【正文】 ，為此，我公司下達決心、花大力氣，從設(shè)計機構(gòu)等基礎(chǔ)工作做起，一定要將中國 西部國際金融中心建設(shè)成為陜西省西安市，乃至中國西北的標志性建筑，使其無論從規(guī)劃理念、建筑設(shè)計、環(huán)境營造、裝修工藝、工程質(zhì)量等硬件設(shè)施，還是從各項軟性服務方面都成為國家級優(yōu)秀工程的典范，并爭取獲得西安市建設(shè)工程首座“魯班獎”。因此中國西部國際金融中心所處的位置，是古城西安實際上的金融中心，其地價已經(jīng)達到了國外城市規(guī)劃理論所提到的 100%黃金地價。中國西部國際金融中心建成后將成為西北地區(qū)最大的政治、經(jīng)濟及文化氛圍濃厚的名副其實的國際金融中心，是中外各公司辦公、下榻、商務活動的理想場所，也將是西部經(jīng)濟發(fā)展的橋頭堡。 四、項目比較分析 周邊項目競爭趨勢資料 項目名稱 價格情況 價 格 付款 方式 物業(yè)管理 車位 租金 備注 時代廣場 (北大街 ) 起價 6600 /㎡； 最高價 7200 /㎡ 按揭 元 /月 /㎡ 300 元 /月租 12 萬買斷 80~120 元 /月 /㎡ 已銷售 96% 中天國際 （北大街） 均價 6400/㎡； 最高價 6580/㎡ 6 樓 6400 元 /㎡ 5 樓 6310 元 /㎡ 4 樓 6280 元 /㎡ 按揭 元 /月 /㎡ 空調(diào)費 冬 元， 夏 元 150 元 /月租 12 萬買斷 60~70 元 /月 /㎡ 已銷售 93% 世嘉商務 （南門外） 起價 4880 /㎡； 最高價 5280 /㎡ 曾差 100/㎡ 按揭 元 /月 /㎡ 地上 100 元 /租金 地下 290 元 /租金 45 元 /月 /㎡ 已銷售 % 天幕闊景 （高新） 起價 10000 均價 12021 按揭六成十年 未定 15 萬買斷 500 元 /租 已登記 99% 志誠大廈 （桃園湖） 按揭 10 元 /㎡ /月 街面停車 70 元 已售完 華融大廈 （體育場） 起價 4300 最高價 6500 按揭六成十年 元 /㎡ /月 未定 只售不租 已銷售% 旅游大廈 （長安路） 5700/㎡ /4 層 5800/㎡ 5 層 按揭 未定 未定 65~70 元 /月 /㎡ 已銷售 95% 世紀星大廈（南二環(huán)） 起價 4900/㎡； 最高 價 7000 左右 首付20%，30 年按揭 未定 350~450 左右 55~80 元 /月 /㎡ 已銷售 % 藍溪大廈 （南二環(huán)） 4500 按揭 元 /㎡ /月 90 元 /租金 50~75 元 /月 /㎡ 已銷售% 西安市高檔寫字樓競爭分析 中國西部國際金融中心可行性研究報告 15 城西南由于高新區(qū)的帶動，寫字樓項目發(fā)展迅速。近幾年寫字樓項目蜂擁而上，逐漸形成了西安最大的寫字樓區(qū)域，并且取得了供銷兩旺的局面。并且隨著 WTO 的加入，這里會吸引更多的企業(yè)入住，到那個時候還會帶來新一輪的開發(fā)熱潮。 城南區(qū)樓盤主要以寫字樓和住宅類樓盤為主。寫字樓就目前的開發(fā)現(xiàn)狀來說，在項目的數(shù)量和開發(fā)面積上已經(jīng)初具規(guī)模了，但是西安目前缺少的是在智能化和物業(yè)管理上領(lǐng)先的高檔寫字樓項目，隨著世周邊項目價格分析02021400060008000100001202114000時代廣場 中天國際 世嘉商務 天幕闊景 志誠大廈 華融大廈 旅游大廈世紀星大廈藍溪大廈元/平方米起價均價最高價中國西部國際金融中心可行性研究報告 16 貿(mào)的加入 以及西部大開發(fā)的實施，國內(nèi)外很多知名企業(yè)甚至世界500強企業(yè)會在西安落戶，他們對辦公場所的選擇將會更加 “ 苛刻 ” ，所以怎樣打造出集高智能化與高科技為一體的高檔寫字樓將是西安寫字樓市場急待解決的問題。 商場類物業(yè)由于其價格昂貴，開發(fā)數(shù)量也有限，所以交易一直不是很活躍，目前主要以租賃形式為主。同時，在政策指導和刺激下，市民對住宅的潛在消費需求繼續(xù)得以釋放。商品房銷售速度繼續(xù)加快， 1－ 8 月商品房銷售額 2157 億元，同比增長％，增速比前七個月提高 。 ◆ 本項目地處西安市真正的 CBD 中心，因而其商業(yè)價值是無可比擬的，更因為其地理位置的優(yōu)越，天然展示了一種大家的氣魄，標榜了一種上流階層的頂級生活品質(zhì)，因此，可以從以下幾個方面發(fā)現(xiàn)它的價值：首先是 CBD的居住滿足感與投資回報的比例，這是決定 CBD面貌的 根本因素之一。居住在 CBD 的相對租金020406080100120時代廣場 中天國際 世嘉商務 天幕闊景 志誠大廈 華融大廈 旅游大廈世紀星大廈藍溪大廈 鵬豪大廈元/平方米時代廣場中天國際世嘉商務天幕闊景志誠大廈華融大廈旅游大廈世紀星大廈藍溪大廈鵬豪大廈中國西部國際金融中心可行性研究報告 18 便利性和滿足感很大程度上取決于通往 CBD 的交通成本和目標項目周邊的配套發(fā)達程度，而南門在這一點上有著良好的基礎(chǔ)，更不用說其建筑群內(nèi)部便利的環(huán)繞交通體系，將回味業(yè)主帶來更為方便、快捷、高品質(zhì)的生活之感。 所以，中國西部國際金融中心的高檔住宅的推出，不僅是價值的體現(xiàn)，更是身份和地位象征。土地使用權(quán)經(jīng)拍賣后，地價不斷走高，大宗用地如：錦園、動物園到 2021 年 9 月 28 日拍賣的南二環(huán)群賢莊附近用地(總用地 畝，規(guī)劃總建筑面積 106232M2)，最終拍出 23800萬元的價格被陜西均利集團購得，折合樓面地價 2240 元 /m2。 第二篇 項目建設(shè)的社會意義 西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平及規(guī)模還處于國內(nèi)的中流水平，與北京、上海及沿海發(fā)達城市相比 還存在不少的差距，但其市場發(fā)展的潛力卻很大。 西部大開發(fā)，國際知名大公司的辦事機構(gòu)及外資金融行業(yè)均需要大量高檔次具有影響力的寫字樓群（猶如北京的新東方廣場一樣），而中國西部國際金融中心項目的建設(shè)，正適應了形式的需要。 西安房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司及其決策者審時度勢，以敏銳的目光和超前的意識充分認識到一個地區(qū)的振興，必須以金融事業(yè)的發(fā)展為前提，本著回報生養(yǎng)之的人民和社會的良好愿望，依托集團雄厚的經(jīng)濟實力和優(yōu)良資信，把建設(shè)中國西部國際金融中心作為公司拓展多元化投資領(lǐng)域，再造新優(yōu)勢的重點項目之一，更作為支持我市、我省乃至整個西部地區(qū)金融事業(yè)發(fā)展的平臺，為促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻。它主中國西部國際金融中心可行性研究報告 21 要體現(xiàn)在以下幾個方面： 適應西部大開發(fā)戰(zhàn)略，為地區(qū)開發(fā)積累資金。據(jù)統(tǒng)計資料表明，中西部地區(qū)的 GDP 占全國 %（ 1996年），國家銀行現(xiàn)金收入只占全國 %，進出口和實際利用外資額分別僅占 %， %，這種現(xiàn)象反映出中西部地區(qū)引進外部資金、吸引地區(qū)資金能力較差，資金利用效率較低。如 90 年 代初西北地區(qū)的銀行資金，就有 20%左右通過各種方式流到了東部地區(qū)。它制約了西部經(jīng)濟的發(fā)展，急待解決。為了解決這一問題，專家學者建議以西安為支點，建立“五點四線”模式的西北金融合作區(qū)。中國西部國際金融中心作為金融中國西部國際金融中心可行性研究報告 22 布局的基礎(chǔ)設(shè)施，必將為這一 戰(zhàn)略的實施提供支撐作用。應建設(shè)一個品牌響亮、規(guī)模宏大、功能齊全、輻射海內(nèi)外的金融中心區(qū)。 按照這一規(guī)律，我國許多城市為形成、或強化金融中心城市的地位，正在緊鑼密鼓動地加強城市金融中心的建設(shè)。西安要確保西部地區(qū)的金融中心地位，必須有作為基礎(chǔ)設(shè)施硬件的金融中心作為支撐。 適應我國入世后外資進入西部地區(qū)的需要 中國西部國際金融中心可行性研究報告 23 隨著改革開放的不斷深入，尤其是正式加入 WTO 以后，我國的經(jīng)濟發(fā)展愈來愈納入全球經(jīng)濟化的范疇。隨著我國入世承諾兌現(xiàn)時間表的確定，國外金融資本、金融機構(gòu)進入西部已排上了日程。客觀上印證了項目開發(fā)的必要性、可行性和預見性。 項目開發(fā)設(shè)計構(gòu)思： “傳承千年人文思想 融匯現(xiàn)代建筑理 念 十三朝古都的標志（ LOGO） 西安的、中國的、世界的 ……” 中國西部國際金融中心可行性研究報告 24 正因為其特殊的歷史價值及社會價值，本著對歷史負責、對社會負責的態(tài)度，我們針對本項目的設(shè)計，作了大量的論證考察工作，先后聘請了包括美國 KPF 建筑設(shè)計事務所、美國著名建筑師蓋斯勒、法國著名建筑師安德魯、新加坡貝爾高林建筑設(shè)計事務所、澳大利亞柏濤建筑設(shè)計事務所以及中國著名建筑設(shè)計專家張錦秋大師等在內(nèi)十余家事務所參與方案修改，經(jīng)過國內(nèi)四家專業(yè)的大型設(shè)計院設(shè)計方案，省市規(guī)劃院及規(guī)劃局的相關(guān)部門邀請國內(nèi)著名的建筑、規(guī)劃專家作了 20 余次方案評審，對十 八套設(shè)計方案作認真切實的研討，最終確定了由北京市建筑設(shè)計研究院設(shè)計的方案作為施工的依據(jù)。 但是，中國西部國際金融中心與西安明城墻隔路相望，因而必須考慮到本建筑群與周邊建筑及環(huán)境的相互關(guān)聯(lián)及意義，所以我們同時考慮到中國古典傳統(tǒng)的建筑語言符號的應用，融合現(xiàn)代建筑的表達手法達到完美 的結(jié)合。一個城市，為了確保自己的“標牌形象”，就一定要具備立足于全新觀點的現(xiàn)代氣質(zhì)，象征時代，能在人們心目中中國西部國際金融中心可行性研究報告 26 留下深刻印象的最出色的建筑物。 從建筑工程的角度講，項目在建設(shè)上力求新穎、先進，并著重在智能化和環(huán)境建設(shè)方面體現(xiàn)時代精神。 項目通過設(shè)計和建設(shè)，將 OAS 辦公自動化系統(tǒng)、 BAS 樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)、 CAS 通信自動化系統(tǒng)以及 SCS 結(jié)構(gòu)布線系統(tǒng)緊密集成，全面體現(xiàn)在中國西部國際金融中心的各個空間層次，充分滿足金融、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)對提高工作效率，激發(fā)創(chuàng)造性，拓寬信息高速通道，集全球于方寸的智能環(huán)境的要求，將完美展現(xiàn)建設(shè)智能化這一科技時代的象征。該項目設(shè)計把中國西部國際金融中心建筑的綠色環(huán)保體系看作城市總體綠化環(huán)境的組成部分，給予了充分的重視，并力求形成自 己獨有的特色。中國西部國際金融中心可行性研究報告 27 設(shè)計師匠心獨具地在主體建筑的二層平臺上開辟了一座近 4000 m2 的園林綠色廣場，項目綠化將與南門廣場城市綠化體系協(xié)調(diào)統(tǒng)一，并形成我市最大的城市立體綠化廣場。 第四篇 項目建設(shè)的工程設(shè)計及主要經(jīng)濟指標 選擇并采用具有現(xiàn)代風格和高科技水準的項目設(shè)計方案。篩選上的方案經(jīng)專家論評定位后，再邀請業(yè)內(nèi)人士進行論證修改，報經(jīng)省市主管領(lǐng)導評審并符合西安市城市整體規(guī)劃的要求，使該項目的總體布局設(shè)計和整體建筑外形設(shè)計既體現(xiàn)西安古城風貌的特點，又能達到國際先進的水準。根據(jù)西安古城風貌的特點對該設(shè)計方案的特殊要求與指標控制，最后選定北京市建筑設(shè)計研究院的招標中國西部國際金融中心可行性研究報告 28 設(shè)計方案。擇 優(yōu)選擇具備超一流技術(shù)裝備和管理水平，且業(yè)績特別突出、信譽與質(zhì)量非常好的建筑承包商承擔該項目的工程建設(shè)。 此項目建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理，采取面向國內(nèi)知外的監(jiān)理公司實施公開招標，擇優(yōu)選擇。從而科學有效、合理公正的控制項目建設(shè)工期、成本、質(zhì)量。 第一期首先全面實施177。177。 為二期工程建設(shè)奠定良好的基礎(chǔ)。 主要是面向市場開發(fā)營銷，使 其成為各家金融貿(mào)易機構(gòu)及眾多公司的主要辦公場所，配套設(shè)施相對完善，匯集“人氣、財氣、商機”于一體。 建設(shè)工程進度 第一期（ 2 年）：從貳零零貳年 10月 ~貳零零肆年 10月； 第二期（ 1 年）：從貳零零肆年 8 月 ~貳零零伍年 8 月 中國西部國際金融中心可行性研究報告 31 建設(shè)項目實施計劃：（見下表） 第六篇 項目投 資估算和資金籌措分析 一、項目投資估算 總投資估算及構(gòu)成： ◆ 開發(fā)項目總投資 =開發(fā)建設(shè)投資 +開發(fā)期財務費用 ◆ 開發(fā)建設(shè)投資 =土地費用 +前期工程費 +房屋開發(fā)費 +管理費用 +不可預見費 年份 季度 內(nèi)容 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 七通一平 土方工程 /一期 基礎(chǔ)工程 /一期 結(jié)構(gòu)工程 /一期 配套工程 /一期 裝飾工程 /一期 結(jié)構(gòu)工程 /二期 配套工程 /二 期 裝飾工程 /二期 室外配套 公建配套