【正文】 防火和抗震要求 D．滿足使用壽命要求 E．與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)性 73．建立價格可比基礎(chǔ)是市場法中的重要環(huán)節(jié)，其工作內(nèi)容包括 ( )。 A．保管義務(wù) B．修繕義務(wù) C．妨害 去除義務(wù) D．租賃標(biāo)的物返還義務(wù) E．按照合同規(guī)定的時間和標(biāo)準(zhǔn)交付土地及地上建筑物 65．下列房地產(chǎn)市場預(yù)測方法中，屬于定量預(yù)測的有 ( )。 A．財政撥款 B．政府性基金 C．接受捐贈的收入 D．行政事業(yè)性收費(fèi) 60．某企業(yè)在某大城市擁有一宗面積為 3 000 平方米的土地使用權(quán)，容積率為 ，城鎮(zhèn)土地使用稅的標(biāo)準(zhǔn)為每年每平方米 5 元，則該企業(yè)每年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅為 ( )元。 A． 1 B． 2 C． 3 D． 4 52．凡符合規(guī)定條件的單位和個人，都必須按規(guī)定的繳存基數(shù)和繳存比例繳存住房公積金，這一點(diǎn)說明住房公積金是 ( )的住房儲金。 A．成本導(dǎo)向定價法 B．需求導(dǎo)向定價法 C．隨行就市定價法 D．比較定價法 44．某房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期較長，開發(fā)企業(yè)希望從項目動工開始，即在項目所在地一定半徑范圍內(nèi)進(jìn)行長時間的廣告宣傳，此時宜選用的廣告媒體是 ( )。 A．和解 B．調(diào)解 C．仲裁 D．訴訟 36．某套商品住宅的建筑面積為 100 平方米，套內(nèi)建筑面積為 80 平方米，套內(nèi)建筑面積的價格為 4 000 元 /平方米，則其建筑面積的價格為 ( )元 /平方米。 A．市場風(fēng)險 B．經(jīng)營風(fēng)險 C．生產(chǎn)風(fēng)險 D．決策風(fēng)險 28．降低房地產(chǎn)投資商業(yè)風(fēng)險可采用的對策包括考慮預(yù)期投資后的維持管理費(fèi)用、進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資和 ( )等。 A． B． C． D． 23．某人在每年年初按年利率 4％購買基金 5 萬元，復(fù)利計息， 5 年后可獲得 ( )萬元。 A．房地產(chǎn)市場細(xì)分 B．房地產(chǎn)資料收集 C．房地產(chǎn)市場預(yù)測 D．房地產(chǎn)競爭分析 16．對房地產(chǎn)開發(fā)項目，從取得房地產(chǎn)開發(fā)用地開始到建成后的物業(yè)管理等各個方面都進(jìn)行策劃和服務(wù)的工作，稱為房地產(chǎn) ( )。 A．抵押合同 B．抵押登記申請書 C．國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 D．國有土地使用證 8．甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權(quán)，土地使用期限為法定最高出讓年限，經(jīng) 5年開發(fā)建設(shè)后，將其轉(zhuǎn)讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權(quán)最長期限為 ( )年。 A．城市職能是指某個城市在國家或一定區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展中所發(fā) 揮的作用和承擔(dān)的分工 B．城市職能概念的著眼點(diǎn)是城市的基本活動部分 C．城市性質(zhì)是城市主要職能的概括和體現(xiàn) D．城市性質(zhì)是城市現(xiàn)狀職能的概括和體現(xiàn) 2．某城市位于東經(jīng) ll6176。 92．該項目營銷方案采用的促銷方式有（ ）。 試題點(diǎn)評：本題考查銷售渠道和銷售代理的相關(guān)內(nèi)容。 A．當(dāng)?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模 B．潛在消費(fèi)者需求傾向 C．本項目的成本分析 D．項目的機(jī)會和威脅 參考答案： ACD 答案解析：房地產(chǎn)營銷方案框架的市場分析包括：市場背景、產(chǎn)品分析、優(yōu)勢、劣勢。 （三 ) 某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為 500 元／㎡，建筑安裝工程費(fèi)為 2 500 元／㎡，各項規(guī)費(fèi)為 300 元／㎡。 試題點(diǎn)評：本題考查月還款額的計算。 A．國家 B．政府 C．企業(yè) D．個人 參考答案： D 答案解析：個人作為房地產(chǎn)投資主體一般只能從事房 地產(chǎn)買賣，也就是房地產(chǎn)置業(yè)投資。該協(xié)議的特征為（ ）。 A． 3 B． 5 C． 7 D． 10 參考答案： B 答案解析：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級土地行政主管 部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后 5 日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0． 5 分 ) (一 ) 某市欲征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃。 A．目標(biāo)任務(wù)法 B．消費(fèi)者需求法 C．銷售百分比法 D．銷售人員規(guī)模法 E．競爭對等法 參考答案： ACE 答案解析：房地產(chǎn)廣告預(yù)算編制的方法有：目標(biāo)任務(wù)法、銷售百分比法、量入為出法、競爭對等法。 A．投標(biāo)人須知 B．合同專用 條款 C．工程量清單 D．標(biāo)底 E．投標(biāo)書格式 參考答案： ABCE 答案解析： 招標(biāo)文件一般包括：招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、投標(biāo)書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件（如投標(biāo)保函及履約保函格式等）。 試題點(diǎn)評：本題 考查互斥方案進(jìn)行比較的條件。 試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)。 試題點(diǎn)評：本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。 試題點(diǎn)評：本題考查設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償。參見教材 P21。參見教材 P320。 試題點(diǎn)評：本題考查貸款余額的計算。 A．保險機(jī)構(gòu) B．房屋主管部門 C．抵押權(quán)人 D．房屋承租人 參考答案： C 答案解析： 在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得變賣抵押品。 A．該房屋出售人 B．該房屋買受人 C．該房屋所在住宅小區(qū)業(yè)主大會 D．該房屋所在地政府房產(chǎn)主 管部門 參考答案： B 答案解析： 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余的情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。 A．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂 B．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性 C．前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期限應(yīng)為三至五年 D．前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同 參考答案： C 答案解析： 前期物業(yè)合同的特點(diǎn)有：由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；過渡性；附終止條件的合同。 A．業(yè)主大會 B．業(yè)主委員會 C．物業(yè)建設(shè)單位 D．物業(yè)服務(wù)企業(yè) 參考答案： C 答案解析： 臨時管理規(guī)約一般由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前預(yù)先制定。 A． 1． 40 B． 1． 44 C． 1． 60 D． 1． 80 參考答案： A 答案解析： 凈收益 =潛在毛租金收入－空置和收租損失 +其他收入－運(yùn)營費(fèi)用 =2－ 2 10%－ 220%=。 試題點(diǎn)評：本題考查復(fù)利計息的計算公式。上述促銷手段屬于房地產(chǎn)促銷方式中的（ ）。 試題點(diǎn)評：本題考查投標(biāo)的性質(zhì)。 試題點(diǎn)評：本題考查矩陣型組織的內(nèi)容。 試題點(diǎn)評：本題考查投資項目經(jīng)濟(jì)評價應(yīng)遵循的基本原則。 試題點(diǎn)評：本題考查凈現(xiàn)值率法的適用情況。 28．某投資者擬以 500 萬元的限額購買店鋪，現(xiàn)有銷售總價分別為 500 萬元、 200 萬元、 l60萬元的 3 個店鋪供其選擇。 試題點(diǎn)評：此題考查風(fēng)險識別的內(nèi)容。 試題點(diǎn)評：本題考查投資項目盈虧平衡分析的含義。 A． 1 B． 2 C． 3 D． 4 參考答案： B 答案解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物 2 米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。 試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)市場調(diào)研程序的相關(guān)內(nèi)容。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 試題點(diǎn)評：本題考查建設(shè)用地使用權(quán)互換的內(nèi)容。參見教材 P36。 地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的（ ）所有。 6．集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強(qiáng)制取得集體土地（ ）的行為。 A．若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求 B．若預(yù)期房地產(chǎn)價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求 C．若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求 D．若預(yù)期房地產(chǎn)價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求 正確答案： C 答案解析： 當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加現(xiàn)時需求。 A．區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系 B．區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定 C．地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張都會引起區(qū)位的變化 D．政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位 正確答案： B 答案解析： 在特定的時間，區(qū)位是確定的和唯一的，受方位和距離兩個因素的制約。 試題點(diǎn)評：本題考查區(qū)位的相關(guān)內(nèi)容，參見教材 P1011。 A．環(huán)境 B．方位中 C．通達(dá)性 D．朝向 正確答 案： B 答案解析： 方位是指方向和位置，主體和客體間的區(qū)位關(guān)系可以用方位表述。參見教材 P35。參見教材 P43。 試題點(diǎn)評：此題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式。 A．通過招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán) B．通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán) C．通過轉(zhuǎn)讓 方式取得的建設(shè)用地使用權(quán) D．已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán) 參考答案： D 答案解析： 屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押：已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。 14．下列關(guān)于集體建設(shè)用地使用原則的說法中，錯誤的是（ ）。 A．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 B．政治法律環(huán)境 C．區(qū)域環(huán)境 D．社會文化環(huán)境 參考答案： A 答案解析：對居民收入水平、消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研。 23．若某房地產(chǎn)投資方案的財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，則該方案在經(jīng)濟(jì)上不可行，因為該方案是（ ）的方案。 A．由可行變?yōu)椴豢尚? B．由低風(fēng)險變?yōu)楦唢L(fēng)險 C．由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮?qiáng) D．由盈利變?yōu)椴挥? 參考答案： A 答案解析： 臨界點(diǎn)是指不確定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值。從風(fēng)險應(yīng)對的角度看，該營銷方式采用了（ ）的方法。本題中可選擇的投資方案是 500 萬、 200 萬、 160 萬、（ 200+160）萬共 4 個。 A．若△ IRRic，則投資大的方案為優(yōu) B．若△ IRRic，則投資小的方案為優(yōu) C．若△ IRR＜ ic，則投資大的方案為優(yōu) D．若△ IRR＜ ic，則方案間無法直接比較 參考答案： A 答案解析： 若△ IRRic，則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)；若 0△ IRR＜ ic，則年凈現(xiàn)金流小的方案為最優(yōu)。 A．單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程 B．單位工程∈單項工程∈分部工程∈分項工程 C．分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程 D．分項工程∈分部工程∈單項工程∈單位工程 參考答案： C 答案解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)由單項工程、單位工程、分部工程和分項工程構(gòu)成。 A．項目建議書獲批準(zhǔn) B．編制可行性研究大綱 C．項目機(jī)會 研究 D．簽訂設(shè)計合同 參考答案： A 答案解析： 在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標(biāo)志是項目建議書獲批準(zhǔn)。 A．稅金 B．土地使用費(fèi) C． 間接費(fèi) D．直接費(fèi) 參考答案： B 答案解析： 土地使用費(fèi)屬于工程建設(shè)其他費(fèi)用，不屬于工程費(fèi)用。 試題點(diǎn)評：此題考查活動推廣的類型。 A． 81． 00％ B． 84． 00％ C． 84． 17％ D． 84． 80％ 參考答案： B 答案解析： 成新率 =[1－（ 1－ R） t/R] 100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知 C（ 1－ R） /N=1440，C=600 120=720xx，可知（ 1－ R） /N=。 45．凈收益 =潛在毛租金收入－（ ） +其他收入－運(yùn)營費(fèi)用。 47．在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中，評標(biāo)、驗標(biāo)、定標(biāo)的規(guī)則對所有的投標(biāo)人都是一致的，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標(biāo)的（ ）原則。 49．下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的是（ ）。 51．抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是（ ）。 60 萬元，采用等額本金還款方式分 10 年償還，貸款年利率為 5%，則第10 個月的貸款余額是（ ）萬元。 A．降低首付款比例 B．降低貸款利率 C．降低抵押率 D．延長貸款期限 參考答案： A 答案解析： 根據(jù)等額還款抵押貸款公式α =P [i（ 1+i） ^n]/[（ 1+i） ^n－ 1]可知，當(dāng)首付款比例降低時，則需要貸款的 P 值就變大了，則月還款額就增加了。每題的備選項中，有 2 個或 2 個以上符合題意，至少有 1 個錯項。 試題點(diǎn)評：此題考查城市的產(chǎn)生和發(fā)展的相關(guān)內(nèi)容。 A．適用范圍不同 B．出讓金 形成方式不同 C．最低價確定的原則不同 D．協(xié)議出讓無需公布出讓計劃 E．出讓主體不同 參考答案： ABC 答案解析： 協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有：適用范圍不同；出讓金形成方式不同