【正文】 注入新的活力。全市完成農(nóng)房改造 萬(wàn)戶，完成農(nóng)村困難家庭住房救助 8426戶。市區(qū)安置房開工建設(shè)項(xiàng)目 萬(wàn)平方米，竣工 萬(wàn)平方米，完成安置房交鑰匙 2157戶，認(rèn)購(gòu) 2234 戶。房?jī)r(jià)明顯下調(diào)，新開樓盤成交呈現(xiàn)膠著局面，盡管開盤價(jià)下降 40%～ 50%，成交量并不理想。 商品房供應(yīng) 2020年，溫州市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房建筑面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，其中住宅 （ 3659套），增長(zhǎng) %（ %）。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈“量?jī)r(jià)齊跌”態(tài)勢(shì)。在成功地開發(fā)香緹錦園、京都城、 南匯錦園、 置信原墅、鳳凰城、君庭領(lǐng)墅、羅山藍(lán)岸、御園 52 墅、乾順錦園 等多處高檔住宅小區(qū)的基礎(chǔ)上，萬(wàn)科瓏庭、君庭翎墅。 2020年建筑業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 ，年均增長(zhǎng) 17%。其中，輕工業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；重工業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。全市已發(fā)展各種休閑觀光農(nóng)業(yè)基地 100多處，發(fā)展“農(nóng)家樂(lè)” 1000多個(gè)，其中上規(guī)模的有甌海白云山農(nóng)業(yè)觀光園、五美錦園、洞頭漁家樂(lè)休閑基地等。 二、新農(nóng)村建設(shè)扎實(shí)推進(jìn) 近年來(lái)，我市緊緊圍繞“特色，生態(tài)，高效”的農(nóng)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，大力推進(jìn)“六大體系”建設(shè)，認(rèn)真組織實(shí)施強(qiáng)農(nóng)惠民“五大工程”，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)邁出了堅(jiān)實(shí)的步伐。 2020年，溫州市財(cái)政總收入，比上年增長(zhǎng) %。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 第 3章 市場(chǎng)情況分析與需求預(yù)測(cè) 第一節(jié) 市場(chǎng)情況簡(jiǎn)析 一、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng) 溫州全面貫徹實(shí)施省五次黨代會(huì)關(guān)于加快“東部沿海經(jīng)濟(jì)帶”建設(shè)和“兩翼推進(jìn)”的戰(zhàn)略部署，統(tǒng)一發(fā)展思想，理清發(fā)展思路，立足“溫州模式”，重視特色資源，著力打造東部沿海增長(zhǎng)極，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到了 新的調(diào)整，全市經(jīng)濟(jì)前景誘人。“房開之間的聯(lián)合開發(fā)，在充滿變數(shù)的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)的合作不僅降低了資金成本，也減少了企業(yè)獨(dú)自面對(duì)政策、市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。 行業(yè)人士表示，企業(yè)聯(lián)合拿地表明企業(yè)在市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好、資金壓力趨緩的情況下，為未來(lái)的布局與開發(fā)儲(chǔ)備土地。 據(jù)介紹，一般情況下的土地市場(chǎng)的放量，都會(huì)在未來(lái)的 1~2項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 年內(nèi)形成供應(yīng)。 [加快腳步 ] 半年后有望形成新房源供應(yīng) 在土地供應(yīng)量不斷走高的時(shí)候，溫州市區(qū)的土地價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)太大的浮動(dòng)?！靶乱惠喌拈_發(fā)高峰期即將形成”。 1月份以來(lái)，溫州土地市場(chǎng)熱度大幅提升，與去年同期形成鮮明對(duì)比，土地成交量升價(jià)平，企業(yè)拿地十分踴躍?！毙袠I(yè)人士表示，因此，如果依目前“國(guó)五條”的基調(diào)，無(wú) 論后面會(huì)有房產(chǎn)稅還是差別化信貸的細(xì)則出臺(tái)，都很難像前幾次一樣讓市場(chǎng)迅速進(jìn)入冰凍或?qū)е路績(jī)r(jià)跳水，而且隨著土地市場(chǎng)的溫和放量，最快半年后就將陸續(xù)有新盤上市，并將迎來(lái)供應(yīng)高峰期。 三、溫州土地市場(chǎng)發(fā)展 2 月 20日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，針對(duì)近期部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯，研究出臺(tái)了 5項(xiàng)有關(guān)調(diào)控措施，業(yè)內(nèi)稱為新“國(guó)五條”。 各級(jí)政府和各有關(guān)部門要積極探索，勇于實(shí)踐，切實(shí)履行好各自的職責(zé)。要建立健全物業(yè)維修基金管理制度，加強(qiáng)物業(yè)維修基金的使用管理。各級(jí)工商、房產(chǎn)行政主管部門要加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)行為；同時(shí)，要建立商品房展銷會(huì)登記備案制度，嚴(yán)格審查參展樓盤的條件，加強(qiáng)對(duì)展銷會(huì)的管理。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)需政府承擔(dān)的費(fèi)用，由各地財(cái)政結(jié)合當(dāng)?shù)匦畔⒒到y(tǒng)和電子政務(wù)建設(shè)一并落實(shí)。房管部門要及時(shí)制定措施，防止、遏制部分房產(chǎn)中介、個(gè)別開發(fā)商“待價(jià)而沽”和惡意炒作、抬價(jià)行為，嚴(yán)肅查處商品房銷售中的違法違規(guī)行為。 （三）加強(qiáng)商品房預(yù)售管理。加快房地產(chǎn)行業(yè)信用體系建設(shè)，進(jìn)一步強(qiáng)化社項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 會(huì)信用監(jiān)督。建設(shè)部門在新建住宅中要加大節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保及智能化等方面的新設(shè)備、新工藝、新材料的推廣應(yīng)用力度，不斷提高住宅產(chǎn)業(yè)的整體水平。 （ 四）強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理。根據(jù)年度計(jì)劃和建設(shè)規(guī)劃，及時(shí)落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地，適時(shí)推出商品房開發(fā)用地，有限度、多渠道、多形式增加房地產(chǎn)用地投放量。在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，要合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項(xiàng)目，并合理配置市政配套設(shè)施。 （ 3）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，保持住房供求基本平衡 （一）加強(qiáng)住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的編制和計(jì)劃指導(dǎo)。多渠道降低建設(shè)成本，建設(shè)面向廣大城市居民且具有品牌和影響力的中低價(jià)位的商品住宅，進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。鹿城區(qū)要進(jìn)一步完善廉租房配租辦法，根據(jù)市場(chǎng)租金升幅較大的實(shí)際，在原補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上每戶每月再增加 100 元補(bǔ)貼。加快實(shí)施已下達(dá)計(jì)劃的 52萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用房戶型結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入 條件，防止高收入者、投資和投機(jī)者進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)。依法加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，合理確定拆遷規(guī)模，對(duì)已拆遷的要加快安置房建設(shè)進(jìn)度，千方百計(jì)提高開工率、竣工率和認(rèn)購(gòu)回遷比例，以確保廣大拆遷戶早日回遷安置。為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控和監(jiān)管，促進(jìn)我市住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《浙項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 江省人民政府關(guān)于促進(jìn)住宅與房地產(chǎn) 業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（浙政發(fā)〔 2020〕 50 號(hào)）精神，特作如下通知： （ 1）進(jìn)一步明確住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想和目標(biāo) 住宅與房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)潛力大，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力強(qiáng)，與人民群眾生活密切相關(guān)，保持住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展意義重大。甌海新城區(qū)將會(huì)把溫州的城市框架拉開。 甌海地理位置優(yōu)越，交通便利發(fā)達(dá)。溫州是中國(guó)數(shù)學(xué)家的搖籃、中國(guó)南戲的故鄉(xiāng)、中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先發(fā)地區(qū)與改革開放的前沿陣地。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、地理位置及政策引導(dǎo) 溫州，沿海 港口城市 ，位于中國(guó)東南部， 甌江 下游南岸，為中國(guó)浙江省轄市。 建設(shè)項(xiàng)目的選址、布局，建（構(gòu)）筑物的高度、體量、造型、風(fēng)格和色調(diào)等，應(yīng)當(dāng)符合生態(tài)園總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，并與生態(tài)園景觀和環(huán)境相協(xié)調(diào)。 點(diǎn)軸開發(fā)，分片均衡?？傮w規(guī)劃按照“生態(tài)有效保護(hù)，資源綜合利用，人與自然交融，發(fā)揮生態(tài)效益，實(shí)現(xiàn)可續(xù)發(fā)展”的原 則，實(shí)施分期建設(shè)規(guī)劃，近期以生態(tài)修復(fù)、生態(tài)人居建設(shè)、旅游開發(fā)、招商引資、健全機(jī)制為工作重點(diǎn)；中期將進(jìn)行大羅山生態(tài)景觀核心區(qū)建設(shè)，形成區(qū)域旅游服務(wù)中心，進(jìn)行協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)各項(xiàng)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)行濕地生態(tài)人居項(xiàng)目和山地生態(tài)人居項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 建設(shè)；遠(yuǎn)期將全面恢復(fù)生態(tài)系統(tǒng)，力爭(zhēng)生態(tài)服務(wù)價(jià)值達(dá)到理論值的 80%,達(dá)到基礎(chǔ)設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美生態(tài)良好、旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，社會(huì)穩(wěn)定文明和諧，形成生態(tài)保護(hù)與生態(tài)經(jīng)濟(jì)雙贏的良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。生態(tài)園內(nèi)山水相嵌、奇巖異洞、瀑布深潭、名寺古剎，集山、水、洲、瀕海于一體。溫州高教園區(qū) ,包項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 括溫州大學(xué) ,溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院 ,溫州醫(yī)學(xué)院 .是浙江首批六所高教園區(qū)之一，高級(jí)人才培養(yǎng)、科學(xué)研究和交流的中心，學(xué)、研、產(chǎn)一體化發(fā)展的城市新區(qū)，面向 21 世紀(jì)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和中心城市地位、生態(tài)化和信息化的高教園區(qū)。此外，周邊擁有大羅山、仙巖景區(qū)、瑤溪景區(qū)等等一系列的旅游資源，為整個(gè)茶山的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)發(fā)展。 四、 基礎(chǔ)設(shè)施 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 浙江省十屆人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議審議通過(guò)了《浙江省溫州生態(tài)園保護(hù)管理?xiàng)l例》， 溫州生態(tài)園將投資 30億元，完成十余項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)分別有：完成三 垟 大道（黃嶼段）建設(shè)工程；沙河二期舊村改造工程；三 垟 濕地環(huán)境整治工程；馬嶼 垟 （小水潭）農(nóng)家樂(lè)項(xiàng)目、生態(tài)體驗(yàn)島工程；黃嶼大道建設(shè)工程；生態(tài)廊道工程；兩路安置房工程；北出入口工程；三垟 大道（濕地段）建設(shè)工程； 遷工程；舊村搬遷安置房工程等 . 五、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 溫州生態(tài)園附近的三 垟 濕地經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好。天柱寺在天柱峰下，四周群山環(huán)繞。仙巖景區(qū)由虎溪連接而成包括梅雨瀑、梅雨潭在內(nèi)的五潭三瀑與凝灰?guī)r山體結(jié)合的自然山水景觀，在溫州地區(qū)堪稱最佳，是大羅山景區(qū)自然山水的代表，加上化成洞景區(qū)的清幽洞景，天河景區(qū)浩淼的水景，以及整個(gè)仙巖景區(qū)保持良好的生物群落、珍稀動(dòng)植動(dòng)種，使得仙巖成為整個(gè)大羅山景區(qū)最具有自然山水生態(tài)旅游開發(fā)潛質(zhì)的景區(qū)。 （景點(diǎn)分布） 三 垟 濕地位于溫州甌海區(qū)梧埏片，其北部主要為城市中心區(qū)，東部隔大羅山與甌海永強(qiáng)片相連，西部以南塘大道為界，南部隔高速公路為溫州市高教園區(qū)，面積 11 平方公里。目前，生態(tài)園內(nèi)有仙巖和瑤溪兩個(gè)省級(jí)名勝風(fēng)景區(qū)，茶山和天柱兩個(gè)市級(jí)名勝風(fēng)景區(qū)，大羅山被古代道家稱為天下第二十六福地。三 垟 濕地與大羅山相連，面積為 13 平方公里，內(nèi)部水網(wǎng)密布，由 160 余座島嶼組成，自然風(fēng)光十分秀麗，屬于古老的沖積平原，有城市“綠腎”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 之稱。因位置獨(dú)特、內(nèi)涵豐富和功能重要，溫州生態(tài)園被親切地譽(yù)為溫州城 市的“綠腎”和“綠肺”。 有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加社會(huì)就業(yè)。 十二、資金籌措 （一） 申請(qǐng)國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu) 35000 萬(wàn)元 。 十、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 安排 本項(xiàng)目于 2020 年 6 月開工，預(yù)計(jì)工期為 30 個(gè)月，即 2020年 12月完工并經(jīng)驗(yàn)收合格后即可交付使用。 七、 建設(shè)單位 溫州萬(wàn)科中梁置業(yè)有限公司是 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司和中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為開發(fā)該地塊而臨時(shí)聯(lián)合成立的一家公司，該公司 位于溫州市三 垟 街道呂家岸路 117 號(hào)（一層），經(jīng)營(yíng)期限，法人代表張瑜，公司注冊(cè)資本 50000 萬(wàn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 元，是一家主要從事房地產(chǎn)開發(fā)的私營(yíng)有限責(zé)任公司 (自然人控股或私營(yíng)性質(zhì)企業(yè)控股 )。 溫州生態(tài)園南仙花苑 A2 地塊 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 目錄 第 1 章 總論 ............................................. 2 第 2 章 項(xiàng)目背景 ......................................... 5 第 3 章 市場(chǎng)情況分析與需求 預(yù)測(cè) .......................... 22 第 4 章 項(xiàng)目方案 ........................................ 34 第 5 章 環(huán)境保護(hù) ........................................ 40 第 6 章 土建工程 ........................................ 42 第 7 章 公用工程 ........................................ 45 第 8 章 管理組織機(jī)構(gòu) .................................... 57 第 9 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ................................ 59 第 10 章 投資估算與資金籌措 .............................. 60 第 11 章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) .................................... 61 第 12 章 結(jié)論與建議 ...................................... 63 第 13 章 附表 一 .......................................... 64 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 第 1章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目提要 一、 項(xiàng)目名稱：生態(tài)園南仙花苑 A2 地塊項(xiàng)目 二、 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 甌海區(qū)三 垟 街道甌海大道北側(cè)香緹錦園以東 三、 項(xiàng)目開發(fā)商：溫州萬(wàn)科中梁置業(yè)有限公司 四、 項(xiàng)目開發(fā)商法定代表人：張瑜 五、 項(xiàng)目性質(zhì)：新建商住樓 六、 項(xiàng)目概況： 生態(tài)園南仙花苑 A2 地塊項(xiàng)目是由 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司和中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司聯(lián)合開發(fā)的。 容積率 ，建筑密度 15%，綠化率 40%。 施工過(guò)程中采取相應(yīng)的水土保持、施工噪聲、施工揚(yáng)塵等方面的防治對(duì)策和保護(hù)措施； 運(yùn)營(yíng)期生活污水處理達(dá)標(biāo)后納入市政污水處理系統(tǒng)；備用的發(fā)電機(jī)產(chǎn) 生的燃油廢氣、住戶廚房油煙以及地下車庫(kù)汽車尾氣經(jīng)專用煙道至樓頂排放；做好發(fā)電機(jī)、排風(fēng)機(jī)等配套設(shè)備的隔聲、消聲、減震措施；生活垃圾委托環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)處理。詳見附表一。 帶動(dòng)溫州市其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。大羅山117平方公里，界于甌江和飛云江之間，有朱自清筆下的梅雨潭，有四季果蔬飄香的茶山五美園，是我市城市的重要生態(tài)屏障，被譽(yù)為“天下第二十六福地”； 三 垟 濕地與大羅山相連，面積 13平方公里，內(nèi)部水網(wǎng)密布，由 161 座島嶼組成，“ 垟 漂海面，云游水中”，是劉宋謝靈運(yùn)詩(shī)詞中的“蕙薄蘭渚”，素有“浙南威尼斯”的美譽(yù)。其中，大羅山 117平方公里，界于甌江和飛云江之間，由四景一水網(wǎng)構(gòu)成，集山、水、田、濱海于一體，是我市城市的重要生態(tài)屏障，有城市 “綠肺”之稱。 三、 自然資源 生態(tài)園是大自然賜予溫州人民的寶貴財(cái)富。有著優(yōu)越的區(qū)位條