【正文】 萬(wàn)元（不含 ABCDE 等商務(wù)建筑按揭）。 收費(fèi)項(xiàng)目 3? 13 合計(jì) 21,092,393 元 收款人：西安市城建費(fèi)用征收管理處。 0 以上工程，首先開(kāi)工建設(shè)南側(cè)的住宅樓，共計(jì)建筑面積 12 萬(wàn)平方米，占總建筑面積的 45%，將實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 70440 萬(wàn)元，利用銀行按揭回籠資金解決項(xiàng)目融資壓力，且回籠的資金用于商務(wù)樓的建設(shè)。為貫徹“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”的方針，落實(shí)國(guó)家《質(zhì)量振興綱要》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l列》，促進(jìn)建筑施工企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理，使“中國(guó)西部國(guó)際金融中心”建設(shè)工程質(zhì)量水平得到提高，決定 此工程的質(zhì)量目標(biāo)確定為 我國(guó)建筑行業(yè)工程質(zhì)量的最高榮譽(yù)獎(jiǎng) “魯班獎(jiǎng)”。根據(jù)地面布局，植被分別選用草皮、花卉、喬木、灌木，地面停車(chē)位間隙植滿(mǎn)綠樹(shù)，形成遮陽(yáng)樹(shù)林，達(dá)到俯視綠茵成片，平視錯(cuò)落有致的立體綠色環(huán)保體系，使鬧市里的金融重地，宛如幽雅的香格里拉。這也是我們?cè)O(shè)計(jì)中國(guó)西部國(guó)際金融中心的基本出發(fā)點(diǎn)。專(zhuān)家論斷，今后三至五年將是外資、外國(guó)金融機(jī)構(gòu)大量進(jìn)入西部的高峰時(shí)期，這與中國(guó)西部國(guó)際金融中心的建設(shè)期相吻合。例如，美國(guó)有華爾街、樂(lè)京有銀座，這些城市都是通過(guò)建設(shè)一個(gè)有巨大影響的金融中心區(qū)，而成為國(guó)際性或區(qū)域性金融中心城市的，這種集聚效應(yīng)，是金融業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律。即使在中央開(kāi)發(fā)西部的戰(zhàn)略確定之后，這種現(xiàn)象仍在繼續(xù)。該項(xiàng)目不論從規(guī)模檔次，地理位置及周邊環(huán)境，都是西安規(guī)模最大、檔次最高、地理環(huán)境最佳、物業(yè)管理水平最高的，無(wú)以倫比的寫(xiě)字樓群，也必將成為西 安城市建設(shè)中一個(gè)里程碑的建筑、成為西安現(xiàn)代化城市的標(biāo)志。 項(xiàng)目高檔住宅比較分析 樓盤(pán)名稱(chēng) 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 地理位置 天幕闊景 8350 8880 9260 高新十字 御 城 4300 5060 6250 小南門(mén) 楓葉新都市 4200 4590 5300 高新二期 從以上圖表可以看出，第一，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅類(lèi)的高端產(chǎn)品不多，而且其地理位置都不理想，不能展現(xiàn)相映層次的樓盤(pán)的價(jià)值；第二，與本項(xiàng)目臨近御城依據(jù)環(huán)城公園的綠色景觀抬高房?jī)r(jià)為 5060 元 /㎡，而本項(xiàng)目俯視大南門(mén)的氣魄更能提升樓盤(pán)價(jià)值，僅此一點(diǎn)，010002021300040005000600070008000900010000元/平 方米1 2 3高檔住宅價(jià)格分析天幕闊景御城楓葉新都市中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 19 中國(guó)西部國(guó)際金融中心的高檔住宅的價(jià)值不僅僅是 5060 元 /㎡。 西安住宅市場(chǎng)交易持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)量穩(wěn)步上揚(yáng)，在市場(chǎng)有效需求的推動(dòng)下，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資顯著增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信心進(jìn)一步加強(qiáng)。這些寫(xiě)字樓在智能化、物業(yè)管理上都走在了西安的最前沿 。 中國(guó)西部國(guó)際金融中心東臨長(zhǎng)安路主干道，西依城堡五星級(jí)酒店，南鄰陜西農(nóng)業(yè)銀行大廈，方圓 1 公里內(nèi)有大小銀行、金融機(jī)構(gòu) 50 多家。三是舊城區(qū)內(nèi)零星的用地改造，也以綜合用地開(kāi)發(fā)為主。一是西安市城市單一商業(yè)中心的發(fā)展，導(dǎo)致人們選擇住宅更愿意離城近一點(diǎn)、購(gòu)物等活動(dòng)方便一些。究其原因，一是西安市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的重心逐漸北移，政府投入大量財(cái)力進(jìn)行北郊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如未央路的拓寬改造、北二環(huán)路及繞城高速公路的開(kāi)通、天然氣管線的全線接通等，加之北郊西安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展帶動(dòng)作 用，使北郊地區(qū)成為新一輪經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，導(dǎo)致土地需求激增，交易量增大。受其影響，其周?chē)鷧^(qū)域如竹笆市等區(qū)域土地交易也有所增長(zhǎng)。特別是今年以來(lái)陜西省、西安市關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的相關(guān)配套政策出臺(tái)，如《西安 市國(guó)有土地儲(chǔ)備暫行規(guī)定》、《西安市人民政府關(guān)于實(shí)施國(guó)有土地儲(chǔ)備和土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的通知》以及《西安市人民政府關(guān)于實(shí)施分批次統(tǒng)一征地有關(guān)問(wèn)題的通知》，使大批過(guò)去用地手續(xù)尚未完善的開(kāi)發(fā)用地紛紛在新政策施行前補(bǔ)辦用地手續(xù)，導(dǎo)致短期內(nèi)土地交易量激增。這表明，中國(guó)ＧＤＰ增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)程度較高。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持了近兩年來(lái)的穩(wěn)定、 快速、健康發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格趨穩(wěn)，商中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 5 品房銷(xiāo)售面積繼續(xù)增長(zhǎng)，銷(xiāo)售額同步增加，市場(chǎng)交投活躍，空置量繼續(xù)下降。 1999 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，比上年增長(zhǎng) %。在城市新建區(qū)，突出時(shí)代精神，展示現(xiàn)代都市風(fēng)貌。西安是是中國(guó)西部大開(kāi)發(fā)的動(dòng)力核心！實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)，加快西部地區(qū)發(fā)展，是黨中央總攬全局，面向新世紀(jì)作出的重大決策。西安地處我國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)地帶的結(jié)合部，是西部地區(qū)和隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上最重要的中心城市和聯(lián)接?xùn)|西、貫通南北的交通、通訊樞紐，是資金、人才、技術(shù)、信息等要素的重要聚集地。改造舊街區(qū)，打通和拓寬城區(qū)交通干線，高質(zhì)量覆蓋硬化人行道，進(jìn)一步完善無(wú)障礙設(shè)施建 設(shè)。 城鄉(xiāng)居民 耐用消費(fèi)品擁有量與上年基本持平。房地產(chǎn)不但在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需政策的順利實(shí)施也具有舉足輕重的作用。所以，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)金融依賴(lài)度的不斷增強(qiáng)，自然央行就把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與貨幣政策緊密地聯(lián)系了起來(lái)。城南區(qū)自南二環(huán)開(kāi)通以來(lái)，土地交易量逐年增長(zhǎng)，土地市場(chǎng)日趨活躍，地價(jià)上漲很快，加之西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展，以及南郊傳統(tǒng)的良好區(qū)位，近幾年一直是土地開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 東郊地區(qū)受 2021 年動(dòng)物園公開(kāi)土地拍賣(mài)和去年?yáng)|元路土地拍賣(mài)的影響，逐漸成為開(kāi)發(fā)商投資的熱點(diǎn)。 （ 2）土地市場(chǎng)交易中的各類(lèi)用途 從土地市場(chǎng)交易中的各類(lèi)用途看，住宅用地仍是土地市場(chǎng)交易的重點(diǎn)，占一級(jí)市場(chǎng)全部交易量的 39％ ；其次是商業(yè)用地，占到 23％；綜合用地、工業(yè)用地和其它用地分別占到 14％、 11％和 14％。如明德門(mén)小區(qū)、高新區(qū)的住宅小區(qū)等區(qū)域土地交易量較大。 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 12 西郊地區(qū)作為西安市傳統(tǒng)的工業(yè) 區(qū)，大量土地掌握在國(guó)有企業(yè)手中，土地交易量較少，僅占全部交易量的 9％，且主要分布在西二環(huán)、大慶路和勞動(dòng)路。中國(guó)西部國(guó)際金融中心建成后將成為西北地區(qū)最大的政治、經(jīng)濟(jì)及文化氛圍濃厚的名副其實(shí)的國(guó)際金融中心，是中外各公司辦公、下榻、商務(wù)活動(dòng)的理想場(chǎng)所，也將是西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡。 城南區(qū)樓盤(pán)主要以寫(xiě)字樓和住宅類(lèi)樓盤(pán)為主。商品房銷(xiāo)售速度繼續(xù)加快， 1－ 8 月商品房銷(xiāo)售額 2157 億元，同比增長(zhǎng)％，增速比前七個(gè)月提高 。土地使用權(quán)經(jīng)拍賣(mài)后，地價(jià)不斷走高，大宗用地如：錦園、動(dòng)物園到 2021 年 9 月 28 日拍賣(mài)的南二環(huán)群賢莊附近用地(總用地 畝，規(guī)劃總建筑面積 106232M2)，最終拍出 23800萬(wàn)元的價(jià)格被陜西均利集團(tuán)購(gòu)得，折合樓面地價(jià) 2240 元 /m2。它主中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 21 要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 適應(yīng)西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，為地區(qū)開(kāi)發(fā)積累資金。為了解決這一問(wèn)題，專(zhuān)家學(xué)者建議以西安為支點(diǎn)，建立“五點(diǎn)四線”模式的西北金融合作區(qū)。西安要確保西部地區(qū)的金融中心地位，必須有作為基礎(chǔ)設(shè)施硬件的金融中心作為支撐。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)構(gòu)思： “傳承千年人文思想 融匯現(xiàn)代建筑理 念 十三朝古都的標(biāo)志（ LOGO） 西安的、中國(guó)的、世界的 ……” 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 24 正因?yàn)槠涮厥獾臍v史價(jià)值及社會(huì)價(jià)值，本著對(duì)歷史負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)的態(tài)度，我們針對(duì)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，作了大量的論證考察工作，先后聘請(qǐng)了包括美國(guó) KPF 建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、美國(guó)著名建筑師蓋斯勒、法國(guó)著名建筑師安德魯、新加坡貝爾高林建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所以及中國(guó)著名建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)家張錦秋大師等在內(nèi)十余家事務(wù)所參與方案修改，經(jīng)過(guò)國(guó)內(nèi)四家專(zhuān)業(yè)的大型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)方案，省市規(guī)劃院及規(guī)劃局的相關(guān)部門(mén)邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名的建筑、規(guī)劃專(zhuān)家作了 20 余次方案評(píng)審，對(duì)十 八套設(shè)計(jì)方案作認(rèn)真切實(shí)的研討，最終確定了由北京市建筑設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)的方案作為施工的依據(jù)。 項(xiàng)目通過(guò)設(shè)計(jì)和建設(shè)，將 OAS 辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、 BAS 樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)、 CAS 通信自動(dòng)化系統(tǒng)以及 SCS 結(jié)構(gòu)布線系統(tǒng)緊密集成，全面體現(xiàn)在中國(guó)西部國(guó)際金融中心的各個(gè)空間層次，充分滿(mǎn)足金融、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)對(duì)提高工作效率，激發(fā)創(chuàng)造性，拓寬信息高速通道，集全球于方寸的智能環(huán)境的要求，將完美展現(xiàn)建設(shè)智能化這一科技時(shí)代的象征。篩選上的方案經(jīng)專(zhuān)家論評(píng)定位后，再邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行論證修改，報(bào)經(jīng)省市主管領(lǐng)導(dǎo)評(píng)審并符合西安市城市整體規(guī)劃的要求，使該項(xiàng)目的總體布局設(shè)計(jì)和整體建筑外形設(shè)計(jì)既體現(xiàn)西安古城風(fēng)貌的特點(diǎn)，又能達(dá)到國(guó)際先進(jìn)的水準(zhǔn)。從而科學(xué)有效、合理公正的控制項(xiàng)目建設(shè)工期、成本、質(zhì)量。 主要是面向市場(chǎng)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)，使 其成為各家金融貿(mào)易機(jī)構(gòu)及眾多公司的主要辦公場(chǎng)所，配套設(shè)施相對(duì)完善，匯集“人氣、財(cái)氣、商機(jī)”于一體。 制表日期： 2021 年 月 日 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 39 ⑤項(xiàng)目工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)： 其費(fèi)率按 6?計(jì)?。? 工程監(jiān)理費(fèi) =建安費(fèi) 6? =67300 6? =404（萬(wàn)元） ⑥不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：（② +③ +④ +⑤） 3%=2269（萬(wàn)元） * 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本：為以上 6 項(xiàng)之和。本項(xiàng)目貸款利息采用中央銀行最新公布的中長(zhǎng)期貸款利率%。 評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)以下兩表（表 表 2）： 1．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。由表 1 及表 2 計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資及自籌資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。從表中可以看出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。況且，大部分物業(yè)已是定向開(kāi)發(fā)。這些因素受?chē)?guó)家西部?jī)?nèi)地政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目測(cè)算效益的實(shí)現(xiàn)。 3．投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率指的是項(xiàng)目投資利潤(rùn)（既凈現(xiàn)金流量累計(jì)）與項(xiàng)目投資的比例。 ⑵ 資本金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： %。 銷(xiāo)售總收入的確定： （見(jiàn)下表） 各年銷(xiāo)售收入與預(yù)測(cè)匯總表 表 013 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目分類(lèi) 可銷(xiāo)售面 積 (M2) 預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià) (元 /M2) 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1年 6% 2年 6% 3年 88% 公寓 A 42021 6000 25200 1512 1512 22176 公寓 B 78000 5800 45240 辦公 98000 7200 70560 商場(chǎng) 32021 13500 43200 2592 2592 38016 其他 6500 車(chē)位（輛） 1000 160000 16000 960 960 14080 合計(jì) 266500 202100 12021 12021 176176 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 45 項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入為： 202100 萬(wàn)元，此項(xiàng)目不同于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度與項(xiàng)目形象與銷(xiāo)售進(jìn)度及銷(xiāo)售量密切相關(guān)，項(xiàng)目進(jìn)度達(dá)不到一定程度，將嚴(yán)格控制項(xiàng)目的銷(xiāo)售內(nèi)容，只有 嚴(yán)把工程質(zhì)量與進(jìn)度，項(xiàng)目的銷(xiāo)售才會(huì)達(dá)到理想的預(yù)期。而上述的自籌資金可通過(guò)招商引資籌集和部分聯(lián)建，返還物業(yè)的形式來(lái)解決。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 道路工程 3 萬(wàn)元 /畝 畝 = 萬(wàn)元 2 排水管道工程 3 萬(wàn)元 /畝 畝 = 萬(wàn)元 3 廣場(chǎng)綠化工程 1 萬(wàn)元 /畝 畝 = 萬(wàn)元 4 供水工程 1 萬(wàn)元 /畝 畝 = 萬(wàn)元 5 供電工程 （包括變 配電貼費(fèi)） 300 元 /KVA 22021KVA=660 萬(wàn)元 660 6 有線電視及智能化 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 10 元 /m2 m2= 7 天然氣工程 5 元 /m2 萬(wàn) m2= 萬(wàn)元 8 合 計(jì) 1442 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 37 ③前期工程費(fèi)用： ： 開(kāi)辦費(fèi)按建安工程費(fèi)的 2%計(jì)取： 67300 1%=673（萬(wàn)元） ： 可研費(fèi)按建安工程費(fèi)的 ?計(jì)?。? 即： 67300 ? =101（萬(wàn)元） ：（其中包括：規(guī)劃立 項(xiàng)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、勘探測(cè)繪費(fèi)等） 按建安工程費(fèi)的 %計(jì)?。? 即：規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) =67300 %=1683（萬(wàn)元） ： 按建安費(fèi)的 %計(jì)?。? 即： =67300 %=67（萬(wàn)元） 合計(jì)：項(xiàng)目工程前期費(fèi)用為： a+b+c+d=2524（萬(wàn)元） ④城市建設(shè)配套費(fèi)：（市建委統(tǒng)征辦交款文件已發(fā)，見(jiàn)下表） 中國(guó)西部國(guó)際金融中心可行性研究報(bào)告 38 西安市城建費(fèi)用繳款通知書(shū) 建設(shè)單位：西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司 工程名稱(chēng)：國(guó)際金融中心 面積： 266,520 平方米 工程地址：大南門(mén)外 結(jié)構(gòu)： 建設(shè)項(xiàng)目編號(hào)： 020216 單位：元 序號(hào) 收費(fèi)項(xiàng)目 應(yīng)收金額 實(shí)應(yīng)繳金額 1 市政公用設(shè)施配套費(fèi) 18656400 2 消防設(shè)施配套費(fèi) 1332600 3 易地 ”結(jié)建 ”人防工程建設(shè)費(fèi) 4 集中供熱工程建設(shè)集資 14658600 8 天然氣城