【正文】 北旺鄉(xiāng)東北旺與黑山扈路交叉處，西臨距京密引水渠，與百旺山森林公園隔河相望。 海淀區(qū)核心區(qū)和發(fā)展區(qū)土地供應(yīng)的匱乏，使得本地區(qū)成為未來幾年商品房發(fā)展的出口方向之一。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 28 、 區(qū)域房地產(chǎn)市場前景分析 總的來說，未來該區(qū)域房地產(chǎn)市場前景看好，主要原因如下： ，空氣質(zhì)量好，適宜居住。 ? 別墅項目目前在售項目有兩個，一個是翠湖別墅，銷售均價 11000元 /平米（精裝修送地下室），另外一個是頤陽山水居，其多層和獨棟現(xiàn)已售完，目前銷售的是聯(lián)排別墅，現(xiàn)房均價 3280 元 /平米（鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)）。 西部地區(qū)主要單位有溫泉購物中心、集貿(mào)市場、溫泉鎮(zhèn)政府，周圍還有菜地和糧田，其南部是白家疃村、溫泉鎮(zhèn)政府舊址及山坡下的名人村等。 B、 地塊現(xiàn)狀 地區(qū)內(nèi)主要有兩個村子：白家疃村、楊家莊村，另外，還有溫泉村少量用地。規(guī)劃綠化旅游用地，發(fā)展溫泉特色。 “ 兩個新農(nóng)村” —— 高立掌、辛莊村合并后的新西村和溫泉村。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 25 、 規(guī)劃用地總體布局 溫泉鎮(zhèn)中心地區(qū)的用地功能布局可概括為一個中心 、兩個新農(nóng)村、一個工業(yè)小區(qū)、一個旅游度假區(qū)。 其他附近資源詳見 附件一 。 B、旅游資源 鎮(zhèn)內(nèi)旅游主要有兩處，一是百亭魚樂園、二是溫泉。以溫泉鎮(zhèn)為中心，形成山后地區(qū)完善的商業(yè)服務(wù)、文化教育、休閑娛樂等體系。目前是北部“ 六鄉(xiāng)一鎮(zhèn)”中城鎮(zhèn)化水平最高的一個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）。根據(jù) 1993 年北京市民政局“京民基字第 118 號”文批復(fù)，撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，從自溫泉鎮(zhèn)成為北京市近郊區(qū)唯一的建制鎮(zhèn)，也 是北京市33個中心鎮(zhèn)之一。 東臨東北旺，北臨蘇家坨和上莊，西臨北安河，南部隔山與門Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 20 頭溝區(qū)和海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)相鄰。由于海淀區(qū)核心區(qū)和發(fā)展區(qū)土地供應(yīng)量目前已極為稀缺，現(xiàn)存量有限，而近郊區(qū)路網(wǎng)的暢通縮短了城鄉(xiāng)距離，中關(guān)村科技園區(qū)海淀園的建設(shè)Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 18 將為該地區(qū)的住宅消費提供了穩(wěn)定、長久的支撐，種種因素均為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來更多的機遇。該區(qū)域產(chǎn)品目前表現(xiàn)為戶型面積偏大，總價較高，對于中端客戶的購買力提出了挑戰(zhàn)。重新規(guī)劃的溫泉鎮(zhèn)以及西北旺鎮(zhèn)，有大量的住宅開發(fā)用地進入土地供應(yīng)市場，這些土地須在 2021 年前全部建成，因此未來幾年內(nèi)該區(qū)域?qū)⑹亲≌ㄔO(shè)的一個熱點區(qū)域。 H 山后地區(qū) :該區(qū)域包括海淀區(qū)今后重點建設(shè)的溫泉鎮(zhèn)、西北旺鎮(zhèn)以及幾個科技園區(qū)。但該地區(qū)受政策的嚴(yán)格控制，以及上半年政府出臺的關(guān)于嚴(yán)禁在香山旅游風(fēng)景區(qū)搞房地產(chǎn)開發(fā)項目的通知，使得本地區(qū)的土地供應(yīng)受到嚴(yán)格控制。 E 京昌路沿線： 該區(qū)域項目較多，主要產(chǎn)品兩極化，一種是以回龍觀經(jīng)濟適用房為主，一種是以碧水莊園為代表的別墅型產(chǎn)品。硅谷）、清上園、上地佳園等。 C 板井大社區(qū)： 板井地區(qū)的主要代表項目有世紀(jì)城、曙光花園、魯藝上河村、酈城、誠品建筑等。每平方米售價不低于 11000 元 /平方米。 、 中心區(qū)用 地稀缺， 重心北移 海淀區(qū)山前地區(qū)分布著很多黨政軍機關(guān)大院、科研院所、高校大院，占用了大量土地，因此海淀區(qū)歷來能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源比較短缺。 政府對該地區(qū)道路交通、市政配套、鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造、環(huán)境治理等工程 的 建設(shè) ，一方面大大改善了該地區(qū)的交通狀況，提升了區(qū)域外在形象，另一方面帶來了大量的可用于開發(fā)的土地資源，兩方面均將給該地區(qū)房地產(chǎn)市場帶來更多的發(fā)展機會。 它擁有以中關(guān)村為核心的 75平方公里的中心區(qū)和 300 余平方公里的發(fā)展區(qū)，是中關(guān)村科技園區(qū)的重要組成部分。海淀區(qū)已經(jīng)成為書香之地的代名詞，形成了得天獨厚的文化氛圍。地勢西高東低，西部山地位太行山余脈，林木濃郁；東部和南部是風(fēng)光秀麗的現(xiàn)代化城區(qū)；境內(nèi)水系 公里，水質(zhì)優(yōu)良的山泉和面積闊大的湖泊散布各處，水量充盈。 ? 05年上半年 商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長%，其中，商品住宅為 ，同比增長 %。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 10 需求方面 ? 近幾年來，隨著北京經(jīng)濟飛 速 增長，城市化進程腳步加快、08奧運會的臨近以及外商直接投資額的增加，北京成為世界關(guān)注的焦點。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 8 功能配比圖4%5%16%75%住宅行政辦公商業(yè)其他配套 第二部分、宏觀市場分析 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 9 一、北京市房地產(chǎn)總體市場 近幾年來，北京市宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁，建設(shè)規(guī)模迅速擴大，房地產(chǎn)投資正成為拉動北京市固定資產(chǎn)投資增長的主要力量。 三、用地現(xiàn)狀 西部是 農(nóng)田，東部主要是苗圃，其中有溫泉鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)公司、苗圃辦公區(qū)、白家疃娛樂中心。 北京海淀區(qū)溫泉 D1 地塊 初步可研報告 Betterland 貝特蘭房地產(chǎn)投資顧問有限公司 202111 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 2 目 錄 第一部分、項目概況 ................................... 6 一、項目位置 ......................................... 6 二、交通狀況 ......................................... 7 三、用地現(xiàn)狀 ......................................... 7 四、規(guī)劃指標(biāo) ......................................... 7 第二部分、宏觀市場分析 ............................... 8 一、北京市房地產(chǎn)總體市場 .............................. 9 供給方面 ........................................ 9 需求方面 ....................................... 10 二、區(qū)域市場分析 ..................................... 11 區(qū)域背景分析 ................................... 11 、區(qū)域概況： ................................ 11 、人文環(huán)境 .................................. 11 、中關(guān)村第一園 — 海淀園 ...................... 11 、小結(jié) ...................................... 12 海淀區(qū)房地產(chǎn)市場分析 ........................... 13 、海淀區(qū)是北京市住宅開發(fā)熱點區(qū)域之一，銷售價格高于平均水平 ..................................... 13 、中心區(qū)用 地稀缺，重心北移 .................. 13 海淀區(qū)細(xì)分 區(qū)域市場特征 ......................... 14 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 3 、區(qū)域市場各板塊市場特征分析 ................ 14 、分析結(jié)論 .................................. 16 、小結(jié) ...................................... 17 三、溫泉鎮(zhèn)區(qū)域分析 ................................... 19 溫泉鎮(zhèn)背景分析 ................................. 19 、溫泉鎮(zhèn)的地理位置 .......................... 19 、區(qū)位條件 .................................. 20 、區(qū)位優(yōu)勢 .................................. 21 、溫泉鎮(zhèn)的定位 .............................. 21 、周邊環(huán)境 .................................. 22 鎮(zhèn)中心規(guī)劃 ..................................... 24 、規(guī)劃用地總體布局 .......................... 25 、鎮(zhèn)中心地區(qū)土地利用情況 .................... 25 溫泉鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析 ........................... 27 ............................. 27 、區(qū)域房地產(chǎn)市場前景分析 .................... 28 四、個案分析 百旺家苑 .............................. 28 項目概況 ....................................... 28 產(chǎn)品分析 ....................................... 29 、整體規(guī)劃 .................................. 29 、戶型 ...................................... 29 、配套 ...................................... 29 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 4 、園林規(guī)劃 .................................. 30 、樓型 ...................................... 30 項目優(yōu)劣勢分析 ................................. 30 、項目優(yōu)勢： ................................ 30 、項目劣勢 .................................. 32 第三部分、市場定位 .................................. 33 一、優(yōu)劣勢分析 ....................................... 33 優(yōu)勢分析 ....................................... 33 劣勢分析 ....................................... 33 二、項目定位 ........................................ 33 三、客戶定位 ........................................ 34 區(qū)域來源分析 ................................... 34 職業(yè) .......................................... 34 年齡 .......................................... 34 家庭結(jié)構(gòu) ....................................... 34 經(jīng)濟收入 ....................................... 34 生活方式 ............