【正文】 要求進(jìn)行一定數(shù)量的調(diào)整。日水平，挖掘出本項(xiàng)目生態(tài)型優(yōu)勢(shì)，可以將 1 號(hào)樓的租金平均水平定位在 /平方米 日的 8折處理）。 二、項(xiàng)目招商的組價(jià)策劃 單體建筑租金細(xì)化： 在前面所分析的租金定位當(dāng)中，基本上確定的項(xiàng)目的首年租金平均水平在 /平方米 根據(jù)對(duì) xxxx商務(wù)圈的調(diào)查， 04年初租金水平 4元以下， 04年底租金水平已經(jīng)達(dá)到了 ，租金 年增長(zhǎng)率為 %，并還有進(jìn)一步增速的可能。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)同類(lèi)市場(chǎng)的調(diào)查和分析，建議本項(xiàng)目的租賃合同期限主要設(shè)置為 3年，針對(duì)部分客戶(hù)的需求，設(shè)置 5年和 10年及 50年租賃（變相性銷(xiāo)售）等多種租約方案，不同形式給予不同的租金水平。如此安排，是考慮到三至五年后，之江區(qū)塊的居民入住水平將初步成熟和穩(wěn)定，高新區(qū)也將進(jìn)一步發(fā)展成熟， EOD 概念初見(jiàn)模型；同時(shí)從折扣變化率上反映出項(xiàng) 目的租金增值空間為平均年遞增率 10%。 ******高新區(qū)（濱海）以新區(qū)開(kāi)發(fā)的理念和高新技術(shù)政策扶持的優(yōu)勢(shì)，輔以沿江住宅房產(chǎn)氛圍的日益成熟，加上位于 ******通往簫山國(guó)際機(jī)場(chǎng)的交通道路上，該區(qū)域發(fā)展的速度將進(jìn)一步提高；并很有前途發(fā)展成為 ******高新產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)袖聚集地。 綜合對(duì)比：區(qū)域經(jīng)濟(jì)的前景分析 近年以來(lái)，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)活力日漸興起，逐步代替珠三角成為中國(guó)發(fā)展最快的區(qū)域；******作為長(zhǎng)三角中的重要城市，又是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的 **省省府城市，還是世界聞名的旅游城市， ******正成為創(chuàng)業(yè)、興業(yè)的天堂。參照 ******xxxx商務(wù)圈的發(fā)展規(guī)律，xxxx商務(wù)圈住宅房?jī)r(jià)在 12021元 /平方米的時(shí)候，寫(xiě)字樓租金已經(jīng)達(dá)到了每天 元 /平方米，售價(jià)達(dá)到了 15000 平方米； 本地塊由于近年居民住宅入住率無(wú)法達(dá)到 xxxx商務(wù)圈，同時(shí)又因一江相隔 ******市中心，加上 xxxx商務(wù)圈的文體概念，這將在一定程度上削弱了本區(qū)塊的寫(xiě)字樓和住宅價(jià)值比例水平， （ 7000247。 本項(xiàng)目周邊的住宅房產(chǎn)價(jià)格基本上都在 70008000 元 /平方米之間，并有著進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。本項(xiàng)目作為園區(qū)型寫(xiě)字樓，綠化條件相對(duì)優(yōu)越于其他項(xiàng)目，在重視生態(tài)辦公、期望自由個(gè)性、夢(mèng)寐獨(dú)立空 間的今天，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)理念上具有一定的前瞻性。 橫向比較：同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)性商務(wù)樓的比較。 第五部分 項(xiàng)目招商租金定位 一、項(xiàng)目組價(jià)調(diào)研分析 本項(xiàng)目是工業(yè)地產(chǎn)范疇，工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)同，以招商過(guò)程中的租金為效益評(píng)價(jià)的主要參數(shù)?？梢栽谥鳂堑奈鱾?cè)設(shè)置門(mén)衛(wèi)和主樓設(shè)置保安，這樣既可以保證裙樓的營(yíng)業(yè)通道，又可以有效保護(hù)園區(qū)的整體形象；具體的修改意見(jiàn)供工程部門(mén)進(jìn)行參考。一樓部分可以向銀行和中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳進(jìn)行招商或向兩岸咖啡這類(lèi)提供商務(wù)套餐、休閑場(chǎng)所的企業(yè)招商。在定位上裙樓的三樓可以作為辦公用房。 1號(hào)樓裙樓一般為營(yíng)業(yè)性用房，但是因?yàn)楸卷?xiàng)目為一個(gè)整體，具有整個(gè)園區(qū)的保安監(jiān)控系統(tǒng)。因?yàn)?11 號(hào)樓將來(lái)需要進(jìn)行后勤公司招商，具體的定位方案由后勤公司自行確定；上述的定位僅僅作為參考和招商說(shuō)服。 11 號(hào)樓 1 層和 2 層為職工食堂，三樓、四樓為包廂形式，設(shè)計(jì)和裝修上體現(xiàn)出一定的層次，定位于園區(qū)企業(yè)招待所用。 本項(xiàng)目的配套設(shè)施首先是 10號(hào)樓和 11 號(hào)樓的招商。 本部分商務(wù)樓的招 商由此定位于針對(duì)一些中小型智力企業(yè)、設(shè)計(jì)公司進(jìn)行， 2至 5 號(hào)樓定位于軟件開(kāi)發(fā)、系統(tǒng)集成類(lèi) IT 產(chǎn)業(yè)企業(yè)， 6 至 7 號(hào)樓定位于生物醫(yī)藥、動(dòng)漫制作和其他類(lèi)型企業(yè)， 8至 9號(hào)樓暫不定；同時(shí)由于 SOHO辦公理念在國(guó)外商務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)成熟，因此吸引海外留學(xué)回來(lái)創(chuàng)業(yè)者也將成為個(gè)性化商務(wù)樓招商目標(biāo)之一。如今很多中小型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型新企業(yè)由于創(chuàng)業(yè)之初成本因素，更多選擇住宅區(qū)中辦公，而隨著國(guó)家政策的出臺(tái)，工商局針對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)開(kāi)辦企業(yè)的審批越來(lái)越嚴(yán)；這給本項(xiàng)目的招商提供了一定的機(jī)遇。 個(gè)性化樓招商目標(biāo)群定位。 一號(hào)樓招商對(duì)象之二選擇各類(lèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)、科技開(kāi)發(fā)和推廣、文化藝術(shù)開(kāi)發(fā)等公司，此類(lèi)公司作為科技園區(qū)的科技型企業(yè)主體，可以充分享受到優(yōu)惠政策的傾斜力度，從而為企業(yè)的發(fā)展提供更大的空間和動(dòng)力。因此該部分招商可以選擇新起步的中小型企業(yè)，該類(lèi)企業(yè)對(duì)租金的水平要求比較重，對(duì)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)成本考慮較多；同時(shí)利用本主樓和整個(gè)園區(qū)整 體性和生態(tài)型統(tǒng)一，在隱晦掉主樓單體建筑的不豪華同時(shí)，大打生態(tài)型、園林化寫(xiě)字樓概念，吸引更多不注重商務(wù)豪華，而在乎商務(wù)休閑的企業(yè)注意力。 主樓一層至七層為對(duì)外招商部分。中恒世紀(jì)公司及下屬香溢世紀(jì)公司、 ******中恒世紀(jì)公司本身就需要自用辦公區(qū)，該部分自用辦公室建議安置在主樓 9 層。 主樓招商目標(biāo)群定位。該類(lèi)企業(yè)建議選擇約 10%定位。其他類(lèi)型企業(yè)可包括外地企業(yè)駐 ******辦事處、外資企業(yè)和物流企業(yè)等。依本案內(nèi)部眾多的這種需求，建議選擇 10%的管理前沿服務(wù)企業(yè)入園。 ※ 管理前研。本項(xiàng)目的推出，依其園林史生態(tài)布局、排屋式獨(dú)立空間、完備的后勤保障，極大的增強(qiáng)了辦公氛圍的可塑性和創(chuàng)作靈感的刺激度，為廣告策劃、創(chuàng)意工作室等藝術(shù)前沿企業(yè)營(yíng) 造至上的寬松、自然的辦公氛圍，滿(mǎn)足此類(lèi)企業(yè)對(duì)個(gè)性化、藝術(shù)化辦公的需求。 ******近年興起的 LOFT寫(xiě)字樓風(fēng)潮，野風(fēng) 由于本案作為科技園項(xiàng)目，考慮到未來(lái)的孵化器發(fā)展方向和穩(wěn)定的科技園區(qū)品牌，該類(lèi)企業(yè)占目標(biāo)群 60%。該類(lèi)企業(yè)具有申報(bào)高新企業(yè)的潛力，也就可以潛在的享受到高新區(qū)塊的政策優(yōu)惠；同時(shí)由于該類(lèi)企業(yè)大多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展中的企業(yè)，創(chuàng)業(yè) 成本、空間和氛圍、配套都是關(guān)注的要點(diǎn)。 2至 9號(hào)樓為個(gè)性化的辦公樓，其孤套、復(fù) 式的建筑設(shè)計(jì)，為一些創(chuàng)造型的企業(yè)提供一個(gè)獨(dú)立的、自由的靈感空間，是科研開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)咨詢(xún)等類(lèi)型機(jī)構(gòu)的最佳選擇。 一號(hào)樓設(shè)計(jì)尊貴，彰顯氣派，作為可以享受高新優(yōu)惠政策的商務(wù)樓，對(duì)于部分無(wú)法享受優(yōu)惠政策的高新技術(shù)企業(yè)提供了機(jī)遇；招商該類(lèi)企業(yè)的某個(gè)部門(mén)或管理層總部，既可以加強(qiáng)企業(yè)的形象，同時(shí)還可以充分享有政策扶持。 過(guò)于專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)業(yè)范疇限制往往會(huì)導(dǎo)致本項(xiàng)目招商目標(biāo)群體的匱乏，從而影響到整個(gè)科技園的商務(wù)氣候；由此必須在政策允許的條件下，項(xiàng)目招商憑借自己的特色和優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大招商目標(biāo)范圍，吸引更多的企業(yè)入駐。 在商務(wù)氛圍方面，由 于本項(xiàng)目所在的之江區(qū)塊的住宅大部分為投資性置房，居民入住率偏低，商業(yè)氣氛不夠旺盛，寫(xiě)字樓的商務(wù)空間明顯不足。 同時(shí)由于 本案面對(duì)的群體大部分是初創(chuàng)業(yè)企業(yè)，其辦公樓的裝修工程對(duì)與新創(chuàng)企業(yè)的首期投資成本決策具有很大的劣勢(shì)；一般新創(chuàng)立的公司初期投資很多，資金又不足，而且存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此花巨資裝修商務(wù)樓對(duì)于新企業(yè)來(lái)說(shuō)具有一定的認(rèn)可劣勢(shì)；從而增加本案的波動(dòng)。 五、本案的威脅分析 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)威脅 ******寫(xiě)字樓市場(chǎng)在經(jīng)歷過(guò)大肆擴(kuò)張后，已經(jīng)逐漸顯露出供過(guò)于求的狀態(tài)，******寫(xiě)字樓空置率也逐步上升；尤其是隨著錢(qián)江新城的開(kāi)發(fā)， ******寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加??；而 ******作為旅游休閑城市，世界 500強(qiáng)企業(yè)入駐率并不高，寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)的空間有限。 微觀特色機(jī)會(huì) 本案的個(gè)性化園林式寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)，對(duì)于吸引從事高智力開(kāi)發(fā)、研究、創(chuàng)作為住的公司具有教大的優(yōu)勢(shì)；該類(lèi)目標(biāo)群崇尚健康辦公、個(gè)性化商務(wù)，追求體現(xiàn)企業(yè)獨(dú)特審美取向和價(jià)值觀的辦公氛圍，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造靈感、氛圍營(yíng)造的可塑性。 四、本案的機(jī)會(huì)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇 隨著長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)騰飛， ******政府確立主動(dòng)接軌大上海的戰(zhàn)略，在 繼續(xù)打造******休閑旅游城市戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，借 ******評(píng)為最佳居住城市的影響吸引科技新貴居住在 ******、創(chuàng)業(yè)在 ******，進(jìn)一步加強(qiáng)天堂硅谷的建設(shè)；力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)兩對(duì)翅膀騰飛的夢(mèng)想。尤其是商務(wù)寫(xiě)字樓，辦公人員大部分居住在市區(qū)，區(qū)域的逗留時(shí)間也僅僅是上班時(shí)間，所以區(qū)域商業(yè)也不發(fā)達(dá)；預(yù)計(jì)需要 35年時(shí)間濱海區(qū)活力才能展現(xiàn)。建議在宣傳過(guò)程中，加強(qiáng)對(duì)錢(qián)江一橋、四橋、三橋貫穿市區(qū)和江南大道連接簫山國(guó)際機(jī)場(chǎng)的交通樞紐概念，并提升因臨江花園、太陽(yáng)國(guó)際公寓、彩虹城、碧水豪園、銀色港灣等大型住宅區(qū)的交付使用而屈指可盼的區(qū)域活力概念，弱化地理位置劣勢(shì)。 三、本案的劣勢(shì)分析 地理位置 本案地處 ******濱海區(qū)，在 ******很多人的觀念里面，濱海屬于 ******的郊區(qū)，甚至被劃入簫山區(qū)，一定程度上影響了本案的 ******商務(wù)概念。園區(qū)型商務(wù)群在一定程度上發(fā)揮居住、辦公互動(dòng)一體化的作用，是吸引中小創(chuàng)業(yè)企業(yè) SOHO 辦公情節(jié)的最好優(yōu)勢(shì)。但是由于 ******高 新區(qū)分文教高新區(qū)和濱海高新區(qū)，在一定程度上文教高新區(qū)的市區(qū)概念對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的政策優(yōu)惠優(yōu)勢(shì)具有一定的影響。 累了、倦了、煩了、悶了 …… 中心花園走走吧 聞聞花香四溢、看看蝴蝶嬉戲 …… 工作由此輕松多起來(lái)。商務(wù)辦公樓的功能定位；住宅式的設(shè)計(jì)理念，本案融合居住的生態(tài)要求和商務(wù)辦公的典雅清凈，配備充足的后勤配套設(shè)施，使項(xiàng)目的商務(wù)環(huán)境更人性化、休閑化。 同時(shí)本案的毛坯房交付，在一定程度上可以炒 作成 “自我空間自由發(fā)揮 ”的概念。在當(dāng)今眾多中小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè) “屈居 ”住宅、公寓中商務(wù)辦公的時(shí)候，在杭城政府限制企業(yè)入駐居民區(qū)的環(huán)境下，本案的推出針對(duì)該部分群體具有較強(qiáng)的吸引力。 本案在規(guī)劃過(guò)程中定位明顯傾向于 “賣(mài)腦 ”型行業(yè)，尤其針對(duì)中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。 【天堂硅谷】憑欄手?jǐn)埬虾?，推窗?cè)聽(tīng)吳淞聲；樓臺(tái)高枕硅谷夢(mèng)，圍桌暢談高新情。 文教商務(wù)區(qū)內(nèi)存在眾多 IT 企業(yè)，而 IT 企業(yè)的一大特色便是成長(zhǎng)快，公司規(guī)模的擴(kuò)張必然引出辦公區(qū)域亟待擴(kuò)大的問(wèn)題。濱海高新區(qū)的寫(xiě)字樓處于初步發(fā)展之際，隨著大型住宅社區(qū)的交付使用，濱海人氣在逐步成熟 。 ******高新區(qū)主要?jiǎng)澐譃槲慕谈咝聟^(qū)和濱海高新區(qū)。 本項(xiàng)目的個(gè)性化商務(wù)樓設(shè)計(jì)和園林式物業(yè)管理，有效區(qū)分了周邊其他單體式的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，通過(guò)生態(tài)、園林概念和專(zhuān)業(yè)、綜合服務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的特色突出，加強(qiáng)項(xiàng)目的優(yōu) 越性。先鋒大廈、亞琪公司、志誠(chéng)大廈和恒生電子科技園等幾個(gè)項(xiàng)目均已建設(shè)完成，正在確定招商計(jì)劃，由此該部分項(xiàng)目是本項(xiàng)目的未來(lái)招商競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象；而高新公建中心的規(guī)劃，為提升本項(xiàng)目的 EOD區(qū)域效益和活力增添新的素材。 四、項(xiàng)目的周邊競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 本項(xiàng)目地處 ******高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（濱海）區(qū)塊，周邊高新企業(yè)和孵化園區(qū)較集中；******高新軟件園、創(chuàng)新大廈、東冠發(fā)展大廈、亞琪公司、先鋒大廈、志誠(chéng)大廈、恒生電子科技園等商務(wù)寫(xiě)字樓分布項(xiàng)目附近。利程度，再次為租金或售價(jià)以及物業(yè)管理水平，同時(shí)對(duì)周邊商業(yè)配套也比較關(guān)注。過(guò)多的寫(xiě)字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商急切跟進(jìn)，啟動(dòng)項(xiàng)目不細(xì)分 客戶(hù)，不考慮錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；畢竟 ******是休閑旅游城市，不象上海、北京，世界 500強(qiáng)在 ******落戶(hù)的并不多，由此造成如今 ******的寫(xiě)字樓除成熟地段外其他地塊商務(wù)樓空置率居高不下。從總體上看，隨著 **城市化進(jìn)程的加速， ******城市經(jīng)濟(jì)由第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)為主， ******寫(xiě)字樓的需求量將進(jìn)一步增加，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)前景看好。 ******還有其他板塊的商務(wù)區(qū)，但因?yàn)橐?guī)模小，暫時(shí)不成氣候；比如說(shuō)下沙商務(wù)區(qū)主要針對(duì)的是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)流通性行業(yè)。錢(qián)江新城的功能定位為大 ******中央商務(wù)區(qū)，將集中大部分政府機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)外銀行、證券、保險(xiǎn)金融、法律會(huì)計(jì)咨詢(xún)、信息等服務(wù)機(jī)構(gòu)，成為展現(xiàn) ******經(jīng)濟(jì)活力和城市繁華景觀的主要標(biāo)志。之江區(qū)塊主要承接文教商務(wù)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢(shì)，以新區(qū)生態(tài)規(guī)劃避開(kāi)文教區(qū)交通等劣勢(shì)；同時(shí)該區(qū)塊各類(lèi)大型居民住宅區(qū)逐步交付使用，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)日益活躍，商務(wù)氛圍前景可觀。威陵大廈、東冠發(fā)展大廈、恒生電子科技園、華榮時(shí)代大廈、創(chuàng)新大廈等多個(gè)商務(wù)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。威陵大廈銷(xiāo)售均價(jià) 7600元/平方米。濱海區(qū)塊樓盤(pán)正極力打造江景寫(xiě)字樓、生態(tài)商務(wù)區(qū)概念。金鼎廣場(chǎng)、世貿(mào)麗晶 3期等即將入市，更是突顯了區(qū)塊的貴族氣派。xxxx世紀(jì)廣場(chǎng)、中田大廈、求是大廈分布其中；公元大廈均價(jià) /平方米，半個(gè)樓層起賣(mài)；xxxx恒勵(lì)大廈均價(jià)約 萬(wàn)元 /平方米，租金每天 元 /平方米；嘉華國(guó)際商務(wù)中心租金每天 5元 /平方米。 據(jù)咨詢(xún)調(diào)查，目前該區(qū)域較新樓盤(pán)供應(yīng)量在 29萬(wàn)平方米左右，均價(jià)在 15000元 /平方米右；區(qū)塊參考日租金為 /平方米。這些企業(yè)在近年來(lái)的發(fā)展速度遠(yuǎn)超過(guò)平均水平，而產(chǎn)業(yè)也正集中在對(duì)**GDP貢獻(xiàn)最大的產(chǎn)業(yè)中。 xxxx商務(wù)區(qū) 從 98年世貿(mào)中心一期寫(xiě)字樓開(kāi)始， ******xxxx商圈就是 **向國(guó)際開(kāi)放的窗口，它從來(lái)就代表著 **經(jīng)濟(jì)中最具生命力的那一部分， **商務(wù)文化正是從這里更為外界所認(rèn)同。蘭庭國(guó)際、西城新座、偉星大廈、華星科技大廈、文欣大廈等項(xiàng)目分布其中。區(qū)塊參考日租金為 元 /平方米。 據(jù)咨詢(xún)調(diào)查，目 前該區(qū)域主要以 IT 企業(yè)及廣告、傳媒、裝修行業(yè)為目標(biāo)客戶(hù)，是杭城寫(xiě)字樓中較具產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)塊，是 ******寫(xiě)字樓中出租率較高的區(qū)域。 配合南湖、吳山廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，城站商務(wù)區(qū)逐步向 “景觀商務(wù) ”、 “人文商務(wù) ”、 “綠色環(huán)保商務(wù) ”等概念性商務(wù)區(qū)發(fā)展。香榭商務(wù)大廈、偉星 據(jù)咨詢(xún)調(diào)查，目前城站區(qū)域較新樓盤(pán)供應(yīng)量在 24 萬(wàn)平方米左右，價(jià)格在 8000元 萬(wàn)元 /平方米不等。 城站商務(wù)區(qū) 城站商務(wù)區(qū)歷史其實(shí)也很悠久； ******商務(wù)寫(xiě)字樓的發(fā)展歷史中一直就有著城站的身影，但是該區(qū)塊商務(wù)氛圍一直倍受冷遇；隨著 ******新客站的投入使用、南湖南線改造工程完成、南湖大道商機(jī)漸濃等因素，城站商圈已具備中高