【正文】 現(xiàn)歷史文化傳統(tǒng)、當(dāng)?shù)氐淖匀慌c人文景觀特色，又要反映現(xiàn)代城市風(fēng)貌，因地制宜、科學(xué)規(guī)劃，合理布局。電信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營服務(wù)商已將光纜接至縣內(nèi)。 通信 中國電信、中國聯(lián)通、中國移動(dòng)等通訊服務(wù)商已將電纜接至城區(qū)各處。 天然氣 氣源為三原天然氣中壓管網(wǎng)提供的天然氣，由天然氣次干管引入，支管采用枝狀布置，配套管網(wǎng)齊備，方便用戶接入。排水采用雨、污分流制 。城區(qū)建設(shè)日新月異，“四縱三橫”主干道路網(wǎng)已經(jīng)形成。 年平均氣溫 ℃ 極端最高氣溫 37℃ 極端最低氣溫 ℃ 最大積雪厚度 18cm 最大凍土深度 3040cm 年均降雨量 年均蒸發(fā)量 年無霜期 182 天 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 18 年日照時(shí)數(shù) 2350h 外部配套條件 交通 三原交通便利，城市發(fā)達(dá)。 建設(shè)條件 自然環(huán)境條件 地質(zhì)條件 三原縣地處關(guān)中平原中部，地勢(shì)北高南低，以四十里原坡為界，北部為黃土臺(tái)原區(qū)，南部為涇渭沖積平原區(qū)。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 17 第 五 章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 建設(shè)地址 本項(xiàng)目建設(shè)地址位于咸陽市三原縣渠岸鄉(xiāng)興隆村，場(chǎng)地北、東面臨興隆村耕地，西臨黃河加油站，南臨規(guī)劃路?？傮w布局在滿足城市規(guī)劃的前提下，更著重于整體環(huán)境效果，合理進(jìn)行功能 劃分，進(jìn)行小區(qū)的道路及景點(diǎn)綠化設(shè)計(jì)，力求建設(shè)成一個(gè)舒適安逸的整體環(huán)境。功能設(shè)置以創(chuàng)造一個(gè)方便、完善、和諧的生活居住環(huán)境為主導(dǎo)思想。 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目建設(shè) 5 棟四層住宅樓，建筑面積為 80 平方米的單元房 200戶；建筑面積為 90 平方米的單元房 110 戶；建筑面積為 120 平方米的單元房 110 戶；公建及配套 服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，其中 :商業(yè)用房400 平方米（包括：社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 500 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動(dòng)中心健身房 100平方米，其他配套用房 200 平方米）。建議現(xiàn)場(chǎng)做以下內(nèi)容：銷售部指示牌，看樓通道設(shè)計(jì)，各類管理、服務(wù)、銷售人員服裝，標(biāo)志性的景觀等。 銷售部的建設(shè)：規(guī)模不應(yīng)小于 500 平方米，以提高人氣；建筑設(shè)計(jì)上體現(xiàn)藝術(shù)性，強(qiáng)調(diào)品位和 格調(diào)；全智能化配置；注意細(xì)節(jié)的布置，如鮮花的擺放、接待桌椅的擺設(shè)等； 現(xiàn)場(chǎng)包裝調(diào)整：根據(jù)本小區(qū)的主題特色，包裝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，以具有強(qiáng)烈視覺沖擊力的包裝，給客戶強(qiáng)烈的震撼感，一步入商住宅小區(qū)，就讓客戶從視覺、感覺上認(rèn)為，他已經(jīng)置身于自然田園之中。因此建議本項(xiàng)目在建設(shè)中加快樣板房的施工進(jìn)度，并且在裝修上考慮到客戶的品位和喜好。 借助公共傳播媒體，由有關(guān)新聞單位或社會(huì)團(tuán)體進(jìn)行宣傳，引起公眾的高度依賴和注意，消除公眾的戒備心理。 價(jià)格折扣和變相折扣：對(duì)于消費(fèi)者來說，價(jià)格還是他們最關(guān)心的因素，這種折扣可以使房價(jià)降低，提高購買欲望。因此這一階段的廣告重點(diǎn)也是優(yōu)惠促銷樓盤為主，廣告創(chuàng)意也無須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。 銷售持續(xù)期：由于有前期的宣傳廣告做鋪墊，這期間的廣告宣傳三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 13 主要在于激發(fā)消費(fèi)者的搶購心理，內(nèi)容上可以感謝消費(fèi)者支持、項(xiàng)目正在熱銷、銷售面積只剩多少等。 項(xiàng)目強(qiáng)銷期：這時(shí)的項(xiàng)目宣傳應(yīng)以鮮明的形象、強(qiáng)烈的廣告功勢(shì)撼動(dòng)市場(chǎng)，以廣告為先導(dǎo)，吸引客戶的到來。 銷售準(zhǔn)備期與初銷期：在這個(gè)階段，工程施工剛剛開始，銷售工作只是處于準(zhǔn)備階段，由于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)還沒有具備展開的條件，因而宣傳形式一般應(yīng)選擇傳播面較大的媒體，如報(bào)紙、廣播、電視等等。 好的營銷離不開好的促銷策略，針對(duì)本項(xiàng)目自己的特色和主題概念，在整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期間，運(yùn)用廣告、人員推銷、營業(yè)推廣、公共關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)售樓等促銷策略來打開市場(chǎng)，做好銷售。具體實(shí)施策略如下： 銷售初期：在這一 時(shí)期內(nèi)，小區(qū)形象尚無法充分展示，周邊的服務(wù)業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步地完善，廣大購房者尚處于觀望的態(tài)度，所以首期采低價(jià)銷售策略。 迎合了消費(fèi)者買漲不買跌的心理。采用該策略有以下優(yōu)勢(shì)： 低價(jià)開盤，發(fā)展商可根據(jù)市場(chǎng)反映靈活操控價(jià)格，掌握主動(dòng)權(quán)。好的開端往往也意味著成功的一半，因此，在樓盤價(jià)格策略中，開盤定價(jià)是最為關(guān)鍵的一步。因此作為營銷的重要手段就是給房子賦予一種理念，給房子增加一種附加值，只有這樣，項(xiàng)目才能占領(lǐng)市場(chǎng)。 隨著城鄉(xiāng)居民收入的快速增長，人們對(duì)改善住房條件有了更加堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，再考慮到三原縣的土地和住宅成本相對(duì)較低，居民的經(jīng)濟(jì)承受力相對(duì)較好，這為實(shí)施本項(xiàng)目提供了更加切實(shí)可行的發(fā)展空間。主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均明顯高于全省的平均水平。此外，城鄉(xiāng)居民收入增長快速。 近年來，三原縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展很快，致力于改善民生，群眾生活質(zhì)量提高。因此，他們非常有必要在三原縣購房生活，這無疑會(huì)為三原縣的住宅產(chǎn)業(yè)帶來非常好的發(fā)展機(jī)遇和需求空間。精心儲(chǔ)備一批產(chǎn)業(yè)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)化、社會(huì)事業(yè)等方面的重大項(xiàng)目，積極參加各種重大招商引資推介會(huì)、洽談會(huì)，充分發(fā)揮三原籍在外人士、企業(yè)家及中介組織的作用，多渠道推進(jìn)招商引資工作。 今年，三原縣計(jì)劃在切實(shí)增強(qiáng)園區(qū)項(xiàng)目承載能力的同時(shí)，以大項(xiàng)目落地為突破口，大力吸引產(chǎn)業(yè)特色強(qiáng)、帶動(dòng)作用明顯的優(yōu)勢(shì)工業(yè)項(xiàng)目、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目向園區(qū)聚集，引導(dǎo)新建項(xiàng)目和企業(yè)向園區(qū)集中，提高園區(qū)招商質(zhì)量。園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大，宏騰包裝、鑫寶鋼管、西源陶瓷等一批項(xiàng)目建成投產(chǎn)；恒安紙業(yè)、娃哈哈三期等項(xiàng)目順利完成年 度投資計(jì)劃；友聯(lián)鋼管、立高涂料等 9 戶企業(yè)順利入園，三大工業(yè)園累計(jì)入駐企業(yè) 66 戶，完成投資 30 億元，年上繳稅金 6000 萬元以上。這些都使得三原縣在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。而工業(yè)園區(qū)建設(shè)日益完善，食品、機(jī)械加工、醫(yī)藥制造等產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)，形成了較強(qiáng)的投資吸引力。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 9 第三章 房地產(chǎn)需求分析 三原縣承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引越來越多的投資者紛至踏來 近年來，隨著西咸經(jīng)濟(jì)一體化的深入推進(jìn)，三原縣作為西安都市圈的衛(wèi)星城市，發(fā)展優(yōu)勢(shì)、投資價(jià)值越來越多地受到投資者的廣泛認(rèn)同。 據(jù)縣長上官亞強(qiáng)在三原縣人大十六屆三次會(huì)議上所作的政府工作報(bào)告中介紹，今年三原縣將圍繞構(gòu)建西安“ 衛(wèi)星城市”的目標(biāo)定位，按照“拉大框架、改造老城、建好新區(qū)”的思路，以“雙創(chuàng)”為抓手，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)中心城區(qū)，精心實(shí)施小城鎮(zhèn)建設(shè)，進(jìn)一步完善中心城區(qū)服務(wù)功能，全面提升城鎮(zhèn)化水平。然而由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃， 一些城中村的違規(guī)亂搭亂建現(xiàn)象突出，不僅影響市容市貌，而且存在著嚴(yán)重的安全隱患；很多村子基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，上下水管網(wǎng)不健全，治安條件極差，居住環(huán)境惡劣，直接影響了城中村村（居）民生活質(zhì)量，也一度成為“雙創(chuàng)”難題；同時(shí)，農(nóng)村的教科文衛(wèi)配套設(shè)施不到位，農(nóng)村與城市的生活方式還有明顯差距。實(shí)施本項(xiàng)目，正是順應(yīng)人們?nèi)h興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 8 對(duì)中高檔住宅的消費(fèi)趨勢(shì)，提升三原縣住宅品質(zhì)的需要。 目前，人們對(duì)居住條件的追求已從戶內(nèi)寬敞、舒適轉(zhuǎn)移到住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面上來，不僅要求規(guī)劃合理、質(zhì)量安全可靠、建筑容積率低、生活設(shè)施配套、綠化率要高、居住環(huán)境要好，而且還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等。據(jù)項(xiàng)目建設(shè)單位組織的一次住宅產(chǎn)品需求調(diào)研顯示： 48%的人對(duì)住房面積、戶型結(jié)構(gòu)不滿意； 90%的人對(duì)住房的通風(fēng)采光等不滿意；在購房人的消費(fèi)意愿上， 40%的人對(duì)三室兩廳兩衛(wèi)的需求最大，對(duì)住宅配套設(shè)施強(qiáng)調(diào)最多的是暖氣（ 83%）和太陽能熱水器（ 59%）。 當(dāng)前，三原縣圍繞作為“西咸經(jīng)濟(jì)圈”北副中心的目標(biāo)定位，緊緊抓住 有利的發(fā)展機(jī)遇期，充分利用自身鄰近省會(huì)西安的區(qū)位地理優(yōu)勢(shì)，正在努力把自身建設(shè)成為西安的“衛(wèi)星城市”。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 7 第二章 項(xiàng)目 建設(shè)的背景 及必要性 順應(yīng)人們對(duì)中高檔住宅的消費(fèi)趨勢(shì)，提升三原縣的住宅品質(zhì) 目前三原縣的住宅開發(fā)規(guī)模偏小，不僅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)和粗制濫造等問題嚴(yán)重、后期物業(yè)管理不規(guī)范，而且商品房大部分為多層磚混結(jié)構(gòu)，布置分散、配套設(shè)施不完善，例如多數(shù)沒有集中供暖設(shè)施，缺少花園景觀及物業(yè)服務(wù)，更不用說有什么中高檔住宅。經(jīng)分析論證，項(xiàng)目建成后具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和顯著的社會(huì)效益，項(xiàng)目各項(xiàng)建設(shè)條件基本具備，因此，本項(xiàng)目 是必要的、可行的。 研究結(jié)論 本項(xiàng)目的實(shí)施，不僅符合“構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)”的需要，更是 順應(yīng)人們對(duì)中高檔住宅的消費(fèi)趨勢(shì)，提升三原縣的住宅品質(zhì) 。 社會(huì)效益分析 本項(xiàng)目的實(shí)施有利于促進(jìn)三原縣和諧社會(huì)的發(fā)展 。在預(yù)設(shè)的 2 年還款期內(nèi) (不含 2 年建設(shè)期 )，利息備付率介于 ～ 之間，均大于 2，償債備付率為 ～ ，均大于 ；資產(chǎn)負(fù)債率為 18%～ 42%之間，小于資產(chǎn)負(fù)債率合理區(qū)間 35～ 65 之間； 銷售價(jià)三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 6 格和投資是兩大敏感因素，在它們朝著不利的方向變動(dòng) 10%時(shí)，內(nèi)部收益率分別降至 %和 %，但仍然大于基準(zhǔn)收益率 12%，因此具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。商品房部分總投資收益率為 %。 本項(xiàng)目建設(shè)單位自有資金 1795 萬元，申請(qǐng)銀行貸款 1500 萬元，剩余資金 1101 萬元用預(yù)售收入解決。 投資估算與 融資方案 經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 4396 萬元，其中：開發(fā)投資 3829 萬元，預(yù)備費(fèi)為 199 萬元；銷售費(fèi) 用 140 萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為 228 萬元。 本項(xiàng)目征地面積 19638 平方米 ( 畝 )，總建筑面積 40000 平三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 5 方米，按 420 戶設(shè)計(jì)，每戶平均按 4 人計(jì)算，人均建筑面積為 平方米；容積率為 ；建筑系數(shù)為 53%； 綠地率 為 35%。 土地既是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展必不可少的條件。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 4 主要 建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 根據(jù)市場(chǎng)需求分析及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，按照陜政辦發(fā)[2021]25 號(hào)文件附本《陜西省建設(shè)用地指標(biāo)》（ 2021 年版）《陜西省居住建筑建設(shè)用地指標(biāo)》中，建設(shè)規(guī)模或類型（人數(shù)）≤ 3000，人均建筑面積（平方米 /人）≤ 24，按 420 戶（ 1680 人）考慮，住宅建筑面積 39100 平方米，公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，總建筑面積40000 平方米，需新征建設(shè)用地面積 19638 平方米（ 畝）。通信網(wǎng)絡(luò)信號(hào)已實(shí)現(xiàn)全區(qū)覆蓋，通話質(zhì)量清晰。 目前三原縣的自來水供水總供給能力基本能夠滿足需要。咸銅鐵路橫穿東西，西銅一級(jí)公路和西韓，咸宋公路縱貫?zāi)媳?，地方道路四通八達(dá)，咸陽國際機(jī)場(chǎng)專用線和三原直接相聯(lián)，距離 32 公里。 地勢(shì)平坦，周圍環(huán)境狀況良好。目前，該公司滿懷信心、志存高遠(yuǎn)，憑借著不斷創(chuàng)新的勇氣、銳意進(jìn)取的精神、堅(jiān)忍不拔的意志，做一個(gè)工程，樹一個(gè)精品，逐步把 豐原地產(chǎn)做大做強(qiáng)，為振興地方經(jīng)濟(jì)，造福社會(huì)做出自己的貢獻(xiàn)。 公司現(xiàn)有員工 25 人，具有工程師、建筑師、經(jīng)濟(jì)師、造價(jià)師、會(huì)計(jì)師等中級(jí)以上職稱 12 人，?？埔陨蠈W(xué)歷人數(shù)占 90%，具有較強(qiáng)的技術(shù)力量和開發(fā)建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)。 報(bào)告研究內(nèi)容 本項(xiàng)目可行性研究工作范圍是根據(jù)國家有關(guān)政策、法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)定額以及建設(shè)單位對(duì)本項(xiàng)目的設(shè)想，著重對(duì)項(xiàng)目的背景及必要性進(jìn)行分析 ；項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案進(jìn)行論證；建設(shè)場(chǎng)址及建設(shè)條件的考察；項(xiàng)目周圍環(huán)境及周圍環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響分析；項(xiàng)目實(shí)施方案計(jì)劃及進(jìn)度進(jìn)行安排；投資估算、資金來源、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益等方面進(jìn)行綜合論證。