【正文】 7 9 7 配套 8 10 7 6 8 10 景觀資源 1 得分合計 1 10 7 6 10 9 容積率 9 6 7 7 6 6 交通 10 6 8 8 6 9 區(qū)位 本項目 托斯卡納 匯東逸墅 德利鳳凰嶺世家 嘉和城 昊壯一品尊府 權(quán)重 類別 公寓定位定量 著重選取檔次、客戶層相近的可比項目，與本項目進行比較，然后權(quán)重打分得出本項目綜合質(zhì)素得分。 形象定位 閱盡繁華 志在高遠 —— 形象廣告語 CEO 一號官邸 理念創(chuàng)新：倡導(dǎo)一種新的生活方式，普通別墅適宜作為財富金字塔頂尖人群的第二居所，用于休閑、度假；空中別墅適宜作為該類人群的第一居所，可充分保證全家人事業(yè)、生活的效率與便利，助力他們實現(xiàn)對事業(yè)永無止境的追求和宏偉、遠大的人生抱負。 酒店物業(yè)定位定量研究 高端國內(nèi)外旅游散客 —— 旅游度假高端人士 廣西政界高官、 外資和私有企業(yè)的中高層管理人員、國營大型企業(yè)高官、外籍大使、國內(nèi)外私營富商等高端人士 商務(wù)、團隊、散客 商務(wù) 5 邕江賓館 7 商務(wù)、團隊、散客 旅游、商務(wù) 5 明園新都酒店 6 商務(wù)、旅游 旅游 5 南寧飯店 5 商務(wù)、團隊、會議散客 商務(wù)、會議 5 桂景大酒店 4 商務(wù)、旅游 旅游、商務(wù) 5 沃頓國際大酒店 3 商務(wù)、會議、散客 會議、商務(wù) 5 萬豪酒店 2 會議、商務(wù)、團隊、散客 會議、商務(wù) 5 紅林大酒店 1 五星級酒店 主要客戶來源 屬性 星級 酒店名稱 編號 參考南寧市場五星級酒店客戶 地王之策 1 2 整體定位 商業(yè)定位與定量 3 4 酒店定位與定量 公寓定位與定量 寫字樓定位與定量 5 公寓定位定量 物業(yè)定位 北部灣新型頂級豪宅 空中別墅豪華酒店式公寓 名詞解釋： “空中別墅”發(fā)源于美國，稱為“ penthouse”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。 數(shù)據(jù)來源：德思勤數(shù)據(jù)庫 酒店物業(yè)定位定量研究 根據(jù)德思勤對都市綜合體酒店物業(yè)的研究成果，五星級酒店需要一定的規(guī)模效應(yīng)： 酒店客房為 200300 間時，員工工作效率達到最高，經(jīng)營管理費用最合理； 300－ 400 間左右中等規(guī)模的酒店，必須要努力降低成本以彌補較低的效率，通過產(chǎn)品的差異化和創(chuàng)新服務(wù) ,以獲取最大收益 客房數(shù)為 500600 間，管理上效率相對較低，面積較大，人員多，設(shè)備多。 市場比較法 (通過售價推導(dǎo) ) 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 商務(wù)公寓價格定位 市場比較法 (通過售價推導(dǎo) ) 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 據(jù)統(tǒng)計近三年來南寧商品房均價增幅為 %,由于當前住宅均價受地產(chǎn)新政影響 ,有下降趨勢 (但 2020 年商品房均價受國際金融危機影響也曾下降 ,兩者有一定相似之處 ),因此這里假定商務(wù)公寓均價在未來兩年內(nèi)增幅放緩 ,按每年增幅 12%~15%計算 , 則兩年后商務(wù)公寓售價預(yù)測如下 : 兩年后商務(wù)公寓價格下限 =當前商務(wù)公寓核心均價 (1+12%) 2 =18642(1+12%) 2 =23384(元 / ㎡ ) 兩年后商務(wù)公寓價格上限 =當前商務(wù)公寓核心均價 (1+15%) 2 =18642(1+15%) 2 =24654(元 / ㎡ ) 考慮到本項目作為北部灣中心綜合體對商務(wù)公寓產(chǎn)生的溢價效應(yīng) (約 3%的均價增幅 ), 修正如下 : 兩年后本項目商務(wù)公寓售價下限 =23384（ 1+3%） =24085(元 / ㎡ ) 兩年后本項目商務(wù)公寓售價上限 =24654（ 1+3%） =25390(元 / ㎡ ) 由上可以得出 :兩年后本項目商務(wù)公寓售價為 24000~25000 元 / ㎡ 寫字樓： 1314 萬方 商務(wù)公寓： 34萬方 商務(wù)辦公類物業(yè)定量 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 地王之策 1 2 整體定位 商業(yè)定位與定量 3 4 酒店定位與定量 公寓定位與定量 寫字樓定位與定量 5 考察因素 編號 考察內(nèi)容 四星級酒店具體要求 五星級酒店 具體要求 本項目條件 能否滿足四星酒店要求 能否滿足五星級酒店要求 目標客戶 1 高檔酒店 有較多的企業(yè)管理人員、國際技術(shù)工人等以上層次人員往來，舉辦會議的單位，旅游者等 有較多的企業(yè)高層管理人員、會議舉辦單位、高收入的旅游人士 位于瑯東 CBD,緊臨東盟商務(wù)區(qū)，配套齊全，成熟便利 會展、旅游等對高檔酒店的需求 √ √ 位置 2 地段 項目周邊有一定的商務(wù)氛圍，交通樞紐或者大量的高收入居住人群等可產(chǎn)生酒店需求環(huán)境， 項目及周邊商務(wù)辦公絕對密集，有極其濃厚的商務(wù)氛圍；或處在風景旅游勝地內(nèi) 瑯東辦公物業(yè)、酒店物 業(yè)市場需求旺盛，周邊國家政府機關(guān)及高檔寫字樓眾多，存在大量高收入人群 √ √ 3 道路交通 道路輻射周邊區(qū)域，道路較通暢 道路輻射全市，道路通暢 靠近兩大城市交通主干道 ,輕軌一號線與二號線交匯處，交通便捷 √ √ 4 交通設(shè)施 有方便的公共交通設(shè)施出租車運輸，可到達全市主要的經(jīng)濟、政治區(qū) 有極為方便的交通設(shè)施，可隨時方便到達全市主要經(jīng)濟、政治區(qū) 公交設(shè)施尚不夠便利 √ √ 5 自然環(huán)境 周邊有較好的自然環(huán)境 周邊有良好的自然環(huán)境 項目緊鄰民歌湖，有非常好的自然景觀 √ √ 酒店物業(yè)定位定量研究 酒店定位思考 —— 類型篩選 √ √ 未來可實現(xiàn) 有極其專業(yè)的國際、國內(nèi)知名酒店管理公司，主要為國際知名酒店管理公司，并得到其普遍認可 有較好酒店管理經(jīng)驗的國內(nèi)、國際知名酒店管理公司 管理公司 9 管理 考察因素 編號 考察內(nèi)容 四星級酒店具體要求 五星級酒店具體要求 本項目條件 能否滿足四星酒店要求 能否滿足五星級酒店要求 配套 6 內(nèi)部配套 內(nèi)部具有適度的配套 內(nèi)部要有充足的配套 本項目用地比較緊張，配套主要考慮在建筑內(nèi)部解決 √ √ 7 外部配套 周邊有一定的休閑娛樂配套 周邊有充足的休閑、娛樂、購物等配套，且檔次 高、內(nèi)部環(huán)境優(yōu)良 周邊配套成熟 √ √ 產(chǎn)品特征 8 產(chǎn)品特征 高端 豪華 未來可實現(xiàn) √ √ 酒店物業(yè)定位定量研究 從酒店要求的條件來看，四星級酒店和五星級酒店本項目都能實現(xiàn)，但本項目出于對地標形象與整體物業(yè)價值提升的考慮，建議開發(fā)五星級酒店。 案例參考比較 規(guī)模定量 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研 究 年份 全市從業(yè)人員數(shù)（萬人） 寫字樓人員占從業(yè)人員比例 南寧每年純寫字樓人員數(shù)（萬人） 南寧每年新增長純辦公樓人數(shù)（萬人） 南寧青秀區(qū)每年新增長的純寫字樓需求（萬㎡） 2020 年 793.8 % 2020 年 % 2020 年 % 根據(jù)需求預(yù)測公式，預(yù)測 20202020 年南寧寫字樓人數(shù)與需求面積為： 就業(yè)人口回歸分析 根據(jù)公式：寫字樓需求面積 =辦公人數(shù) Ｘ 人均辦公面積 目前南寧寫字樓總存量 120 萬平方米，平均每人占寫字樓面積 13 平方米，得出寫字樓從業(yè)人員 萬人，寫字樓辦公人員數(shù)占全市區(qū)從業(yè)人員數(shù)的%。月） 權(quán)重 折算租金 （元 /㎡月） 打分（設(shè)本項目為 100 分） 調(diào)整后租金 （元 /㎡ 定量研究思路 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 南寧未來寫字樓的供應(yīng)與需求關(guān)系 案例研究：上海恒隆廣場、卓越世紀中心、廣州西塔 定量依據(jù) 定量方法 推導(dǎo)公式 : 本項目寫字樓需求面積 =辦公人數(shù) *人均辦公面積 未來競爭項目面積 就業(yè)人口回歸分析 amp。 將各可比項目與本項目進行質(zhì)素比較，綜合考慮權(quán)重值，初步得出本項目核心均價為： 18642 元 /㎡，此核心均價初步合成僅從項目質(zhì)素出發(fā)，暫未考慮入市時機的影響。 最終酒店體量建議 酒店物業(yè)定位定量研究 定量方法 定量方法一旅游酒店規(guī)模預(yù)測 E=N*P*L/（ T*K） 其中： E：酒店的床位數(shù) N: 全年游客人數(shù) P: 住宿游人比例 L: 平均住宿天數(shù) T: 全年可游覽天數(shù) K: 床位利用率 旅游酒店規(guī)模預(yù)測公式 本案酒店適當開發(fā)規(guī)模預(yù)測公式 本項目適當開發(fā)規(guī)模 =預(yù)估 需求房間數(shù) /入住率 未來競爭數(shù) 酒店物業(yè)定位定量研究 根據(jù)統(tǒng)計年鑒與平均增長率預(yù)測項目進入市場時的旅游人口數(shù)量 % 平均增長率 2020 年 2020 年 2020 年 項目名稱 2020 年 2020 年 2020 年 全年賓館酒店接待人數(shù) 361 城市名稱 項目名稱 2020 年 深圳 過夜客比例 % 平均停留天數(shù) 天 成都 過夜客比例 % 平均停留天數(shù) 天 N: 全年游客人數(shù) 根據(jù)預(yù)測年份取值 P: 住宿游人比例 15% L: 平均住宿天數(shù) 天 T: 全年可游覽天數(shù) 365 天 K: 床位利用率 % 指標項 指標值 2020 年市場需要 萬個床位 資料來源： 南寧統(tǒng)計年鑒 定量方法一旅游酒店規(guī)模預(yù)測 酒店物業(yè)定位定量研究 2020 年 2020 2020 年 2020 年 2020 年 % 2020 年 星級酒店床位數(shù)年增長率 星級酒店床位總數(shù)（萬個） 項目名稱 根據(jù)統(tǒng)計年鑒，可查 07 年至 08 年酒店的床位數(shù)，以每年的酒店 %的增長率推斷項目進入市場時，即 2020 年的市場星級酒店床位數(shù)為： 定量方法二：市場平均增長法 從以上兩種方法 —— 旅游人口需求分析法和市場平均增長法計算可以得出，酒店的床位數(shù)規(guī)模約為 萬個 酒店物業(yè)定位定量研究 酒店市場容量計算 17~23 萬㎡ 12~17 萬㎡ 2990 間 2561 間 9~14 萬㎡ 本項目可開發(fā)酒店面積 1215 萬方 未來預(yù)計推出酒店總面積 30 萬 ~36 萬㎡ 25 萬 ~30 萬㎡ 22 萬 ~27 萬㎡ 市場需求五星級酒店面積 = 需求房間數(shù) *100~120 平方米 /間 2262 間 五星級酒店的市場房間需求 =市場需求房間數(shù) *五星級酒店房間所占比例13%（間） 市場需求房間數(shù)（萬間） 市場需求床位數(shù)（萬個） 樂觀 平均 保守 通過計算，本項目市場剩余可開發(fā)的酒店規(guī)模最低可達 9~14 萬㎡ 說明： 根據(jù)德思勤酒店研究成果，酒店床位與房間的比例為 ： 1 計算房間數(shù)； 研究還顯示五星級酒店的平均房間面積為 100120 平方米，房間數(shù) *房間平均面積 =酒店規(guī)模 未來競爭的計算：包括華潤萬象城、東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)的一棟酒店、皇巢世家，平均每個酒店按照 45 萬平方米計算，未來競爭約 1215 萬平方米 五星級酒店的房間比例占全市酒店的房間比例：根據(jù)市場調(diào)研南寧市五星級酒店數(shù)量，結(jié)合德思勤酒店房間數(shù)與星級的關(guān)系成果，計算出南寧的五星級酒店房間數(shù)占全是酒店房間數(shù)的 13% 酒店物業(yè)定位定量研究 五星級酒店規(guī)模推定 —— 酒店研究成