【正文】 以公開招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。 中國西部國際金融中心的方案設(shè)計(jì)在省市領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心與指導(dǎo)下，采取了面對(duì)全國各大知名設(shè)計(jì)院實(shí)施公開招標(biāo)，方案入圍者再經(jīng)組織知名的專家進(jìn)行論篩選。 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)綠化面積達(dá) 13100m2，綠色覆蓋率不低于 30%。中國西部國際金融中心運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)，將結(jié)構(gòu)（建筑環(huán)境結(jié)構(gòu)）、系統(tǒng)（智能化系統(tǒng)）、服務(wù)（住、用戶需求服務(wù)）和管理（物業(yè)運(yùn)行管理）四個(gè)基本要素進(jìn)行優(yōu)化組合，提供一個(gè)既投 資合理，又擁有高效率的優(yōu)雅舒適、便利快捷、高度安全的環(huán)境空間。 站在時(shí)代的角度看，城市往往可以比喻為一個(gè)精通發(fā)展策略的企業(yè)組織。 第三篇 中國西部國際金融中心規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)理念 由于本項(xiàng)目特殊的地理位置及其特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義，要求本項(xiàng)目的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)理念具有一定的時(shí)代意義及代表意義，達(dá)到與時(shí)俱進(jìn)的社會(huì)現(xiàn)實(shí)意義。在落實(shí)中央開發(fā)西部戰(zhàn)略中，由于國家政策不斷傾斜，西部投資環(huán)境的不斷改 善，外資進(jìn)入西部已成為不斷加強(qiáng)的趨勢(shì)。例如，北京作為北方金融中心，斥資 150 億元的金融街中心區(qū)，已 于今年12 月起全面動(dòng)工；上海陸家咀集聚了中外金融機(jī)構(gòu) 200 余家；天津、石家莊等城市的金融中心正在進(jìn)行籌劃。 適應(yīng)金融產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)律，促進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展 一個(gè)城市要成為區(qū)域性金融中心，必須把金融作為核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展。 這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因之一，在于地區(qū)金融中心沒有形成，金融機(jī)構(gòu)布局不合理、結(jié)構(gòu)不完善、金融工具手段創(chuàng)新不足。甚至在資金緊張的情況下，還出現(xiàn)了資金外流。隨著中央西部大開發(fā)戰(zhàn)略的制度和實(shí)施，隨著中國加入 WTO 后各種承諾義務(wù)的逐步兌現(xiàn)，該項(xiàng)目開發(fā)的遠(yuǎn) 見和必要性更加得到表現(xiàn)，社會(huì)意義更加明顯。目前西安市缺乏代表西安這個(gè)國際化都市的建筑群體，而中國中國西部國際金融中心的出現(xiàn)，將填補(bǔ)這方面缺中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 20 憾，他將代表西安的現(xiàn)代形象，反映西安五千年文化與現(xiàn)代文明的融合。 項(xiàng)目地價(jià)分析 隨著經(jīng)營城市的理念不斷落實(shí)，西安市土 地市場也日益成熟、正規(guī)。一個(gè)在 CBD 購房的業(yè)主必然面臨巨大投資回報(bào)的誘惑；另外一個(gè)與上面相關(guān)的因素是CBD周邊的住宅配套和交通配套的跟進(jìn)程度。 中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 17 西安市辦公空間數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料分析 ◆ 國家統(tǒng)計(jì)局日前公布，今年 1－ 8 月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增 長 ％，增速比前七個(gè)月回落 個(gè)百分點(diǎn)。由周邊項(xiàng)目競爭分析可以看出類似天幕闊景的高檔綜合性商住空間在西安市房地產(chǎn)行業(yè)還屬于極少數(shù)，尤其地理位置如中國西部金融中心的更是絕無僅有，與同類型的項(xiàng)目天幕闊景相比較，本項(xiàng)目地處西安大南門，其先天的氣度已經(jīng)高人一等，更遑論在各級(jí)省市領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)懷下，以其經(jīng)典的設(shè)計(jì)手法，博采古城西安數(shù)千年的深厚文化積淀，運(yùn)用富有民族精 神及氣節(jié)的建筑語言符號(hào)，使其成為陜西省西安市 21 世紀(jì)的 CBD，強(qiáng)有力的支撐西北金融新的發(fā)展勢(shì)態(tài)，成為西北首屈一指的經(jīng)濟(jì)金融中心。本區(qū)的住宅類物業(yè)在伴隨著寫字樓的興起，也發(fā)展極為迅速，主要表現(xiàn)為中高檔住宅。這里擁有西安最開放的政策，最先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)以及最優(yōu)厚的投資回報(bào)。 中國西部國際金融中心將經(jīng)過三年的開發(fā)建設(shè) ，在古城西安的南大門迎賓廣場旁聳立起一群宏偉的高檔建筑。 該建筑群位于古城西安大南門外中軸線龍脈中部的西側(cè)，與西安大南門及禮賓廣場共同構(gòu)成了西安市的整體城市形象，是西安舉行迎接國內(nèi)外貴賓仿唐禮儀入城式的地方，是西安舉辦各種大型政治、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)場所，是對(duì)外宣傳的窗口，香港、澳門回歸祖國慶典， 2021 年奧運(yùn)申辦成功慶典，及美國總統(tǒng)克林頓來訪中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 13 禮賓儀式等均在此舉行。工業(yè)用地和其它用地交易區(qū)域分布較為零散。 從綜合用地交易的區(qū)域分布看，一是集中在舊城內(nèi)西大街地區(qū)，主要是西大街整體改造規(guī)劃為綜合商貿(mào)區(qū)，綜合用地交易較多。三是西安市高校主要聚集在南郊，加之近幾年高新區(qū)的迅速發(fā)展，形成良好的社會(huì)人文環(huán)境，這些已成為人們購房考慮的重要因素。從住宅用地交易的區(qū)域分布看，主要集中在西安市土地級(jí)別四級(jí) 地中，且仍以南郊為主。三是前幾年開發(fā)商普遍看好的南郊地區(qū)土地供應(yīng)越來越少，而且地價(jià)高昂，使開發(fā)商將投資方向轉(zhuǎn)向北郊。隨著政府承諾二環(huán)路近期即將全線貫通，東二環(huán)路區(qū)域市場交易趨旺，地價(jià)也逐步上升。如蓮湖路、和平路、鹽店街等區(qū)域均有土地交易。舊城區(qū)內(nèi)土地交易的熱點(diǎn)區(qū)域仍是舊城綜合改造開發(fā)區(qū)。 （ 1）地產(chǎn)市場區(qū)域特點(diǎn) 從土地市場區(qū)域分布看，南郊仍是各類用地需求者和開發(fā)商看好的首選區(qū)域，以南二環(huán)兩側(cè)為主 ，城南區(qū)土地交易量占上半年一級(jí)市場交易量的 27％左右。 二、西安房地產(chǎn)概況 上半年西安市地產(chǎn)市場最顯著的特點(diǎn)是土地市場交易量激劇增長，與上年同期相比，增長近 40％。 中國房地產(chǎn)業(yè)之所 以會(huì)出現(xiàn)快速發(fā)展，主要是依賴于金融的強(qiáng)力支持一是直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資，二是通過發(fā)放個(gè)人住房貸款增加房屋銷售和擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。 房地產(chǎn)行業(yè)概況 就去年對(duì)中國ＧＤＰ增長貢獻(xiàn)率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。 隨著房改政策逐步落實(shí)，城鎮(zhèn)居民購房支出比重逐步提高。 居住條件繼續(xù)改善，城鎮(zhèn)居民人均居住面積 平方米，農(nóng)村居民人均居住面積 。農(nóng)民人均純收入2202 元，比上年增長 ％。加大點(diǎn)亮工程的力度，使主要街區(qū)和建筑物在夜晚亮起來，塑造西安繁榮、文明、優(yōu)美、高雅，國際旅游城市的新形象。 2021 年完成未央、長安、雁塔等大型廣場建設(shè)。 ◆ 城市建設(shè)和生態(tài)環(huán)境的預(yù)期目標(biāo)：到 2021年，城市日供水能力達(dá)到 172萬噸，城市氣化率達(dá)到 90%，城市污水處理率達(dá)到 60%，城市垃圾無害化處理率達(dá)到 95%，人均城市道路面積提高到 6 平方米，城市建成區(qū)綠化覆蓋率提高到 37%，森林覆蓋率提高到 42%，城鎮(zhèn)環(huán)境空氣質(zhì)量和地面水渠環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國家規(guī)定的功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 西安區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一篇 項(xiàng)目建設(shè)背景 第二篇 項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)意義 第三篇 中國西部國際金融中心規(guī)劃建設(shè)設(shè)計(jì)理念 第四篇 項(xiàng)目建設(shè)的工程設(shè)計(jì)及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第五篇 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營組織與實(shí)施計(jì)劃 第六篇 項(xiàng)目投資估算和資金籌措分析 第七篇 項(xiàng)目的銷售收入及利潤估算 第八篇 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)分析 第九篇 項(xiàng)目的不確定性分析 第十篇 項(xiàng)目可行性結(jié)論 中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 2 十三朝古都的西安一直是中國西部重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、教育和交通中心。 西部大開發(fā)為加快西安的發(fā)展提供了難得的歷史機(jī)遇。 中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 3 ◆ 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的預(yù)期目標(biāo)： 2021 年三次產(chǎn)業(yè)增加值比重調(diào)整到 5:46:49，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占工業(yè)增加值的比重達(dá)到40%以上，旅游業(yè)總收入相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的 18%左右，非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 50%左右，城市化水平達(dá)到 55%。設(shè)計(jì)和建設(shè)好一批城市標(biāo)志性建筑，搞好城市出入口的改造。全面進(jìn)行城市設(shè)計(jì)，整頓和更新城市戶外廣告、標(biāo)識(shí)、櫥窗、柵欄、路燈中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 4 等公用設(shè)施，實(shí)行規(guī)范化管理。 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元，比上年增長 ％。１９９９年末全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比上年末凈增 億元。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，居民收入的穩(wěn)步增長，使西安商品房市場人氣上升，并進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定增長期，尤其是商業(yè)服務(wù)房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對(duì)西部大開發(fā)的信心和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，商品房個(gè)人消費(fèi)不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控政策的逐步到位 ,2021年西安房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持快 速地發(fā)展。實(shí)際上就是 億元的房地產(chǎn)投資可以拉動(dòng)包括采礦業(yè)，商業(yè)、煤氣、電力、自來水、貨物運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)、金融保險(xiǎn)、郵電、飲食、綜合技術(shù)服務(wù)等各方 面的產(chǎn)出加起來是 191中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 6 億。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因在于長期以來，中國經(jīng)濟(jì)增長一直依賴于固定投資的快速增長，而房地產(chǎn)投資增長又明顯地帶動(dòng)了固定投資增長，從而擴(kuò)大了投資乘數(shù)效應(yīng)，由此也提高了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)ＧＤＰ增長的貢獻(xiàn)率。因此，據(jù)有關(guān)專家測算，金融機(jī)構(gòu) 用于房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房貸款余額，占全部金融機(jī)構(gòu)貸款之比估計(jì)為１０％左右。二是國家整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，西安市上半年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，舊城區(qū)改中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 8 造力度加大，國有企業(yè)改制進(jìn)一步推行，也促使土地交易日趨活躍，地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)育。 舊城區(qū)和東郊地區(qū)土地交易呈現(xiàn)增長趨勢(shì)，兩區(qū)域的一級(jí)市場土 地交易量分別占總交易量的 25％。由于近中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 9 幾年來國家實(shí)行了嚴(yán)格的耕地保護(hù)措施，城郊新征土地量減少，導(dǎo)致舊城內(nèi)存量土地交易量上升。一是以金花路（東二環(huán)路）兩側(cè) 為主，包括興慶路等區(qū)域土地交易量逐漸增多，二是長樂路區(qū)域交易增長較快，三是華清路、幸福路、萬年路、柿園路、長纓路等區(qū)域均有交易。二是長期以來北郊地區(qū)受隴海鐵路線的阻隔，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，加之市政中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 10 基礎(chǔ)設(shè)施和生活設(shè)施配套不夠齊全，形成北郊地區(qū)地價(jià)相對(duì)低廉的格局，因此一旦區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，相對(duì)較低的地價(jià)即吸引了大批開發(fā)商，形成了強(qiáng)勁的用地需求。二是國家住房制度的深化改革，徹底取消福利分房，推行住房商品化和貨幣化，大大推進(jìn)了城市住宅建設(shè)的發(fā)展，導(dǎo)致住宅用地交易量較大。二是南郊地區(qū)生活服務(wù)設(shè)施配套齊全，重點(diǎn)中小學(xué)多集中在南郊，導(dǎo)致相當(dāng)一部分人購房首選南郊。而舊城區(qū)內(nèi)鮮有住宅成交案例，這主要與舊城 內(nèi)土地拆遷成本高，開發(fā)費(fèi)用大，且土地開發(fā)規(guī)劃限制因素較多有關(guān)。 商業(yè)用地交易區(qū)域分布不是十分集中，受西安市單一城市商服中心的影響，仍以舊城區(qū)為主，其它區(qū)域均有分布。中國西部國際金融中心占地 31913 平方米，總建筑面積 萬平方米，建筑容積率達(dá)到 ，地上建筑分別為 10 層、 28 層、 35 層， 建筑高度達(dá)到 100 米，總投資 億人民幣以上，是一座集金融 商貿(mào)、 高級(jí)住宅、智能化辦公等為一體的多功能綜合建筑群。因此中國西部國際金融中心所處的位置，是古城西安實(shí)際上的金融中心，其地價(jià)已經(jīng)達(dá)到了國外城市規(guī)劃理論所提到的 100%黃金地價(jià)。 四、項(xiàng)目比較分析 周邊項(xiàng)目競爭趨勢(shì)資料 項(xiàng)目名稱 價(jià)格情況 價(jià) 格 付款 方式 物業(yè)管理 車位 租金 備注 時(shí)代廣場 (北大街 ) 起價(jià) 6600 /㎡； 最高價(jià) 7200 /㎡ 按揭 元 /月 /㎡ 300 元 /月租 12 萬買斷 80~120 元 /月 /㎡ 已銷售 96% 中天國際 （北大街） 均價(jià) 6400/㎡； 最高價(jià) 6580/㎡ 6 樓 6400 元 /㎡ 5 樓 6310 元 /㎡ 4 樓 6280 元 /㎡ 按揭 元 /月 /㎡ 空調(diào)費(fèi) 冬 元， 夏 元 150 元 /月租 12 萬買斷 60~70 元 /月 /㎡ 已銷售 93% 世嘉商務(wù) （南門外） 起價(jià) 4880 /㎡； 最高價(jià) 5280 /㎡ 曾差 100/㎡ 按揭 元 /月 /㎡ 地上 100 元 /租金 地下 290 元 /租金 45 元 /月 /㎡ 已銷售 % 天幕闊景 （高新） 起價(jià) 10000 均價(jià) 12021 按揭六成十年 未定 15 萬買斷 500 元 /租 已登記 99% 志誠大廈 （桃園湖） 按揭 10 元 /㎡ /月 街面停車 70 元 已售完 華融大廈 （體育場） 起價(jià) 4300 最高價(jià) 6500 按揭六成十年 元 /㎡ /月 未定 只售不租 已銷售% 旅游大廈 （長安路） 5700/㎡ /4 層 5800/㎡ 5 層 按揭 未定 未定 65~70 元 /月 /㎡ 已銷售 95% 世紀(jì)星大廈（南二環(huán)） 起價(jià) 4900/㎡； 最高 價(jià) 7000 左右 首付20%，30 年按揭 未定 350~450 左右 55~80 元 /月 /㎡ 已銷售 % 藍(lán)溪大廈 （南二環(huán)） 4500 按揭 元 /㎡ /月 90 元 /租金 50~75 元 /月 /㎡ 已銷售% 西安市高檔寫字樓競爭分析 中國西部國際金融中心可行性研究報(bào)告 15 城西南由于高新區(qū)的帶動(dòng)，寫字樓項(xiàng)目發(fā)展迅速。并且隨著 WTO 的加入，這里會(huì)吸引更多的企業(yè)入住，到那個(gè)時(shí)候還會(huì)帶來新一輪的開發(fā)熱潮。寫字樓就目前的開發(fā)現(xiàn)狀來說，在項(xiàng)目的數(shù)量和開發(fā)面積上已經(jīng)初具規(guī)模了，但是西安目前缺少的是在智能化和物業(yè)管理上領(lǐng)先的高檔寫字樓項(xiàng)目，隨著世周邊項(xiàng)目