【正文】 。 北部片區(qū)（江北、渝北及北部新區(qū)） 該區(qū)是目前重慶住宅房地產(chǎn)開發(fā)最早、規(guī)模最大、整體檔次最高的區(qū)域。市場(chǎng)以區(qū)域性消費(fèi)為主，商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格跨度較大，主要在 20xx080000 元 /㎡，商業(yè)中心區(qū)的單位租金以 100350 元 /㎡為主。該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)以“沿江”（長(zhǎng)江）、“靠山”（南山）為主，住宅形態(tài)以花園小區(qū)和花園洋房為主，目前已經(jīng)形成了中心區(qū)、南濱路、學(xué)府路、經(jīng) 開區(qū)等幾大開發(fā)版塊，大盤較為集中，如融僑半島、陽(yáng)光 100 等，銷售價(jià)格集中在 28003500 元 /㎡。 未來(lái)，南岸區(qū)將以住宅市場(chǎng)開發(fā)為主，擬將現(xiàn)有版塊擴(kuò)張到茶園新區(qū)和廣陽(yáng)島度假區(qū)；而商業(yè)物業(yè)的開發(fā)則會(huì)主要集中在南濱路一線，且業(yè)態(tài)構(gòu)成以餐飲娛樂業(yè)為主，形成重慶南部生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)鏈；而相對(duì)寫字樓的發(fā)展會(huì)比較落后，仍然以中低檔的商務(wù)公寓物業(yè)為主，且呈小規(guī)模放量的開發(fā)態(tài)勢(shì)，滿足區(qū)域內(nèi)部的基礎(chǔ)商務(wù)需求。沙坪壩區(qū)的商業(yè)物業(yè)在幾大百貨商場(chǎng)的基礎(chǔ)上，形成了以大型專業(yè)店、特色專賣店、地下商場(chǎng)相結(jié)合的格局，目前，該區(qū)域單位租金為 150400 元 /㎡，銷售價(jià)格集中在 2500070000 元 /㎡。相對(duì)而言商業(yè)物業(yè)和寫字樓物業(yè)的發(fā)展將會(huì)以現(xiàn)有基礎(chǔ)為主，中長(zhǎng)期內(nèi)可能會(huì)有一定的補(bǔ)充。目前，楊家坪商圈商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約在 20 萬(wàn)㎡左右，具有獨(dú)特的“地面 +地下商圈”，其地下商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積達(dá)全市之最，目前該地區(qū)商服物業(yè)單位租金達(dá) 200700 元 /㎡，銷售價(jià)格集中在 40000100000 元 /㎡。 物業(yè)類型分析 8 說明：以下面積及價(jià)格，未經(jīng)注明均為建筑面積及建筑面積價(jià)格。 表：主城區(qū)重點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)供應(yīng)情況 商業(yè)類型 已營(yíng)業(yè)數(shù)量 營(yíng)業(yè)規(guī)模 商場(chǎng)（購(gòu)物中心） 60 75 萬(wàn)㎡ 超市 65 15 萬(wàn)㎡ 專業(yè)市場(chǎng) 68 124 萬(wàn)㎡ 注： 216。 u 商業(yè)集中程度 來(lái)自市商委的統(tǒng)計(jì)顯示，截至20xx年末，全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積已達(dá)２６００萬(wàn)平方米（絕對(duì)數(shù)量甚至高于北京的 1350 萬(wàn)㎡），比直轄前的１９９６年增加１５００萬(wàn)平方米，人均擁有商業(yè)地產(chǎn)面積０．８４平方米。 上海的建成區(qū)面積為市區(qū) 9 區(qū)（黃浦區(qū)、盧灣區(qū)、徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)）面積之和加上浦東新區(qū)（部分） 50 k ㎡計(jì)算； 216。 表：重慶與北京全市范圍商業(yè)覆蓋率對(duì)比 城市 轄區(qū)面積 （ k ㎡） 轄區(qū)商業(yè)總量（萬(wàn)㎡） 轄區(qū)人口總數(shù)（萬(wàn)人） 每 1k㎡土地面積擁有的商業(yè)面積（萬(wàn)㎡） 人均擁有商業(yè)面積（㎡） 重慶 3051 北京 1423 注： 216。 從與北京、上海兩城市的比較可以看出，重慶整體的商業(yè)覆蓋率水平還較低，遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市，商業(yè)的土地覆蓋率水平僅是北京的 %，人口覆蓋率為北京的 %；但是主城區(qū)的商業(yè)覆蓋率相對(duì)國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市而言差距則并不十分懸殊，甚至相當(dāng)接近，重慶主城區(qū)商業(yè)的土地覆蓋率是上海的 %，人口覆蓋率是上海的 %。 廣州中華廣場(chǎng)（建筑面積 16 萬(wàn)㎡）、廣州天河城（建筑面積 13 萬(wàn)㎡）數(shù)據(jù)參考《南 10 方都市報(bào)》 20xx 年 5 月 13 日； 216。月） 300600 500— 600 主城其他商圈 銷售均價(jià)（元 /㎡） 20xx0— 25000 — 平均租價(jià)（元 /㎡月。 表：太平洋經(jīng)營(yíng)情況介紹 指 標(biāo) 內(nèi) 容 位 置 渝中區(qū)鄒容路大都會(huì)廣場(chǎng) 營(yíng)業(yè)面積 百貨商場(chǎng) 萬(wàn)㎡ 總樓層 1F 至 7F 公攤率 40% 單層面積 約 4000 ㎡ 層高 米 停車位 停車位為大都會(huì)廣場(chǎng)，總計(jì)約 400 個(gè) 電梯 商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)自動(dòng)扶梯 4 個(gè)，電梯 4 部 空 調(diào)系統(tǒng) 中央空調(diào)系統(tǒng)美國(guó)特靈 樓層分布 負(fù) 1F；太平洋百貨；安利公司 LG：太平洋百貨、鐘表、精品服飾； 1F：太平洋百貨、流行服飾、飲食； 2F：太平洋百貨、服裝、精品； 3F：太平洋百貨、服裝、兒童樂園、攝影、工藝品、文具； 4F：太平洋百貨、聯(lián)邦家私、美容店、工藝品； 5F：太平洋百貨、名店運(yùn)動(dòng)城、保齡球館； 6F：太平洋百貨、美食廣場(chǎng)、環(huán)藝影城、溜冰場(chǎng)、電玩城；7F：外婆橋餐廳、泰國(guó)風(fēng)味餐廳、工藝品店、商務(wù)會(huì)所 11 租售價(jià)格 太平洋百貨采用聯(lián)營(yíng)：平均扣點(diǎn)為 22— 23%，其中服裝類 25%、箱包皮具 22%、化妝品 27%；大都會(huì)廣場(chǎng)采用租賃：平均租價(jià) 350 元 /㎡其經(jīng)營(yíng)的商品大多數(shù)是品牌檔次較高的世界級(jí)產(chǎn)品。 u 項(xiàng)目基本配置 指 標(biāo) 內(nèi) 容 位 置 渝中區(qū)鄒容路 100 號(hào) 營(yíng)業(yè)面積 百貨商場(chǎng)總面積約 5 萬(wàn)㎡ 總樓層 1F 至 6F 公攤率 公攤率 45% 單層面積 單層建筑面積約 6800 ㎡ 層高 1 層層高 5 米，其他層層高 米 停車位 停車位為大都會(huì)廣場(chǎng)停車位，總計(jì)約 210 個(gè) 電梯 商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)自動(dòng)扶梯 4 個(gè)，電梯 2 部 空調(diào)系統(tǒng) 美國(guó)特靈中央空調(diào)系統(tǒng) 樓層分布 負(fù) 1F：運(yùn)動(dòng)服飾及用品、 Club X 與美食廣場(chǎng)； 1F：國(guó)際 精品、進(jìn)口化妝品及香水； 2F：進(jìn)口男女服飾、女士鞋履手袋及配飾、咖啡廳、西餐廳； 3F：淑女服飾、女士?jī)?nèi)衣、化妝品、珠寶首飾及鐘表； 4F：時(shí)尚女士服飾、美容美發(fā)中心、冰淇淋店； 5F：男士服飾、數(shù)碼及影音產(chǎn)品、禮品及水晶精品； 6F：主題餐廳； 12 租售價(jià)格 扣點(diǎn) /租金已經(jīng)包含管理費(fèi)用，具體扣點(diǎn)的點(diǎn)數(shù)視品牌、規(guī)模等情況而不等 經(jīng)營(yíng)狀況 出租率達(dá) 90%以上；人流量：平均 21200－ 29000 人 /日，其中平時(shí) 19600— 24800人 /日、節(jié)假日 25500— 32200 人 /日，無(wú)論平時(shí)或節(jié)假日，上午 11— 12 點(diǎn)、 下午 2— 3 點(diǎn)是人流高峰時(shí)段 經(jīng)營(yíng)特色 重慶甚至西南地區(qū)檔次最高的百貨商場(chǎng)，商業(yè)設(shè)計(jì)新穎、布局很有特色化的高檔次、純高端百貨商場(chǎng)，全國(guó)范圍內(nèi)共三家分店 推廣特色 不定期的開展?fàn)I銷推廣活動(dòng)，如通過服裝統(tǒng)一打折、舉行時(shí)裝發(fā)布會(huì)等來(lái)吸引消費(fèi)者 主力客群 收入相對(duì)高的高收入階層（個(gè)人月收入 10000 元以上） 簡(jiǎn) 評(píng) 目前重慶最高檔的購(gòu)物中心；集購(gòu)物、休閑、餐飲為一體；位置優(yōu)越；物管及服務(wù)上乘；時(shí)代百貨在全國(guó)范圍內(nèi)共有三家時(shí)代百貨商場(chǎng)，以經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的檔次高而知名全國(guó)。 根據(jù)政府相關(guān)部門規(guī)劃，從 20xx 年－ 20xx 年本市主城區(qū)將新增人口 200 萬(wàn)人，年平均增加25 萬(wàn)人，以 20xx 年人均消費(fèi)額計(jì)算，將新增加消費(fèi) 億元，同時(shí)，原有居民 消費(fèi)增長(zhǎng)以20xx 年與 20xx 年比較，取主城區(qū) 500 萬(wàn)人口計(jì)，亦會(huì)新增加 億元消費(fèi)，這兩項(xiàng)消費(fèi)合計(jì) 34 億元。 圖：重慶市社零總額增長(zhǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)（單位：億元） 注： 216。而從近五年來(lái)看，重 13 慶社 零總額的增長(zhǎng)基本與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)保持了同步同速，因此預(yù)計(jì)，重慶的商業(yè)經(jīng)營(yíng)額將在未來(lái) 5— 10 年內(nèi)亦會(huì)保持年均 9— 10%的增長(zhǎng)，按此發(fā)展到 20xx 年，重慶社零總額將達(dá)到 1600 億元的水平。 由于重慶市對(duì)外開放的深化發(fā)展，軌道交通體系和道路交通體系的逐漸完善，解放碑作為重慶地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，其商業(yè)功能將進(jìn)一步增強(qiáng)，商業(yè)需求將持續(xù)增大，渝中區(qū)要打造中國(guó)商業(yè)第三街，成為繼北京王府井、上海南京路之后的中國(guó)第三個(gè)最具活力和潛力的商業(yè)中心。因而重慶的商務(wù)區(qū)建設(shè)不僅要服務(wù)于重慶經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，更要輻射長(zhǎng)江上游地區(qū)和整個(gè)西南地區(qū)，隨著中國(guó)在世界經(jīng)濟(jì)中的地位日益提高，重慶要進(jìn)一步加入全球生產(chǎn)和服務(wù)體系，而城市商務(wù)功能從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看亦會(huì)不斷擴(kuò)大。如時(shí)代豪苑、雅地天際等；酒店附屬商務(wù)樓（層）。 就渝中區(qū)而言，寫字樓主要分布在解放碑、兩路口及上清寺兩大片區(qū)；而目前江北區(qū)的觀音橋片區(qū)寫字樓的數(shù)量、品質(zhì)都有大副的提升，具有追趕渝中區(qū)的趨勢(shì)；其它區(qū)域的寫字樓主要有南岸區(qū)的南坪轉(zhuǎn)盤片區(qū)、沙坪壩的三角碑片區(qū)、九龍坡區(qū)的楊家坪片區(qū)以及高新區(qū)的石橋 鋪周邊，但數(shù)量都比較少，尚沒有形成整體辦公氛圍。月（含物管費(fèi)），現(xiàn)已入住的項(xiàng)目入住率在80%以上，入住情況最好，且入駐機(jī)構(gòu)較多為外來(lái)、外資企業(yè)以及本地實(shí)力派企業(yè)。 普通寫字樓也是目前重慶寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)的主力，整體所占份額也在 40%以上（以寫字樓棟數(shù)計(jì)），分布主要集中在渝中區(qū)兩路口片區(qū)及南岸區(qū)南坪片區(qū)。 租金 寫字樓的商用性質(zhì)決定了地理位置對(duì)其租價(jià)的影響很大，據(jù)調(diào)查，各區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹎闆r如下。月之間。 178。 其他區(qū)域如兩路口、上清寺片區(qū)寫字樓的平均出租率在 50%左右，其中以希爾頓商務(wù)大廈出租率最高，而其它區(qū)域?qū)懽謽堑钠骄鲎饴氏鄬?duì)較差。月，同時(shí) 15 其出租率達(dá)到 90%左右，是目前重慶寫字樓市場(chǎng)中出租率最高的寫字樓之一，客源則以外資企業(yè)為最，入住企業(yè)的經(jīng)營(yíng)類型以生物科技類和電子信息類 最集中。 大都會(huì)商廈位于解放碑商業(yè)中心區(qū)，區(qū)位地理優(yōu)勢(shì)明顯；大都會(huì)商廈立于擁有九層商業(yè)賣場(chǎng)的大都會(huì)廣場(chǎng)裙樓之上，又配以毗鄰之五星級(jí)酒店－海逸酒店，其中前者是目前重慶最高檔的商業(yè)場(chǎng)所，后者是重慶現(xiàn)有的兩家五星級(jí)酒店之一，因此大都會(huì)商廈的配套商業(yè)及商務(wù)設(shè)施齊全；大都會(huì)商廈擁有寬敞的獨(dú)立入口大堂，樓層高達(dá)五米，采用高性能大容量電梯，在數(shù)量配置上達(dá)到每 3 層 1 部的標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行高低樓層分段制，且設(shè)獨(dú)立的電梯間；整棟大樓采用統(tǒng)一的中央空調(diào)系統(tǒng) ，裝備有完善的閉路電視及傳真線，各項(xiàng)消防及安全設(shè)施齊備，并配備有 400 個(gè)以上的車位。 目前，大都會(huì)商廈在重慶市場(chǎng)上具有非常高的知名度，并已樹立起了較高的聲譽(yù)。