【正文】 到房租，面臨倒閉。 窗簾布藝 經(jīng)營(yíng)分布： 商圈內(nèi)主要有銀興商場(chǎng)、新裕商廈在經(jīng)營(yíng)； 經(jīng)營(yíng)存量： 行業(yè)市場(chǎng)存量約 400 戶，主要分布在北湖路及各大裝飾材料市場(chǎng)，而在目前朝陽(yáng)商圈內(nèi)的 兩大經(jīng) 營(yíng)商場(chǎng)存量不大 。其顧客一般為目的性購(gòu)物者，產(chǎn)品也有一定的利潤(rùn)空間，因此，可以有選擇地作為民族商場(chǎng)三樓和四樓業(yè)態(tài)重新規(guī)劃和招商考慮的一個(gè)方向。生意 還行，主要靠熟客。 C、唐山路花鳥(niǎo)市場(chǎng)： 已開(kāi)業(yè)兩年，以賣(mài)古玩、奇石、字畫(huà)和工藝品為主；約有 275 間鋪面，為目前南寧市類似市場(chǎng)的最大；基本鋪面每間約為 50 平方米，目前年平均租金約為 1000 元，現(xiàn)已基本租滿；顧客流量不大，多為目的性較強(qiáng)的熟客。他認(rèn)為在民族商場(chǎng)宜做比較大眾化的鏡畫(huà)。其二：書(shū)畫(huà)：鋪位門(mén)面 20 平方米，月租金 500 元，合同一年一簽。現(xiàn)在的人氣一般，正期待今年底園湖路花鳥(niǎo)市場(chǎng)的實(shí)際搬遷。 B、人民公 園花卉書(shū)畫(huà)市場(chǎng) ：已開(kāi)業(yè)兩年，以賣(mài)古玩、字畫(huà)和工藝品為主。其品種之二：仿真花草植物：屬耐用品，本地需求下降，利潤(rùn)空間減?。欢獾亟?jīng)營(yíng)戶往往會(huì)到廣州等地直接進(jìn)貨。平均租金為 20~30 元人民幣 /平方米；目前，商鋪?zhàn)赓U是有價(jià)無(wú)市，市政規(guī)劃園湖路改造今年底有可能將其搬遷（據(jù)說(shuō)將搬至白沙的榮和新城）。其中有仿真花草植物店約 11 家；有工藝品店 22 間。 關(guān)于對(duì)民族商場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)品種的小結(jié)： 無(wú)疑，音響等電子電器類是民族商場(chǎng)的主導(dǎo)品種，但目前品種欠豐，主題不突出，專業(yè)經(jīng)營(yíng)層次較低，從而影響了其的市場(chǎng)份額；百貨類的經(jīng)營(yíng)檔次較低，容易產(chǎn)生同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，但考慮現(xiàn)狀，仍可作為主要的輔助業(yè)態(tài)保留；另外，樂(lè)器類經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)份額不大，音像制品類 經(jīng)營(yíng)也存在著不確定的因素，可作為一般性輔助業(yè)態(tài)有選擇地保留；電腦軟件因受同類市場(chǎng)沖擊缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，已自然萎縮。 樂(lè)器類（琴） ◆ 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 ：集中商場(chǎng)三樓，約有 11 戶左右，經(jīng)營(yíng)主要是小作坊老板在操作，經(jīng)營(yíng)狀況一般； ◆ 經(jīng)營(yíng)分布 ：該行業(yè)總體經(jīng)營(yíng)存量不大，除了民族商場(chǎng)外，教育路還集中有約 15 戶； ◆ 競(jìng)爭(zhēng)情況： 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)空間較?。荒壳?，生意基本被大琴行搶走，小琴行的生意主要靠熟客、發(fā)燒友和一些朋友在支持著，前景也不容樂(lè)觀 ◆ 租金水平： 35～ 50 元 /㎡ .月； ◆ 綜合判斷： 行業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模雖然不大，但民族商場(chǎng)卻占有南寧市近半的市場(chǎng)份兒，因此，作為特色經(jīng)營(yíng)品種，尚可作為輔助業(yè)種保留經(jīng)營(yíng)。 音像制品 ◆ 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 ：主要集中民族商場(chǎng)三樓，占據(jù)了三樓的 大部分面積，經(jīng)營(yíng)狀況一般； ◆ 經(jīng)營(yíng)方式 ：主要以音像超市的形式出現(xiàn)。但目前仍可利用其現(xiàn)有的購(gòu)物環(huán)境和商業(yè)慣性，針對(duì)學(xué)生及周邊縣份的低檔次消費(fèi)，做些低端商品。其經(jīng)營(yíng)戶存量較大，約 280 多戶，但經(jīng)營(yíng)檔次較低，客群也以低端群體為主，目前經(jīng)營(yíng)狀況較差。 器及電子元件的特色經(jīng)營(yíng)區(qū)域的趨勢(shì)； ◆ 綜合判斷： 其屬民族商場(chǎng)傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，依托民族商場(chǎng)所處的區(qū)位、交通、規(guī)模及配套等優(yōu)勢(shì)條件，可以通過(guò)完善電子電器的業(yè)種結(jié)構(gòu)，發(fā)揮集聚效益，做大做強(qiáng)，突出主題化，加強(qiáng)專業(yè)性，爭(zhēng)取成為行業(yè)的發(fā)展龍頭。 ◆ 經(jīng)營(yíng)分布： 該行業(yè)主要集中在民族商場(chǎng)、通銀商場(chǎng)及舊和平商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)戶總量在 700 戶左右； ◆ 品種結(jié)構(gòu) ：包括音響、音像、家電、五金交電、各類小電器（如小收音機(jī)、耳機(jī)、鐘表電器等）及各類電子邊緣產(chǎn)品（配件類）； ◆ 競(jìng)爭(zhēng)情況： 通銀商場(chǎng)是最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其專業(yè)經(jīng)營(yíng)層次明顯比民族商場(chǎng)高 ； ◆ 租金水平： 130～ 150 元 /㎡ .月； ◆ 經(jīng)營(yíng)前景： 以民族商場(chǎng)和通銀商場(chǎng)兩大經(jīng)營(yíng)龍頭，逐漸形成了音響、電“關(guān)于對(duì)潛在的競(jìng)爭(zhēng)商場(chǎng)”： 應(yīng)特別關(guān)注百家匯流行前線，該項(xiàng)目一端與民族商場(chǎng)相連，定位于滿足年輕一代多種消費(fèi)需要的城市特色 Street Mall，租金均價(jià)約 180 元 /㎡ 金之島 位 置： 友愛(ài)路（友愛(ài)客運(yùn)站旁）； 規(guī) 模： 共 3 層，營(yíng)業(yè)面積 : 約 萬(wàn)平方米； 經(jīng)營(yíng)定位： 鞋包商品城； 經(jīng)營(yíng)類別： 鞋帽箱包、小商品類； 經(jīng)營(yíng)方式： 批發(fā)、零售； 關(guān)于對(duì)經(jīng)營(yíng)包裝策略取得成功的可類比商場(chǎng)的調(diào)查小結(jié) 以上商場(chǎng)經(jīng)重新包裝后都不同程度地取得了成功，目前商圈競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈， 民族商場(chǎng)也應(yīng)調(diào)整、創(chuàng)新，重新確立商場(chǎng)的定位和形象。 評(píng)述 它的一端近裕豐商場(chǎng)，另一端靠民族商場(chǎng)。 評(píng)述： 萬(wàn)隆百貨商場(chǎng)原定位為中高檔購(gòu)物商場(chǎng)，后因經(jīng)營(yíng)管理不善，商品質(zhì)量低下，經(jīng)營(yíng)狀況差，現(xiàn)由大中電器進(jìn)駐，在經(jīng)營(yíng)環(huán)境上得到較大的改善。 桂登商場(chǎng) 位 置： 濟(jì)南路與南京路交匯處； 規(guī) 模： 共 3 層，營(yíng)業(yè)面積 : 萬(wàn)平方米； 經(jīng)營(yíng)定位： 鞋類主題商場(chǎng)； 經(jīng)營(yíng)類別： 鞋類、文體、漁具物資、輕紡織品（床上用品）； 經(jīng)營(yíng)方式： 以批發(fā)為主； 經(jīng)營(yíng)檔次： 低檔； 輻射范圍： 南寧市、城鄉(xiāng)結(jié)合部、以及周邊縣份與地區(qū)（如百色、河池）； 租金水平 一層 120～ 180 元 /㎡ .月 二層 40～ 60 元 /㎡ .月 商場(chǎng)配套 無(wú)扶梯、無(wú)中央空調(diào)； 外 立 面： 陳舊； 經(jīng)營(yíng)推廣： 缺乏統(tǒng)一的推廣包裝。 港澳商場(chǎng) 位 置： 高峰路； 規(guī) 模： 共 3 層，營(yíng)業(yè)面積 : 萬(wàn)平方米； 經(jīng)營(yíng)定位： 兒童服飾主題商場(chǎng)； 經(jīng)營(yíng)類別： 服裝、服飾類； 經(jīng)營(yíng)方式： 零售； 經(jīng)營(yíng)年限： 約 8 年 經(jīng)營(yíng)檔次： 中檔； 輻射范圍： 南寧市區(qū)及周邊地市縣份； 租金水平： 1F： 120～ 200 元 /㎡ .月 2F： 120～ 150 元 /㎡ .月 3F： 60～ 90 元 /㎡ .月 商場(chǎng)配套 無(wú)扶梯、有中央空調(diào)； 外 立 面： 外立面包裝較為現(xiàn)代、潮流； 經(jīng)營(yíng)推廣： 原 缺乏 系統(tǒng) 的整合推廣 ；現(xiàn)已著手 商業(yè)外立面的外包裝。 評(píng)述： 搜 品廊商場(chǎng)原為平等商場(chǎng)，其所處地段人流量雖然很大，但原來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況很差；經(jīng)過(guò)重新包裝定位后，現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況正在的好轉(zhuǎn)。 評(píng)述： 裕豐商場(chǎng)是南寧市在瞄準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)、進(jìn)行差異化定位取得較為成功的典型；同時(shí)，其還注重形象的包裝、推廣，以及商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，因此，目前商場(chǎng)人氣較旺，各樓層的租金水平也很高，且相差不大，約為 250～ 350 元 /㎡ .月，是整體旺場(chǎng)的典范。舊和平商場(chǎng)在綜合經(jīng)營(yíng)及人流聚集更具優(yōu)勢(shì)，作為傳統(tǒng)的兩大綜合性市場(chǎng)，民族商場(chǎng)在與舊和平商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中已明顯處于劣勢(shì)。其 小家電、五金電器類商品經(jīng)營(yíng)面積占商場(chǎng)一層經(jīng)營(yíng)面積的 80%，主要以小音箱、VCD、 DVD、電視為主，商品質(zhì)量差，多數(shù)為雜牌；品牌化知名度低；其商品有許多是從民族商場(chǎng)炒（進(jìn)）的貨。其一樓的家電電器、五金類也具有一定的規(guī)模。 舊和平商場(chǎng) 位 置： 人民路與西關(guān)路交匯處； 規(guī) 模： 共 5 層，營(yíng)業(yè)面積 : 萬(wàn)平方米； 經(jīng)營(yíng)定位： 大型傳統(tǒng)綜合性百貨商場(chǎng)； 經(jīng)營(yíng)類別： 小家電、電器、日化、服裝、鞋類、床上用品等； 經(jīng)營(yíng)存量： 鋪面、攤位數(shù)量：約 2500 個(gè) ； 經(jīng)營(yíng)戶數(shù)量：約 2100 戶（其中家電電器類 150 戶）； 經(jīng)營(yíng)方式： 批發(fā)、零售； 經(jīng)營(yíng)年限： 約 18 年左右； 經(jīng)營(yíng)檔次： 中低檔； 輻射范圍： 南寧及周邊地區(qū)為主，周邊縣份，東盟國(guó)家如越南； 租金水 平： 1F： 130～ 150 元 /㎡ .月 ； 2F： 110～ 120 元 /㎡ .月 3F： 90 元 /㎡ .月 ； 4F： 60～ 90 元 /㎡ .月 ； 5F： 30～ 50 元 /㎡ .月 出 租 率： 出租率較好，基本上保持在 90%以上； 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃： 1F：小五金、小家電、化妝品、兒童玩具、魚(yú)具； 2F：服裝、皮具箱包、鞋類； 3F：服裝批發(fā)； 4F：服裝零售； 5F：床上用品； 經(jīng)營(yíng)配套： 無(wú)扶梯、有中央空調(diào)、 配套齊備如停車(chē)、物流配送； 外 立 面： 現(xiàn)代、簡(jiǎn)約（經(jīng)前幾年對(duì)外立面進(jìn)行重新包裝）； 經(jīng)營(yíng)推廣： 較 少。 ◆劣勢(shì)：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模及發(fā)展空間十分有限，停車(chē)、倉(cāng)儲(chǔ)不便；商場(chǎng)內(nèi)部以敞開(kāi)式柜臺(tái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)交易，過(guò)道間距較為擁擠，空氣流通性差；經(jīng)營(yíng)管理上不到位，客戶意見(jiàn)較大；客戶存在一定的流動(dòng)性。 出 租 率： 1 層： 100% 2 層：保持在 90%左右； 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃： 1F：音響專賣(mài)店（較少）、電子元配件 ； 2F：音響專賣(mài)店； 經(jīng)營(yíng)配套： 無(wú)電梯、 無(wú)中央空調(diào)、 停車(chē)、倉(cāng)庫(kù)方面均存在不足； 外 立 面： 立面形象一般 ,但有內(nèi)部經(jīng)營(yíng)戶廣告牌位配合商場(chǎng)作為宣傳； 經(jīng)營(yíng)推廣： 商場(chǎng)缺乏統(tǒng)一推廣。 區(qū)域可類比項(xiàng)目： ◆在經(jīng)營(yíng)定位、經(jīng)營(yíng)品種上可類比的商場(chǎng)，如通銀商場(chǎng)、舊和平商場(chǎng)； ◆在經(jīng)營(yíng)包裝策略上取得成功的可類比商場(chǎng)，如裕豐 商場(chǎng)、搜品廊、港澳商場(chǎng)； ◆潛在的競(jìng)爭(zhēng)類比項(xiàng)目，如流行前線、置地廣場(chǎng)。 三、區(qū)域 可類比商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理比較調(diào)查分析 （一） 在經(jīng)營(yíng)定位、品種上可類比的商場(chǎng)： 通銀商場(chǎng) 位 置： 人民東路 228 號(hào)（民族商場(chǎng)對(duì)面）； 規(guī) 模： 共 2 層，營(yíng)業(yè)面積 :3200 多平方米； 經(jīng)營(yíng)定位： 音響主題商場(chǎng)； 經(jīng)營(yíng)類別： 音響、電子元配件類； 經(jīng)營(yíng)存量： 鋪面、攤位數(shù)量：約 180 個(gè) 經(jīng)營(yíng)戶數(shù)量：約 145 戶； 小 結(jié)： 朝陽(yáng)商圈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入業(yè)態(tài)主題化、商場(chǎng)品牌化的經(jīng)營(yíng)時(shí)期。 通過(guò)改善自身的物業(yè)條件來(lái)提升商場(chǎng)的定位檔次，以爭(zhēng)取客源，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 ◆注重統(tǒng)一推廣及形象包裝，商場(chǎng)品牌經(jīng)營(yíng)化意識(shí)日 趨明顯。 類 型 面 積 所占比例 賣(mài)場(chǎng)類 約 16 萬(wàn)㎡ 40% 分租店類 約 24 萬(wàn)㎡ 60% 商場(chǎng)發(fā)展特征 ◆商場(chǎng)的主題化、特色化日益突出。 商場(chǎng)類型特點(diǎn) 經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前朝陽(yáng)核心商圈商場(chǎng)類總商業(yè)面積約 40 萬(wàn)㎡，分賣(mài) 場(chǎng)類商場(chǎng)和分租店類商場(chǎng)： 以分租店類商場(chǎng)為主，經(jīng)統(tǒng)計(jì)共有 18 個(gè)，約占 60%的面積比例；賣(mài)場(chǎng)類商場(chǎng)類數(shù)量相對(duì)較少，其中萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)除了少部分為室內(nèi)商業(yè)街分租經(jīng)營(yíng)外，在部分面積為統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 帶，南到解放路，北至民族商場(chǎng)是這一商圈的核心區(qū)域，稱為朝陽(yáng)核心商圈 ）。 二、區(qū)域 商圈市場(chǎng)分析 區(qū)域商圈定義： 指民族商場(chǎng)所在的南寧市城市商業(yè)中心區(qū) —— 朝陽(yáng)核心商圈。 小 結(jié)： 從商場(chǎng)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例看：音響、電器類和百貨類（服裝、鞋帽），分別占據(jù)商場(chǎng)負(fù) 1F、 1F 和 2F 的大部分經(jīng)營(yíng)面積，占商場(chǎng)總面積的 60%、經(jīng)營(yíng)存量的 90%左右，是商場(chǎng)當(dāng)仁不讓的兩大主力品種；而畫(huà)框、樂(lè)器（琴類）、音響制品經(jīng)營(yíng)也自成體系，是商場(chǎng)主要的輔助品種； ◆ 2021～ 2021 各年度商場(chǎng)租金收益變化情況（按使用面積，元 /㎡ .月） 樓層 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 1F 108 134 122 124 2F 67 83 88 84 3F 42 46 53 4F 31 32 48 39 由上表可見(jiàn)： 從商 場(chǎng) 1～ 2 層年平均租金水平自 2021 年上調(diào)了 20 元 /㎡ .月后兩年，一層租金水平維持在 122～ 124 元 /㎡ .月之間，二層維持在 84～ 88 元 /㎡ .月，三層租金水平近幾年來(lái)均有小幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)，至 2021 年達(dá)到了 53 元 /㎡ .月；四層的租金水平變化不大。 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及比例 業(yè)態(tài)品種 分布樓層 經(jīng)營(yíng)存量（戶） 經(jīng)營(yíng)面積（㎡） 音響、電器及配件類 負(fù) 2F 275 3165 百貨類（運(yùn)動(dòng)休閑類） 2F 280 2480 鏡畫(huà)類 2F 10 700 音像制品 3F 7 2021 樂(lè)器類 4F 11 620 電腦軟件、耗材 5F 35 1000 二手電腦 負(fù) 1F 35 400