【正文】 （ ）。 50．商品住宅房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金所有權(quán)歸（ ）。 49．下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費原則的是（ ）。 48．下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點的說法中，錯誤的是（ ）。 47．在物業(yè)管理招投標活動中，評標、驗標、定標的規(guī)則對所有的投標人都是一致的，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標的（ ）原則。 46．在物業(yè)管理中，制定臨時管理規(guī)約的主體是（ ）。 45．凈收益 =潛在毛租金收入－（ ） +其他收入－運營費用。 44．某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為 2 萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0％，運營費用率為 20％，該住宅的年凈收益是（ ）萬元。 A． 81． 00％ B． 84． 00％ C． 84． 17％ D． 84． 80％ 參考答案： B 答案解析： 成新率 =[1－（ 1－ R） t/R] 100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知 C（ 1－ R） /N=1440，C=600 120=720xx，可知（ 1－ R） /N=。 A． 3 552． 82 B． 3 563． 00 C． 3 563． 47 D． 3 574． 16 參考答案： C 答案解析： F=P（ 1+i） ^n，調(diào)整后的價格 =3500（ 1+%） ^6=3 563． 47。 試題點評：此題考查活動推廣的類型。 A．生產(chǎn)觀念 B．推銷觀念 C．市場營銷觀念 D．產(chǎn)品觀念 41．在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約 200 名當?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動 。 A．稅金 B．土地使用費 C． 間接費 D．直接費 參考答案： B 答案解析： 土地使用費屬于工程建設(shè)其他費用，不屬于工程費用。 A．承諾 B．議價 C．要約 D．邀約 參考答案： C 答案解析： 投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是要約。 A．項目建議書獲批準 B．編制可行性研究大綱 C．項目機會 研究 D．簽訂設(shè)計合同 參考答案： A 答案解析： 在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是項目建議書獲批準。 A．縱向部門 B．橫向部門 C．縱向和橫向兩個部門 D．項目經(jīng)理 參考答案： C 答案解析： 在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自于縱向和橫向兩個部門。 A．單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程 B．單位工程∈單項工程∈分部工程∈分項工程 C．分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程 D．分項工程∈分部工程∈單項工程∈單位工程 參考答案： C 答案解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)由單項工程、單位工程、分部工程和分項工程構(gòu)成。 A．有無對比 B．以動態(tài)分析為主 C．以定性分析為主 D．收益與風(fēng)險權(quán)衡 參考答案： B 答 案解析：動態(tài)分析是指利用資金時間價值的原理對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析。 A．若△ IRRic，則投資大的方案為優(yōu) B．若△ IRRic，則投資小的方案為優(yōu) C．若△ IRR＜ ic，則投資大的方案為優(yōu) D．若△ IRR＜ ic，則方案間無法直接比較 參考答案： A 答案解析： 若△ IRRic，則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)；若 0△ IRR＜ ic，則年凈現(xiàn)金流小的方案為最優(yōu)。 A．凈現(xiàn)值法 B．凈將來值法 C．凈年值法 D．凈現(xiàn)值率法 參考答案： D 答案解析： 在投資資金受到強制約束的情況下，一般宜采用凈現(xiàn)值率法。本題中可選擇的投資方案是 500 萬、 200 萬、 160 萬、（ 200+160）萬共 4 個。參見教材 P164。從風(fēng)險應(yīng)對的角度看，該營銷方式采用了（ ）的方法。 A．風(fēng)險識別 B．風(fēng)險估計 C．風(fēng)險評價 D. 風(fēng)險應(yīng)對 參考答案： A 答案解析： 風(fēng)險識別過程包含兩個環(huán)節(jié)：一是感知風(fēng)險；二是分析風(fēng)險。 A．由可行變?yōu)椴豢尚? B．由低風(fēng)險變?yōu)楦唢L(fēng)險 C．由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮? D．由盈利變?yōu)椴挥? 參考答案： A 答案解析： 臨界點是指不確定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值。 、價格、成本 、利潤、價格 、成本、利潤 、利潤、價格 參考答案： C 答案解析： 投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件 下，對產(chǎn)品的產(chǎn)量、成本、利潤進行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。 23．若某房地產(chǎn)投資方案的財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，則該方案在經(jīng)濟上不可行，因為該方案是（ ）的方案。 ，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物（ ）米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。 A．經(jīng)濟環(huán)境 B．政治法律環(huán)境 C．區(qū)域環(huán)境 D．社會文化環(huán)境 參考答案： A 答案解析：對居民收入水平、消費水平和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)研屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研。 A．調(diào)研人員 B．調(diào)研計劃 C．調(diào)研目標 D．調(diào)研方案 參考答案： C 答案解析：調(diào)研目標是進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時應(yīng)先明確的。 14．下列關(guān)于集體建設(shè)用地使用原則的說法中，錯誤的是（ ）。 A．新增建筑物屬于抵押財產(chǎn) B．在建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分 C．新增建筑物轉(zhuǎn)讓時，建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓 D．實現(xiàn)抵押權(quán)時處分 所得的價款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償 參考答案： B 答案解析 《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。 A．通過招標、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán) B．通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán) C．通過轉(zhuǎn)讓 方式取得的建設(shè)用地使用權(quán) D．已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán) 參考答案： D 答案解析： 屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押：已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。所以 B 的說法是正確的。 試題點評：此題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式。 試題點評：本題考查征用特征中的不轉(zhuǎn)移所有權(quán)。參見教材 P43。參見教材 P46。參見教材 P35。 A．平均稅費 B．平均利潤 C．平均市值 D．平均價格 參考答案： B 答案解析： 地租 =市場價格－生產(chǎn)成本－平均利潤 試題點評：本題考查古典地租理論，參見教材 P26。 A．環(huán)境 B．方位中 C．通達性 D．朝向 正確答 案： B 答案解析： 方位是指方向和位置，主體和客體間的區(qū)位關(guān)系可以用方位表述。 3．消費者對某種房地產(chǎn)未來價格 的預(yù)期與其對該種房地產(chǎn)現(xiàn)時需求的關(guān)系是（ ）。 試題點評：本題考查區(qū)位的相關(guān)內(nèi)容，參見教材 P1011。每題的備選項中，只有 l 個最符合題意 ) 1．下列關(guān)于區(qū)位的說法中，錯誤的是（ ）。 A．區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系 B．區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定 C．地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴張都會引起區(qū)位的變化 D．政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位 正確答案： B 答案解析： 在特定的時間，區(qū)位是確定的和唯一的，受方位和距離兩個因素的制約。 2．中心商務(wù)高度等于（ ）之比。 A．若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求 B．若預(yù)期房地產(chǎn)價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求 C．若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求 D．若預(yù)期房地產(chǎn)價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求 正確答案： C 答案解析： 當消費者預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加現(xiàn)時需求。 試題點評：此題考查方位的概念。 6．集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強制取得集體土地（ ）的行為。 ，通常采用的方法是（ ）。 地，土地補償費用歸被征收土地的（ ）所有。 、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制使用單位、個人財產(chǎn)的行為。參見教材 P36。參見教材 P63。 試題點評：本題考查建設(shè)用地使用權(quán)互換的內(nèi)容。 試題點評：此題考查建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押的情況。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 A．維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益 B．按規(guī)劃用地、節(jié)約用地、保護耕地中 華 會 計 網(wǎng) 校 C．按計劃用地，可以適當突破計劃控制指標 D．如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù) 參考答案： C 答案解析： 按計劃用地，不得突破計劃控制指標。 試題點評：本題考查房地產(chǎn)市場調(diào)研程序的相關(guān)內(nèi)容。 21．銀行向某家庭提供了年貸款利率為 6％，期限為 l0 年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔的實際年利率是（ ）。 A． 1 B． 2 C． 3 D． 4 參考答案： B 答案解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物 2 米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。 A．投資虧損 B．不能滿足基準收益率要求 C．無利可圖 D．風(fēng)險很大 參考答案： B 答案解析： 當財務(wù)凈現(xiàn)值小于零時，說明該方案不能滿足基準收益率或目標收益率要求的盈利水平，故該方案不可行。 試題點評：本題考查投資項目盈虧平衡分析的含義。 試題點評：此題考查敏感性分析臨界點的含義。 試題點評：此題考查風(fēng)險識別的內(nèi)容。 A．風(fēng)險回避 B．風(fēng)險組合 C．風(fēng)險轉(zhuǎn)移 D．風(fēng)險自留 參考答案： C 答案解析： 在房地產(chǎn)投資中，契約性轉(zhuǎn)移主要包括預(yù)售、租售、出售一定年限的房地產(chǎn)使用權(quán)、項目工程出包與分 包等方式。 28．某投資者擬以 500 萬元的限額購買店鋪，現(xiàn)有銷售總價分別為 500 萬元、 200 萬元、 l60萬元的 3 個店鋪供其選擇。 試題點評：本題考查組合－ 互斥方案的相關(guān)內(nèi)容。 試題點評：本題考查凈現(xiàn)值率法的適用情況。試題點評：此題考查用差額內(nèi)部收益率法進行投資方案比選的判別準則。 試題點評：本題考查投資項目經(jīng)濟評價應(yīng)遵循的基本原則。 試題點評：本 題考查房地產(chǎn)項目系統(tǒng)的關(guān)系。 試題點評：本題考查矩陣型組織的內(nèi)容。 試題點評：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理過程。 試題點評：本題考查投標的性質(zhì)。 試題點評：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資的工程費用。上述促銷手段屬于房地產(chǎn)促銷方式中的（ ）。參見教材 P234。 試題點評：本題考查復(fù)利計息的計算公式。成新率 =[1－ 8] 100%=84%。 A． 1． 40 B． 1． 44 C． 1． 60 D． 1． 80 參考答案： A 答案解析： 凈收益 =潛在毛租金收入－空置和收租損失 +其他收入－運營費用 =2－ 2 10%－ 220%=。 A．空置和收租損失 B．還本付息額 C．折舊額 D．所得稅 參考答案： A 答案解析： 凈收益 =潛在毛租金收入－空置和收租損失 +其他收入－運營費用。 A．業(yè)主大會 B．業(yè)主委員會 C．物業(yè)建設(shè)單位 D．物業(yè)服務(wù)企業(yè) 參考答案： C 答案解析： 臨時管理規(guī)約一般由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前預(yù)先制定。 A．公開 B．公平 C．公正 D．誠實信用 參考答案： C 答案解析： 公正原則是指要用同樣的準則作為衡量 所有投標書的尺度，評標、驗標、定標的規(guī)則與評分標準對所有的投標人都是一致的。 A．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂 B．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性 C．前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期限應(yīng)為三至五年 D．前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同 參考答案： C 答案解析： 前期物業(yè)合同的特點有：由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；過渡性；附終止條件的合同。 A．合理原則 B．公開原則 C．費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則 D．費用與支付能力相適應(yīng)的原則 參考答案： D 答案解析： 物業(yè)服務(wù)收費原則的有：合理原則；公開原則；費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。 A．該房屋出售人 B．該房屋買受人 C．該房屋所在住宅小區(qū)業(yè)主大會 D．該房屋所在地政府房產(chǎn)主 管部門 參考答案： B 答案解析： 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余的情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。 A．借款人 B．抵押人 C．貸款人 D．抵押權(quán)人 參考答案： B 答案解析： 抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是抵押人。 A．保險機構(gòu) B．房屋主管部門 C．抵押權(quán)人 D．房屋承租人 參考答案： C 答案解析： 在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得變賣