【正文】 677（ 1+30%） =31564 元 /㎡ 16800（ 1+30%） =28392 元 /㎡ 2 2 2 2 4000 4900 5100 6000 開盤價格 16000— 17000 14000 17000 16000 至 20200 2020 年售價 項目名稱 開盤時間 年平均增長率 地王國際 05 33% 金源 CBD 06 47% 航洋國際 05 30% 鉑宮國際 05 50% 本項目的寫字樓售價增長率參考市場數(shù)據(jù)，采取保守算法，取同檔次項目市場的最小增長率 30%計算。 根據(jù)合成租金 103~112 元 /㎡ 方 法一：通過售價推導 商務辦公物業(yè)定位定量研究 價格定位 項目名稱 租金水平（元 /㎡ 將各可比項目與本項目進行質素比較，綜合考慮權重值，初步得出本項目核心均價為： 17477 至 18677 元 /㎡，此核心均價初步合成僅從項目質素出發(fā)，暫未考慮入市時機的影響。月） 地王國際 60~100 55~80 110~125 27% 30~34 金源 CBD 50~55 50 100~110 27% 27~30 東方曼哈頓 45~50 45 100~111 22% 22~24 現(xiàn)代國際大廈 50 50 100 24% 24 核心均價 / / / / 103~112 將各可比項目與本項目進行質 素比較，綜合考慮權重值，初步得出本項目租金。 因此，建議本項目甲級寫字樓 2020 年入市售價為 2611031564 元 /㎡。根據(jù)南寧第三產(chǎn)業(yè)的增長率情況，中我們考慮寫字樓占從業(yè)人員比例以每年 %的增長率增長 . 商務辦公物業(yè)定位定量研究 公式 未來三年 （至 2020 年） 南寧新增寫字樓人數(shù) 預測全市的從業(yè)人員數(shù) *寫字樓人員所占比例 — 上一年寫字樓人數(shù) 南寧青秀區(qū)新增寫字樓需求面積（萬㎡） 南寧新增的寫字樓人員數(shù) *13 平方米 /人 時間 青秀區(qū) 需求的寫字樓規(guī)模（萬㎡） 同期競爭項目規(guī)模（萬㎡） 本項目剩余可開發(fā)的規(guī)模（萬㎡） 未來三年（至 2020 年） （皇巢世家 8 萬、萬象城 18 萬、廣西國際金融中心 萬） 46 46 萬 *38%（高端寫字樓所占比例） = 萬平米 ,因此本項目國際超 5A 甲級寫字樓可開發(fā)最大量約為 17萬平米 . 南寧未來 3年 /5年寫字樓需求預測表 本案未來 3年 /5年寫字樓可開發(fā)面積預測 規(guī)模定量 商務辦公物業(yè)定位定量研究 名稱 辦公面積 商業(yè)面積 公寓面積 酒店面積 總面積 辦公所占總面積比例 上海恒隆廣場 16 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 無 % 卓越世紀中心 18 萬㎡ 萬㎡ 5萬㎡ 7萬㎡ % 廣州西塔 18 萬㎡ 萬㎡ 5萬㎡ 7萬㎡ % 規(guī)模定量 案例分析 本項目物業(yè)總體量為 31 萬（減去 4萬地下車庫），參考案例辦公物業(yè)所占比例平均 53%計算，則辦公體量為 16 萬至 19 萬。同時，由于 SOHO 一族自身的效率和從業(yè)人員的素質， SOHO 一族也非?？赡艹蔀槲磥碇袊諛I(yè)的一個重要發(fā)展支柱。 酒店定位思考 —— 類型篩選 主題酒店 五星級酒店 對項目的價值提升 經(jīng)濟效益（資金回收速度） 商家意向匹配 市場需求 五星級酒店的匹配度強 五星級酒店的匹配度中 主題酒店的匹配度強 主題酒店的匹配度較強 同樣，本項目還存在對是否開發(fā)主題酒店有疑問，由于主題酒店目前市 場基本屬于空白，同時主題酒店對規(guī)模的資金的要求較小，有一定的優(yōu)勢，德思勤對主題酒店和五星級酒店進行評估， 酒店物業(yè)定位定量研究 根據(jù)相關因素評判，五星級酒店對本項目的地標價值拉動力更強，在現(xiàn)金流合理的狀況下，建議盡量引入五星級酒店。天 酒店物業(yè)定位定量 研究 定量方法 旅游酒店規(guī)模預測分析法 根據(jù)住宿旅游客的數(shù)量，通過旅游酒店規(guī)模預測公式得出預測規(guī)模，再扣除未來競爭量，得出初步體量。 綜 合考慮以上因素及南寧酒店市場現(xiàn)狀，建議本項目五星級酒店規(guī)模為300400 間房，規(guī)模 34萬㎡ 。 旅游人口需求推算 +市場增長需求推算，市場最低容量可達 914 萬平方米 客戶定位 高端國內外商務散客 —— 國營大企業(yè)、廣西政界會議 —— 南寧處于高速發(fā)展時期，各類會議活動頻繁，給各個酒店帶來了較多的機會。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式住宅。 從產(chǎn)品供應上看，空中別墅與別墅是兩個極端，但在需求上它們都擁有各自的購買群。該形象定位在南寧尚屬首創(chuàng)，可以大大增強項目作為上流人士居住區(qū)的高端形象，增強客戶的身份感和歸屬感。 客戶定位 喜歡上流人士聚居社區(qū)和高遠景觀的人 已經(jīng)購買別墅但又覺得日常住別墅生活、事業(yè)不夠便利的人 有能力購買別墅 ，但又覺得日常住別墅生活、事業(yè)不夠便利而暫時不打算購買別墅的人 投資者 共同特征：處于金字塔頂端的極少數(shù)群體，注重事業(yè)效率與生活便利 ,在意身份與歸屬感 . 客戶購買動因分析 公寓定位定量 外地人如浙江人較多 ,自住為主 住宅 ,別墅 鳳嶺南 中房翡翠園 本地 20%，周邊縣市 25%，外省如廣東，浙江，福建等地人占 55%,多為私企業(yè)主及高官 別墅 江南區(qū) 八桂綠城 外地人較多 ,如浙江福建東北等 ,自住度假為主 別墅 東盟商務區(qū) 匯東逸墅 本地人 ,外省人各占約一半 ,浙江人較多 ,自住 ,度假為主 ,私企業(yè) 主 \富二代 \高官親屬較多 別墅 興寧 嘉和城 外省人居多 ,如浙江 ,福建等 ,投資自住各占約一半 別墅 東盟商務區(qū) 德利鳳嶺世家 南寧本地人為主 ,私企業(yè)主多 ,自住為主 別墅 青秀山 昊壯一品尊府 客戶 物業(yè)類別 所處片區(qū) 項目 參考南寧市場別墅的客戶情況 客戶區(qū)域來源與職業(yè)特征 核心客戶 置業(yè)特征：二次以上置業(yè) 來源：南寧。 價格定位 公寓定位定量 1640 10% 21300 11000 25000 嘉和城 5816 35% 21580 15000 德利鳳嶺世家 5099 35% 18920 14000 匯東逸墅 2406 10% 31250 25000 托斯卡納 17650 — — — — 本案合成售價 2686 10% 34883 30000 昊壯一品尊府 折算價格 （元 /㎡） 參考 權 重 調整價格 （元 /㎡） 綜合質素得分 售價 項目名稱 將各可比項目與本項目進行質素比較，綜合考慮權重值，初步得出本項目空中別墅核心均價為： 17650 元 /㎡ 注釋 : 調整價格 :假定市場上存在任一綜合質素評比得分均為 10 分的項目 ,該項目價格即為調整價格 調整價格 =可比項目售價247。由于中國的社會經(jīng)濟和商業(yè)展尚未成熟，對于商業(yè)面積的需求也不一樣，中國合理的人均商業(yè)面積一線城市應為 1平方米，二線城市 平方米，三線城市 平方米。我們初定商家的檔次，假定項目為唯一商業(yè)，倒推商業(yè)的體量 百貨型商業(yè)、休閑娛樂型商業(yè)、商務配套型商業(yè) 商業(yè)類型選擇評判 地塊規(guī)劃設計條件 商家意向匹配 招商難度 商務配套型商業(yè) 休閑娛樂型 品牌百貨型 對本項目其它物業(yè)的價值提升 市場競爭 市場需求 開發(fā)商招商與管理能力 百貨市場競爭大，高端品牌的市場需求有限，且競爭較大，加之二線城市對高端品牌的招商難度加大，項目地塊位置偏離五象廣場百貨中心，道路的的可達性相減弱，同時，項目地塊限制，發(fā)展規(guī)模型 MALL 商業(yè)受限，規(guī)模效應減弱，加之還有萬象城的競爭，做同類百貨的風險較大。 目標： 為寫字樓和公寓作商務配套，一方面提升寫字樓的價值，另一方面也實現(xiàn)商業(yè)持續(xù)盈利，達到價值最大化 主要包含業(yè)態(tài)： 高端俱樂部會所 國宴級餐飲 商業(yè)餐飲與咖啡茶座 健身 美容中心 甜品、便利店等 商業(yè)定位 商業(yè)定位 為北部灣商務旗艦配套的商務型商業(yè) 根據(jù)以上商業(yè)類型選擇，結合項目整體定位和本項目主力物業(yè)的定位情況，本項目商業(yè)定位為： 商業(yè)定位 裙樓業(yè)態(tài)組合案例參考 上海環(huán)球金融中心的裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)組合： 銀行、旅行社、中圖書店、部分餐飲、洗衣店、郵政所、紀念品商店、攝影、美甲美發(fā)按摩、手機服務中心、便利店、煙酒專賣店 超高層屋頂設計景觀餐廳和會所等，以及城市客廳、美術館等； 案例詳細內容見案例報告 廣州西塔樓頂餐廳觀景 廣州西塔樓頂直升機場 恒隆樓頂巨燈 香港 IFC 樓頂 地 王樓頂旋轉餐廳 六本木的頂層 —— 森美術館 頂層業(yè)態(tài)組合案例參考 商業(yè)定位 頂級商務會所設于頂層 面積約為 6萬㎡的寫字樓 面積約為 萬㎡的酒店式公寓， 面積約為 萬㎡的精品個性酒店， 頂層空中 餐廳 \會議中心 1 號樓 2 號樓 業(yè)態(tài)組合案例參考 避難層 面積約為 12萬㎡的寫字樓， 面積約為 萬㎡的高檔商業(yè)，設于地面裙樓 典型案例：卓越世紀中心裙樓與頂樓定位： 15 層商業(yè)裙樓； 頂層商務會所、餐廳與會議中心等 商業(yè)定位 5000 健身會所 4樓 1000020200 公司自留辦公樓 6樓 9樓 5000 多功能會議廳 5樓 5700 國宴全景餐廳 3層 頂層 5000 證券交易廳 3樓 5700 名流俱樂部 3 層 頂層 5000 中式餐飲、商務餐飲、咖啡等 2樓 5000 商業(yè)、銀行等 1樓 面積㎡ 業(yè)態(tài) 樓層 受用地面積限制，本項目商業(yè)的單層面積較小，經(jīng)德思勤規(guī)劃師初步布局，建議本項目設計為兩棟塔樓形式，裙樓能達到約 5000 平方米 /層，寫字樓標準層面積約 19002020 平方米 /層。天 4~5 萬元 /平方米 商業(yè) 酒店 本項目價格定位 物業(yè)類型 定量合計 項目定位定量 811% 34 萬 商務公寓 1114% 45 萬 地下車庫 100% 35 萬 合計 67 萬 45 萬 1314 萬 34 萬 本項目定量規(guī)模 (平方米 ) 所占比例 (%) 物業(yè)形態(tài) 1720% 住宅公寓 1113% 酒店 3740% 寫字樓 911% 商業(yè) 功能布局圖 五星級酒店設于頂層 （ 4 萬平方） 甲級寫字樓 （ 萬平方） 頂層空中 餐廳（會所） 1 號樓 2 號樓 裙房 (4 萬平方） 豪宅公寓 （ 7 萬平方） 商務公寓 （ 萬平方） 設計構思： 將甲級寫字樓置于靠金浦路一側，離名都大廈、廣西國際金融中心等辦公物業(yè)較近，有利于形成商務辦公核心區(qū)。同時酒店靠近竹溪大道，有非常好的展示面。 匯報結 束，預祝項目取得圓滿成功 ! 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