【正文】 208:1308:1408:1508:1608:1708:1808:1908:110單位：億元0%8%16%24%32%房地產(chǎn)開發(fā)投資額 商品房銷售額 投資額同比增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 20xx 年，武漢 房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)穩(wěn)定增長，銷售額同比增長率下降幅度仍在不斷加大 。 110月， 武漢 市商品房竣工面積為 萬平方米，同比下降 %，降幅較 19 月增加 個(gè)百 分點(diǎn)。 土地購置面積 萬平方米，同比下降 %；土地開發(fā)面積 萬平方米，同比下降 %。 圖 12：商品房 空置 面積 及空置率 010020030040020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx單位：萬平方米0%6%12%18%24%空置面積 空置率 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 從上圖的空置率可以看出，自 20xx 年來，武漢商品房空置率保持在 5%10%之間?？梢钥闯鲞M(jìn)入 20xx 年以來，每個(gè)季度二手房交易量都較去年同期出現(xiàn)下降，并且下降幅度在不斷 加大。 此外，雖然近 期國務(wù)院也出臺(tái)了一些刺激二手房交易的政策，但很多新政的細(xì)則沒有出臺(tái)， 使得大部分想購買二手房的客戶依舊持觀望的態(tài)度。 5. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)運(yùn)行狀況 受國際、國內(nèi)大環(huán)境的影響，中國房地產(chǎn)市場目前正處于調(diào)整階段，發(fā)展主線整體呈下行趨勢 ，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新一輪的調(diào)整。 福星惠譽(yù)母公司增發(fā)支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 20xx 年 8 月，福星惠譽(yù)母公司 福星股份增發(fā) 億股 A 股受到市場的熱捧，有效認(rèn)購股數(shù)達(dá)到 萬股，超額認(rèn)購數(shù)翻了 1 倍多。三江航天此次是將旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)注入上 市公司。 百步亭集團(tuán) 轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)適用房 在商品房市場快速賺錢的時(shí)候，沒有多少企業(yè)主動(dòng)去開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房；但現(xiàn)在，眾多企業(yè)看中開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房穩(wěn)定、無風(fēng)險(xiǎn)的投資回報(bào)，都欲轉(zhuǎn)戰(zhàn)該領(lǐng)域。 6. 武漢房地產(chǎn)市場 發(fā)展 展望 6. 1 住宅市場需求預(yù)測 根據(jù)國內(nèi)外一些學(xué)者對預(yù)測理論研究的結(jié)論表明：如果系統(tǒng)是非穩(wěn)定的、復(fù)雜的，獲得這種復(fù)雜系統(tǒng)長期精確預(yù)測是不可能的，長期的定性預(yù)測是可行的。同時(shí)，有些影響因素是顯性的，有些又是隱性 的，而可能隱性的因素對房地產(chǎn)市場的供求產(chǎn)生重要的作用。且從長期來看，短期的房地產(chǎn)投資和空置最終都將轉(zhuǎn)化為消費(fèi)性居住。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，城市化勢必呈現(xiàn)較高水平，也就意味著人口的集中增多及住房需求量劇增；同時(shí)，一個(gè)家庭的收入越高，這個(gè)家庭 就可以消費(fèi)越大的房子，住房需求量自然增大。 表： 武漢市住宅需求量預(yù)測自變量原始數(shù)據(jù)表 GDP （億元） 人均可支配收入 （元） 城鎮(zhèn)人口數(shù)量 （萬人） 住宅銷售面積 （萬 m2） 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 858 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，武漢市統(tǒng)計(jì)年鑒 首先，利用多項(xiàng)式回歸對以上數(shù)據(jù)進(jìn)行均一化處理并進(jìn)行無量綱化，并對無量綱化后數(shù)據(jù)利用數(shù)據(jù)分析軟件 （ Statistical Program for Social Sciences），將以上數(shù)據(jù)利用多元線性回歸分析方法，并選擇 Enter 變量進(jìn)入方法，分析計(jì)算，結(jié)果如下所示：M o de l S u m m a r yb. 9 9 8 a . 9 9 4 . 9 8 9 . 4 5 4 9 5 . 9 9 7 7 7 0 9 8 3 . 8 3 4 . 0 0 0M o d e l1R R S q u a r eA d j u s t e dR S q u a r eS t d . E r r o r o ft h e E s t i m a t eR S q u a r eC h a n g e F C h a n g e d f 1 d f 2 S ig . F C h a n g eC h a n g e S t a t i s t ic sP r e d ic t o r s : ( C o n s t a n t ) , 城鎮(zhèn)人口數(shù)量 , G D P 值 , 人均可支配收入a . D e p e n d e n t V a r ia b le : 住宅簽約面積b . 1 . 00 . 80 . 60 . 40 . 20 . 0O b s e r v e d C u m P r o b1 . 00 . 80 . 60 . 40 . 20 . 0Expected CumProbD e p e n d e n t V a r i a b l e : 住宅簽約面積N o r m a l P P P l o t o f R e g r e s s i o n S t a n d a r d i z e d R e s i d u a l 據(jù)上表“模型簡要概述”及“模型擬合情況散點(diǎn)圖”可見，城鎮(zhèn)人口數(shù)量、 GDP、人均可支配收入與商品住宅銷售面積整合相關(guān)系數(shù)為 ，利用 多元線性分析模型可解釋％的觀測數(shù)據(jù)，模型解釋的計(jì)算結(jié)果完全可接受。 由于上述需求預(yù)測結(jié)果是基于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展做出的，而自 20xx 年下半年來，受國家宏觀調(diào)控影響，武漢房地產(chǎn)市場較前幾年發(fā)生了 巨大變化，特別是 20xx 年以來，武漢房地產(chǎn)市場明顯進(jìn)入調(diào)整期，需求萎縮嚴(yán)重，因此，有必要對預(yù)測結(jié)果進(jìn)行修正。針對于房地產(chǎn)行業(yè)的救市政策將在一定程度上提振行業(yè)的景氣度，但并不能改變行業(yè)的下行趨勢。 因此，我們判斷，房地產(chǎn)市場還有 2－ 3 年的調(diào)整期，所以根據(jù) 20xx 年前 3 季度武漢商品房銷售情況，對 20xx－ 20xx 年的房地產(chǎn)市場需求預(yù)測值做 出修正，結(jié)果如下： 住宅銷售面積預(yù)測值 （萬 m2） 住宅銷售面積修正值 （萬 m2） 20xx 年 1275 889 20xx 年 1506 1050 20xx 年 1762 1228 住宅市場供給預(yù)測 依據(jù) 經(jīng)濟(jì) 學(xué) 所講的供給（ supply） 概念 ， 它 是指一定市場上在一定時(shí)期內(nèi)與每一銷售價(jià)格相對應(yīng)，生產(chǎn)者愿意而且能夠供應(yīng)的商品量。 因此， 在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在未來某一時(shí)間的供給量為：供給量 ＝ 存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量 ＋ 新開發(fā)量 。 依據(jù)上文所述的理論方法，并經(jīng)考察 199220xx 年住宅竣工面積的變化曲線（見下圖），對新增住宅竣工面積的 預(yù)測以二項(xiàng)式回歸模型最為適合，誤差最小，模型擬合精確度為%。但與此同時(shí)，政府將加 大保障性住房的供應(yīng)，緩解中低收入者的住房需求。 因此，在分析未來 2－ 3 年武漢商品住宅市場價(jià)格的時(shí)候，我們不能簡單地以 20xx 年之前的“歷史價(jià)格”本身作為數(shù)據(jù)依據(jù)而建立簡單的數(shù)據(jù)模型進(jìn)行回歸分析，更應(yīng)該充分考慮市場供給和需求變化的情況來定性分析未來 2－ 3 年武漢商品住宅市場的價(jià)格走勢情況。 具體而言，未來 2－ 3 年的房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢，將受到如下幾個(gè)方面的影響： 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢有利于武漢房地產(chǎn)市場的發(fā)展 房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑，房地產(chǎn)市場將會(huì)迅速作出反應(yīng)。 救市短期影響有限，長期有利于行業(yè)復(fù)蘇 自 20xx 年 房貸新政出臺(tái)后，全國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入調(diào)整，市場交易量大幅下降，價(jià)格在各區(qū)域市場有不同程度的下調(diào)幅度，最高高達(dá) 3040%。房地產(chǎn)業(yè)作為國家重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)，綜合其上下游產(chǎn)業(yè)鏈而言對國民經(jīng)濟(jì)整體貢獻(xiàn)度比較高，因此，在 “ 保增長 ” 調(diào)控思路下，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、適當(dāng)刺激房產(chǎn)消費(fèi)和投資而不至于下滑太快是擺 在政府面前需要做的重要工作。與此同時(shí)全國各地也已經(jīng)有 18 個(gè)城市出臺(tái)了房地產(chǎn)的利好政策。但既然政 府開始了救市行動(dòng)，如果穩(wěn)定整體經(jīng)濟(jì)的目的沒有達(dá)到，救市的舉動(dòng)就不會(huì)結(jié)束；如果還是達(dá)不到增加交易量、增加貸款、增加房地產(chǎn)市場投資等效果的話，還可能會(huì)有進(jìn)一步的措施出現(xiàn)?？傮w看來，認(rèn)為目前武漢房價(jià)水平過高和預(yù)期房價(jià)下降的消費(fèi)者都占到了半數(shù)以上。 經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房及廉租房等保障性住房的大力實(shí)施，是武漢市對全國住宅工作會(huì)議提出的“完善政府主導(dǎo)的住房保障體系”的貫徹和落實(shí)，旨在 通過政府調(diào)控，形成與市場需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，維持住房價(jià)格的基本穩(wěn)定 。 消費(fèi)者對0 9 年房價(jià)的預(yù)期3%19%25%45%8%大幅上漲 微幅上漲 保持穩(wěn)定微幅下降 大幅下降