【正文】 橫向部門 C．縱向和橫向兩個部門 D．項目經(jīng)理 參考答案： C 答案解析： 在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自于縱向和橫向兩個部門。 試題點評：本題考查矩陣型組織的內(nèi)容。參見教材 P197。 34．在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是（ ）。 A．項目建議書獲批準 B．編制可行性研究大綱 C．項目機會 研究 D．簽訂設計合同 參考答案： A 答案解析： 在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是項目建議書獲批準。 試題點評：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理過程。參見教材 P195 表 81。 35．在工程招標中，投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是（ ）。 A．承諾 B．議價 C．要約 D．邀約 參考答案： C 答案解析： 投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是要約。 試題點評：本題考查投標的性質(zhì)。參見教材 P198。 （ ）。 A．稅金 B．土地使用費 C． 間接費 D．直接費 參考答案： B 答案解析： 土地使用費屬于工程建設其他費用，不屬于工程費用。 試題點評：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目建設投資的工程費用。參見教材 P203 圖 85。 ，并將調(diào)研結(jié)果作為開發(fā)項目規(guī)劃沒計的依據(jù)之一，這表明該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營遵循的觀念是（ ）。 A．生產(chǎn)觀念 B．推銷觀念 C．市場營銷觀念 D．產(chǎn)品觀念 41．在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約 200 名當?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動 。上述促銷手段屬于房地產(chǎn)促銷方式中的（ ）。 A．人員推銷 B．活動推廣 C．營業(yè)推廠 D．公共關(guān)系推廣 參考答案： B 答案解析： 在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約 200 名當?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。這是樓盤慶典的一種，屬于房地產(chǎn)促銷的活動推廣。 試題點評：此題考查活動推廣的類型。參見教材 P234。 42．某城市某種商品住宅 20xx 年 3 月 1 日至 11 月 1 日的價格平均每月比上月上漲 0． 3％，其中某套商品住宅 20xx 年 5 月 1 日的價格為 3 500 元／㎡。 如將該套住宅的價格調(diào)整到 20xx年 11 月 1 日的價格，則調(diào)整后的價格是（ ）元／㎡。 A． 3 552． 82 B． 3 563． 00 C． 3 563． 47 D． 3 574． 16 參考答案： C 答案解析： F=P（ 1+i） ^n，調(diào)整后的價格 =3500（ 1+%） ^6=3 563． 47。 試題點評：本題考查復利計息的計算公式。參見教材 P109。 43．某建筑物 8 年前建成交付使用，建筑面積為 l20 ㎡，單位建筑面積的重置價格為 600 元／㎡，年折舊額為 l 440 元，用直線法計算該建筑物的成新率是（ ）。 A． 81． 00％ B． 84． 00％ C． 84． 17％ D． 84． 80％ 參考答案： B 答案解析： 成新率 =[1－（ 1－ R） t/R] 100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知 C（ 1－ R） /N=1440，C=600 120=720xx，可知（ 1－ R） /N=。成新率 =[1－ 8] 100%=84%。 試題點評：本題考查成新率的計算方法。參見教材 P253254。 44．某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為 2 萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0％，運營費用率為 20％，該住宅的年凈收益是（ ）萬元。 A． 1． 40 B． 1． 44 C． 1． 60 D． 1． 80 參考答案： A 答案解析： 凈收益 =潛在毛租金收入－空置和收租損失 +其他收入－運營費用 =2－ 2 10%－ 220%=。 試題點評：本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材 P257。 45．凈收益 =潛在毛租金收入－（ ） +其他收入－運營費用。 A．空置和收租損失 B．還本付息額 C．折舊額 D．所得稅 參考答案： A 答案解析： 凈收益 =潛在毛租金收入－空置和收租損失 +其他收入－運營費用。 試題點評：本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公 式。參見教材 P257。 46．在物業(yè)管理中，制定臨時管理規(guī)約的主體是（ ）。 A．業(yè)主大會 B．業(yè)主委員會 C．物業(yè)建設單位 D．物業(yè)服務企業(yè) 參考答案： C 答案解析： 臨時管理規(guī)約一般由物業(yè)建設單位在物業(yè)銷售之前預先制定。 試題點評：本題考查臨時管理規(guī)約的制定主體。參見教材 P275。 47．在物業(yè)管理招投標活動中，評標、驗標、定標的規(guī)則對所有的投標人都是一致的，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標的（ ）原則。 A．公開 B．公平 C．公正 D．誠實信用 參考答案： C 答案解析： 公正原則是指要用同樣的準則作為衡量 所有投標書的尺度，評標、驗標、定標的規(guī)則與評分標準對所有的投標人都是一致的。 試題點評：本題考查物業(yè)管理招投標原則的公正原則。參見教材 P281。 48．下列關(guān)于前期物業(yè)服務合同特點的說法中，錯誤的是（ ）。 A．前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂 B．前期物業(yè)服務合同具有過渡性 C．前期物業(yè)服務合同的有效期限應為三至五年 D．前期物業(yè)服務合同屬于附終止條件的合同 參考答案： C 答案解析： 前期物業(yè)合同的特點有：由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂；過渡性；附終止條件的合同。 試題點評：本題考查前期物業(yè)合 同的特點。參見教材 P287。 49．下列原則中，不屬于物業(yè)服務收費原則的是（ ）。 A．合理原則 B．公開原則 C．費用與服務水平相適應原則 D．費用與支付能力相適應的原則 參考答案： D 答案解析： 物業(yè)服務收費原則的有：合理原則；公開原則；費用與服務水平相適應原則。 試題點評：本題考查物業(yè)服務收費的原則。參見教材 P288。 50．商品住宅房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金所有權(quán)歸（ ）。 A．該房屋出售人 B．該房屋買受人 C．該房屋所在住宅小區(qū)業(yè)主大會 D．該房屋所在地政府房產(chǎn)主 管部門 參考答案： B 答案解析： 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余的情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。 試題點評：本題考查商品住宅維修資金交存的相關(guān)內(nèi)容。參見教材 P291。 51．抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設用地使用權(quán)人是（ ）。 A．借款人 B．抵押人 C．貸款人 D．抵押權(quán)人 參考答案： B 答案解析： 抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設用地使用權(quán)人是抵押人。 試題點評：本題考查抵押人的含義。參見教材 P299。 ，未 經(jīng)（ ）同意，抵押人不得變賣抵押房地產(chǎn)。 A．保險機構(gòu) B．房屋主管部門 C．抵押權(quán)人 D．房屋承租人 參考答案： C 答案解析： 在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得變賣抵押品。 試題點評：本題考查房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容。參見教材 P300。 60 萬元，采用等額本金還款方式分 10 年償還，貸款年利率為 5%，則第10 個月的貸款余額是（ ）萬元。 A． 53 B． 55 C． 57 D． 59 參考答案： C 答案解析：貸款本金 P 為 600000 元，貸款月利率 i=5%247。 12=%，按月計算的貸款期數(shù) n=10 12=120。該貸款的每月分期付款額α =P [i（ 1+i） ^n]/[（ 1+i） ^n－ 1]=6365（元）。要求第 10 個月的貸款余額，可知分期付款已清償 9 個月， m=9，則貸款余額 =α [（ 1+i）^（ nm）－ 1]/[（ 1+i） ^（ nm） i]=6365 [（ 1+%） ^111－ 1]/[（ 1+%） ^111 %]=（元）≈ 57（萬）。 試題點評：本題考查貸款余額的計算。參見教材 P302。 54．在按月 等額償還方式下，會導致個人住房貸款月還款額增加的是（ ）。 A．降低首付款比例 B．降低貸款利率 C．降低抵押率 D．延長貸款期限 參考答案： A 答案解析： 根據(jù)等額還款抵押貸款公式α =P [i（ 1+i） ^n]/[（ 1+i） ^n－ 1]可知，當首付款比例降低時，則需要貸款的 P 值就變大了，則月還款額就增加了。 試題點評：本題考查等本金還款抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容，參見教材 P302。 55．房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的（ ）確定。 A．評估價值 B．賬面價值 C．歷史成本 D．交易價格 參考答案： A 答 案解析：房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的評估價值確定。 試題點評：本題考查保險金額的確定依據(jù)。參見教材 P320。 56．下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的是（ ）。 A．耕地占用稅 B．房產(chǎn)稅 C．契稅 D．土地增值稅 參考答案： B 答案解析： 房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅 二、多項選擇題 (共 20 題，每題 2 分。每題的備選項中，有 2 個或 2 個以上符合題意，至少有 1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0． 5 分 ) 61．決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有（ ）。 A．房地產(chǎn)的價格水平 B． 消費者的收入水平 C．消費者的偏好 D．相關(guān)物品的價格水平 E．房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期 參考答案： ABCD 答案解析： 決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有：房地產(chǎn)的價格水平；消費者的收入水平；消費者的偏好；相關(guān)物品的價格水平；消費者對未來的預期。 E．房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期，屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。 試題點評：本題考查決定房地產(chǎn)需求量的因素。參見教材 P21。 62．城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以（ ）為主的集市。 A．畜牧業(yè) B．商業(yè) C．制造業(yè) D．手工業(yè) E．服務業(yè) 參考答案 ： BD 答案解析： 城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物，當初以商業(yè)和手工業(yè)為主的集市即是最早的城市。 試題點評：此題考查城市的產(chǎn)生和發(fā)展的相關(guān)內(nèi)容。參見教材 P28。 63．下列關(guān)于設有抵押權(quán)的房屋拆遷補償和安置的說法中，正確的有（ ）。 A．未進行抵押登記的，補償款付給被拆遷人 B．能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，但須經(jīng)抵押權(quán)人認可 C．不能解除抵押合同的，補償款支付給抵押權(quán)人 D．不能解除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償 E．抵押權(quán)人承擔由于拆遷設有抵押權(quán)的房屋而造成的損失 參考答 案： BD 答案解析： 設有抵押權(quán)的房屋被拆遷時，應當按以下程序進行補償和安置：要認定抵押的有效性。未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應按已設定抵押的房屋進行補償、安置；能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認可；不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)?，抵押?quán)人按照相關(guān)法律規(guī)定向抵押人進行追償。 試題點評：本題考查設有抵押權(quán)房屋的拆遷補償。參見教材 P46。 64．國有建設用地使用權(quán)的協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有（ ）。 A．適用范圍不同 B．出讓金 形成方式不同 C．最低價確定的原則不同 D．協(xié)議出讓無需公布出讓計劃 E．出讓主體不同 參考答案： ABC 答案解析： 協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有：適用范圍不同；出讓金形成方式不同；最低價確定的原則不同。 試題點評：本題考查協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別。參見教材 P59。 65．國有建設用地使用權(quán)出租中，下列關(guān)于租賃雙方權(quán)利義務的說法中，正確的有（ ）。 A．出租人有依法收回出租的國有建設用地使用權(quán)的權(quán)利 B．對于已出租的建設用地使用權(quán)，出租人沒有對租賃標的物進行維護的必要 C．國有建設用 地使用權(quán)出租后，出租人可以終止履行出讓合同 D．承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受到損失的，應負損害賠償責任 E．按照租賃合同的規(guī)定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權(quán)利 參考答案： ADE 答案解析： 對于已出租的建設用地使用權(quán)，出租人要對租賃標的物進行必要的維護， B 錯；國有建設用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同， C 錯。 試題點評：本題考查國有建設用地使用權(quán)租賃雙方的權(quán)利和義務。參見教材 P65。 66．房地產(chǎn)市場定性調(diào)研是在市場調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場參與者的（ ）等方面 的資料。 A．外貌 B．傾向性 C．感覺 D．動機 E．態(tài)度