【正文】 5% 0% 5% 10% 20% 30%稅后利潤率 投資利潤率 圖 五 ： 銷售 價格保本點分析圖 土地取得費用對投資利潤率與稅后利潤率影響10%0%10%20%30%40%50%30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50%稅后利潤率 投資利潤率 圖十八： 土地取得費用 的保本點分析圖 通過分析知 ： 在其他因素 及關(guān)系配比 不變 的 情況下 ,最低銷售價格住宅為 元 /平方米 、寫字樓為 元 /平方米 、商業(yè)為 元 /平方米 ,最高土地取得費用 億元 。 因此 在具體操作上對這 三個 因素都應(yīng)引起重視 ，尤其是銷售價格和土地成本 。其他指標，我們假定 可售面積占地上建筑面積 97%、其他具體指標詳見下表： 溫泉 D1 項目技術(shù)指標 內(nèi)容 面積（平 方米） 其中 面積（平方 米） 備注 (數(shù)據(jù)來源） 規(guī)劃容積 率 一、總占地面積 298991 可開發(fā)用地 158337 代征地面積 140654 二、總建筑面積 230589 地上面積 230589 可售面積 三、居住建筑面積 172932 地上面積 172932 四、辦公建筑面積 36957 地上面積 36957 五、商業(yè)建筑面積 11250 地上面積 11250 六、其他配套建筑面積 9450 地上面積 9450 七、銷售面積 住宅 假定可售面積占地上建筑面積97% 商業(yè) 假定可售面積占地上建筑面積97% 辦公 假定可售面積占地上建筑面積97% 其他商業(yè) 4725 假定可售面積占地上建筑面積50% 八、綜合容積率 九、居住總戶數(shù) 戶均面積 平方米 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 37 十、居住人數(shù) 戶均 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 38 第 四 部分 、經(jīng)濟測算 一 、開發(fā)經(jīng)營期與銷售計劃假定 初步假定開發(fā)經(jīng)營期為 3 年，銷售計劃為房屋建成后銷售完畢，具體參見附件 二 “ 溫泉 D1 項目可研分析動態(tài)資金測算表（施工及銷售進度表）” 二 、主要成本假定 ? 土地取得費： 元人民幣 ? 前期費用： 可 研 費： 45萬元 勘察設(shè)計費： 50元 /平方米 ? 建安費用： 住 宅： 1,400 元 /平方米 寫字樓： 1,800元 /平方米 商 業(yè) ： 1,800元 /平方米 其他配套： 1,800元 /平方米 ? 小市政： 200元 /平方米 ? 銷售費用：取銷售收入的 3% Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 39 ? 財務(wù)費用： 按貸款 6%計息 ? 不可預(yù)見費：取附件 三 “ 溫泉 D1可研項目成本測算表” 前四大項和 的 3% ? 管理費用：取附件 三 “ 溫泉 D1可研項目成本測算表” 前三大項和的 3% ? 折現(xiàn)率： 6% 三 、具體測算 參見附件 二 “ 溫泉 D1項目可研分析動態(tài)資金測算表（施工及銷售進度表） ”，附件 三 “ 溫泉 D1可研項目成本測算表” 四 、現(xiàn)金流量分析 根據(jù)動態(tài)資金測算分析，安排現(xiàn)金流，具體見附件 四 “ 溫泉 D1可研項目現(xiàn)金流量測算表 ”，并作出相應(yīng)的現(xiàn)金流量圖： Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 40 現(xiàn)金流量表25,00020,00015,00010,0005,0005,00010,00015,00020,0002021年 2021年 2021年 2021年 2021年年凈現(xiàn)金流量( 萬元) 圖 3：現(xiàn)金流量 圖 對圖 3 分 析 知 ： 2021年 、 2021年由于凈現(xiàn)金流為負 ，通過銷售回款， 2021年起現(xiàn)金流為正 。 具體 指標 見 “五、 規(guī)劃指標假定 ” 。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 33 第三部分、市場定位 一、優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析 ? 項目周邊景色優(yōu)美，環(huán)境極佳。 B、 周邊現(xiàn)狀屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部的狀態(tài)，消費娛樂等活動不 方便。前景比現(xiàn)在會更加看好 海淀山后地區(qū)有著無可比擬的山水優(yōu) 勢，隨著道路交通和周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施的改善，相信這塊土地會慢慢體現(xiàn)出自身蘊藏的巨大價值。特別是將來隨著五環(huán)路的建成通車，即使從機場到達小區(qū)的路程也不過 40 分鐘。盡管在中關(guān)村科技 園區(qū)范圍內(nèi)，以后單純的住宅不會發(fā)展很多，尤其是能擁有中關(guān)村的發(fā)展、西Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 32 山的幽靜、五環(huán)路的便捷，且真正親山親水、交通方便、戶型時尚、居住品質(zhì)、服務(wù)水準都很到位的自然小區(qū)更是難得，但開發(fā)商僅將價位定在 5500 元每平米的均價檔次。再加上毗鄰北大、清華、農(nóng)大、國際關(guān)系學院等高校，在這里生活，不但能夠耳濡目染、受到文化的熏陶，更能見證中國“硅谷”的發(fā)展軌跡。 C、 科技人文氛圍濃厚 百旺家苑周邊高科技園區(qū)林立。戶型內(nèi)部空間力求動線簡潔、功能分區(qū)、空間方正、南北通透、富于變化、使用率高，房間的采光陽臺、觀景窗等都是精心設(shè)計。社 區(qū)以高檔低密度花園洋房為主，包括舒適實用的板式小高層、超豪華雙拼別墅和深具豪華品質(zhì)的雙躍宅邸。這樣的山水景色，不要說在城區(qū)，就是到郊縣也并不多見，大有獨此一家之概。即使入住以后，透過朝西的房間窗戶，看到的風景將十分“單調(diào)” —— 除了綠色還是綠色。其密度規(guī)劃方式由東向西遞減，在保證超低密度的同時形成循序漸進的自然過度；建筑設(shè)計、規(guī)劃充分利用了自然環(huán)境的絕佳優(yōu)勢，將社區(qū)分層。項目西方緊挨京密引水渠、百旺山森林公園和百米綠化帶，形成了一個天然的公園。 、 配套 百旺家苑區(qū)內(nèi)設(shè)施完備，戶均一個車位（地下、半地下私家車庫約 1560 位），區(qū)內(nèi)人車完全分流，并設(shè)有配備 齊全的大面積中心會所，包括游泳池、戲水池、餐飲、健身、娛樂、購物、商務(wù)中心、老人及兒童專區(qū)、讀書室、社區(qū)活動室、咖啡屋、幼兒園、洗浴中心及美容美發(fā)等。各種樓體自西向東依次增高，層次分明，錯落有致。整個地塊縱深長約 1 公里，規(guī)劃有寬近百米的花園綠地，綠化率 %。交通 較方便，有多 路公交可達社區(qū)。 四、個案分析 百旺家苑 項目概況 百旺家苑位于海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)東北旺與黑山扈路交叉處，西臨距京密引水渠，與百旺山森林公園隔河相望。 本地區(qū)道路條件的改善，交通輻射能力的提高，市政基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施的不斷完善，使得本地區(qū)有了開發(fā)普通商品住宅的可能。 海淀區(qū)核心區(qū)和發(fā)展區(qū)土地供應(yīng)的匱乏，使得本地區(qū)成為未來幾年商品房發(fā)展的出口方向之一。 。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 28 、 區(qū)域房地產(chǎn)市場前景分析 總的來說，未來該區(qū)域房地產(chǎn)市場前景看好，主要原因如下： ，空氣質(zhì)量好，適宜居住。而且還有一定數(shù)量的自建別墅。 ? 別墅項目目前在售項目有兩個，一個是翠湖別墅，銷售均價 11000元 /平米（精裝修送地下室），另外一個是頤陽山水居，其多層和獨棟現(xiàn)已售完，目前銷售的是聯(lián)排別墅，現(xiàn)房均價 3280 元 /平米（鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)）。 鎮(zhèn)中心有鎮(zhèn)外單位 10 多個，它們是北京地震基準臺 、北大制藥廠、溫泉造林隊、京密引水渠管理所、北京市衛(wèi)生干部培訓中心、電話局等等。 西部地區(qū)主要單位有溫泉購物中心、集貿(mào)市場、溫泉鎮(zhèn)政府，周圍還有菜地和糧田，其南部是白家疃村、溫泉鎮(zhèn)政府舊址及山坡下的名人村等。 東部地區(qū)主要單位有溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)生院、敬老院及溫泉鎮(zhèn)屬企業(yè)、石灰廠等。 B、 地塊現(xiàn)狀 地區(qū)內(nèi)主要有兩個村子：白家疃村、楊家莊村，另外，還有溫泉村少量用地。 在這主要說一下 溫泉鎮(zhèn)中心區(qū) 的情況 ： A、 用地范圍 總占地 公頃，位于安陽路以南的溫泉路兩側(cè)及南部山前地區(qū)。規(guī)劃綠化旅游用地，發(fā)展溫泉特色。在新西村的東側(cè)，規(guī)劃企業(yè)用地，建設(shè)溫泉鎮(zhèn)的工業(yè)小區(qū)。 “ 兩個新農(nóng)村” —— 高立掌、辛莊村合并后的新西村和溫泉村。規(guī)劃在安陽路與溫泉路之間，安排溫泉鎮(zhèn)行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化體育等用地。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 25 、 規(guī)劃用地總體布局 溫泉鎮(zhèn)中心地區(qū)的用地功能布局可概括為一個中心 、兩個新農(nóng)村、一個工業(yè)小區(qū)、一個旅游度假區(qū)。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 24 鎮(zhèn)中心規(guī)劃 具體用地范圍是：東起太舟塢、溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)生院和敬老院、北京市衛(wèi)生干部培訓中心；西到溫泉村、高立掌村；北到北清路，不含中關(guān)村科技園區(qū)海淀園組團之一的溫泉產(chǎn)業(yè)園的京密引水渠以北部分；南到西山北麓山下的海淀區(qū)第二水廠。 其他附近資源詳見 附件一 。在百亭魚樂Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 23 園的南部東埠頭村附近，不久前已開發(fā)出溫泉資源，水溫在 40 度以上。 B、旅游資源 鎮(zhèn)內(nèi)旅游主要有兩處，一是百亭魚樂園、二是溫泉。因此，它必將為中關(guān)村科技園區(qū)提供高技術(shù)工業(yè)生產(chǎn)用地和科研發(fā)展用地；同時也 為中關(guān)村科技園區(qū)的科技人員提供生活休閑度假旅游服務(wù)等用地。以溫泉鎮(zhèn)為中心，形成山后地區(qū)完善的商業(yè)服務(wù)、文化教育、休閑娛樂等體系。 、溫泉鎮(zhèn)的定位 在中關(guān)村科技園區(qū)總體規(guī)劃中，將海淀山后地區(qū)確定為中關(guān)村 溫泉鎮(zhèn) Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 22 科技園區(qū)海淀園的發(fā)展區(qū)，為協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)海淀山后地區(qū)的發(fā)展關(guān)系，海淀區(qū)將 山后地區(qū)數(shù)鄉(xiāng)的行政建制進行適當調(diào)整， 由七個變?yōu)楝F(xiàn)在的四個，這四 個小城鎮(zhèn) 又 分為兩個等級，溫泉鎮(zhèn)是中心鎮(zhèn)，是北部地區(qū)重點建設(shè)的小城鎮(zhèn)，其它三個小城鎮(zhèn)為一般建制鎮(zhèn)。目前是北部“ 六鄉(xiāng)一鎮(zhèn)”中城鎮(zhèn)化水平最高的一個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）。作為 863 計劃 308主題的示范鎮(zhèn)，溫泉鎮(zhèn)將立完善的規(guī)劃、建設(shè)與管理體系，對溫泉鎮(zhèn)的發(fā)展將是很大的促進。根據(jù) 1993 年北京市民政局“京民基字第 118 號”文批復(fù)，撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，從自溫泉鎮(zhèn)成為北京市近郊區(qū)唯一的建制鎮(zhèn)，也 是北京市33個中心鎮(zhèn)之一。而海淀區(qū)的北擴趨勢，將更加縮短溫泉鎮(zhèn)與城市中心地帶的時間距離。 東臨東北旺，北臨蘇家坨和上莊，西臨北安河，南部隔山與門Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 20 頭溝區(qū)和海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)相鄰。其中，位于海淀區(qū)北五環(huán)外的山后地區(qū)，近年來是道路、市政設(shè)施和配套住宅建設(shè)的重點區(qū)域，在未來更加成為海淀區(qū)住宅建設(shè)的重中之重。由于海淀區(qū)核心區(qū)和發(fā)展區(qū)土地供應(yīng)量目前已極為稀缺，現(xiàn)存量有限，而近郊區(qū)路網(wǎng)的暢通縮短了城鄉(xiāng)距離，中關(guān)村科技園區(qū)海淀園的建設(shè)Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 0106