【正文】 ，不利于舊市場規(guī)范發(fā)展；就其現(xiàn)有狀況看，作為舊貨行業(yè)的影響力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，不能形成富有號召力的專業(yè)大市場，但眾多 許多市民對 舊貨行業(yè) 有較好的反響，認(rèn)為 舊貨行業(yè) 是一個(gè)“便民、利民、為民”的通道。 五 XX 市舊貨行業(yè) 發(fā) 展 分析 XX 舊貨市場的分析 整體情況分析 XX 舊貨市場 逐步呈現(xiàn)生機(jī) 到目前為止， XX 市已有十來家舊貨行，主要分布在文明大道以及和平路一帶，而且許多臨時(shí)來 XX 居住的外來人口、低收入家庭和一些小餐飲業(yè)開 張等都會瞄上舊貨市場。 停車場 農(nóng)產(chǎn)品類 水果批發(fā)市場 金豐東路 100 多 畝 /558 間 105－ 108 100％ 18－23 6 年 獨(dú)立商鋪 規(guī)模較大，已形成較好商業(yè)氛圍， 人流量大，輻射廣 3300－3500 停車場、倉儲、銀行、餐飲 商務(wù)樓 4． 3 XX 市主要批發(fā)市場經(jīng)營管理現(xiàn)狀及特點(diǎn) : ■ 專業(yè)市場集群優(yōu)勢明顯 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 15 頁 共 33 頁 15 從開發(fā)區(qū)全部專業(yè)市場看來，很明顯的看出，該區(qū)域有著較為先進(jìn)的規(guī)劃理念，將眾多大型專業(yè)市場集結(jié)，形成各個(gè)市場互為補(bǔ)充互相呼 應(yīng)，共享資源共同發(fā)展的良好局面； ■功能分區(qū) 較為合理 現(xiàn)有 專業(yè) 市場的功能分區(qū) 較為明確合理，市場內(nèi)各區(qū)域功能分布合理， 格局規(guī)范 ，比如 XX 家具大市場、 XX 市汽車大市場等； ■市場規(guī)劃 有一定前瞻性 現(xiàn)有 專業(yè) 市場的規(guī)劃 ， 多 具有 一定 前瞻性目光 ， 市場內(nèi)道路規(guī)劃 ， 店鋪格局 ， 倉儲方面出現(xiàn)了 有明確區(qū)隔，功能布局較為合理； ■ 物業(yè)管理 較為嚴(yán)謹(jǐn) 現(xiàn)有專業(yè)市場物業(yè)管理 相對較好 ， 如建材市場管理，有專職保安及市場管理人員，反應(yīng)及時(shí)，管理井然有序； 4． 4 分析結(jié)論 根據(jù)我們這次對 XX 開發(fā)區(qū)專業(yè) 市場 的 資料收集 ， 整理 ， 通過從政策宏觀面、 市場宏觀面 ， 以及專業(yè)市場的特征、現(xiàn)狀、未來走勢的層面分析 ， 再將結(jié)果交叉后得出 : □ 市場規(guī)劃及配套將成為有力競爭武器 □ 經(jīng)營行業(yè)應(yīng)趨向大眾消費(fèi)品 □ 尋求龍頭性 專業(yè) 市場中的空白點(diǎn) □ 尋求有發(fā)展但龍頭批發(fā)市場中未能形成氣候的行業(yè) □ 尋求龍頭性批發(fā)市場中供不應(yīng)求的行業(yè) □ 先做專 ， 再做大 ， 做強(qiáng) XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 16 頁 共 33 頁 16 □ 無強(qiáng)大政策支持則不要與龍頭市場產(chǎn)生經(jīng)營定位正面競爭 。 9% 。 2% 、 38。 7% 。 7% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 220。 3% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 226。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 134。 34 億元，比上年增長 12。 11 ‰ 。 67% 。其中農(nóng)業(yè)人口 686。 15 萬人，比上年末增加 15。 2%。 29 萬公頃，有林面積 271。 94 萬平方千米，其中市區(qū)建成區(qū)面積 (章貢區(qū)和 XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) )40。處于我國東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延伸的過渡地帶，也是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場分析 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 13 頁 共 33 頁 13 四 XX 市情及 相關(guān)行業(yè) 發(fā) 展 分析 4． 1 XX 市情 XX 市位于贛江上游，江西南部，簡稱贛南。本項(xiàng)目的落成，一方面將填補(bǔ) XX 市舊貨行業(yè)這一市場空白，為廣大經(jīng)營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營環(huán)境，也將為 XX 市人民提供與大中型城市保持同步的舊貨產(chǎn) 品和服務(wù)，從而杜絕目前存在于 XX 舊貨缺乏管理，干擾市民的現(xiàn)象，為 XX 人民造福；另一方面也將進(jìn)一步美化城市的形象，提升城市形象，真正成為 XX 市新城發(fā)展、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場發(fā)展的“地標(biāo)性”物業(yè)。 本項(xiàng)目擬定的“一站式”舊貨交易市場，將憑借準(zhǔn)確定位、先進(jìn)規(guī)劃、高效營銷、統(tǒng)一的科學(xué)的管理、把 XX 舊貨大市場整合優(yōu)化， 拓展經(jīng)營，向規(guī)范化、規(guī)?；?、專業(yè)化方向發(fā)展， 吸引眾多經(jīng)營者、消費(fèi)者，從而使 XX 市舊貨行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。舊貨行工作人員上門收購時(shí)，未佩帶上崗證，使出售舊貨的居民心存疑慮。 機(jī)電 設(shè)備，舊機(jī)動車，通訊器材，舊書籍，舊玩具等尚未涉足；三是加工翻新滯后。在 XX 市還沒有一個(gè)真正的舊貨市場，在市內(nèi)的十來家舊貨行中，充其量只能稱為舊貨個(gè)體工商戶，年?duì)I業(yè)額一般都在 20 萬至 80 萬元，超百萬的還沒有；二是品種單一。各專業(yè)大市場定位不同，在形成自身與市場差異化的基礎(chǔ)上，均有自身強(qiáng)勁的競爭優(yōu)勢。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項(xiàng)目在后期執(zhí)行過程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。經(jīng)過近年來 XX 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和開發(fā)區(qū)眾多商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作， XX 市專業(yè)市場已經(jīng)具備較好的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 11 頁 共 33 頁 11 對 XX 唯一大型舊貨交易市場這個(gè)較為新鮮的行業(yè)， 78％受訪者表示看好該行業(yè)經(jīng)營投資前景， 92%的舊貨經(jīng)營戶認(rèn)同開發(fā)區(qū)糧油市場對面誕生“ XX 舊貨大市場”的發(fā)展前景， 54%的市民對開發(fā)區(qū)糧油市場對面地塊未來 23 年內(nèi)的升值前景表示看好，說明廣大經(jīng)營戶和市民對糧油市場地塊及舊貨市場前景表現(xiàn)出投資信心，是本項(xiàng)目發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)條件。經(jīng)營人員希望由政府有關(guān)部門牽頭，在合適地點(diǎn)興建一個(gè)規(guī)模較大的、適合 XX 市發(fā)展需要的舊貨市場，將現(xiàn)有的舊貨行和個(gè)體工商戶納入其中，按品種、按門類分片經(jīng)營，集評估、鑒定、儲存、修理、翻新、包裝、運(yùn)輸、結(jié)算等配套服務(wù)于一體，提升檔次，形成規(guī)模。民生舊貨行是屬于老牌舊貨 行，規(guī)模相對較大，管理較為規(guī)范，許多市民對其有較好的反響， 85％受訪者 認(rèn)為這是一個(gè)“便民、利民、為民”的通道。 （ 3） XX 舊貨行業(yè)逐步呈現(xiàn)生機(jī)，期待有效地進(jìn)行市場整合。在本次調(diào)查中， 36%的被訪者表示不會進(jìn)行商鋪投資，僅 %的被訪者正在考慮購買。 （ 2） 商鋪投資消費(fèi)理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場定位成商業(yè)項(xiàng)目操盤的 重中之重。市民對居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價(jià)格理念還有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，價(jià)格仍成為購房者考慮的首要因素。 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 10 頁 共 33 頁 10 在接受本次調(diào)查的市民中，面對均價(jià)超過 3500 元 /平米的住宅市場， 48%的被訪者不打算購買住宅， 26%的客戶打算在 25年內(nèi)購房，僅 26%的客戶打算在 12 年內(nèi)購房。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計(jì)分析人員進(jìn)行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析會議，為本項(xiàng)目下一步項(xiàng)目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。本次調(diào)研工作由江西舊貨 大市場有限 責(zé)任 公司項(xiàng)目調(diào)研小組全程操作完成。 （ 5） 項(xiàng)目將成為 XX 市未來唯一大型舊貨交易市場，對全市舊貨交易行業(yè)規(guī)范發(fā)展及資源循環(huán)利用起著重要作用。 （ 3） 項(xiàng)目發(fā)展背景為項(xiàng)目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團(tuán)隊(duì)組織層 面進(jìn)行良好的結(jié)合，以爭取更為優(yōu)越的項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境，組合更強(qiáng)勢的項(xiàng)目發(fā)展團(tuán)隊(duì)。 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 9 頁 共 33 頁 9 項(xiàng)目地塊價(jià)值的主要特點(diǎn)有： （ 1） 地形地貌、地塊規(guī)模對項(xiàng)目開發(fā)較為有利。 隨著 XX 工業(yè)大市的快速發(fā)展，擁有 861 萬人口、扼守江西南大門，貫穿廣州和南昌的 XX 唯一大型舊貨交易市場，本項(xiàng)目發(fā)展勢必成為 XX 之大勢所趨。 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有眾多專業(yè)市場，是 XX 專業(yè)市場 集群區(qū)域，主要專業(yè)市場有 XX 汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場等。 48 平方公里。 2． 5 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 本項(xiàng)目初擬選地位置為 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)文峰路（原 105 國道）與贊賢西路交匯處東側(cè)地塊，預(yù)計(jì)用地約 70 畝 。 （ 3） 項(xiàng)目北面為眾多大型專業(yè)市場集群地，其余周邊則為住宅區(qū)，有利于共享專業(yè)市場群內(nèi)各種資 源，也為舊貨交易提供旺盛的客流。 項(xiàng)目主要特點(diǎn)有： （ 1） 項(xiàng)目地塊三面臨路，其中兩面為城市 干道 ，臨街面較長，適合于大型專業(yè)市場地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，并應(yīng)借助市場集群，加強(qiáng)對區(qū)域概念的強(qiáng)勢引導(dǎo)。 2． 3 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施 項(xiàng)目地塊處于 XX 市文峰路與贊賢路交匯東處， 距 XX 市最中心地僅 4 公里， 項(xiàng)目北面有 XX 汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場及公交站等。 5 公里，北面有糧油、鋼材等大市場，并與北面其它市場緊鄰呼應(yīng)，地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。 （ 5） 對項(xiàng)目決策及其實(shí)施提出優(yōu)化建議。 （ 3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)效益、 社會效益、環(huán)境效