【正文】 E 等商務(wù)建筑按揭）。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資（不含貸款利息）共計(jì) 萬(wàn)元； 公司擬投入資金 萬(wàn)元 (項(xiàng)目權(quán)益轉(zhuǎn)讓費(fèi)用 35480 萬(wàn)元 ,其余部分 11308 萬(wàn)元由公司世家星城項(xiàng)目預(yù)售房款補(bǔ)充 )，占總投資的 37%；預(yù)售房收入用于投資的部分按總投資的 19%計(jì)算，用于投資的預(yù)售房收入合計(jì) 24000 萬(wàn)元；貸款額度按總投資的44%，即 55800 萬(wàn)元，貸款利率按 %。共計(jì)為： 113392(萬(wàn)元 ) ⑦ 開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用（見(jiàn)下表）（包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用等） 開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用匯總表 注：銷售收入來(lái)源詳見(jiàn)“ 銷售收入預(yù)測(cè)表” 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)元） 備 注 1 開(kāi)發(fā)成本 2 管理費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本的 3％ 3 銷售費(fèi)用 廣告 銷售費(fèi)用的 ％ 代理費(fèi) 銷售費(fèi)用的 ％ 手續(xù)費(fèi) 銷售費(fèi)用的 ％ 4 財(cái)務(wù)費(fèi) 5 合計(jì) 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 40 二、投資 計(jì)劃與資金籌措 ㈠中國(guó)西部國(guó)際金融中心建設(shè)總投資為 126588 萬(wàn)元，費(fèi)用組成估算見(jiàn)下表： 建設(shè)投資費(fèi)用匯總表 序號(hào) 項(xiàng) 目 總額 （萬(wàn)元） 建筑成本（元 / m2） 住宅 F 住宅 G 寫字樓 E 綜合樓 ABCD 1 土地費(fèi)用 2 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 建安工程費(fèi) 2590 2650 2415 2450 基礎(chǔ)設(shè)施 費(fèi) 3 前期工程費(fèi) 開(kāi)辦費(fèi) 可研費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 三通一平費(fèi) 4 城建稅 5 監(jiān)理費(fèi) 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 7 建設(shè)投資累計(jì) 8 開(kāi)發(fā)管理費(fèi) 9 投資成本總計(jì) 資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息： ㈡資金籌措與投入計(jì)劃： 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源可通過(guò)以下三個(gè)渠道：一是自籌資金；二是向銀行貸款；三是項(xiàng)目預(yù)售收入用于建設(shè)再投入。 收到本通知書(shū)后，請(qǐng)?jiān)谑迦諆?nèi)辦理完繳款手續(xù)。 收費(fèi)項(xiàng)目 3? 13 合計(jì) 21,092,393 元 收款人：西安市城建費(fèi)用征收管理處。 合計(jì)： =12610+17992+19345+17353=67300（萬(wàn)元） 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 36 b. 項(xiàng)目設(shè)施配套費(fèi)：（包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)及其它費(fèi)用）。隨后的物業(yè)管理可形成高檔次的管理體系，此時(shí)，可有較大利潤(rùn)空間和經(jīng)濟(jì)效益待為收獲。 第二期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為西邊的高檔商務(wù)寫字樓及北面的綜合樓。 0 以上工程，首先開(kāi)工建設(shè)南側(cè)的住宅樓，共計(jì)建筑面積 12 萬(wàn)平方米，占總建筑面積的 45%，將實(shí)現(xiàn)銷售收入 70440 萬(wàn)元，利用銀行按揭回籠資金解決項(xiàng)目融資壓力，且回籠的資金用于商務(wù)樓的建設(shè)。 0 以下全面開(kāi)挖整體的施工。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的設(shè)想與分析 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 30 充分考慮到“ 中國(guó)西部國(guó)際金融中心 ”項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣計(jì)劃、市場(chǎng)需要及項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，擬將整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)分為兩期開(kāi)發(fā)運(yùn)作。同時(shí)聘請(qǐng)知名資深的監(jiān)理專家實(shí)施工程全過(guò)程的監(jiān)督。為貫徹“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”的方針，落實(shí)國(guó)家《質(zhì)量振興綱要》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l列》，促進(jìn)建筑施工企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理，使“中國(guó)西部國(guó)際金融中心”建設(shè)工程質(zhì)量水平得到提高，決定 此工程的質(zhì)量目標(biāo)確定為 我國(guó)建筑行業(yè)工程質(zhì)量的最高榮譽(yù)獎(jiǎng) “魯班獎(jiǎng)”。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（見(jiàn)下表） 序號(hào) 項(xiàng) 目 建筑面積（平方米） 比 例 1 總用地面積 31913 100% 2 建筑密度 14650 46% 3 廣場(chǎng)、道路、停車場(chǎng) 7690 24% 4 綠化覆蓋率 9573 30% 5 高架綠化廣場(chǎng) 3520 6 總建筑面積 266520 61 產(chǎn)權(quán)式酒店 42021 62 住宅 78000 63 辦公 98000 64 商業(yè) 32021 65 停車場(chǎng) 10000 66 其它 6500 7 建筑容積率（ 地上） 8 建筑高度 40 米； 85 米； 100 米 9 機(jī)動(dòng)車停放數(shù)量 （銷售部分） 汽車計(jì)算停放量 1000 輛 實(shí)際設(shè)計(jì)停放量（地上） 48 輛（臨） （地下） 960 輛 10 機(jī)動(dòng)車停放數(shù)量 （預(yù)留部分） 汽車計(jì)算停放量 150 輛 實(shí)際設(shè)計(jì)停放量（地上） 50 輛 （地下） 100 輛 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 29 第五篇 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)組織與實(shí)施計(jì)劃 建設(shè)方式 “中國(guó)西部國(guó)際金融中心”項(xiàng)目建設(shè)，擬采取面向國(guó)內(nèi)外具有承擔(dān)該建設(shè)項(xiàng)目工程能力的建筑企業(yè)商，以公開(kāi)招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。使其與古城遙相呼應(yīng)又相互襯托，又特別能體現(xiàn)金融高大、宏偉、壯觀的氣勢(shì)。 中國(guó)西部國(guó)際金融中心的方案設(shè)計(jì)在省市領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心與指導(dǎo)下，采取了面對(duì)全國(guó)各大知名設(shè)計(jì)院實(shí)施公開(kāi)招標(biāo)，方案入圍者再經(jīng)組織知名的專家進(jìn)行論篩選。根據(jù)地面布局，植被分別選用草皮、花卉、喬木、灌木，地面停車位間隙植滿綠樹(shù)，形成遮陽(yáng)樹(shù)林，達(dá)到俯視綠茵成片，平視錯(cuò)落有致的立體綠色環(huán)保體系，使鬧市里的金融重地，宛如幽雅的香格里拉。 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)綠化面積達(dá) 13100m2，綠色覆蓋率不低于 30%。 環(huán)境是智能建筑的支持平臺(tái)。中國(guó)西部國(guó)際金融中心運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)，將結(jié)構(gòu)（建筑環(huán)境結(jié)構(gòu)）、系統(tǒng)（智能化系統(tǒng)）、服務(wù)（住、用戶需求服務(wù)）和管理（物業(yè)運(yùn)行管理）四個(gè)基本要素進(jìn)行優(yōu)化組合，提供一個(gè)既投 資合理，又擁有高效率的優(yōu)雅舒適、便利快捷、高度安全的環(huán)境空間。這也是我們?cè)O(shè)計(jì)中國(guó)西部國(guó)際金融中心的基本出發(fā)點(diǎn)。 站在時(shí)代的角度看，城市往往可以比喻為一個(gè)精通發(fā)展策略的企業(yè)組織。 北京市建筑設(shè)計(jì)研究院的方案設(shè)計(jì)充分考慮了作為西安標(biāo)志性建筑的項(xiàng)目特色，因而在本項(xiàng)目的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)中切實(shí)可行的注意到： 適應(yīng)性 ：為建筑使用用途可能發(fā)生的改變而作出的智力上的考慮； 低能耗 ：半數(shù)的能源由建筑物消耗，而對(duì)建筑設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前期的投資，建筑師所面臨的挑戰(zhàn)是發(fā)展利用可持續(xù)性的建筑從而減少能源消耗和環(huán)境污染； 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 25 低造價(jià)高質(zhì)量 ：滿足當(dāng)前的需要而又不妨礙后代的需要的發(fā)展方式； 仿生墻 ：能夠?qū)ν饨鐪囟?、光照條件和用 戶需要作出反映的建筑物外墻； 程序化建筑 ：能夠容易地改變其功能以適應(yīng)新需要的建筑； 服務(wù)空間 /主體空間 ：作用區(qū)與服務(wù)區(qū)的清晰分隔，例如租售的辦公空間與核心體（電梯、樓梯、升降機(jī)和其它機(jī)械系統(tǒng)）的清晰分隔； 大眾空間 ：滿足人的基本需要的公共空間； 建筑精神 ：對(duì)待鄰里和環(huán)境的積極態(tài)度； 靈活性 ：可變化性 —— 能夠適應(yīng)不同的需要。 第三篇 中國(guó)西部國(guó)際金融中心規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)理念 由于本項(xiàng)目特殊的地理位置及其特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義，要求本項(xiàng)目的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)理念具有一定的時(shí)代意義及代表意義，達(dá)到與時(shí)俱進(jìn)的社會(huì)現(xiàn)實(shí)意義。專家論斷，今后三至五年將是外資、外國(guó)金融機(jī)構(gòu)大量進(jìn)入西部的高峰時(shí)期，這與中國(guó)西部國(guó)際金融中心的建設(shè)期相吻合。在落實(shí)中央開(kāi)發(fā)西部戰(zhàn)略中，由于國(guó)家政策不斷傾斜，西部投資環(huán)境的不斷改 善，外資進(jìn)入西部已成為不斷加強(qiáng)的趨勢(shì)。中國(guó)西部國(guó)際金融中心建在西安金融氣息最旺的黃金地段，并以規(guī)模宏大、技術(shù)高新為特色，適應(yīng)了這一需要，必將成為金融產(chǎn)業(yè)集聚的熱點(diǎn)。例如，北京作為北方金融中心，斥資 150 億元的金融街中心區(qū)，已 于今年12 月起全面動(dòng)工；上海陸家咀集聚了中外金融機(jī)構(gòu) 200 余家；天津、石家莊等城市的金融中心正在進(jìn)行籌劃。例如，美國(guó)有華爾街、樂(lè)京有銀座，這些城市都是通過(guò)建設(shè)一個(gè)有巨大影響的金融中心區(qū)，而成為國(guó)際性或區(qū)域性金融中心城市的，這種集聚效應(yīng)，是金融業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律。 適應(yīng)金融產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)律，促進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展 一個(gè)城市要成為區(qū)域性金融中心，必須把金融作為核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展。中央為適應(yīng)西部開(kāi)發(fā)、促進(jìn)金融發(fā)展的需要，進(jìn)行國(guó)家金融的改組，已將國(guó)家央行的西北區(qū)域支行建在西安，并將出臺(tái)進(jìn)一步的措施。 這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因之一，在于地區(qū)金融中心沒(méi)有形成，金融機(jī)構(gòu)布局不合理、結(jié)構(gòu)不完善、金融工具手段創(chuàng)新不足。即使在中央開(kāi)發(fā)西部的戰(zhàn)略確定之后，這種現(xiàn)象仍在繼續(xù)。甚至在資金緊張的情況下，還出現(xiàn)了資金外流。 長(zhǎng)期以來(lái)，中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后東部地區(qū)，其原因雖然是多方面的，但金融后仰情況嚴(yán)重促成的資金的短缺也是一個(gè)重要方面。隨著中央西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的制度和實(shí)施，隨著中國(guó)加入 WTO 后各種承諾義務(wù)的逐步兌現(xiàn)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的遠(yuǎn) 見(jiàn)和必要性更加得到表現(xiàn)，社會(huì)意義更加明顯。該項(xiàng)目不論從規(guī)模檔次，地理位置及周邊環(huán)境，都是西安規(guī)模最大、檔次最高、地理環(huán)境最佳、物業(yè)管理水平最高的，無(wú)以倫比的寫字樓群，也必將成為西 安城市建設(shè)中一個(gè)里程碑的建筑、成為西安現(xiàn)代化城市的標(biāo)志。目前西安市缺乏代表西安這個(gè)國(guó)際化都市的建筑群體，而中國(guó)中國(guó)西部國(guó)際金融中心的出現(xiàn)，將填補(bǔ)這方面缺中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 20 憾，他將代表西安的現(xiàn)代形象，反映西安五千年文化與現(xiàn)代文明的融合。與之對(duì)比， 中國(guó)西部國(guó)際金融中心所處的地理位置、歷史位置、文化位置與政治經(jīng)濟(jì)位置， 樓面地價(jià)僅 1331 元 /m2，其價(jià)值潛力毋庸置疑。 項(xiàng)目地價(jià)分析 隨著經(jīng)營(yíng)城市的理念不斷落實(shí)，西安市土 地市場(chǎng)也日益成熟、正規(guī)。 項(xiàng)目高檔住宅比較分析 樓盤名稱 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 地理位置 天幕闊景 8350 8880 9260 高新十字 御 城 4300 5060 6250 小南門 楓葉新都市 4200 4590 5300 高新二期 從以上圖表可以看出，第一，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅類的高端產(chǎn)品不多，而且其地理位置都不理想，不能展現(xiàn)相映層次的樓盤的價(jià)值；第二，與本項(xiàng)目臨近御城依據(jù)環(huán)城公園的綠色景觀抬高房?jī)r(jià)為 5060 元 /㎡，而本項(xiàng)目俯視大南門的氣魄更能提升樓盤價(jià)值，僅此一點(diǎn)，010002021300040005000600070008000900010000元/平 方米1 2 3高檔住宅價(jià)格分析天幕闊景御城楓葉新都市中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 19 中國(guó)西部國(guó)際金融中心的高檔住宅的價(jià)值不僅僅是 5060 元 /㎡。一個(gè)在 CBD 購(gòu)房的業(yè)主必然面臨巨大投資回報(bào)的誘惑；另外一個(gè)與上面相關(guān)的因素是CBD周邊的住宅配套和交通配套的跟進(jìn)程度。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)景氣指數(shù)結(jié)果表明： 8月份，全國(guó)商品房平均銷售同比增長(zhǎng) %。 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 17 西安市辦公空間數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料分析 ◆ 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布，今年 1－ 8 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增 長(zhǎng) ％，增速比前七個(gè)月回落 個(gè)百分點(diǎn)。 西安住宅市場(chǎng)交易持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)量穩(wěn)步上揚(yáng)，在市場(chǎng)有效需求的推動(dòng)下，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資顯著增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信心進(jìn)一步加強(qiáng)。由周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析可以看出類似天幕闊景的高檔綜合性商住空間在西安市房地產(chǎn)行業(yè)還屬于極少數(shù)，尤其地理位置如中國(guó)西部金融中心的更是絕無(wú)僅有，與同類型的項(xiàng)目天幕闊景相比較，本項(xiàng)目地處西安大南門，其先天的氣度已經(jīng)高人一等，更遑論在各級(jí)省市領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)懷下，以其經(jīng)典的設(shè)計(jì)手法，博采古城西安數(shù)千年的深厚文化積淀，運(yùn)用富有民族精 神及氣節(jié)的建筑語(yǔ)言符號(hào)，使其成為陜西省西安市 21 世紀(jì)的 CBD，強(qiáng)有力的支撐西北金融新的發(fā)展勢(shì)態(tài)，成為西北首屈一指的經(jīng)濟(jì)金融中心。寫字樓物業(yè)在5 月份曾一度出現(xiàn)了供銷兩旺的局面，但是進(jìn)入 6 月份，寫字樓市場(chǎng)較為疲軟，沒(méi)有新開(kāi)的項(xiàng)目，而且交易量 也下降不少，直接影響到了寫字樓物業(yè)均價(jià)的下降。本區(qū)的住宅類物業(yè)在伴隨著寫字樓的興起，也發(fā)展極為迅速，主要表現(xiàn)為中高檔住宅。這些寫字樓在智能化、物業(yè)管理上都走在了西安的最前沿 。這里擁有西安最開(kāi)放的政策，最先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)以及最優(yōu)厚的投資回報(bào)。由于大廈金融中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 14 業(yè)雄厚，必然成為西安地區(qū)的金融中心，是西部開(kāi)發(fā)的良好基礎(chǔ)工程，因而必將促進(jìn)西部經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。 中國(guó)西部國(guó)際金融中心將經(jīng)過(guò)三年的開(kāi)發(fā)建設(shè) ，在古城西安的南大門迎賓廣場(chǎng)旁聳立起一群宏偉的高檔建筑。 中國(guó)西部國(guó)際金融中心東臨長(zhǎng)安路主干道，西依城堡五星級(jí)酒店，南鄰陜西農(nóng)業(yè)銀行大廈，方圓 1 公里內(nèi)有大小銀行、金融機(jī)構(gòu) 50 多家。 該建筑群位于古城西安大南門外中軸線龍脈中部的西側(cè)，與西安大南門及禮賓廣場(chǎng)共同構(gòu)成了西安市的整體城市形象，是西安舉行迎接國(guó)內(nèi)外貴賓仿唐禮儀入城式的地方，是西安舉辦各種大型政治、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)場(chǎng)所，是對(duì)外宣傳的窗口，香港、澳門回歸祖國(guó)慶典， 2021 年奧運(yùn)申辦成功慶典，及美國(guó)總統(tǒng)克林頓來(lái)訪中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 13 禮賓儀式等均在此舉行。 三、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：中國(guó)西部國(guó)際金融中心 總用地面積： 3191