yīng)繳納的費(fèi)用 公共用電包含在物管費(fèi)里面或按公攤算。 （ 4）、電費(fèi)：按政府規(guī)定定價收?。ü矓傎M(fèi)用按相關(guān)公式套算）。 （ 3）、租金： 220— 463（細(xì)劃見基良廣場 —— 一站式購物中心 樓層平均租金表 ）平街層從各進(jìn)門商鋪?zhàn)罡邇r向里以 10~20元 /平方米 /月 /商鋪的比例遞減（或根據(jù)實(shí)際情況定價），其他樓層則根據(jù)以 70— 335 元的價格標(biāo)準(zhǔn)以各個出入口、樓梯口向周邊遞減。 （ 1）、商鋪?zhàn)赓U合同：在意向客戶交納鋪位定金五天之內(nèi)（或約定時間內(nèi)），交 納合同首期款并簽定正式商鋪?zhàn)赓U合同。商場開業(yè)后按合同約定交付租金和其余的費(fèi)用。 租賃 商場以平方米為單位，規(guī)劃制定出每個鋪位的面積和單價，統(tǒng)一對外出租。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。月 同時由于年遞增率的推動，本項(xiàng)目所有租金部分可將于租賃期（建議 1— 5年）滿或者一年后，每年 10%~15%進(jìn)行相應(yīng)的租金增長，也對以后的商鋪銷售減少了負(fù)擔(dān)。 本案最低租金： 70元 /平方米月） 由于本項(xiàng)目的樓層、出入口和相對于招商的各類商品比較多，分布比較零散，所以我司建議在保持均價 /平方米平均價值實(shí)現(xiàn)度 = 250 %247。新美 65 320 海韻商場 75 435 255 ?？托? 60 280 170 平均 租金 （含各種因素利弊分析平均價值實(shí)現(xiàn)度為%） 96 404 250 在結(jié)合《價值評估表》上的一系列數(shù)據(jù)依據(jù)、判斷因素的利弊分析、開發(fā)商自身的租金價格定位等一系列依據(jù)，因此可根據(jù)以上的條件推算出本案的平均租金，進(jìn)而推算出商鋪平均售價，上表所知項(xiàng)目所處區(qū)域周邊各個商場的實(shí)際平均租金為 250元 /平方米 朝天門商圈各個商場租金表（元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。平均價值實(shí)現(xiàn)度（本案除外）為 %。 根據(jù)上表所知，本案的價值實(shí)現(xiàn)度為 %，但是要有這個價值實(shí)現(xiàn)度的取值，就必須在解決一些項(xiàng)目自身的數(shù)據(jù)。 而本案的商業(yè)如果要有好的招商和銷售氛圍的話也要根據(jù)各個因素來制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。這樣有了前者的鋪墊使之在本項(xiàng)目操作時有了借鑒的機(jī)會，也間接的影響了本項(xiàng)目的招商及銷售。但是隨著商場的招商及開業(yè)，這些管理問題應(yīng)該得到相應(yīng)的調(diào)整、更改。 A 周邊環(huán)境 30 19 B 規(guī)劃及建筑 20 10 14 C 配套設(shè)施 20 14 10 14 D 營銷管理 30 22 20 17 17 22 22 價值實(shí)現(xiàn)度 100% 76 70 根據(jù)本案與周邊商業(yè)的調(diào)查制作以上的商業(yè)價值評價表，可以看出本項(xiàng)目自身優(yōu)劣以及項(xiàng)目自身必須具備優(yōu)勢性條件因素： 本項(xiàng)目周邊沒有良好的商業(yè)氛圍、人流量雖然多，但是流動人口占主要，沒有一個足以吸引消費(fèi)者眼球、頓足夠買的商業(yè)集中地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。新美 海韻商場 ?？托? 本 案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。由此，我 司制定的價格策略如下： 項(xiàng)目商業(yè)價值評估（各項(xiàng)影響價值的因素） 價值評價表 序號 評判因素 權(quán)重 評定分值 分值 金海洋 協(xié)信商城 長德 （五） 項(xiàng)目的租金及定價策略 為了保障開發(fā)商的實(shí)效收益最大的利潤空間，本項(xiàng)目將同過各項(xiàng)自身因素和外界因素進(jìn)行評估以及先“帶租賃銷售”等手段來制定出一個利潤最大化的策略，通過前期對外進(jìn)行招商工作，招收大量商業(yè)達(dá)到一定規(guī)模效應(yīng)后一段時期內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營提升商場的價值并把給投資者租金收益計(jì)算入售價內(nèi)。也可以制作新聞事件；通過新穎的咨詢方式，報(bào)道項(xiàng)目的重要性、必要性，同時也可以側(cè)面宣傳本項(xiàng)目。使用面積 *單個商鋪面積 =商家應(yīng)繳納的費(fèi)用 （ 8） 廣告位：在商場內(nèi)的讓出部分出入口的廣告牌作為免費(fèi)的店招，商業(yè)廣告等 （ 9） 停車位：就近停車的原則，可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，按照交通管理的相關(guān)規(guī)定明確停車位并根據(jù)實(shí)際情況收取相關(guān)費(fèi)用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。自用費(fèi)可以按商鋪用電功率計(jì)算或單獨(dú)安裝電表；公攤費(fèi)用可以根據(jù)以下公式計(jì)算： （費(fèi) 用總額 — 使用面積費(fèi)用）247。 （ 6） 物業(yè)管理費(fèi)：可參考周邊商場的收取標(biāo)準(zhǔn)，同時結(jié)合項(xiàng)目自身的實(shí)際情況進(jìn)行修改。對裝修檔次高、 經(jīng)營次序好、品牌影響廣、市場占有率大的商家可以根據(jù)實(shí)際情況延長租期，但最長不能超過 8年 （ 5） 免計(jì)租期：限時 3— 9個月不等（可以免計(jì)租金、免收物管費(fèi)、免收整體宣傳推廣費(fèi)、或者口頭承諾相應(yīng)部分免稅費(fèi)等，具體細(xì)則根據(jù)招商情況而定）。（增長租金數(shù)量根據(jù)實(shí)際的招商和市場情況而定） （ 3） 押金與支付方式：如承租方采用年付，可收取相當(dāng)于三個月的租金額度的押金；如承租方采取季度付，則收取相當(dāng)于六個月租金的押金；如給客戶免租期，則必須首付超過半年租金作為保證金。 （ 1） 租金： X元 /平方米 /月 * 使用面積；各層各區(qū)的商鋪單價有差別。此外，在入駐初期商場可以對首次商家交納的水電保證金、物業(yè)管理承諾金、商場公共設(shè)施保證金等進(jìn)行公示，最好是在簽定合同時一并交清，以免除多次收費(fèi)帶給商家的負(fù)面影響。同時可以商場應(yīng)從商家經(jīng)營成本的角度考慮，在租金不變的情況下適當(dāng)降低保證金的額度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。例如品牌商家在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營的優(yōu)先引進(jìn)，擁有特色經(jīng)營項(xiàng)目的商家優(yōu)先引進(jìn)。 （三） 招商的主體與客戶設(shè)定 招商對象的確定圍繞項(xiàng)目的目標(biāo)來明確，一般都是引進(jìn)市內(nèi)外有影響、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)作為經(jīng)營管理的合作對象，招商的重點(diǎn)對象為實(shí)力較強(qiáng)的、具有整體規(guī)模性的品牌商家、具有一定知名度的營銷經(jīng)驗(yàn)豐富的個體經(jīng)營客戶代表、實(shí)力較強(qiáng)的多種綜合性經(jīng)營的商家等。對部分商家中獲得國家、省市或本區(qū)域商業(yè)活動獎勵的可以適當(dāng)放寬條件并提供優(yōu)惠，以此體現(xiàn)項(xiàng)目商場的企業(yè)精神，尊重勞動、尊重帶頭人的政策。只有給魚塘注滿養(yǎng)分充足的水和食料，魚兒才能成活魚農(nóng)才會有收益。同時可以組織商家、開發(fā)商和物業(yè)管理公司相關(guān)人員成立商場管理小組，主要對招商工作提供有效的指導(dǎo)，為本項(xiàng)目商家提供長期優(yōu)質(zhì)服務(wù)的組織，既可樹立本項(xiàng)目萬商云集的形象，又可有利于客戶資源的整合，增加內(nèi)部凝聚力。另一方面亦可為到達(dá)現(xiàn)場的客戶提供良好的聯(lián)系方式和咨詢洽談場所，同時也更加方便招商工作的開展。 以點(diǎn)代面 建議在項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)立招商 展示點(diǎn)?？筛鶕?jù)各種品牌入駐情況和樓層明確分布規(guī)劃的情況進(jìn)行適時的宣傳推廣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目標(biāo)特征：一種人群是不滿意目前的經(jīng)營環(huán)境和物業(yè)設(shè)施，對項(xiàng)目的發(fā)展前景看好，希望通過更換經(jīng)營場地提升經(jīng)營實(shí) 力；另一種人群則是還需要更大的發(fā)展空間、合適的商鋪、多點(diǎn)的經(jīng)營而急需擴(kuò)大規(guī)模的人群。 目標(biāo)客戶分析 （ 1）目標(biāo)經(jīng)營者群體整體特征 經(jīng)營者群體以本地經(jīng)營商為主，該群體有較強(qiáng)的經(jīng)營能力和豐富的經(jīng)驗(yàn)，但根據(jù)市場經(jīng)營和定位的需要，建議整合有效的外部資源特別是可以引進(jìn)國內(nèi)大品牌作為支撐。 二、 項(xiàng)目招商策略及租金方案 （一） 主要目標(biāo)設(shè)定與意向分析 經(jīng)營者的群體細(xì)分 按來源地域細(xì)分：市區(qū)范圍內(nèi)的本地經(jīng)營者群體；市區(qū)內(nèi)的外來經(jīng)銷商；下轄周邊縣經(jīng)營群體；全國范圍內(nèi)其他各地地區(qū)的品牌經(jīng)銷商。 （ 3）朝天門新商業(yè)圈的建立應(yīng)該有新的商業(yè)氛圍，脫離以前商業(yè)的那些弊端（臟、亂、管理無序）打造一個新興的商業(yè)區(qū)，因此對本項(xiàng)目的商場裝修、商場設(shè)施設(shè)備的配套，要求以比較高的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而店面的裝修和鋪面的劃分、通道的設(shè)置等必須符合商場的統(tǒng)一布局和規(guī)劃，做到劃區(qū)經(jīng)營、統(tǒng)一管理。本項(xiàng)目總體量為 米，現(xiàn)在以商業(yè)地產(chǎn)的的平均公攤為 30~50%左右，所以可以根據(jù)實(shí)際商業(yè)面積（我們?nèi)≈虚g數(shù)為 26400平方米）進(jìn)行業(yè)態(tài)區(qū)域規(guī)劃 ,其定位策略如下： 主題定位 朝天門新綜合商業(yè)區(qū) 名稱定位 基良廣場 —— 一站式購物中心 經(jīng)營業(yè)態(tài)區(qū)劃分 根據(jù)市場定位及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢條件，基良廣場重要以小商品、日用品、服裝為主專業(yè)體育用品、小食品市場為輔的多功能綜合商場。從而更進(jìn)一步的促進(jìn)與加大投資者和購買者的信心。 同時也增加了潛在客戶的選擇范圍，在銷售過程中加大了難度和風(fēng)險性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 近期朝天門區(qū)域 整個商業(yè)盤投放的量增加，在一定程度上增加了激烈市場競爭， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 弱市影響，由于周邊鋪面和項(xiàng)目自身個別商鋪現(xiàn)經(jīng)營不是很理想，所以從很大程度上也會影響到購買者的購買信心。 由于不久朝天門大橋規(guī)劃的修建、輕軌一號線的開通、濱江路的修建等，