【正文】 收尾工程 市場推廣 /營銷 中國西部國際金融中心可行性研究報告 32 開發(fā)建設(shè)投資成本： ① 土地費用： 35480萬元 費用組成詳見《項目權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》 ② 建安工程費： 建筑工程概預(yù)算表（一） 工程編號： 費用名稱：預(yù)算 建設(shè)單位： 概算價值： 12610萬元 工程名稱：綜合樓 ABCD 經(jīng)濟指標(biāo)： 2425元 /m2 序號 名 稱 單位 數(shù)量 單價 總價（萬元） 1 土 建 M2 52021 1605 8346 2 給排水、消防、自噴 M2 52021 150 780 3 通風(fēng)、空調(diào) M2 52021 280 1456 4 電力、照明、防雷 M2 52021 80 416 5 變 配 電 M2 52021 60 312 6 廣播、背景、音樂系統(tǒng) M2 52021 10 52 7 火災(zāi)報警及消防聯(lián)動 M2 52021 30 156 8 防盜報警系統(tǒng) M2 52021 10 52 9 綜合布線系統(tǒng) M2 52021 10 52 10 DDD 視頻服務(wù)系統(tǒng) M2 52021 10 52 11 電 梯 M2 52021 180 936 12 合 計 M2 52021 2425 12610 中國西部國際金融中心可行性研究報告 33 建筑工程概預(yù)算表（二） 工程編號： 費用名稱：預(yù)算 建設(shè)單位： 概算價值： 17992 萬元 工程名稱：寫字樓 E 經(jīng)濟指標(biāo)： 2415 元 /m2 序號 名 稱 單位 數(shù) 量 單價 總價（萬元） 1 土 建 M2 74500 1610 11995 2 給排水、消防、自噴 M2 74500 130 969 3 通風(fēng)、空調(diào) M2 74500 280 2086 4 電力、照明、防雷 M2 74500 80 596 5 變 配 電 M2 74500 85 633 6 廣播、背景、音樂系統(tǒng) M2 74500 10 75 7 火災(zāi)報警及消防聯(lián)動 M2 74500 20 147 8 防盜報警系統(tǒng) M2 74500 10 75 9 綜合布線系統(tǒng) M2 74500 10 75 10 DDD 視頻服務(wù)系統(tǒng) M2 74500 10 75 11 電 梯 M2 74500 170 1267 12 合 計 M2 74500 2415 17992 中國西部國際金融中心可行性研究報告 34 建筑工程概預(yù)算表（三） 工程編號： 費用名稱：預(yù)算 建設(shè)單位： 概算價值： 19345萬元 工程名稱：住宅 F 經(jīng)濟指標(biāo)： 2650元 /m2 序號 名 稱 單位 數(shù)量 單價 總價（萬元） 1 土建工程 M2 73000 1900 13870 2 給排水、消防、自噴 M2 73000 150 1095 3 采暖工程 M2 73000 130 949 4 通風(fēng)、空調(diào) M2 73000 50 365 5 煤氣 M2 73000 10 73 6 變配電 M2 73000 50 365 7 電力、照明、防雷 M2 73000 90 657 8 有線電視 M2 73000 10 73 9 電話 M2 73000 10 73 10 火災(zāi)報警及消防聯(lián)動 M2 73000 30 219 11 可視傳呼對講 M2 73000 20 146 12 三表集中抄收系統(tǒng) M2 73000 20 146 13 電梯 M2 73000 180 1314 14 合計 M2 73000 2650 19345 中國西部國際金融中心可行性研究報告 35 建筑工程概預(yù)算表（四） 工程編號： 費用名稱：預(yù)算 建設(shè)單位： 概算價值： 17353萬元 工程名稱：住宅 G 經(jīng)濟指標(biāo)： 2590元 /m2 序號 名 稱 單位 數(shù)量 單價 總價（萬元） 1 土建工程 M2 67000 1900 12730 2 給排水工程 M2 67000 150 871 3 通風(fēng)、空調(diào) M2 67000 350 1005 4 電力、照明、防雷 M2 67000 80 536 5 變配電 M2 67000 100 670 6 消防報警及自控 M2 67000 30 201 7 綜合布線 M2 67000 20 134 8 電梯 M2 67000 180 1206 9 合計 M2 67000 2590 17353 注：配套建筑建安工程費已分?jǐn)側(cè)胍陨腺M用中。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 序號 項 目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 道路工程 3 萬元 /畝 畝 = 萬元 2 排水管道工程 3 萬元 /畝 畝 = 萬元 3 廣場綠化工程 1 萬元 /畝 畝 = 萬元 4 供水工程 1 萬元 /畝 畝 = 萬元 5 供電工程 （包括變 配電貼費） 300 元 /KVA 22021KVA=660 萬元 660 6 有線電視及智能化 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 10 元 /m2 m2= 7 天然氣工程 5 元 /m2 萬 m2= 萬元 8 合 計 1442 中國西部國際金融中心可行性研究報告 37 ③前期工程費用： ： 開辦費按建安工程費的 2%計?。? 67300 1%=673（萬元） ： 可研費按建安工程費的 ?計?。? 即： 67300 ? =101（萬元） ：（其中包括：規(guī)劃立 項費、設(shè)計費、勘探測繪費等） 按建安工程費的 %計?。? 即：規(guī)劃勘測設(shè)計費 =67300 %=1683（萬元） ： 按建安費的 %計?。? 即： =67300 %=67（萬元） 合計：項目工程前期費用為： a+b+c+d=2524（萬元） ④城市建設(shè)配套費：（市建委統(tǒng)征辦交款文件已發(fā)，見下表） 中國西部國際金融中心可行性研究報告 38 西安市城建費用繳款通知書 建設(shè)單位：西安市房地產(chǎn)開發(fā)總公司 工程名稱：國際金融中心 面積： 266,520 平方米 工程地址：大南門外 結(jié)構(gòu)： 建設(shè)項目編號： 020216 單位：元 序號 收費項目 應(yīng)收金額 實應(yīng)繳金額 1 市政公用設(shè)施配套費 18656400 2 消防設(shè)施配套費 1332600 3 易地 ”結(jié)建 ”人防工程建設(shè)費 4 集中供熱工程建設(shè)集資 14658600 8 天然氣城市氣化工程建設(shè)資金 城建費用小計（ 1+2+? +8） 34647600 11 抗震設(shè)計審查費 12 定額 編制管理費 623657 13 質(zhì)量監(jiān)督費 479736 管理服務(wù)費小計（ 9+? +13） 1103393 14 勞保統(tǒng)籌基金（專項基金） 17030628 16 新型墻體材料專項費用 1599120 17 “結(jié)建 ”人防工程建設(shè)押金 18 散裝水泥保證金 保證金小計（ 15+? +18） 1599120 合 計 54380741 39722141 減繳金額 14658600 繳費須知 繳款時請帶兩份支票： 收款人：西安市財政局城建資金專 戶。 收費項目 1 1 1 1 18 合計 18,629,748 元，并帶一份銀行進(jìn)帳單。 制表日期： 2021 年 月 日 中國西部國際金融中心可行性研究報告 39 ⑤項目工程建設(shè)監(jiān)理費： 其費率按 6?計?。? 工程監(jiān)理費 =建安費 6? =67300 6? =404（萬元） ⑥不可預(yù)見費：（② +③ +④ +⑤） 3%=2269（萬元） * 項目開發(fā)成本：為以上 6 項之和。 中國西部國際金融中心可行性研究報告 41 資金運作方式如下：自籌資金全部用于投資；項目預(yù)售收入用于投資；此外，缺少的資金則可通過專項貸款 解決。而上述的自籌資金可通過招商引資籌集和部分聯(lián)建，返還物業(yè)的形式來解決。 本項目投資計劃與資金籌措情況：（見下表） 投資計劃與資金籌措表 附表 : 序號 項 目 合計 1 2 3 1 項目總投資 自營資產(chǎn)投資 自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 經(jīng)營資金 開發(fā)建設(shè)投資 其中：不含財務(wù)費用 財務(wù)費用 2 資金籌措 資本金 預(yù)售收入 () 預(yù)租收入 其他收入 其他 借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資借款 房地產(chǎn)投資借款 自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 經(jīng)營資金借款 中國西部國際金融中心可行性研究報告 43 貸款本金的償還及利息支付 物業(yè)銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費后，作為可運用資金，用于投資及還本付息。本項目貸款利息采用中央銀行最新公布的中長期貸款利率%。 根據(jù)成本估算及西安房產(chǎn)市場研究的結(jié)果。 銷售總收入的確定： （見下表） 各年銷售收入與預(yù)測匯總表 表 013 單位：萬元 項目分類 可銷售面 積 (M2) 預(yù)測銷售價 (元 /M2) 銷售收入（萬元） 建設(shè)經(jīng)營期 1年 6% 2年 6% 3年 88% 公寓 A 42021 6000 25200 1512 1512 22176 公寓 B 78000 5800 45240 辦公 98000 7200 70560 商場 32021 13500 43200 2592 2592 38016 其他 6500 車位（輛） 1000 160000 16000 960 960 14080 合計 266500 202100 12021 12021 176176 中國西部國際金融中心可行性研究報告 45 項目總銷售收入為： 202100 萬元，此項目不同于其他房地產(chǎn)項目，項目的建設(shè)進(jìn)度與項目形象與銷售進(jìn)度及銷售量密切相關(guān)，項目進(jìn)度達(dá)不到一定程度，將嚴(yán)格控制項目的銷售內(nèi)容，只有 嚴(yán)把工程質(zhì)量與進(jìn)度，項目的銷售才會達(dá)到理想的預(yù)期。 ㈠盈利能力分析 財務(wù)內(nèi)部收益（ FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及投資利潤率。 評價指標(biāo)的計算過程詳見以下兩表（表 表 2）： 1．財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。當(dāng) FIRR 大于基礎(chǔ)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 ⑵ 資本金的財務(wù)內(nèi)部收益率為： %。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。由表 1 及表 2 計算結(jié)果可知，本項目全部投資及自籌資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項目是可以考慮接受的。 3．投資利潤率 投資利潤率指的是項目投資利潤（既凈現(xiàn)金流量累計）與項目投資的比例。 由上述兩表（表 表 2）計算結(jié)果如下表所示： 中國西部國際金融中心可行性研究報告 51 計算基礎(chǔ) 動態(tài)指標(biāo) 靜態(tài)指標(biāo) 財務(wù)內(nèi)部收益率 （ FIRR） 財務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV） 投資利潤率 全部資金 % % 資金 % 25112 % 靜態(tài)投資回收期：稅前 ，稅后 ㈡資金來源與運用表的款項分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。從表中可以看出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡能力。從總體上看，項目的清償能力是比較強的。這些因素受國家西部內(nèi)地政治、經(jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目測算效益的實現(xiàn)。一般常規(guī)：當(dāng)盈虧平衡點的銷售率≤ 67%時，項目風(fēng)險較低。況且，大部分物業(yè)已是定