【正文】 工的宿舍。同時(shí)三樓的露天陽(yáng)臺(tái)利用盆景綠色設(shè)計(jì)成露天的休閑茶吧；五樓設(shè)計(jì)成 KTV、棋牌等文體包廂，為園區(qū)內(nèi)的居住職工提供娛樂(lè)場(chǎng)所。 11 號(hào)樓的酒店式公寓因?yàn)榕c園區(qū)休閑場(chǎng)所鄰居，建議提高裝修 標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)成為單人套房，作為園區(qū)企業(yè)的中高層管理、技術(shù)人員的宿舍。一般來(lái)說(shuō)營(yíng)業(yè)性用房需要沿街或者開(kāi)放式對(duì)外沿街；根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀來(lái)看，裙樓作為營(yíng)業(yè)性用房的招商工作具有一定的困難。二樓作為商務(wù)會(huì)議室和商務(wù)訪問(wèn)、談判室。 由于裙樓同樣需要經(jīng)過(guò)園區(qū)大門(mén)保安，在一定程度上將影響到營(yíng)業(yè)效果；因此建議 園區(qū)的主大門(mén)采用開(kāi)放式設(shè)計(jì)，并設(shè)置寬闊視線的草坪綠化設(shè)計(jì)，針對(duì)園區(qū)內(nèi)部的保安系統(tǒng)。 說(shuō)明：任何的項(xiàng)目建筑招商目標(biāo)群定均以實(shí)際招商為準(zhǔn)，一切的安排都以租戶為優(yōu)先，做到租戶就是上帝的服務(wù)理念灌輸，一切為租戶合理要求而增刪服務(wù)項(xiàng)目。租金主要受到 氛圍和同類(lèi)項(xiàng)目水平的影響，因此本項(xiàng)目的租金按照參照定價(jià)的原則進(jìn)行定位。 據(jù)調(diào)查，最近開(kāi)盤(pán)招商的東冠發(fā)展大廈租金定位于每平方米每天 ～ ，年遞增 5%—10%；由區(qū)政府牽頭的創(chuàng)新大廈租金為每天 /平方米；濱海威陵大廈租金為每天 元 /平方米，三年合約內(nèi)不浮動(dòng)，三年后浮動(dòng) 5%—10%；文三路東部件園租金為每天 元 /平方米， ****大科技園租金每日 2 元 /平方米。 縱向?qū)Ρ龋和?lèi)寫(xiě)字樓的歷程對(duì)比。之江區(qū)塊隨著各住宅小區(qū)的大肆擴(kuò)張和居民入住率的提高，同時(shí)各寫(xiě)字樓、酒店等商務(wù)、休閑場(chǎng)所的興起，板塊活力正迅速發(fā)展，完全有可能未來(lái)之江區(qū)塊成為 ******南岸的 EOD板塊。12021） 60%＝ （ 60%為本區(qū)域與 xxxx商務(wù)圈成熟度的比例），房屋的售價(jià)大致在 5500元 /平方米。今年以來(lái)，住宅房地產(chǎn)形勢(shì)不容樂(lè)觀，政府不斷出臺(tái)相關(guān)政策打壓住宅房產(chǎn)以擠出其中的泡沫；而前期瘋狂的住宅地產(chǎn)擠占了工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間；越來(lái)越多的外資進(jìn)入中國(guó)、走進(jìn)長(zhǎng)三角，越來(lái)越多的創(chuàng)業(yè)者自主創(chuàng)業(yè)，越來(lái)越多的高附加值、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的興起，這給商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)更多的發(fā)展機(jī)遇。 本項(xiàng)目的租金預(yù)期： 針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不論是銷(xiāo)售定價(jià)還是租賃定價(jià)，都需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行租金發(fā)展預(yù)測(cè)，從而設(shè)計(jì)出一套合理的租賃或銷(xiāo)售方案；由此對(duì)本項(xiàng)目的租金作如下的的估計(jì)： 年份 1 2 3 4 5 6 7 日租金 年租金 432 513 540 583 630 680 735 年份 8 9 10 11 12 13 14 日租金 年租金 793 857 943 1037 1141 1232 1330 年份 15 16 17 18 19 20 日租金 年租金 1437 1509 1564 1663 1697 1730 本項(xiàng)目的租金定位于 15 元起步，鑒于項(xiàng)目初期的招商吸引，第一年入住企業(yè)給予 8折優(yōu)惠，第二年給予 ，第三年回歸到正常水平。 由于本項(xiàng)目屬于商務(wù)樓出租，而各類(lèi)建筑不具備中央空調(diào)和精裝修，企業(yè)入駐都需要進(jìn)行裝修；既然企業(yè)需要裝修，那租賃期限不太可能為 1年。項(xiàng)目的具體租金需要依賴于周邊居民入住率的高速增長(zhǎng)和商務(wù)氛圍的迅速提升。本項(xiàng)目隨著 EOD概念和高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖群概念的形成和周邊居民入住率的提升，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)活力將得到充分認(rèn)可；同時(shí)科技園的租賃已經(jīng)基本形成框架，各種服務(wù)相對(duì)成熟和有經(jīng)驗(yàn)，租金的增長(zhǎng)速度完全有可能超越上述的保守預(yù)測(cè)。日（ /平方米 本項(xiàng)目的主樓因?yàn)橄鄬?duì)是項(xiàng)目的核心建筑，其位于真?zhèn)€園區(qū)的正門(mén)入口，租金保持一定的略高水平，同時(shí) 參照擁有中央空調(diào)和沿主干道（江南大道）的東冠發(fā)展大廈 ~ 元 /平方米 日 ,比園區(qū)平均水平高出 5%個(gè)點(diǎn)，而位于中心花園旁邊的個(gè)性化辦公樓也可以高出平均水平 5%；位于食堂和宿舍附近的大樓，可以低于平均水平 5%。 租期策劃 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租賃期限有長(zhǎng)租和短租兩中類(lèi)型。 a、在 1 年的租約設(shè)置中，主要是為了通過(guò)園區(qū)自主定價(jià)及時(shí)調(diào)整和引導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格走向，從而促進(jìn)園區(qū)及區(qū)域性租金的增長(zhǎng)；該租約主要作用是用于先發(fā)制人，向租賃用戶描繪園區(qū)的租金前景，從而讓租賃企業(yè)感覺(jué)到簽約的優(yōu)惠性，增加招商效果。本租約的租金水平及招商租金方案詳見(jiàn)附件中的一年租金變動(dòng)表。在科技園招商第一年，全部定位于 8折，而針對(duì)三年租約者，在第二年給予 9折的折扣，第三年達(dá)到正常水平，以此保證科技園招商之初的平衡。具體的三年后租金變動(dòng)規(guī)律根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)的具體情況進(jìn)行設(shè)定。 c、在 5年的租約設(shè)置中，前三年采用 8折、 ，并在后二年按照 6%的租金平均年遞增水平進(jìn)行遞增；針對(duì) 5年后續(xù)訂 5年租約的企業(yè)，同樣給予第二個(gè) 租約首年市場(chǎng)租金的 ；租金的效益測(cè)算詳見(jiàn)附件中五年租約變動(dòng)表。如果個(gè)別企業(yè)計(jì)劃一次性付清 10年租金，按照 12%折現(xiàn)，建議收取 3600元 /平方米的租賃價(jià)格進(jìn)行一次性收款。 20 年租約的估算效益詳見(jiàn)附件中的 20年租金變動(dòng)表。在 20 年租約中約定，企業(yè) 20 年后保留房屋租賃的續(xù) 租優(yōu)先權(quán)，租金水平按照第一期租約的最后一個(gè)年度租金水平進(jìn)行固定租金水平租金。 租賃面積策劃 對(duì)于主樓的招商，每層面積在 1200 平方米左右，如果某個(gè)企業(yè)一次性租賃整個(gè)摟層，建議在租金或者其他方面給予一定的優(yōu)惠；而對(duì)于個(gè)性化辦公樓的招商，如果某個(gè)企業(yè)同時(shí)租賃 4 套以上（含 4 套），也應(yīng)該給予一定的租金優(yōu)惠或者其他方面優(yōu)惠。具體的優(yōu)惠方案，需要在根據(jù)招商效果和租金的進(jìn)一步準(zhǔn)確預(yù)測(cè)來(lái)確定。 本項(xiàng)目定位：本項(xiàng)目和東冠發(fā)展大廈類(lèi)比度相對(duì)較高，濱海威陵大廈與本項(xiàng)目相距有一定的距離，區(qū)位氣候不如本項(xiàng)目所處的之江區(qū)塊，由此本項(xiàng)目選擇東冠發(fā)展大廈為參照對(duì)比。 車(chē)位采用參照定價(jià)，建議與東冠發(fā)展大廈一致，車(chē)位初期定位于 300 元 /月；由于本項(xiàng)目存在長(zhǎng)期租賃的租約設(shè)計(jì)，針對(duì)該部分的租戶，車(chē)位也可以設(shè)置相應(yīng)的長(zhǎng)期租價(jià)。按照附件中的估算，預(yù)計(jì)車(chē)位一次性租賃價(jià)格為 。然后借助本項(xiàng)目周邊分布的各類(lèi)商務(wù)樓群進(jìn)行造勢(shì)，加大區(qū)域的未來(lái) EOD 和高新領(lǐng)袖府邸的概念發(fā)展方向渲染，從而弱化文三路高新區(qū)商務(wù)樓群對(duì)本地塊的壓力。最后還需要通過(guò)對(duì)科技園前景的描述，更堅(jiān)定入駐客戶的創(chuàng)業(yè)信心和續(xù)租念頭。本項(xiàng)目處于長(zhǎng)三角的核心城市 ——******，受到近年來(lái)長(zhǎng)三角的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭和國(guó)家關(guān)于加強(qiáng)高新技術(shù)、高附加值產(chǎn)業(yè)的培育政策傾向的影響，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的宏觀面優(yōu)勢(shì)。 挖掘特色，渲染個(gè)性化的 SOHO休閑辦公理念。 ******市在近年長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)活躍之期，大量的商務(wù)樓、科技園、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)如雨后春筍般冒出來(lái)，一定程度上造成相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 協(xié)作區(qū)塊，描繪 ******未來(lái) EOD方向。本項(xiàng)目隨著周邊各大型住宅小區(qū)人氣逐步旺盛和各類(lèi)商務(wù)辦公 樓的落成招商，輔以新區(qū)建筑生態(tài)型設(shè)計(jì)和前瞻性規(guī)劃，聯(lián)合區(qū)塊其他項(xiàng)目和企業(yè)，充分描繪出區(qū)塊的 EOD發(fā)展方向和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖區(qū)。 如何突出本項(xiàng)目的政策實(shí)惠，又有效避開(kāi)文三路競(jìng)爭(zhēng)，建議選 擇 “借力造勢(shì) ”，提煉出 “高新區(qū)塊的領(lǐng)袖空間 ——之江商務(wù)區(qū) ”，既可以利用高新區(qū)的政策優(yōu)惠概念，同時(shí)可以借文三路商務(wù)區(qū)的陳舊、擁擠等不足，推出一種新陳代謝、脫胎換骨的感覺(jué)。 其次本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)大部分為個(gè)性化寫(xiě)字樓，在當(dāng)今很多創(chuàng)業(yè)型企業(yè)選擇居民小區(qū)辦公的現(xiàn)狀下，一個(gè)專業(yè)的單套個(gè)性化商務(wù)小區(qū)，可以為該類(lèi)企業(yè)提供更多的尊榮空間和更好的外在形象。 本項(xiàng)目作為一個(gè)園林式的建筑群，具有一定的整體性，從而塑造起一個(gè)群體經(jīng)濟(jì)、規(guī)模效益形象。 四、招商小組的組織框架形成 本項(xiàng)目是中恒世紀(jì)的重點(diǎn)工程項(xiàng)目，項(xiàng)目的招商工作是科技園投資的重點(diǎn)，良好的招商組織，對(duì)推動(dòng)招商工作起到較 強(qiáng)的作用。 招商小組需要包括有項(xiàng)目工程技術(shù)人員、招商策劃人員、招商推廣人員和物業(yè)管理人員。 商務(wù)部辦公室確定。在項(xiàng)目推廣的前期，由于來(lái)訪人員不多，可以在四號(hào)樓選擇一個(gè)集中的、獨(dú)立的辦公室，并對(duì)辦公室進(jìn)行一定的海報(bào)布置，使商務(wù)部辦公空間營(yíng)造一種項(xiàng)目未來(lái)的氛圍，增強(qiáng)個(gè)別來(lái)訪人員的思想傾向?，F(xiàn)場(chǎng)招商在一定程度上更能直觀的表達(dá)出項(xiàng)目的實(shí)際效果；在招商說(shuō)服力上更勝一籌，也更方面來(lái)訪人員的實(shí)地考察。 五、項(xiàng)目招商的階段性工作構(gòu)思 科技園項(xiàng)目工程建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了尾聲，現(xiàn)正在進(jìn)行室內(nèi)外裝飾工程，計(jì)劃可以在05年 11 月份完成全部工程并竣工驗(yàn)收。 項(xiàng)目的前期策劃在一定程度上沒(méi)能系統(tǒng)的完成，這加重了招商工作的難度和緊張度。 項(xiàng)目招商的試探期（ 46月份） 項(xiàng)目招商的籌備期主要是對(duì)項(xiàng)目進(jìn) 行一個(gè)全案的策劃和對(duì)策劃方案中的系列工作進(jìn)行試運(yùn)行。 F、制作完成項(xiàng)目招商宣傳所需要的項(xiàng)目手冊(cè)和單頁(yè)廣告，并投入合適的場(chǎng)合進(jìn)行試宣傳； G、搜集各類(lèi)招商文本性資料； H、其他各類(lèi)準(zhǔn)備性工作。 F、聯(lián)系物業(yè)管理公司和各類(lèi)配套設(shè)施服務(wù)型公司，并針對(duì)性的進(jìn)行招商公關(guān)； G、其他各類(lèi)工作。 六、項(xiàng)目廣告平面的設(shè)計(jì)工作 一個(gè)好的項(xiàng)目，一定需要進(jìn)行一定的廣告宣傳；而一個(gè)好的廣告宣傳，必須制作出一個(gè)吸引目標(biāo)群體注意的廣告文本。項(xiàng)目廣告宣傳由公司內(nèi)部制作出合乎項(xiàng)目實(shí)際情況和突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的文案，而后和專業(yè) 的廣告設(shè)計(jì)公司進(jìn)行平面效果的合作。 單頁(yè)廣告 ——反映出項(xiàng)目的特色，告知性說(shuō)明項(xiàng)目招商信息，屬于項(xiàng)目公開(kāi)期的主要媒介；在制作上需要體現(xiàn)出很強(qiáng)的藝術(shù)效果的震撼作用。 其他報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播等媒體廣告 ——按照招商目標(biāo)需要，針對(duì)個(gè)別效果比較好的媒介、網(wǎng)站進(jìn)行廣告設(shè)計(jì)和傳播。 七、項(xiàng)目招商氛圍培養(yǎng)手段構(gòu)思 項(xiàng)目的招商工作需要培育較強(qiáng)的招商氛圍；由此建議公司在現(xiàn)階段利用項(xiàng)目一切的條件，營(yíng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，吸引企業(yè)的關(guān)注，為項(xiàng)目推出時(shí)的租賃打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括： ⑴ 工地 告知性廣告 本項(xiàng)目馬路對(duì)過(guò)為速 8酒店、川味觀、漁夫碼頭大酒店等幾個(gè)商務(wù)餐飲設(shè)施，中午到川味觀吃飯的人員比較多，而且基本上都為高新區(qū)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層；由此應(yīng)利用樓盤(pán)入口橫幅招商公告，傳達(dá)招商信息。在視覺(jué)廣告設(shè)置上可以考慮，商務(wù)樓電梯廣告、公路路側(cè)廣告、公交車(chē)體廣告、路牌燈箱廣告等其它戶外媒體。 ⑷ 針對(duì)性的 DM廣告 通過(guò)系列手段，獲取 ******市企業(yè)的信息，經(jīng)過(guò)篩選確認(rèn)項(xiàng)目招商的目標(biāo)群體后，制作相應(yīng)的企業(yè)入駐理由，連同單頁(yè)廣告等宣傳性文本一起通過(guò)郵局郵寄給部分公司。 郵寄性廣告費(fèi)用較高，務(wù)必針對(duì)潛力較大的目標(biāo)群體進(jìn)行宣傳。 ⑸ 網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)置 如今社會(huì)，企業(yè)辦公逐步走向信息化、網(wǎng)絡(luò)化，尤其是房屋租賃，網(wǎng)絡(luò)信息同樣占有租賃信息的一大塊。同時(shí)利用中恒世紀(jì)公司網(wǎng)站，制作科技園的相關(guān)宣傳鏈接。 通過(guò)在項(xiàng)目推廣宣傳中，組織相應(yīng)的活動(dòng)，制造新聞進(jìn)行項(xiàng)目的軟性新聞；本項(xiàng)目的軟性宣傳主要傾向以下內(nèi)容： ⑴ 為區(qū)域造勢(shì) 通過(guò)報(bào)紙軟性文章，詳述高新區(qū)之江區(qū)塊的發(fā)展前景，并重點(diǎn)訴求該區(qū)塊的未來(lái)******EOD 和高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖區(qū)范疇，以區(qū)塊新 區(qū)的生態(tài)設(shè)計(jì)、高新產(chǎn)業(yè)的集中分布、大型居民住宅小區(qū)的迅速崛起和不斷成熟的區(qū)域商務(wù)熱潮打動(dòng)租賃者的心，吸引更多的外區(qū)高新技術(shù)企業(yè)的客源。 通過(guò)軟性廣告介紹 ****大科技園項(xiàng)目，并總結(jié)出 ****大科技園的吸引力，從而提出本項(xiàng)目的分園概念。 ⑶ 為樓盤(pán)特色造勢(shì) 通過(guò)軟性廣告宣傳，尋找錢(qián)江晚報(bào)的房產(chǎn)?？浾?，制造新聞熱點(diǎn)，把本項(xiàng)目的個(gè)性化商務(wù)空間設(shè)計(jì)、休閑商務(wù)新主張等特色進(jìn)行軟性報(bào)導(dǎo)，并訴求生態(tài)辦公概念和本項(xiàng)目的杭城首家排屋套型寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)。 租賃代理公司的合作 在房地產(chǎn)行業(yè)，有專業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司和代理公司等服務(wù)性機(jī)構(gòu)。本案為了拓寬項(xiàng)目的招商渠道，可以選擇房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行租賃代理服務(wù)；考慮成本和招商的機(jī)動(dòng)性，建議選擇多家專業(yè)性的租賃代理公司進(jìn)行普通代理項(xiàng)目合作。本項(xiàng)目建議主要傾向信息協(xié)會(huì)、咨詢協(xié)會(huì)、廣告設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)等產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)；具體的協(xié)會(huì)信息，需要進(jìn)一步確認(rèn)；尋找會(huì)員相對(duì)較多的協(xié)會(huì)進(jìn)行合作。選擇 **大學(xué)及其他地區(qū)知名院校的大學(xué)生科技創(chuàng)新管理部門(mén)合作，吸引科技成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目入住 本園區(qū)。 廣告創(chuàng)意： “****大科技園（濱海） ”的廣告創(chuàng)意 是以 “政策活力區(qū)域、休閑商務(wù)空間 ”展開(kāi)， “創(chuàng)業(yè)新主張 ——休閑商務(wù) ”此廣告句統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目整體廣告的宣傳，強(qiáng)調(diào)科技園項(xiàng)目的政策優(yōu)惠傾向和個(gè)性化排屋商務(wù)空間，體現(xiàn)樓盤(pán)的獨(dú)特個(gè)性，以令到引起都市休閑商務(wù)人士的注意。 表現(xiàn)手法：結(jié)合不同時(shí)期的推廣策略，在項(xiàng)目整體品牌形象塑造、項(xiàng)目招商點(diǎn)宣傳等方面，以現(xiàn)代商務(wù)感的平面表現(xiàn)手法，圍繞項(xiàng)目廣告主題，在色彩、構(gòu)圖、標(biāo)題、內(nèi)容等方面統(tǒng)一完整地表現(xiàn) “****大科技園（濱海） ”的 “政策優(yōu)惠、休閑商務(wù) ”，從而塑造項(xiàng)目的形象和親和力，引起目標(biāo)群體的共鳴。 第二條主線：休閑商務(wù)，工作與生活互動(dòng)；財(cái)富人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步。 第七部分 項(xiàng)目的廣告推廣策略 任何的項(xiàng)目推廣都需要宣傳，而宣傳又離不開(kāi)廣告；廣告內(nèi)容來(lái) 源于項(xiàng)目的內(nèi)涵，而廣告的效果附載于媒體的曝光。 一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略 以鮮明的廣告主線和活動(dòng)主線融會(huì)貫通，輔以獨(dú)具風(fēng)格的概念包裝和項(xiàng)目展示包裝，完成項(xiàng)目形象宣傳任務(wù)，訴求本案特色，積累廣告效應(yīng)，逐步形成良好口碑。 靈活運(yùn)用各類(lèi)廣告媒體，采用戶外視覺(jué)廣告、廣播聲效 廣告和網(wǎng)絡(luò)介紹性廣告為主體，拓展報(bào)紙軟文廣告、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)（ DM）郵局投遞、項(xiàng)目活動(dòng)組織、專業(yè)公共場(chǎng)合宣傳架等形式為輔助；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多位一體的廣告宣傳攻勢(shì)；并積極制造爆炸性新聞，加強(qiáng)新聞效果的宣傳。 三、項(xiàng)目招商建筑細(xì)節(jié)研究 在進(jìn)入項(xiàng)目推廣策略的