【正文】 的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動 。 44．某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為 2 萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0％，運營費用率為 20％，該住宅的年凈收益是（ ）萬元。 48．下列關于前期物業(yè)服務合同特點的說法中，錯誤的是（ ）。 ，未 經(jīng)（ ）同意，抵押人不得變賣抵押房地產(chǎn)。 試題點評：本題考查保險金額的確定依據(jù)。未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應按已設定抵押的房屋進行補償、安置；能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權人認可；不能解除抵押關系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)?，抵押權人按照相關法律規(guī)定向抵押人進行追償。 A．投資品種的多樣性 B．投資收益的穩(wěn)定性 C．投資價值的附加性 D．投資變現(xiàn)的便利性 E．投資區(qū)域的差異性 參考答案： ACE 答案解析：房地產(chǎn)投資的特點有：投資品種的多樣性、投資變現(xiàn)的復雜性、投資價值的 附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個別性、投資過程的綜合性、投資預期的風險性、投資決策的專業(yè)性。 71．建設工程招標文件包括（ ）等。由單選和多選組成。 84．在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后，甲公司作為房屋拆遷人應與被拆遷人按照規(guī)定就補償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。該貸款的每月分期付款額α =P [i（ 1+i） ^n]/[（ 1+i） ^n－ 1]=20xx（元） 。 89．在該項目市場分析中，應注重（ ）。參見教材 P222。 A．汽車加油站 B．地稅局機關 C．城市綠地 D．街心公園 7．辦理建設用地使用權抵押登記時，交驗的文件一般不包括 ( )。 A． 47 B． 50 C． 75 D． 150 22．某人購買一套住宅，一次性付款 50 萬元，使用壽命 50 年，當資本利率為 l0％時，每年的平均住房費用為 ( )萬元。 A．風險制造 B．風險識別 C．風險評估 D．風險應對 35．在房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭端或糾紛的解決方式中，只有 ( )是一種毋須第三者介入的方式。 A．物業(yè)服務企業(yè)是獨立的 企業(yè)法人 B．物業(yè)服務企業(yè)屬于服務性企業(yè) C．物業(yè)服務企業(yè)所提供的服務是非營利性的 D．物業(yè)服務企業(yè)具有一定的公共管理性質(zhì)的職能 51．根據(jù)國家規(guī)定，對空置 ( )年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。 A．旅游用途的經(jīng)營性用地，只能采取掛牌方式出讓 B．掛牌公告需要在規(guī)定的土地交易場所公布 C．在掛牌期限內(nèi)，只有一個競買人報價且報價高于底價，并符合掛牌條件，掛牌成交 D．在掛牌期限內(nèi)，有兩個以上報價相同的競買人且報價高于底價，出讓人可召集競買人進行現(xiàn)場競價 E．出讓人須在掛牌活動結束后 5 個工作日內(nèi)退還所有競買人的競買保證金 64．建設用地使用權出租中，出租方的義務包括 ( )。 A．征稅對象特定，即土地和房屋 B．征收體 系復雜，稅種數(shù)量多 C．稅源集中于城市 D．稅收基礎穩(wěn)定 E．稅收收入主要歸中央財政 80．下列關于契稅計稅依據(jù)的說法中，正確的有 ( )。 A． 37 B． 38 C． 39 D． 40 (三 ) 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得一宗土地的開發(fā)經(jīng)營權，土地出讓年限 50 年。李某準備向銀行申請個人住房公積金貸款。 94．物業(yè)管理招標投標的原則有 ( )。 85．評估該酒店式公寓在建工程的價值，可采用的估價方法有 ( )。 A．對需求彈性大的房地產(chǎn)有利于拓展銷路 B．價格上有利于排擠競爭對手進入 C．項目營銷后期尾房降價空間較大 D．有利于消費者心理形成高 價位高質(zhì)量的印象 E．對需求彈性小的房地產(chǎn)有利于增加總利潤 76．下列有關采取酬金制形式約定物業(yè)服務費用的表述中，正確的有 ( )。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 分 ) 61．按照客體的多樣性，區(qū)位可分成自然區(qū)位和社會區(qū)位。 A．業(yè)主大會定期會議 B．業(yè)主大會臨時會議 C．首次業(yè)主大會會議 D．業(yè)主委員會會議 47．新設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質(zhì)等級按最低等級核定，并設 ( )的暫定期。 A．決策風險 B．經(jīng)營風險 C．業(yè)務風險 D．財務風險 31．房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理過程分為不同階段，其中移交設計文件屬于 ( )。 A．確定規(guī)劃期內(nèi)城市性質(zhì)、人口和用地規(guī)模 B．確定 城市用地發(fā)展方向和布局結構 C．確定城市對外交通系統(tǒng)的結構和布局 D．確定各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型 19．住宅開發(fā)建設中，工廠化程度高，施工速度快，但生產(chǎn)基地建設一次性投資量大，運費貴，造價較高的住宅建筑結構形式是 ( )。 A．自然地理區(qū)位 B．經(jīng)濟區(qū)位 C．社會區(qū)位 D．天文區(qū)位 3．韋伯提出的原料指數(shù)是指 ( )。 A． 3 977 B． 4 261 C． 4 620 D． 4 688 參考答案： D 答案解析：商品房 單位價格 =[商品房單位成本（ 1+成本加成率） ]247。 (3)銷售目標和進度計劃。參見教材 P105。 83．甲公司在對居民點進行房屋拆遷時，應向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應提交的材料為（ ）。 74．采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有（ ）。 A．計劃 B．協(xié)調(diào) C．執(zhí)行 D．檢查 E．處理 參考答案： ACDE 答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應遵循項目質(zhì)量管理的程序，這個程序是依據(jù) PDCA 循環(huán)的原理建立起來的。 A．外貌 B．傾向性 C．感覺 D．動機 E．態(tài)度 參考答案： BCDE 答案解析：房地產(chǎn)市場定性調(diào)研就是在房地產(chǎn)市場調(diào)研中搜集有關房地產(chǎn)市場參與者的基本特征、傾向性、感覺、動機和態(tài)度等資料的調(diào)研方法。 試題點評：此題考查城市的產(chǎn)生和發(fā)展的相關內(nèi)容。 A．降低首付款比例 B．降低貸款利率 C．降低抵押率 D．延長貸款期限 參考答案： A 答案解析： 根據(jù)等額還款抵押貸款公式α =P [i（ 1+i） ^n]/[（ 1+i） ^n－ 1]可知，當首付款比例降低時，則需要貸款的 P 值就變大了，則月還款額就增加了。 51．抵押房地產(chǎn)的房屋所有權人或建設用地使用權人是（ ）。 47．在物業(yè)管理招投標活動中，評標、驗標、定標的規(guī)則對所有的投標人都是一致的，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標的（ ）原則。 A． 81． 00％ B． 84． 00％ C． 84． 17％ D． 84． 80％ 參考答案： B 答案解析： 成新率 =[1－（ 1－ R） t/R] 100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知 C（ 1－ R） /N=1440，C=600 120=720xx，可知（ 1－ R） /N=。 A．稅金 B．土地使用費 C． 間接費 D．直接費 參考答案： B 答案解析： 土地使用費屬于工程建設其他費用，不屬于工程費用。 A．單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程 B．單位工程∈單項工程∈分部工程∈分項工程 C．分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程 D．分項工程∈分部工程∈單項工程∈單位工程 參考答案： C 答案解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)由單項工程、單位工程、分部工程和分項工程構成。本題中可選擇的投資方案是 500 萬、 200 萬、 160 萬、（ 200+160）萬共 4 個。 A．由可行變?yōu)椴豢尚? B．由低風險變?yōu)楦唢L險 C．由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮? D．由盈利變?yōu)椴挥? 參考答案： A 答案解析： 臨界點是指不確定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值。 A．經(jīng)濟環(huán)境 B．政治法律環(huán)境 C．區(qū)域環(huán)境 D．社會文化環(huán)境 參考答案： A 答案解析：對居民收入水平、消費水平和消費結構的調(diào)研屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研。 A．通過招標、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設用地使用權 B．通過協(xié)議出讓方式取得的建設用地使用權 C．通過轉(zhuǎn)讓 方式取得的建設用地使用權 D．已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內(nèi)的建設用地使用權 參考答案： D 答案解析： 屬于下列范圍的建設用地使用權不得設定抵押：已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。參見教材 P43。 A．環(huán)境 B．方位中 C．通達性 D．朝向 正確答 案： B 答案解析： 方位是指方向和位置，主體和客體間的區(qū)位關系可以用方位表述。 A．區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系 B．區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定 C．地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡擴張都會引起區(qū)位的變化 D．政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關系的區(qū)位 正確答案： B 答案解析： 在特定的時間，區(qū)位是確定的和唯一的，受方位和距離兩個因素的制約。 6．集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序，強制取得集體土地（ ）的行為。參見教材 P36。該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。 A． 1 B． 2 C． 3 D． 4 參考答案： B 答案解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎設施建設費，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物 2 米以外的各種管線、道路工程的建設費用。 試題點評：此題考查風險識別的內(nèi)容。 試題點評：本題考查凈現(xiàn)值率法的適用情況。 試題點評：本題考查矩陣型組織的內(nèi)容。上述促銷手段屬于房地產(chǎn)促銷方式中的（ ）。 A． 1． 40 B． 1． 44 C． 1． 60 D． 1． 80 參考答案： A 答案解析： 凈收益 =潛在毛租金收入－空置和收租損失 +其他收入－運營費用 =2－ 2 10%－ 220%=。 A．前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂 B．前期物業(yè)服務合同具有過渡性 C．前期物業(yè)服務合同的有效期限應為三至五年 D．前期物業(yè)服務合同屬于附終止條件的合同 參考答案： C 答案解析： 前期物業(yè)合同的特點有：由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂；過渡性；附終止條件的合同。 A．保險機構 B．房屋主管部門 C．抵押權人 D．房屋承租人 參考答案： C 答案解析： 在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權歸屬抵押人，但未經(jīng)抵押權人同意，不得變賣抵押品。參見教材 P320。 試題點評：本題考查設有抵押權房屋的拆遷補償。 試題點評：本題考查房地產(chǎn)投資的特點。 A．投標人須知 B．合同專用 條款 C．工程量清單 D．標底 E．投標書格式 參考答案： ABCE 答案解析： 招標文件一般包括：招標公告、投標人須知、投標書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件（如投標保函及履約保函格式等）。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0． 5 分 ) (一 ) 某市欲征收城郊兩處居民點和部分農(nóng)田建設工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃。該協(xié)議的特征為（ ）。 試題點評：本題考查月還款額的計算。 A．當?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模 B．潛在消費者需求傾向 C．本項目的成本分析 D．項目的機會和威脅 參考答案： ACD 答案解析：房地產(chǎn)營銷方案框架的市場分析包括：市場背景、產(chǎn)品分析、優(yōu)勢、劣勢。 92．該項目營銷方案采用的促銷方式有（ ）。 A．抵押合同 B．抵押登記申請書 C．國有建設用地使用權出讓合同 D．國有土地使用證 8．甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權，土地使用期限為法定最高出讓年限，經(jīng) 5年開發(fā)建設后，將其轉(zhuǎn)讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權最長期限為 ( )年。 A． B． C． D． 23．某人在每年年初按年利率 4％購買基金 5 萬元，復利計息， 5 年后可獲得 ( )萬元。 A．和解 B．調(diào)解 C．仲裁 D．訴訟 36．某套商品住宅的建筑面積為 100 平方米，套內(nèi)建筑面積為 80 平方米，套內(nèi)建筑面積的價格為 4 000 元 /平方米，則其建筑面積的價格為 ( )元 /平方米。 A． 1 B． 2 C． 3 D． 4 52．凡符合規(guī)定條件的單位和個人，都必須按規(guī)定的繳存基數(shù)和繳存比例繳存住房公積金，這一點說明住房公積金是 ( )的住房儲金。 A．保管義務 B．修繕義務 C．妨害 去除義務 D．租賃標的