【文章內容簡介】 參考答案： BCDE 答案解析：房地產市場定性調研就是在房地產市場調研中搜集有關房地產市場參與者的基本特征、傾向性、感覺、動機和態(tài)度等資料的調研方法。 試題點評：本題考查房地產市場的定性調研。參見教材 P87。 67．房地產投資具有（ ）等特點。 A．投資品種的多樣性 B．投資收益的穩(wěn)定性 C．投資價值的附加性 D．投資變現的便利性 E．投資區(qū)域的差異性 參考答案： ACE 答案解析：房地產投資的特點有：投資品種的多樣性、投資變現的復雜性、投資價值的 附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個別性、投資過程的綜合性、投資預期的風險性、投資決策的專業(yè)性。 試題點評：本題考查房地產投資的特點。參見教材 P103104。 68．下列因素中，影響出售型房地產開發(fā)投資項目經濟效益的主要不確定因素有（ ）。 A．土地取得成本 B．經營成本 C．租賃收入 D．租售價格 E．建安工程費 參考答案： ABDE 答案解析：房地產投資項目的主要不確定因素有：土地取得成本、建筑安裝工程費用、租售價格、開發(fā)周期、融資成本、空置率、經營成本、投資收益率。 試題點評：本題考查影響出售型房 地產開發(fā)投資項目經濟效益的不確定因素。參見教材P141142。 69．在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有（ ）。 A．被比較方案的投資額相同或相近 B．被比較方案具有相同的不確定因索 C．被比較方案的費用及效益計算口徑一致 D．被比較方案具有相同的計算期 E．被比較方案現金流量具有相同的時間單位 參考答案： CDE 答案解析：在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有：被比較方案的費用及效益計算口徑一致；被比較方案具有相同的計算期；被比較方案現金流量具有相同的時間單位。 試題點評：本題 考查互斥方案進行比較的條件。參見教材 P172。 70．房地產開發(fā)項目管理應遵循項目質量管理的程序，這個程序是依據（ ）等階段循環(huán)的原理建立起來的。 A．計劃 B．協(xié)調 C．執(zhí)行 D．檢查 E．處理 參考答案： ACDE 答案解析：房地產開發(fā)項目管理應遵循項目質量管理的程序，這個程序是依據 PDCA 循環(huán)的原理建立起來的。 PDCA 分為四個階段，即計劃、執(zhí)行、檢查、處理階段。 試題點評：本題考查房地產開發(fā)項目全面質量管理的程序。參見教材 P205。 71．建設工程招標文件包括（ ）等。 A．投標人須知 B．合同專用 條款 C．工程量清單 D．標底 E．投標書格式 參考答案： ABCE 答案解析： 招標文件一般包括：招標公告、投標人須知、投標書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件（如投標保函及履約保函格式等）。 試題點評：本題考查招標文件的內容。參見教材 P199。 72．房地產開發(fā)經營企業(yè)在選擇銷售渠道時，應考慮銷售渠道的（ ）。 A．先進性 B．可控性 C．社會性 D．適應性 E．經濟性 參考答案： BDE 答案解析：房地產銷售渠道的選擇原則有：經濟性、可控性、適應性。 試題點評 ：本題考查房地產銷售渠道的選擇原則。參見教材 P217218。 73．編制房地產廣告預算的基本方法有（ ）等。 A．目標任務法 B．消費者需求法 C．銷售百分比法 D．銷售人員規(guī)模法 E．競爭對等法 參考答案： ACE 答案解析：房地產廣告預算編制的方法有：目標任務法、銷售百分比法、量入為出法、競爭對等法。 試題點評：本題考查房地產廣告預算的編制方法。參見教材 P228。 74．采用收益法評估出的某宗房地產價值偏高，其原因可能有（ ）。 A．選取的報酬率偏低 B．預測的未來凈收益偏大 C．估計的使用期限偏短 D．估計的運營費用偏大 E．估計的空置率偏高 參考答案： AB 答案解析： 可以利用收益期限有限年的公式來幫助理解本題。 V=A/Y [1－ 1/(1+Y)^n]，預測未來的凈收益偏大即 A 大，則 V 大；選取的報酬率低，即 Y 小，則 V 大。估計的使用期限偏 三、案例分析題 (共 20 題，每題 2 分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0． 5 分 ) (一 ) 某市欲征收城郊兩處居民點和部分農田建設工業(yè)園區(qū)，該處農用地轉用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負責管理和監(jiān)督土地的一 級和二級開發(fā)。開發(fā)管理委員會通過招投標確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。 81．土地行政主管部門將農用地轉用方案和補充耕地方案報人民政府批準，還應滿足的條件是（ ）。 A．方案符合當地控制性詳細規(guī)劃要求 B．方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標 C．補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃 D．補充耕地面積至少與占用面積相等 參考答案： BC 答案解析：農用地轉用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：①符合土地利用總體規(guī)劃；②確屬必須占用農用地且符合土地利用年度計劃確定的控制 指標；③占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃，且面積、質量符合規(guī)定要求；④單獨辦理農用地轉用的，必須符合單獨選址條件。 試題點評：本題考查農用地轉用方案和補充耕地方案應符合的條件。參見教材 P39。 82．農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后（ ）日內將批復發(fā)出。 A． 3 B． 5 C． 7 D． 10 參考答案： B 答案解析：農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管 部門應當在收到批件后 5 日內將批復發(fā)出。 試題點評：本題考查集體土地征收的批復時間。參見教材 P39。 83．甲公司在對居民點進行房屋拆遷時，應向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應提交的材料為（ ）。 A．建設項目批準文件 B．建設用地規(guī)劃許可證 C．房屋拆遷許可證 D．拆遷計劃和拆遷方案 參考答案： ABD 答案解析：無論單位或個人因從事建設項目需要進行房屋拆遷時，都有向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應提交的材料為：①建設項目批準文件；②建 設用地規(guī)劃許可證；③國有建設用地使用權批準文件；④拆遷計劃和拆遷方案；⑤辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。 試題點評：本題考查城市房屋拆遷的申請材料。參見教材 P41。 84．在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后，甲公司作為房屋拆遷人應與被拆遷人按照規(guī)定就補償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。該協(xié)議的特征為（ ）。 A．拆遷人必須是經過有關部門批準的單位和個人 B．被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權人 C．協(xié)議簽訂有嚴格的時間限制 D．協(xié)議簽訂有相對的強制性 參考答案： ACD 答案解析：被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有權人或使用人。所以 B 錯。 試題點評：本題考查房屋拆遷補償安置協(xié)議的特征。參見教材 P4142。 (二 ) 某家庭購買了一套價值為 40 萬元的普通住宅，首付款為房價的 30％，其余房款用銀行提供的貸款期為 20 年、年貸款利率為 6％、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購買商品住房。 85．若將該家庭的購買看成是房地產投資行為，則該投資的主體為（ ）。 A．國家 B．政府 C．企業(yè) D．個人 參考答案： D 答案解析：個人作為房地產投資主體一般只能從事房 地產買賣，也就是房地產置業(yè)投資。本題中將該家庭的購買看成是房地產投資行為，則該投資主體為個人。 試題點評：本題考查房地產投資的主體構成。參見教材 P105。 86．在貸款期內，該家庭的月還款額為（ ）元。 A． 1 667 B． 2 006 C． 2 034 D． 3 067 參考答案： B 答案解析：向銀行貸款總額 40 (130%)=28(萬元），貸款月利率 i=6%247。 12=%，按月計算貸款期限 n=20 12=240。該貸款的每月分期付款額α =P [i（ 1+i） ^n]/[（ 1+i） ^n－ 1]=20xx（元） 。 試題點評：本題考查月還款額的計算。參見教材 P302。 87．如月還款額占該家庭月收入的 30％，則該家庭的月收入應為（ ）元。 A． 5 557 B． 6 687 C． 6 780 D． 10224 參考答案： B 答案解析：根據上題結果可知該家庭的月收入應該為 20xx247。 30%=6687（元）。 88．對該家庭的購買行為產生直接影響的風險因素為（ ）。 A．貸款利率上調 B．房價下跌 C．房地產周期波動 D．資本價值變化 參考答案： AB 答案解析：從本題看對該家庭的購買行為產生直接影響的風險因素為：貸款利率上調 、房價下跌。 試題點評：本題考查對家庭購買行為產生直接影響的風險因素。 （三 ) 某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為 500 元／㎡，建筑安裝工程費為 2 500 元／㎡，各項規(guī)費為 300 元／㎡。該項目營銷方案部分內容如下： (1)前言。 (2)市場分析。 (3)銷售目標和進度計劃。 (4)銷售價格確定：以市場價格為主。 (5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售，并分別與其簽訂委托合同；銷售權在三家房地產經紀機構之間不作區(qū)分。 (6)促銷安排：開盤前在當地晚報刊登項目開盤信息；開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關部門及參建 單位負責人參加；對開盤當天前十名購房者給予 l 00 元／㎡的價格優(yōu)惠。 89．在該項目市場分析中，應注重（ ）。 A．當地商圈的一般規(guī)模 B．潛在消費者需求傾向 C．本項目的成本分析 D．項目的機會和威脅 參考答案： ACD 答案解析：房地產營銷方案框架的市場分析包括：市場背景、產品分析、優(yōu)勢、劣勢。所以此題答案是 ACD。 試題點評：本題考查房地產項目營銷方案的市場分析。參見教材 P237238。 90．該項目采用的銷售渠道為（ ）。 A．直接渠道、參與代理 B．間接渠道、共同代理 C．間接渠道、參與代理 D．直接渠道、共同代理 參考答案： B 答案解析：該房地產開發(fā)企業(yè)委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售，說明該企業(yè)采取的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權同時委托給數家房地產經紀機構。所以此題答案是 B。 試題點評：本題考查銷售渠道和銷售代理的相關內容。參見教材 P21 219。 91．若該項目預期成本利潤率為 25％，銷售稅費率為 l2％，則按照成本加成定價法確定的價格應為（ ）元／㎡。 A． 3 977 B． 4 261 C． 4 620 D． 4 688 參考答案： D 答案解析：商品房 單位價格 =[商品房單位成本（ 1+成本加成率） ]247。（ 1－銷售稅費率）=[（ 500+2500+300）（ 1+25%）247。（ 1－ 12%） ]=4688。 試題點評：本題考查成本加成法的運用。參見教材 P222。 92．該項目營銷方案采用的促銷方式有（ ）。 A．廣告 B．人員推銷 C．活動推廣 D．營業(yè)推廣 參考答案： ACD 答案解析：開盤前在當地晚報刊登項目開盤信息，這屬于廣告促銷方式；開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關部門及參建單位負責人參加，這屬于促銷方式中的活動推廣；對開盤當天前十名購房者給予 l 00 元／㎡的 價格優(yōu)惠，這屬于促銷方式中的營業(yè)推廣。 試題點評：本題考查房地產的促銷方式。參見教材 P22 234。 (四 ) 某建筑物的建筑面積 100 ㎡，套內建筑面積 80 ㎡，按套內建筑面積計算的重置價格為 4 000元／㎡，經過年數 10 年，經濟壽命 50 年，殘值率 5％。 93．該建筑物單位建筑面積的重置價格為（ ）元／㎡。 A． 3 200 B． 4 000 C． 4 100 D． 5 000 參考答案： A 答案解析：套內建筑面積下的單價 =使用面積下的單價使 本篇文章來源 于《中國 經濟師考 試網》 [] ；原文鏈接地址： 20xx 年《房地產經濟專業(yè)知識與實務（中級）》考試真題 一、單項選擇題 (共 60 題，每題 l 分。每題的備選項中，只有 l 個最符合題意 ) 1．下列關于城市職能或城市性質的表述中，錯誤的是 ( )。 A．城市職能是指某個城市在國家或一定區(qū)域內的經濟、社會發(fā)展中所發(fā) 揮的作用和承擔的分工 B．城市職能概念的著眼點是城市的基本活動部分 C．城市性質是城市主要職能的概括和體現 D．城市性質是城市現狀職能的概括和體現 2．某城市位于東經 ll6176。79′，北緯 39176。57′，該經緯度反映的是該城市的 ( )。 A．自然地理區(qū)位