【正文】 市民的節(jié)水意識，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源 的損耗。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準陜西省實施細則》、《陜西省人民政府辦公廳關(guān)于進一步推進墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實施意見》（陜政辦發(fā)〔 2021〕 86號）設(shè)計執(zhí)行。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 32 第 八 章 資源節(jié)約 國家“十一五”規(guī)劃綱要提出，落實節(jié)約資源和保護環(huán)境基本國策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出，低消耗、少排放，能循環(huán)、可持續(xù)的國民經(jīng)濟體系和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。 揚塵 項目在工程施 工過程中產(chǎn)生揚塵，施工揚塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對周圍環(huán)境帶來一些影響。 主要污染源 本項目住宅建設(shè)項目。平面和豎向應(yīng)設(shè)置疏散通道和疏散出口，設(shè)置消防安全通道。 居民根據(jù)需要室內(nèi)采用空調(diào)和風(fēng)扇進行通風(fēng)。沿小區(qū)道路兩側(cè)相對稱布燈，采用低桿 6M 路燈照明，每盞路燈功率 200W，間距 30M 左右，根據(jù)詳細的照度計算，以滿足顯色性，眩光，照度分面的綜合指標，并在廣場，綠化帶根據(jù)實景配置景觀照明，使得照明效果有重點，分層次，盡可能的節(jié)約電能，合理的配置燈具，參照（ GIE）推薦的標準達到基本的功能要求，（主線照度 25Lx，廣場 30Lx，總均勻度 ，眩光控制指標 G5），其它景觀照明在節(jié)假日部分亮化，重大節(jié)日全部亮化。設(shè) 10KV 變電所一座。室外雨水采用雨水口進行收集排入城市污水管網(wǎng)，設(shè)計重現(xiàn)期P=3 年。 公用設(shè)施 給、排水 設(shè)計依據(jù) ⑴建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料； ⑵《室外給水設(shè)計規(guī)范》（ GBJ500132021）； ⑷《室外排水設(shè)計規(guī)范》（ GB500142021）； ⑸《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施給水排水》（ 2021 年版）。 戶型設(shè)計中套內(nèi)分區(qū)： (1)面積適當?shù)膹d，滿足會客、團聚、通風(fēng)和視野； 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 24 (2)廳內(nèi)不要有太多的門，以方便安家具； (3)廚房最好靠近門口，以利購買蔬菜和扔垃圾，避免污染； (4)廚房與餐廳最好是近鄰，以便端上與撤除餐具； (5)衛(wèi)生間與臥室要相鄰，夜間使用、老人使用均不會發(fā)生麻煩。 建筑細部處理通過陽臺、容楣、線角、入口的精心設(shè)計和傳統(tǒng)建筑符號的運用以及屋頂和外表色彩的合理運用，使建筑形象既莊重典雅又親切宜人。建筑外墻面磚飾面，陽臺用 塑鋼 封閉。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 21 區(qū) 內(nèi)主干環(huán)道，主要做為區(qū)內(nèi)機動車道和消防通道，主干道 12m寬，次干道分別為 寬，防火間距與宅前，宅間小道均滿足消防規(guī)范要求。 道路系統(tǒng)的骨架順應(yīng)地形，有曲有直，干道環(huán)小區(qū)構(gòu)架輔設(shè)貫徹各組團，交通簡潔通暢。 設(shè)計理念： 以“現(xiàn)代化、智能化、園林化、生態(tài)化”為設(shè)計原則，體現(xiàn)現(xiàn)代住宅區(qū)的發(fā)展趨勢。 天然氣 氣源為三原天然氣中壓管網(wǎng)提供的天然氣，由天然氣次干管引入，支管采用枝狀布置，配套管網(wǎng)齊備，方便用戶接入。 建設(shè)條件 自然環(huán)境條件 地質(zhì)條件 三原縣地處關(guān)中平原中部，地勢北高南低，以四十里原坡為界，北部為黃土臺原區(qū)，南部為涇渭沖積平原區(qū)。 建設(shè)內(nèi)容 本項目建設(shè) 5 棟四層住宅樓，建筑面積為 80 平方米的單元房 200戶；建筑面積為 90 平方米的單元房 110 戶；建筑面積為 120 平方米的單元房 110 戶；公建及配套 服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，其中 :商業(yè)用房400 平方米（包括：社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 500 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動中心健身房 100平方米，其他配套用房 200 平方米）。 借助公共傳播媒體，由有關(guān)新聞單位或社會團體進行宣傳，引起公眾的高度依賴和注意，消除公眾的戒備心理。 項目強銷期：這時的項目宣傳應(yīng)以鮮明的形象、強烈的廣告功勢撼動市場，以廣告為先導(dǎo)，吸引客戶的到來。 迎合了消費者買漲不買跌的心理。 隨著城鄉(xiāng)居民收入的快速增長，人們對改善住房條件有了更加堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)，再考慮到三原縣的土地和住宅成本相對較低，居民的經(jīng)濟承受力相對較好，這為實施本項目提供了更加切實可行的發(fā)展空間。因此，他們非常有必要在三原縣購房生活，這無疑會為三原縣的住宅產(chǎn)業(yè)帶來非常好的發(fā)展機遇和需求空間。這些都使得三原縣在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面具有較強的優(yōu)勢。然而由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃， 一些城中村的違規(guī)亂搭亂建現(xiàn)象突出，不僅影響市容市貌，而且存在著嚴重的安全隱患；很多村子基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，上下水管網(wǎng)不健全，治安條件極差，居住環(huán)境惡劣，直接影響了城中村村（居）民生活質(zhì)量，也一度成為“雙創(chuàng)”難題；同時，農(nóng)村的教科文衛(wèi)配套設(shè)施不到位，農(nóng)村與城市的生活方式還有明顯差距。 當前，三原縣圍繞作為“西咸經(jīng)濟圈”北副中心的目標定位，緊緊抓住 有利的發(fā)展機遇期，充分利用自身鄰近省會西安的區(qū)位地理優(yōu)勢，正在努力把自身建設(shè)成為西安的“衛(wèi)星城市”。 社會效益分析 本項目的實施有利于促進三原縣和諧社會的發(fā)展 。 投資估算與 融資方案 經(jīng)估算，本項目總投資為 4396 萬元，其中：開發(fā)投資 3829 萬元，預(yù)備費為 199 萬元；銷售費 用 140 萬元，財務(wù)費用為 228 萬元。通信網(wǎng)絡(luò)信號已實現(xiàn)全區(qū)覆蓋，通話質(zhì)量清晰。目前，該公司滿懷信心、志存高遠，憑借著不斷創(chuàng)新的勇氣、銳意進取的精神、堅忍不拔的意志，做一個工程，樹一個精品，逐步把 豐原地產(chǎn)做大做強，為振興地方經(jīng)濟，造福社會做出自己的貢獻。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 1 第一章 總 論 項目 名稱 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目可行性研究報告 可行性研究報告編制單位及法定代表人 可行性研究報告編制單位：陜西省工程咨詢中心 工程咨詢資格等級：甲 級 工程咨詢資格發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會 工程咨詢資格證書編號：工咨甲 13220210022 法定代表人：蘇 岐 注冊咨詢工程師（投資） 高級經(jīng)濟師 上級主管單位：陜西省發(fā)展和改革委員會 電 話： 02986270293 可行性研究報告編制依據(jù) 原國家發(fā)展計劃委員會印發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（ 2021 年試用版）； 2021 年國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資 [2021]1325 號《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； 《陜西省建設(shè)項目資源節(jié)約管理規(guī)定》（陜西省發(fā)展和改革委員會陜發(fā)改投資 [2021]352 號《關(guān)于印發(fā)（陜西省建設(shè)項目資源節(jié)約管理規(guī)定）的通知》； 三原縣《十一五發(fā)展規(guī)劃》； 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 2 項目建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料； 在項目調(diào)研中收集的相關(guān)資料。 三原交通便利，城市發(fā)達。 本項目建設(shè) 5 棟四層住宅樓，建筑面積為 80 平方米的單元房 200戶；建筑面積為 90 平方米的單元房 110 戶；建筑面積為 120 平方米的單元房 110 戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，其中 :商業(yè)用房400 平 方米（包括：社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 500 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動中心健身房 100平方米，其他配套用房 200 平方米）。 財務(wù) 效益 經(jīng)計算，本項目各項財務(wù)評價指標較好。項目的實施，對進一步促進三原縣經(jīng)濟發(fā)展，加快三原縣城市改造步伐，改善居民生活環(huán)境，確保居住環(huán)境質(zhì)量和居民生活水平穩(wěn)步提高， 推進社會主義 和諧社會 具有重要的現(xiàn)實意義。因此，人們 對高品質(zhì)的住宅的追求意愿是非常迫切的。 因此，實施本項目是響應(yīng)政府的要求，有利于適應(yīng)三原縣拉大 城區(qū) 主骨架的需要，增強城區(qū)功能和提升城市形象。此外，非公經(jīng)濟不斷壯大，新增非公企業(yè) 33戶，非公企業(yè)產(chǎn)值達到 91 億元。財政保障能力不斷增強，確保了全縣干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標準足額發(fā)放；確保了公務(wù)員津補貼及事業(yè)單位 過渡性補貼的及時兌現(xiàn)。 在房地產(chǎn)營銷中，價格策略是與產(chǎn)品、市場、銷售、形象、宣傳推廣互動的策略，需要依階段性營銷目標不同而調(diào)整。措施如下： 以低于市場均價的價格出售，吸引廣大購房者； 對一定數(shù)量的最先期購房者采用成本價出售； 財購房者采用簽名活動、買房送物活動； 保證購房者不滿意可退房。 銷售結(jié)案期：房地產(chǎn)項目銷售快結(jié)束時，較好的戶型和樓層基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好銷售的盤尾房。樣板房應(yīng)該保證每種戶型一套。建筑風(fēng)格本著“求實創(chuàng)新”原則，單體建筑采取以多層為主進行合理組三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 16 合，力求簡潔大方、新穎，外觀造型具有超前意識。咸銅鐵路橫穿東西，西銅一級公路和西韓，咸宋公路縱貫?zāi)媳保胤降缆匪耐ò诉_，咸陽國際機場專用線和三原直接相聯(lián)，距離 32 公里。通信網(wǎng)絡(luò)信號已實現(xiàn)全區(qū)覆蓋，通話質(zhì)量清晰。 （ 3）“綠化翠綠珠璉，位于林中，城中的小鎮(zhèn)”是本設(shè)計的構(gòu)思點，在規(guī)劃的各個系統(tǒng)層面上重點刻畫這一生動的結(jié)構(gòu)構(gòu)思，展示自由舒展的空間形態(tài)，張馳得宜的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和優(yōu)美宜人的居住環(huán)境，表達了對完美居住理想的憧憬。 根據(jù)三原縣地理文化背景，同時借鑒國內(nèi)外城市的發(fā)展經(jīng)驗，以綠化，花卉景觀的概念順應(yīng)當今人文生活環(huán)境主題。小區(qū)內(nèi)地面停車以分散式停車為主。 公建用房建筑面積 500 平方米，兩層磚混結(jié)構(gòu)，層高 ，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，墻體為空心磚，室外貼瓷磚。 樓（屋）面板：住宅的衛(wèi)生間，廚房，陽臺及框架結(jié)構(gòu)的所有樓（屋）面為現(xiàn)澆混凝土板，住宅的會客廳（開間不大于 ）、 臥室為多孔板 。廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚到頂，地面為防滑地磚，外裝修為涂料墻面。采用外網(wǎng)直供的供水方式。 (3）室外雨，污水管道采用高密度聚乙烯纏繞結(jié)構(gòu)壁排水管。 按照《住宅設(shè)計規(guī)范》 GB500961999 要求。 采暖、通風(fēng) 本項目 采暖設(shè) 2 臺 5t/h 燃氣鍋爐供暖（含洗浴熱水），熱源為天然氣，廠區(qū)熱力管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，散熱 器采用鑄鐵柱式散熱器。消防用水采用與生產(chǎn)生活用水合一制，消防用水量 15L/S。 嚴格執(zhí)行消防管理制度，并定期檢查消防措施的落實和消防設(shè)施的維護情況。 環(huán)境保護執(zhí)行標準 《大氣污染物綜合排放標準》 (GB16297 一 1996) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》 (GB30951996) 《污水綜合排放標準》 (GB89781996) 《社會生活噪音排放標準》 (GB223372021) 《建筑施工場界噪音限值》 (GB125231990) 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 30 環(huán)境保護措施 廢棄物 建筑廢棄物按當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定由施工單位定點排放， 生活垃圾送社區(qū)環(huán)保部門統(tǒng)一堆放，由社會環(huán)保部門統(tǒng)一送市垃圾處理場填埋。盡量采用低噪聲機械，同時應(yīng)盡量避免在夜間施工，也可在工地周圍設(shè)立臨時的聲障之類的裝置，以保證臨近居民的環(huán)境質(zhì)量。 根據(jù)市場需求分析及項目開發(fā)建設(shè)的實際情況，按照三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 33 陜政辦發(fā) [2021]25 號文件附本《陜西省建設(shè)用地指標》（ 2021 年版）《陜西省居住建筑建設(shè)用地指標》中，建設(shè)規(guī)模或類型（人數(shù)）≤3000； 人均建筑面積（平方米 /人）≤ 24； 容積率≥ ； 建筑密度≥； 綠地率 34%～ 38%。外墻做保 溫，屋面采用新型節(jié)能的屋面隔熱、保溫材料；采用節(jié)能門窗，選用 塑鋼 框料，中空玻璃。 （ 2） 采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。 本項目為 房屋建筑項目。建筑物內(nèi)設(shè)置防排煙、應(yīng)急照明等系統(tǒng)。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 38 第 十 章 組織機構(gòu)及人力資源配置 合理確定項目的組織機構(gòu)，科學(xué)配置人力資源是項目建設(shè)能否順利進行和提高效率的重要條件，尤其是關(guān)鍵崗位人員的素質(zhì)是保證項目成功實施和運作的先決條