【正文】 時(shí)間是特定的，而題目中 B 項(xiàng) 說(shuō)區(qū)位不隨時(shí)間而變化，僅由方位和距離兩個(gè)因素決定。 A．中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積 B．中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑面積 C．中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑基底面積 D．中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑面積 正確答案： A 答案解析： 中心商務(wù)高度指標(biāo)（ CBHI） =中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和 /總建筑基底面積 試題點(diǎn)評(píng)：此題考查中心商務(wù)高度指標(biāo)。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查決定房地產(chǎn)需求量因素中的消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期，參見(jiàn)教材 P22。參見(jiàn)教材 P10。 A．所有權(quán) B．使用權(quán) C．繼承權(quán) D． 通行權(quán) 參考答案： A 答案解析： 集體土地征收是國(guó)家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強(qiáng)制取得集體土地所有權(quán)的行為。 參考答案： C 答案解析： 公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無(wú)收益或收益較少，因此，通常采用成本法評(píng)估。 參考答案： D 答案解析： 征收集體所有的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。征用的目的是獲得財(cái)產(chǎn)的（ ）。 ，不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是（ ）。 11．下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)互換的說(shuō)法中，正確的是（ ）。參見(jiàn)教材 P6364。參見(jiàn)教材 P67?！? 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償相關(guān)內(nèi)容。 試題點(diǎn)評(píng)：此題考查集體建設(shè)用地使用的原則，參見(jiàn)教材 P72。參見(jiàn)教材 P79。 A． 6． 14％ B． 6． 15％中 C． 6． 17％ D． 6． 50％ 參考答案： C 答案解析： i=（ 1+r/n） ^n－ 1=（ 1+6%/12） ^12－ 1=% 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查實(shí)際利率的 計(jì)算方法。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的含義。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則，參見(jiàn)教材 P131。參見(jiàn)教材 P143。參見(jiàn)教材 P149。參見(jiàn)教材 P153。所以預(yù)售屬于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。該投資者可選擇的投資方案是（ ）個(gè)。參見(jiàn)教材 P171。參見(jiàn)教材 P173。參見(jiàn)教材 P182。參見(jiàn)教材 P188。參見(jiàn)教材 P194。參見(jiàn)教材 P197。參見(jiàn)教材 P195 表 81。參見(jiàn)教材 P198。參見(jiàn)教材 P203 圖 85。 A．人員推銷(xiāo) B．活動(dòng)推廣 C．營(yíng)業(yè)推廠 D．公共關(guān)系推廣 參考答案： B 答案解析： 在某花園洋房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)了約 200 名當(dāng)?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場(chǎng)參觀，向來(lái)訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎(jiǎng)活動(dòng)。 42．某城市某種商品住宅 20xx 年 3 月 1 日至 11 月 1 日的價(jià)格平均每月比上月上漲 0． 3％，其中某套商品住宅 20xx 年 5 月 1 日的價(jià)格為 3 500 元／㎡。參見(jiàn)教材 P109。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查成新率的計(jì)算方法。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公 式。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查臨時(shí)管理規(guī)約的制定主體。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查物業(yè)管理招投標(biāo)原則的公正原則。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查前期物業(yè)合 同的特點(diǎn)。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查商品住宅維修資金交存的相關(guān)內(nèi)容。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查抵押人的含義。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容。 12=%，按月計(jì)算的貸款期數(shù) n=10 12=120。參見(jiàn)教材 P302。 55．房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額一般根據(jù)保險(xiǎn)房地產(chǎn)的（ ）確定。 56．下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的是（ ）。 A．房地產(chǎn)的價(jià)格水平 B． 消費(fèi)者的收入水平 C．消費(fèi)者的偏好 D．相關(guān)物品的價(jià)格水平 E．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期 參考答案： ABCD 答案解析： 決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有：房地產(chǎn)的價(jià)格水平；消費(fèi)者的收入水平；消費(fèi)者的偏好；相關(guān)物品的價(jià)格水平；消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。 62．城市是人類(lèi)社會(huì)第二次社會(huì)勞動(dòng)大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以（ ）為主的集市。 63．下列關(guān)于設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補(bǔ)償和安置的說(shuō)法中，正確的有（ ）。參見(jiàn)教材 P46。參見(jiàn)教材 P59。參見(jiàn)教材 P65。參見(jiàn)教材 P87。參見(jiàn)教材 P103104。參見(jiàn)教材P141142。參見(jiàn)教材 P172。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面質(zhì)量管理的程序。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查招標(biāo)文件的內(nèi)容。 試題點(diǎn)評(píng) ：本題考查房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道的選擇原則。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房地產(chǎn)廣告預(yù)算的編制方法。 V=A/Y [1－ 1/(1+Y)^n]，預(yù)測(cè)未來(lái)的凈收益偏大即 A 大，則 V 大；選取的報(bào)酬率低，即 Y 小，則 V 大?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一 級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案應(yīng)符合的條件。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查集體土地征收的批復(fù)時(shí)間。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查城市房屋拆遷的申請(qǐng)材料。 A．拆遷人必須是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的單位和個(gè)人 B．被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人 C．協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制 D．協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性 參考答案： ACD 答案解析：被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人或使用人。 (二 ) 某家庭購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為 40 萬(wàn)元的普通住宅，首付款為房?jī)r(jià)的 30％，其余房款用銀行提供的貸款期為 20 年、年貸款利率為 6％、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款支付。本題中將該家庭的購(gòu)買(mǎi)看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資主體為個(gè)人。 A． 1 667 B． 2 006 C． 2 034 D． 3 067 參考答案： B 答案解析：向銀行貸款總額 40 (130%)=28(萬(wàn)元），貸款月利率 i=6%247。參見(jiàn)教材 P302。 88．對(duì)該家庭的購(gòu)買(mǎi)行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為（ ）。該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案部分內(nèi)容如下： (1)前言。 (5)銷(xiāo)售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售，并分別與其簽訂委托合同；銷(xiāo)售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間不作區(qū)分。所以此題答案是 ACD。 A．直接渠道、參與代理 B．間接渠道、共同代理 C．間接渠道、參與代理 D．直接渠道、共同代理 參考答案： B 答案解析：該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售，說(shuō)明該企業(yè)采取的銷(xiāo)售渠道是間接渠道。參見(jiàn)教材 P21 219。（ 1－ 12%） ]=4688。 A．廣告 B．人員推銷(xiāo) C．活動(dòng)推廣 D．營(yíng)業(yè)推廣 參考答案： ACD 答案解析：開(kāi)盤(pán)前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息，這屬于廣告促銷(xiāo)方式；開(kāi)盤(pán)當(dāng)天舉行開(kāi)盤(pán)儀式，邀請(qǐng)有關(guān)部門(mén)及參建單位負(fù)責(zé)人參加，這屬于促銷(xiāo)方式中的活動(dòng)推廣；對(duì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天前十名購(gòu)房者給予 l 00 元／㎡的 價(jià)格優(yōu)惠，這屬于促銷(xiāo)方式中的營(yíng)業(yè)推廣。 93．該建筑物單位建筑面積的重置價(jià)格為（ ）元／㎡。79′，北緯 39176。 A． “演替與發(fā)展 ” B． “入侵和演替 ” C． “承繼和發(fā)展 ” D． “入侵和承繼 ” 5．對(duì)于某類(lèi)商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但無(wú)支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也無(wú)支付能力，則對(duì)該類(lèi)商品房能形成有效需求的是 ( )。 A． 35 B． 40 C． 45 D． 65 9．某地塊擬通過(guò)招標(biāo)方式出讓?zhuān)u(píng)標(biāo)小組成員至少為 ( )人。 A．客觀性 B．保密性 C．創(chuàng)造性 D．求教性 13．側(cè)重房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成的調(diào)研，屬于房地產(chǎn)消費(fèi) ( )調(diào)研。 A．戰(zhàn)略策劃 B．全程策劃 C．品牌策劃 D．產(chǎn)品策劃 17． SWOT 分析法所分為的四個(gè)因素是內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素、內(nèi)部劣勢(shì)因素、外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素和外部市場(chǎng)環(huán)境中的 ( )。 A．用地面積 B．建筑面積 C．住宅基底面積 D．總建筑面積 21．某公司擬 將正在經(jīng)營(yíng)的餐廳改造成網(wǎng)吧繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)每年將因此而節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本 5 萬(wàn)元，該項(xiàng)目還可能經(jīng)營(yíng) 30 年。 A． B． C． D． 24．現(xiàn)有甲、乙、丙三個(gè)互斥投資方案，各方案的投資額和投資后的凈收益如下表所示，各方案的壽命期均為 8 年，基準(zhǔn)收益率 ie＝ 10％。該公司需開(kāi)發(fā)的保本開(kāi)發(fā)面積為 ( )平方米。 A．將風(fēng)險(xiǎn)損失返銷(xiāo)計(jì)入成本 B．利用通貨膨脹的影響 C．利用規(guī)模投資來(lái)限制競(jìng)爭(zhēng) D．充分把握國(guó)家金融政策 29．下列有關(guān)引起房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的因素中，不屬于房地產(chǎn)投資不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)因素是( )。 A．評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成人員 B．工程量清單 C．合同專(zhuān)用條款 D．合同通用條款 33．在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資的工程費(fèi)用中，建筑安裝工程費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi) ( )和稅金。 A． 2 500 B． 3 200 C． 4 000 D． 5 000 37．可比實(shí)例成交價(jià)格 ( )=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格。 A．取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi) B．轉(zhuǎn)讓待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi) C．銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的稅費(fèi) D．取得待開(kāi)發(fā)土地的費(fèi)用 41．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行租售房地產(chǎn)比委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理租售房地產(chǎn)的突出優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在 ( )方面。 A．電視 B．路牌 C．廣播 D．網(wǎng)絡(luò) 45．在房地產(chǎn)促銷(xiāo)活動(dòng)中，能夠最快速及時(shí)了解客戶對(duì)企業(yè)和產(chǎn)品反應(yīng)的促銷(xiāo)方式是 ( )。 A．購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債 B．國(guó)債回購(gòu) C．委托理財(cái) D．購(gòu)買(mǎi)股票 49．《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立后 30 日內(nèi)必須向物業(yè)所在地的 ( )備案。 A．專(zhuān)用性 B．公益性 C．互助性 D．強(qiáng)制性 53．下列人員中，不可以提取職工住房公積 金賬戶內(nèi)存儲(chǔ)余額的是 ( )。 A．強(qiáng)調(diào)對(duì)耕地的保護(hù) B．實(shí)行一次性征收 C．以省級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝唬謩e規(guī)定單位稅額 D．稅額標(biāo)準(zhǔn)在不同地區(qū)不一樣 57．契稅屬于 ( )。 A． 4 500 B． 10 000 C． 15 000 D． 22 500 二、多項(xiàng)選擇題 (共 20 題，每題 2 分。 A．歷史區(qū)位 B．經(jīng)濟(jì)區(qū)位 C．文化區(qū)位 D．政治區(qū)位 E．空間區(qū)位 62．房地產(chǎn)有效需求是 ( )等因素的函數(shù)。 A．時(shí)間序列法 B．回歸分析法 C．市場(chǎng)因子推演法 D．德?tīng)柗品? E．購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法 66．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料收集的主要途徑有 ( )。 A．向保險(xiǎn)公司投保房地產(chǎn)投資保險(xiǎn) B．關(guān)注通貨膨脹對(duì)購(gòu)買(mǎi)力的影響 C．搭配不同房地產(chǎn)投資種類(lèi)比例 D．選好房地產(chǎn)投資地段 E．選擇容易分割出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資 70．采用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防方法防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的措施有 ( )。 A．統(tǒng)一付款方式 B．統(tǒng)一付款進(jìn)度 C．統(tǒng) 一成交日期 D．統(tǒng)一面積內(nèi)涵 E．統(tǒng)一面積單位 74．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂委托代理租售合同以后，需要向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的資料有 ( )。 A．制定和調(diào)整住房公積金的具體管理措施 B．負(fù)責(zé)住房公積金的核算 C．審批住房公積金的提取與使用 D．負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還 E．審批住房公積金歸集與使用計(jì)劃 78．房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用包括 ( )等。由單選和多選組成。銷(xiāo)售計(jì)劃為：建設(shè)期每年分別預(yù)售房屋的 20％，現(xiàn)房銷(xiāo)售期兩年分別銷(xiāo)售房屋的 30％，銷(xiāo)售稅費(fèi)等占銷(xiāo)售收入的 10％，基準(zhǔn)收益率為 l0％ (地價(jià)發(fā)生于年初，其余現(xiàn)金流量發(fā)生在年末 )。 A． B． C． 1 D． 1 84．凈現(xiàn)值法與內(nèi)部收益率法的區(qū)別主要表現(xiàn)在 ( )。 A． 300 B． 360 C． 540 D． 600 87．已知報(bào)酬率為 8％，該酒店式公寓建成后的價(jià)值為 ( )元 /平方米。經(jīng)過(guò)運(yùn)用比較定價(jià)法測(cè)算，商品住宅均價(jià)確定為 4 500 元 /平方米。 A．代理費(fèi)用估算法 B．收入比例法 C．工作量法 D．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比法 90．該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)促銷(xiāo)除了可以運(yùn)用廣告宣傳外，還可用的方法有 ( )等。銀行提供 7 成按揭， l0 年內(nèi)按月等額還本付息，月利率 5‰，每月應(yīng)向銀行還款 ( )元。 A．該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的名稱(chēng)、地址 B．應(yīng)邀招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè) C．獲取招標(biāo)文件的辦法 D．甲住宅小區(qū)的基本情況 96．評(píng)標(biāo)委員會(huì)的下列做法中，錯(cuò)誤的有 ( )。李某離法定退休年齡還有 30