【正文】 影響， 46 月份樓市走勢(shì)較為平緩。但以 20xx 年 9 月份起始，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體銷(xiāo)售金額、總體銷(xiāo)售面積都逐步進(jìn)入回升期， 11 月銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額均達(dá)到最大，分別為 萬(wàn)方、 億元，同時(shí)全市房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)也達(dá)到了 3265 元 /平方米。充分顯示在當(dāng)前宏觀環(huán)境下，重慶市商品房市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，市場(chǎng)健康發(fā)展，有效需求仍有力支撐著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 u 商業(yè)物業(yè)發(fā)展前景 據(jù)目前政府的公布數(shù)據(jù)，重慶的商業(yè)物業(yè)空置面積達(dá) 240 萬(wàn)㎡，居全國(guó)之首。據(jù)重慶商委介紹，此空置面積并非重慶地區(qū)真實(shí)的商業(yè)空置面積，原因在于近年來(lái)重慶市相關(guān)統(tǒng)計(jì)部門(mén)僅依照商業(yè)開(kāi)發(fā)面積和商業(yè)銷(xiāo)售面積進(jìn)行空置率統(tǒng)計(jì)，而租用面積和自營(yíng)面積均不計(jì)入統(tǒng)計(jì)范疇，而重慶市有相當(dāng)部分的商業(yè)是以租賃為主，銷(xiāo)售為輔，從而造成現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真，統(tǒng)計(jì)空置面積大大超過(guò)實(shí)際空置面積，如江北區(qū)的北城天街只租不賣(mài)，整體出租率達(dá) 95%以上，而政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻表示其空置率達(dá) 100%，和真實(shí)情況南轅北轍。 另外，據(jù)中原對(duì)商業(yè)市 場(chǎng)的研究表明，空置商業(yè)絕大多數(shù)為社區(qū)型商業(yè)，各中心區(qū)商業(yè)的銷(xiāo)售情況極好，基本可達(dá)到 1 年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售 80%以上，如近期開(kāi)盤(pán)的百康年世紀(jì)門(mén)，開(kāi)盤(pán)一周，銷(xiāo)售率過(guò) 60%。 據(jù)重慶市政府初步規(guī)劃，在未來(lái) 10 年將進(jìn)一步擴(kuò)大商貿(mào)流通規(guī)模。到 20xx 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到 1350 億元， 20xx 年，社零總額將達(dá)到 20xx 億元，“十一五”期間，年均增長(zhǎng) 13%，實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售額達(dá) 600 億元，商品銷(xiāo)售總額達(dá) 4000 億元以上，鼓勵(lì)組建大公司、大集團(tuán)，形成主導(dǎo)流通市場(chǎng)的新格局。此舉將進(jìn)一步刺激本市商業(yè)的加速發(fā)展，尤其是中心地區(qū)的 大型綜合商業(yè)的商業(yè)價(jià)值將加倍提升。 u 國(guó)際企業(yè)搶灘重慶 直轄以來(lái)，重慶市吸引了大量的外來(lái)資金。截至 20xx 年，重慶市三資企業(yè)已達(dá) 3122 家，實(shí)際吸引外資 億美金，協(xié)議投資資金 億美金，三資企業(yè)從業(yè)人員已達(dá) 10 萬(wàn)人以上，為重慶發(fā)展注入了活力。目前，世界 500 強(qiáng)企業(yè)在渝投資興辦 32 家企業(yè)，如諾基亞、愛(ài)立信、 ABB、 BP、施格蘭等；國(guó)際知名百貨零售企業(yè)，如：家樂(lè)福、沃爾瑪、太平洋百貨、香港美美百貨等；加拿大豐業(yè)、香港匯豐、美國(guó)利寶等一批國(guó)外金融機(jī)構(gòu)也搶灘重慶。而目前全重慶市的大部分國(guó)際企業(yè)集 中于重慶市解放碑 CBD。 按照一般的投資“杠桿比”（即政府投資與私人投資之比），隨著各類(lèi)資金的投資力度增加，來(lái)重慶投資亦成為開(kāi)發(fā)商的必然選擇。目前，各地房地產(chǎn)品牌企業(yè)大舉進(jìn)攻重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)，如香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、香港瑞安、華新國(guó)際、融僑、保利、香江國(guó)際、深圳茂業(yè)等紛紛搶灘重慶房市，引領(lǐng)重慶新地產(chǎn)，且隨著重慶的城市發(fā)展，越來(lái)越多的實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)力求進(jìn)入重慶，如：深國(guó)投、深圳金地、大連萬(wàn)達(dá)、上海綠地、深圳萬(wàn)科等全國(guó)房產(chǎn)巨鱷也在蠢蠢欲動(dòng)。正如，萬(wàn)科總裁王石說(shuō)過(guò)的一句話(huà)，“兩年后再來(lái)重慶會(huì)后悔的”，充分顯示了目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資價(jià)值。 表：部分外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)在渝投資項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)企業(yè) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 備注 香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 大都會(huì)廣場(chǎng) 重慶最高檔的綜合商用物業(yè)之一 比華利豪苑 重慶最高檔的別墅區(qū)之一 香港瑞安 化龍橋改造項(xiàng)目 目前渝中區(qū)最大的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 融僑集團(tuán) 融僑半島 重慶市最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之一 保利集團(tuán) 保利國(guó)際高爾夫花園 目前重慶最大的高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目之一 香江國(guó)際 財(cái)富中心 北部新區(qū)高檔綜合型地產(chǎn)項(xiàng)目 5 深圳茂業(yè) 東方時(shí)代 江北 區(qū)高檔公寓物業(yè) 招商地產(chǎn) 北濱路項(xiàng)目 高檔江景綜合社區(qū) 同時(shí)，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然明顯偏低。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前重慶的房?jī)r(jià)在全國(guó) 37 個(gè)大城市中名列 26 位，除了遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市外，還落后于與重慶發(fā)展階段相類(lèi)似的城市，形成了價(jià)格洼地狀態(tài)，投資機(jī)會(huì)顯著。最近有國(guó)外知名媒體評(píng)價(jià)重慶是中國(guó)第四大房地產(chǎn)投資潛力城市。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 區(qū)域版塊市場(chǎng)分析 注：以下租售價(jià)格，未經(jīng)標(biāo)明均為套內(nèi)面積；區(qū)域版塊市場(chǎng)重點(diǎn)包括渝中區(qū)、北部片區(qū)（江北、渝北及北部新區(qū)）、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)（含高新區(qū)）及南岸區(qū)。 渝中區(qū)版塊市場(chǎng)分析 渝中區(qū)為重慶的“母城”，為重慶市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最為密集的地區(qū)，尤其是解放碑周邊，在中國(guó)西部乃至全國(guó)同類(lèi)商業(yè)中心也首屈一指。區(qū)域內(nèi)常住人口近 60 萬(wàn)人，（解放碑 7 萬(wàn)）日均流動(dòng)人口數(shù)量過(guò) 30 萬(wàn)人次，節(jié)假日最高人流達(dá) 90 萬(wàn)人次，是重慶市硬件設(shè)施最完備，人氣最旺，輻射能力最強(qiáng)的商貿(mào)中心。 由于特殊的城市功能和人文情節(jié)，使得渝中區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要以商業(yè)、商務(wù)及高檔公寓為主，尤其是解放碑 CBD 區(qū)域。 u 解放碑商業(yè) 解放碑 CBD 區(qū)域內(nèi)商廈林立，商鋪成片，形成了以大型百貨、超市為主導(dǎo)，特 色商業(yè)街為輔的多層次商業(yè)布局。區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)馐勐蔬_(dá) 90%以上，商鋪?zhàn)饨鸶哌_(dá) 40020xx 元 /平方米，銷(xiāo)售單價(jià)已達(dá)至 30000150000 元 /平方米（套內(nèi)），各項(xiàng)指標(biāo)為重慶地區(qū)之首。 20xx 年，解放碑區(qū)域?qū)崿F(xiàn)商貿(mào)零售總額已達(dá) 163 億元，其中社會(huì)零售消費(fèi)品總額達(dá) 77 億，占渝中區(qū)的61%，全市零售總額的 %，單位營(yíng)業(yè)面積高達(dá) 42500 元，遠(yuǎn)居全市之首。 u 解放碑寫(xiě)字樓 同時(shí)，渝中區(qū)又是“重慶商務(wù)”的代名詞，尤其是解放碑 CBD 區(qū)域，從上世紀(jì)五十年代至今，解放碑一直保持著重慶核心商務(wù)中心的優(yōu)勢(shì)。目前，來(lái) 重慶設(shè)立辦事處的跨國(guó)公司已經(jīng)達(dá)到 100 多家，外商投資企業(yè)近 1 萬(wàn)家，而 90%的國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司的駐渝總部， 2/3 的駐渝境外銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)， 3/4 的駐渝世界 500 強(qiáng)企業(yè)，各外國(guó)駐渝領(lǐng)事機(jī)構(gòu)均入住解放碑，解放碑 CBD 已擁有金融機(jī)構(gòu) 87 家、世界 500 強(qiáng)及其他外資辦事處 70 家、國(guó)內(nèi)企業(yè)辦事處 74 家、三星級(jí)以上酒店 10 家、國(guó)際國(guó)內(nèi)旅行社 41 家、外資投資企業(yè) 122 家，外國(guó)駐渝領(lǐng)事機(jī)構(gòu) 4 家，外企駐渝代表機(jī)構(gòu)已達(dá) 285 家，比去年增加 61%。隨著改革開(kāi)放的深入，重慶投資環(huán)境的進(jìn)一步改善，解放碑 CBD 區(qū)域入住企 業(yè)呈現(xiàn)數(shù)量逐年遞增、規(guī)模逐年提高的良好態(tài)勢(shì)。 目前，解放碑 CBD 區(qū)域?qū)懽謽堑淖馐勐示_(dá)到 90%以上，單位租金已達(dá)至 100150 元 /㎡（含物管），銷(xiāo)售價(jià)格已達(dá)至 800020xx0 元 /平方米（套內(nèi)），系重慶之冠。 u 解放碑住宅物業(yè) 由于地理位置的獨(dú)特性，渝中區(qū)土地資源十分有限，尤其是解放碑 CBD 區(qū)域，更是寸土寸金之地，因此房地產(chǎn)住宅的開(kāi)發(fā)主要為單體公寓式物業(yè)，在解放碑 CBD 區(qū)域則集中了目前重慶最高檔次的一批公寓，如時(shí)代天驕、時(shí)代豪苑、恒通云鼎、天倫華苑及合景聚融廣場(chǎng)等。目前，解放碑 CBD 區(qū)域公寓式物 業(yè)的建面售價(jià)已經(jīng)達(dá)到 6000— 10000 元 /㎡，并且有逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，中原預(yù)計(jì)最近兩年的市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)突破到 120xx 元 /㎡以上。 由于該地區(qū)的物業(yè)投資價(jià)值極高，盡管區(qū)域樓價(jià)甚高，但仍然吸引了重慶乃至全國(guó)各地的置業(yè)群體，是重慶市對(duì)外輻射能力最強(qiáng)的區(qū)域，尤其是解放碑 CBD 區(qū)域周邊。目前，解放碑 6 周邊商品房的業(yè)主大部分為重慶的城市富裕階層，另有近 30%為外地置業(yè)客戶(hù)，其中還包括一部分外籍人士，區(qū)域高檔房地產(chǎn)的自然消費(fèi)能力居全市之首。 u 區(qū)域未來(lái)規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì) 未來(lái)，解放碑 CBD(中央商務(wù)區(qū) )將定位成中國(guó)西南 的“三個(gè)中心，一個(gè)基地”，即中國(guó)西南金融中心、中國(guó)西南信息中心、中國(guó)西南高級(jí)商貿(mào)中心和中國(guó)西南國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部基地。將完全改變現(xiàn)有的商貿(mào)、商務(wù)的檔次和格局，開(kāi)發(fā)高附加值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 未來(lái)，解放碑將形成“兩核、雙環(huán)、七片區(qū)”的城市建設(shè)格局，力爭(zhēng)把重慶解放碑 CBD 建設(shè)成為財(cái)富 CBD 和人文 CBD。 “兩核”是指解放碑“十字金街” (即現(xiàn)在的解放碑中心購(gòu)物廣場(chǎng)核心地區(qū) )和較場(chǎng)口片區(qū)。在政府規(guī)劃中，將強(qiáng)化“十字金街”的商貿(mào)中心作用，使其成為以大型綜合商業(yè)設(shè)施為核心，以專(zhuān)業(yè)性商業(yè)零售店為骨架的復(fù)合型高檔商業(yè)區(qū)。而較場(chǎng)口片 區(qū)，將與解放碑步行街之交相輝映，形成解放碑地區(qū)的又一商業(yè)中心。據(jù)中原獲悉，較場(chǎng)口地區(qū)目前已有數(shù)家大型開(kāi)發(fā)企業(yè)和政府洽談投資事宜，如深圳茂業(yè)、摩根士丹利等，未來(lái) 25 年，該地區(qū)必能成為解放碑地區(qū)最具投資價(jià)值和投資潛力的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。 “雙環(huán)”是指利用現(xiàn)有道路交通條件，通過(guò)一定改造，形成以臨江路、新華路為外環(huán)干道，以中華路、較場(chǎng)口民生路為內(nèi)部主干道，以較場(chǎng)口、市公安局地鐵為未來(lái)?yè)Q乘中心的整體交通構(gòu)架。這將改變目前渝中半島交通擁堵的現(xiàn)象。 “七片區(qū)”指利用交通干道的分隔作用，結(jié)合區(qū)域場(chǎng)地特性形成的七個(gè)不同風(fēng)貌特 征的區(qū)域，分別是：十字金街片區(qū)、羅漢寺片區(qū)、國(guó)泰片區(qū)、較場(chǎng)口片區(qū)、通遠(yuǎn)門(mén)片區(qū)、小什字片區(qū)、新華路片區(qū)。 解放碑 CBD 城市設(shè)計(jì)還將通過(guò)城市扶梯、空中街市、十字金街、城市夜景、城市舞臺(tái)、建筑形象、城市文脈、綠化通廊、城市名片等十大城市要素，形成別具一格的都市風(fēng)貌。 隨著改革開(kāi)放的逐漸深入，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心已漸由沿海向內(nèi)陸挺進(jìn)，我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境將進(jìn)一步規(guī)范，經(jīng)濟(jì)壁壘將逐一被打破，投資環(huán)境也將進(jìn)一步得到改善，而房地產(chǎn)作為帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，將繼續(xù)領(lǐng)跑中國(guó)的經(jīng)濟(jì)。解放碑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨著 CBD 的建設(shè)相應(yīng)的調(diào)整，核心地位、 國(guó)際商務(wù)氛圍已經(jīng)顯現(xiàn)。經(jīng)營(yíng)性土地必須公開(kāi)的交易以及渝中區(qū)控制新增建筑總量決定了土地的稀缺性，尤其是解放碑 CBD 地區(qū)，預(yù)計(jì)未來(lái)的房?jī)r(jià)將會(huì)保持較大幅度的上升，包括商業(yè)、商務(wù)及公寓。 北部片區(qū)（江北、渝北及北部新區(qū)） 該區(qū)是目前重慶住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最早、規(guī)模最大、整體檔次最高的區(qū)域。目前已主要形成了五黃路、黃金堡、新牌坊、人和 兩路、石馬河 冉家壩、北部新區(qū)等幾大開(kāi) 發(fā)版塊，住宅形態(tài)以花園小區(qū)和花園洋房為主，代表性物業(yè)有錦繡山莊、龍湖花園系列、金科天籟城、天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉國(guó)際花園及奧林匹克花園等，普通住 宅的銷(xiāo)售價(jià)格主要集中在 30004500 元 /㎡，別墅等高檔物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格主要集中在 80000—