【正文】 .................. 39 四、現(xiàn)金流量分析 ..................................... 39 五、經(jīng)濟評價 ........................................ 40 六、風(fēng)險分析 ........................................ 40 敏感性分析 ..................................... 40 保本點分析 ..................................... 41 七、結(jié)論 ............................................ 43 第五部分、附件 ..................................... 44 附件一 溫泉鎮(zhèn)周圍旅游資源 ......................... 44 附件二 溫泉 D1 可研項目動態(tài)資金測算表 .............. 47 附件三 溫泉 D1 可研項目成本測算表 .................. 48 附件四 溫泉 D1 可研項目現(xiàn)金流量測算表 .............. 50 附件五 溫泉 D1 可研項目項目敏感性分析表 ............ 51 附件六 溫泉 D1 可研項目盈虧平衡分析 保本點分析 ... 52 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 6 第一部分、項目概況 一、項目位置 地塊 D1（ D0 D0 D0 D D1 D15）位于 北京市 海 淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)位置，東至名人居路；南至溫泉路；西至白家疃路；北至京密引水渠。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 8 功能配比圖4%5%16%75%住宅行政辦公商業(yè)其他配套 第二部分、宏觀市場分析 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 9 一、北京市房地產(chǎn)總體市場 近幾年來，北京市宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁，建設(shè)規(guī)模迅速擴大，房地產(chǎn)投資正成為拉動北京市固定資產(chǎn)投資增長的主要力量。 ? 05年上半年 商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長%，其中，商品住宅為 ，同比增長 %。海淀區(qū)已經(jīng)成為書香之地的代名詞，形成了得天獨厚的文化氛圍。 政府對該地區(qū)道路交通、市政配套、鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造、環(huán)境治理等工程 的 建設(shè) ，一方面大大改善了該地區(qū)的交通狀況，提升了區(qū)域外在形象，另一方面帶來了大量的可用于開發(fā)的土地資源，兩方面均將給該地區(qū)房地產(chǎn)市場帶來更多的發(fā)展機會。每平方米售價不低于 11000 元 /平方米。硅谷）、清上園、上地佳園等。但該地區(qū)受政策的嚴格控制，以及上半年政府出臺的關(guān)于嚴禁在香山旅游風(fēng)景區(qū)搞房地產(chǎn)開發(fā)項目的通知，使得本地區(qū)的土地供應(yīng)受到嚴格控制。重新規(guī)劃的溫泉鎮(zhèn)以及西北旺鎮(zhèn)，有大量的住宅開發(fā)用地進入土地供應(yīng)市場，這些土地須在 2021 年前全部建成，因此未來幾年內(nèi)該區(qū)域?qū)⑹亲≌ㄔO(shè)的一個熱點區(qū)域。由于海淀區(qū)核心區(qū)和發(fā)展區(qū)土地供應(yīng)量目前已極為稀缺，現(xiàn)存量有限，而近郊區(qū)路網(wǎng)的暢通縮短了城鄉(xiāng)距離，中關(guān)村科技園區(qū)海淀園的建設(shè)Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 18 將為該地區(qū)的住宅消費提供了穩(wěn)定、長久的支撐，種種因素均為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來更多的機遇。根據(jù) 1993 年北京市民政局“京民基字第 118 號”文批復(fù)，撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，從自溫泉鎮(zhèn)成為北京市近郊區(qū)唯一的建制鎮(zhèn)，也 是北京市33個中心鎮(zhèn)之一。以溫泉鎮(zhèn)為中心，形成山后地區(qū)完善的商業(yè)服務(wù)、文化教育、休閑娛樂等體系。 其他附近資源詳見 附件一 。 “ 兩個新農(nóng)村” —— 高立掌、辛莊村合并后的新西村和溫泉村。 B、 地塊現(xiàn)狀 地區(qū)內(nèi)主要有兩個村子：白家疃村、楊家莊村，另外，還有溫泉村少量用地。 ? 別墅項目目前在售項目有兩個，一個是翠湖別墅，銷售均價 11000元 /平米（精裝修送地下室），另外一個是頤陽山水居，其多層和獨棟現(xiàn)已售完，目前銷售的是聯(lián)排別墅，現(xiàn)房均價 3280 元 /平米（鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)）。 海淀區(qū)核心區(qū)和發(fā)展區(qū)土地供應(yīng)的匱乏，使得本地區(qū)成為未來幾年商品房發(fā)展的出口方向之一。整個地塊縱深長約 1 公里，規(guī)劃有寬近百米的花園綠地，綠化率 %。其密度規(guī)劃方式由東向西遞減，在保證超低密度的同時形成循序漸進的自然過度；建筑設(shè)計、規(guī)劃充分利用了自然環(huán)境的絕佳優(yōu)勢，將社區(qū)分層。戶型內(nèi)部空間力求動線簡潔、功能分區(qū)、空間方正、南北通透、富于變化、使用率高，房間的采光陽臺、觀景窗等都是精心設(shè)計。特別是將來隨著五環(huán)路的建成通車，即使從機場到達小區(qū)的路程也不過 40 分鐘。 具體 指標 見 “五、 規(guī)劃指標假定 ” 。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 43 七 、結(jié)論 ? 本項目區(qū)域優(yōu)勢 明顯，市場空間潛力較大； ? 投資收益高，稅后利潤率達到 %，內(nèi)部收益率為 10%。是旅游、度假避暑、修身養(yǎng)性，最佳理想勝地。山頂上的兩座山峰好似一只振翅欲飛 的鷲鳥，兩棵古松高聳入云（其中一棵松樹于前幾年已死去），相對而立相互掩映，遠望仿佛一只山鷲昂首張望巋然屹立，故稱鷲峰。并手書“精神不死”“浩氣長存”等字。院中的天王殿、無量壽福殿和龍王殿是明代所建。南院原有兩棵樹齡 300 多年的玉蘭王。位于溫泉村東的小山上。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 45 鷲峰森林公園 ：座落于海淀區(qū)小西山風(fēng)景區(qū)，是北京著名的森林公園，南邊是 大覺寺 ，北邊是 陽臺山 風(fēng)景區(qū)。這里四季交替，生態(tài)平衡。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 42 銷售均價對投資利潤率與稅后利潤率影響20%10%0%10%20%30%40%50%60%70%30% 20% 10% 5% 0% 5% 10% 20% 30%稅后利潤率 投資利潤率 圖 五 ： 銷售 價格保本點分析圖 土地取得費用對投資利潤率與稅后利潤率影響10%0%10%20%30%40%50%30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50%稅后利潤率 投資利潤率 圖十八： 土地取得費用 的保本點分析圖 通過分析知 ： 在其他因素 及關(guān)系配比 不變 的 情況下 ,最低銷售價格住宅為 元 /平方米 、寫字樓為 元 /平方米 、商業(yè)為 元 /平方米 ,最高土地取得費用 億元 。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 33 第三部分、市場定位 一、優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析 ? 項目周邊景色優(yōu)美，環(huán)境極佳。盡管在中關(guān)村科技 園區(qū)范圍內(nèi)，以后單純的住宅不會發(fā)展很多，尤其是能擁有中關(guān)村的發(fā)展、西Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 32 山的幽靜、五環(huán)路的便捷，且真正親山親水、交通方便、戶型時尚、居住品質(zhì)、服務(wù)水準都很到位的自然小區(qū)更是難得，但開發(fā)商僅將價位定在 5500 元每平米的均價檔次。社 區(qū)以高檔低密度花園洋房為主，包括舒適實用的板式小高層、超豪華雙拼別墅和深具豪華品質(zhì)的雙躍宅邸。項目西方緊挨京密引水渠、百旺山森林公園和百米綠化帶，形成了一個天然的公園。交通 較方便，有多 路公交可達社區(qū)。 。 鎮(zhèn)中心有鎮(zhèn)外單位 10 多個，它們是北京地震基準臺 、北大制藥廠、溫泉造林隊、京密引水渠管理所、北京市衛(wèi)生干部培訓(xùn)中心、電話局等等。 在這主要說一下 溫泉鎮(zhèn)中心區(qū) 的情況 ： A、 用地范圍 總占地 公頃，位于安陽路以南的溫泉路兩側(cè)及南部山前地區(qū)。規(guī)劃在安陽路與溫泉路之間，安排溫泉鎮(zhèn)行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化體育等用地。在百亭魚樂Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 23 園的南部東埠頭村附近，不久前已開發(fā)出溫泉資源，水溫在 40 度以上。 、溫泉鎮(zhèn)的定位 在中關(guān)村科技園區(qū)總體規(guī)劃中，將海淀山后地區(qū)確定為中關(guān)村 溫泉鎮(zhèn) Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 22 科技園區(qū)海淀園的發(fā)展區(qū)，為協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)海淀山后地區(qū)的發(fā)展關(guān)系，海淀區(qū)將 山后地區(qū)數(shù)鄉(xiāng)的行政建制進行適當調(diào)整， 由七個變?yōu)楝F(xiàn)在的四個，這四 個小城鎮(zhèn) 又 分為兩個等級，溫泉鎮(zhèn)是中心鎮(zhèn)，是北部地區(qū)重點建設(shè)的小城鎮(zhèn)，其它三個小城鎮(zhèn)為一般建制鎮(zhèn)。而海淀區(qū)的北擴趨勢，將更加縮短溫泉鎮(zhèn)與城市中心地帶的時間距離。溫泉鎮(zhèn)的商品住宅開發(fā)還處于起始階段，在該區(qū)域取得土地開發(fā)權(quán)必須全面考慮未來市場的發(fā)展，在項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、園林景觀、建筑單元等方面做到市場創(chuàng)新與領(lǐng)先。位于西北旺鎮(zhèn)的百旺新城先期開發(fā)農(nóng)民搬遷房，容積率 ，銷售價格為 4300 元 /平方米。其區(qū)位價格集中在 3000 元左右的普通住宅和 9000 元左右的別墅類產(chǎn)品上。該區(qū)域的項目規(guī)模龐大，社區(qū)環(huán)境成熟，供應(yīng)量在一段時間將保持在較高的水平，受客觀條件的制約和居住熱點多點化的影響 該區(qū)域?qū)⒈３窒鄬ζ椒€(wěn)的態(tài)勢，各項目價格不會有大的變動 6000— 7500 元。 目前，前四大區(qū)域的現(xiàn)存量有限，土地供應(yīng)量已極為稀缺 ，而 本項目 所屬的 山 后地區(qū)， 其開發(fā)處于起始階段，具有較大的發(fā)展空間 。經(jīng)濟總量在全國 53 個高新區(qū)中保持領(lǐng)先地位，以聯(lián)想、方正、同方為代表的近 7000 家高新技術(shù)企業(yè)群體在首都經(jīng)濟發(fā)展中起到重要作用。區(qū)內(nèi)駐有北京大學(xué)、清華大學(xué)等61所高等院校，在校大學(xué)生人 數(shù)占全市的 79%；駐有中央、市屬及區(qū)屬科研單位 219 個，中國科學(xué)院 41 個研究所大部分均在海淀，擁有各類專業(yè)技術(shù)人員 余萬人，住區(qū)兩院院士 427 人。05 年上半年北京 FDI 為 億美元，同比增長 %，而全國這一指標下降了 %。 此外，地塊北側(cè)溫泉路邊建有一個加油站 。屬于海淀區(qū)中關(guān)村科技園西區(qū)，地理位置好。 供給方面 ? 05 年上半年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元， 按可比價格計算， 同比增長 % ，增幅比一季度提高 ，對比全國 %的經(jīng)濟增長速度，北京仍處于較快的增長的軌道上。受上半年市場持幣觀望的影響， 空置面積略有上升， 6 月底，全市空置一年以上的商品房 萬平方米，同比增長 %， 總之， 對 于北京房地產(chǎn)市場來說， 盡管國家不斷出臺宏觀政策，抑制房價上漲， 但 由于需求強勁 ， 北京 房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)上升勢頭，長期看，市場前景樂觀 。 、 中關(guān)村第一園 — 海淀園 海淀區(qū)也是全國著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 因此，從宏觀市場走勢來看，海淀區(qū)的房地產(chǎn)市場在今后較長的一段時間內(nèi)仍將保持較為持續(xù)和穩(wěn)定的增長勢頭。有部分住宅也由于土地資源的稀有，在產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計上，居住的舒適度、價格等方面制約了購買力。該區(qū)域的特點是價格較低（ 5000元左右），當代城市家園由于社區(qū)已非常成熟價格接近 6000 元。 G 頤和園、圓明園以北山前地區(qū)： 低密度是該區(qū)域的主要特點，項目有博雅西園（ ）、天秀花園（ ）、麒麟家園（ ）、百旺家苑（ ）、西山庭院（ ）等，容積率都控制在 以下。 、 分析結(jié)論 A 萬柳地區(qū)的自然環(huán)境，城市化氛圍等最具吸引力，但是該區(qū)域過高的價格以及過大的戶型，將中關(guān)村區(qū)域市場的中端客戶以及追求低密度住宅