【正文】 云星錢(qián)隆天下 SOHO 13000 70 18571 23% 4271 金領(lǐng)公館 15000 75 18750 26% 4875 榮和中央公園 12020 65 18461 23% 4246 合成 售價(jià) — — — — 18642 著重選取產(chǎn)品類似、地段相近等可比項(xiàng)目，與本項(xiàng)目進(jìn)行相似度比較，然后權(quán)重打分。 將各可比項(xiàng)目與本項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)素比較，綜合考慮權(quán)重值，初步得出本項(xiàng)目核心均價(jià)為： 18642 元 /㎡，此核心均價(jià)初步合成僅從項(xiàng)目質(zhì)素出發(fā)，暫未考慮入市時(shí)機(jī)的影響。 市場(chǎng)比較法 (通過(guò)售價(jià)推導(dǎo) ) 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 商務(wù)公寓價(jià)格定位 市場(chǎng)比較法 (通過(guò)售價(jià)推導(dǎo) ) 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 據(jù)統(tǒng)計(jì)近三年來(lái)南寧商品房均價(jià)增幅為 %,由于當(dāng)前住宅均價(jià)受地產(chǎn)新政影響 ,有下降趨勢(shì) (但 2020 年商品房均價(jià)受國(guó)際金融危機(jī)影響也曾下降 ,兩者有一定相似之處 ),因此這里假定商務(wù)公寓均價(jià)在未來(lái)兩年內(nèi)增幅放緩 ,按每年增幅 12%~15%計(jì)算 , 則兩年后商務(wù)公寓售價(jià)預(yù)測(cè)如下 : 兩年后商務(wù)公寓價(jià)格下限 =當(dāng)前商務(wù)公寓核心均價(jià) (1+12%) 2 =18642(1+12%) 2 =23384(元 / ㎡ ) 兩年后商務(wù)公寓價(jià)格上限 =當(dāng)前商務(wù)公寓核心均價(jià) (1+15%) 2 =18642(1+15%) 2 =24654(元 / ㎡ ) 考慮到本項(xiàng)目作為北部灣中心綜合體對(duì)商務(wù)公寓產(chǎn)生的溢價(jià)效應(yīng) (約 3%的均價(jià)增幅 ), 修正如下 : 兩年后本項(xiàng)目商務(wù)公寓售價(jià)下限 =23384（ 1+3%） =24085(元 / ㎡ ) 兩年后本項(xiàng)目商務(wù)公寓售價(jià)上限 =24654（ 1+3%） =25390(元 / ㎡ ) 由上可以得出 :兩年后本項(xiàng)目商務(wù)公寓售價(jià)為 24000~25000 元 / ㎡ 寫(xiě)字樓： 1314 萬(wàn)方 商務(wù)公寓： 34萬(wàn)方 商務(wù)辦公類物業(yè)定量 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 地王之策 1 2 整體定位 商業(yè)定位與定量 3 4 酒店定位與定量 公寓定位與定量 寫(xiě)字樓定位與定量 5 考察因素 編號(hào) 考察內(nèi)容 四星級(jí)酒店具體要求 五星級(jí)酒店 具體要求 本項(xiàng)目條件 能否滿足四星酒店要求 能否滿足五星級(jí)酒店要求 目標(biāo)客戶 1 高檔酒店 有較多的企業(yè)管理人員、國(guó)際技術(shù)工人等以上層次人員往來(lái)，舉辦會(huì)議的單位，旅游者等 有較多的企業(yè)高層管理人員、會(huì)議舉辦單位、高收入的旅游人士 位于瑯東 CBD,緊臨東盟商務(wù)區(qū)，配套齊全，成熟便利 會(huì)展、旅游等對(duì)高檔酒店的需求 √ √ 位置 2 地段 項(xiàng)目周邊有一定的商務(wù)氛圍，交通樞紐或者大量的高收入居住人群等可產(chǎn)生酒店需求環(huán)境， 項(xiàng)目及周邊商務(wù)辦公絕對(duì)密集，有極其濃厚的商務(wù)氛圍；或處在風(fēng)景旅游勝地內(nèi) 瑯東辦公物業(yè)、酒店物 業(yè)市場(chǎng)需求旺盛，周邊國(guó)家政府機(jī)關(guān)及高檔寫(xiě)字樓眾多，存在大量高收入人群 √ √ 3 道路交通 道路輻射周邊區(qū)域，道路較通暢 道路輻射全市，道路通暢 靠近兩大城市交通主干道 ,輕軌一號(hào)線與二號(hào)線交匯處，交通便捷 √ √ 4 交通設(shè)施 有方便的公共交通設(shè)施出租車運(yùn)輸，可到達(dá)全市主要的經(jīng)濟(jì)、政治區(qū) 有極為方便的交通設(shè)施，可隨時(shí)方便到達(dá)全市主要經(jīng)濟(jì)、政治區(qū) 公交設(shè)施尚不夠便利 √ √ 5 自然環(huán)境 周邊有較好的自然環(huán)境 周邊有良好的自然環(huán)境 項(xiàng)目緊鄰民歌湖，有非常好的自然景觀 √ √ 酒店物業(yè)定位定量研究 酒店定位思考 —— 類型篩選 √ √ 未來(lái)可實(shí)現(xiàn) 有極其專業(yè)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司，主要為國(guó)際知名酒店管理公司，并得到其普遍認(rèn)可 有較好酒店管理經(jīng)驗(yàn)的國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名酒店管理公司 管理公司 9 管理 考察因素 編號(hào) 考察內(nèi)容 四星級(jí)酒店具體要求 五星級(jí)酒店具體要求 本項(xiàng)目條件 能否滿足四星酒店要求 能否滿足五星級(jí)酒店要求 配套 6 內(nèi)部配套 內(nèi)部具有適度的配套 內(nèi)部要有充足的配套 本項(xiàng)目用地比較緊張，配套主要考慮在建筑內(nèi)部解決 √ √ 7 外部配套 周邊有一定的休閑娛樂(lè)配套 周邊有充足的休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等配套，且檔次 高、內(nèi)部環(huán)境優(yōu)良 周邊配套成熟 √ √ 產(chǎn)品特征 8 產(chǎn)品特征 高端 豪華 未來(lái)可實(shí)現(xiàn) √ √ 酒店物業(yè)定位定量研究 從酒店要求的條件來(lái)看，四星級(jí)酒店和五星級(jí)酒店本項(xiàng)目都能實(shí)現(xiàn)，但本項(xiàng)目出于對(duì)地標(biāo)形象與整體物業(yè)價(jià)值提升的考慮，建議開(kāi)發(fā)五星級(jí)酒店。 酒店定位思考 —— 類型篩選 主題酒店 五星級(jí)酒店 對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升 經(jīng)濟(jì)效益（資金回收速度） 商家意向匹配 市場(chǎng)需求 五星級(jí)酒店的匹配度強(qiáng) 五星級(jí)酒店的匹配度中 主題酒店的匹配度強(qiáng) 主題酒店的匹配度較強(qiáng) 同樣，本項(xiàng)目還存在對(duì)是否開(kāi)發(fā)主題酒店有疑問(wèn)，由于主題酒店目前市 場(chǎng)基本屬于空白，同時(shí)主題酒店對(duì)規(guī)模的資金的要求較小，有一定的優(yōu)勢(shì)，德思勤對(duì)主題酒店和五星級(jí)酒店進(jìn)行評(píng)估， 酒店物業(yè)定位定量研究 根據(jù)相關(guān)因素評(píng)判，五星級(jí)酒店對(duì)本項(xiàng)目的地標(biāo)價(jià)值拉動(dòng)力更強(qiáng)，在現(xiàn)金流合理的狀況下，建議盡量引入五星級(jí)酒店。 酒店定位思考 —— 類型篩選 五星級(jí)酒店整體定位 五星級(jí)頂級(jí)環(huán)景酒店 本項(xiàng)目致力于打造東南亞聞名的高品質(zhì)五星級(jí)酒店，位于超高層建筑的最頂端，俯覽南寧市全貌 環(huán)景 —— 環(huán)繞民歌湖廣場(chǎng)、南湖、青秀山、邕江 頂級(jí) —— 設(shè)計(jì)、建筑、裝修、品牌、服務(wù)頂級(jí) 酒店物業(yè)定位定量研究 酒店物業(yè)定位定量研 究 盈利 能力 開(kāi)發(fā)模式 盈利 方式 盈利 期限 與本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略（星級(jí)、目標(biāo)） 匹配度分析 研判 將酒店房間的產(chǎn)權(quán)銷售給投資者，引入酒店管理公司統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)由投資者、經(jīng)營(yíng)者和開(kāi)發(fā)商分享 銷售及經(jīng)營(yíng) 短期與長(zhǎng)期盈利 此種模式能獲得銷售、經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)，盈利能力最大，但酒店經(jīng)營(yíng)本身有風(fēng)險(xiǎn)，且五星級(jí)酒店管理公司與開(kāi)發(fā)商之間通常是以前期咨詢和管理輸出的方式合作，產(chǎn)權(quán)式的五星級(jí)酒店案例很少，難以實(shí)現(xiàn) ?? 開(kāi)發(fā)商獨(dú)立投資開(kāi)發(fā)，引入品牌酒店管理公司經(jīng)營(yíng)盈利，或者有可能整體打包賣(mài)給基金，銷售盈利 經(jīng)營(yíng)或銷售 長(zhǎng)期盈利 或短期盈利 酒店開(kāi)業(yè)前期都有一個(gè)靜淡期，期間開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)損失和風(fēng)險(xiǎn)，后期與基金公司收購(gòu)也存在不定因素。不符合發(fā)展商對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 ?? 前期與酒店管理集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，按照要求訂制式開(kāi)發(fā) 銷售 短期 盈利 盈利能力相對(duì)較小，但開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，盈利快，符合發(fā)展商對(duì)本項(xiàng)目的期望 ?? 整體規(guī)劃，將酒店用地獨(dú)立規(guī)劃，出讓土地 出讓 土地 短期 盈利 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，但僅能獲得土地的升值，盈利能力較小 ?? 通常酒店開(kāi)發(fā)有四種模式（如下表）： 五星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)模式 建議本項(xiàng)目五星級(jí)酒店采用前期與酒店管理集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，按 照要求訂制式開(kāi)發(fā) 大 小 酒店物業(yè)定位定量研究 五星級(jí)酒店價(jià)格預(yù)估 指標(biāo) 加權(quán)比例 紅林 大酒店 萬(wàn)豪 酒店 沃頓國(guó)際大酒店 桂景 大酒店 南寧飯店 本項(xiàng)目 地點(diǎn) 距離商務(wù)區(qū) /辦公地點(diǎn) 15% 8 9 8 7 6 10 距離購(gòu)物中心 /休閑配套 5% 8 10 8 8 10 9 交通方便程度 15% 9 9 10 8 10 10 居住環(huán)境 5% 9 9 8 8 8 10 軟件 管理品牌 15% 9 9 7 7 7 10 服務(wù)質(zhì)量 15% 8 9 8 8 8 9 硬件 星級(jí) 15% 10 10 10 10 10 10 內(nèi)配 10% 9 9 8 8 8 9 裝修標(biāo)準(zhǔn) 5% 9 9 8 8 8 9 綜合評(píng)定 8 各項(xiàng)目權(quán)重： % % % % % —— 標(biāo)間價(jià)格 1366 2260 1388 888 880 —— 參考價(jià)格 —— —— —— —— —— 1378 根據(jù)以上打分表和加權(quán)平均數(shù)可算出本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)間的價(jià)格約為： 1378 元 /間天，參照五星級(jí)酒店市場(chǎng)折扣 67折，本項(xiàng)目酒店平時(shí)折后價(jià)可達(dá) 827~960元 /間天 酒店物業(yè)定位定量 研究 定量方法 旅游酒店規(guī)模預(yù)測(cè)分析法 根據(jù)住宿旅游客的數(shù)量，通過(guò)旅游酒店規(guī)模預(yù)測(cè)公式得出預(yù)測(cè)規(guī)模，再扣除未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)量，得出初步體量。 參考比較法 參考酒店年增長(zhǎng)率，類比推出出本項(xiàng)目的體量。 最終酒店體量建議 酒店物業(yè)定位定量研究 定量方法 定量方法一旅游酒店規(guī)模預(yù)測(cè) E=N*P*L/（ T*K） 其中： E：酒店的床位數(shù) N: 全年游客人數(shù) P: 住宿游人比例 L: 平均住宿天數(shù) T: 全年可游覽天數(shù) K: 床位利用率 旅游酒店規(guī)模預(yù)測(cè)公式 本案酒店適當(dāng)開(kāi)發(fā)規(guī)模預(yù)測(cè)公式 本項(xiàng)目適當(dāng)開(kāi)發(fā)規(guī)模 =預(yù)估 需求房間數(shù) /入住率 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)數(shù) 酒店物業(yè)定位定量研究 根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒與平均增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)的旅游人口數(shù)量 % 平均增長(zhǎng)率 2020 年 2020 年 2020 年 項(xiàng)目名稱 2020 年 2020 年 2020 年 全年賓館酒店接待人數(shù) 361 城市名稱 項(xiàng)目名稱 2020 年 深圳 過(guò)夜客比例 % 平均停留天數(shù) 天 成都 過(guò)夜客比例 % 平均停留天數(shù) 天 N: 全年游客人數(shù) 根據(jù)預(yù)測(cè)年份取值 P: 住宿游人比例 15% L: 平均住宿天數(shù) 天 T: 全年可游覽天數(shù) 365 天 K: 床位利用率 % 指標(biāo)項(xiàng) 指標(biāo)值 2020 年市場(chǎng)需要 萬(wàn)個(gè)床位 資料來(lái)源： 南寧統(tǒng)計(jì)年鑒 定量方法一旅游酒店規(guī)模預(yù)測(cè) 酒店物業(yè)定位定量研究 2020 年 2020 2020 年 2020 年 2020 年 % 2020 年 星級(jí)酒店床位數(shù)年增長(zhǎng)率 星級(jí)酒店床位總數(shù)（萬(wàn)個(gè)） 項(xiàng)目名稱 根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒，可查 07 年至 08 年酒店的床位數(shù)，以每年的酒店 %的增長(zhǎng)率推斷項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，即 2020 年的市場(chǎng)星級(jí)酒店床位數(shù)為： 定量方法二：市場(chǎng)平均增長(zhǎng)法 從以上兩種方法 —— 旅游人口需求分析法和市場(chǎng)平均增長(zhǎng)法計(jì)算可以得出，酒店的床位數(shù)規(guī)模約為 萬(wàn)個(gè) 酒店物業(yè)定位定量研究 酒店市場(chǎng)容量計(jì)算 17~23 萬(wàn)㎡ 12~17 萬(wàn)㎡ 2990 間 2561 間 9~14 萬(wàn)㎡ 本項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)酒店面積 1215 萬(wàn)方 未來(lái)預(yù)計(jì)推出酒店總面積 30 萬(wàn) ~36 萬(wàn)㎡ 25 萬(wàn) ~30 萬(wàn)㎡ 22 萬(wàn) ~27 萬(wàn)㎡ 市場(chǎng)需求五星級(jí)酒店面積 = 需求房間數(shù) *100~120 平方米 /間 2262 間 五星級(jí)酒店的市場(chǎng)房間需求 =市場(chǎng)需求房間數(shù) *五星級(jí)酒店房間所占比例13%（間） 市場(chǎng)需求房間數(shù)（萬(wàn)間） 市場(chǎng)需求床位數(shù)（萬(wàn)個(gè)） 樂(lè)觀 平均 保守 通過(guò)計(jì)算，本項(xiàng)目市場(chǎng)剩余可開(kāi)發(fā)的酒店規(guī)模最低可達(dá) 9~14 萬(wàn)㎡ 說(shuō)明： 根據(jù)德思勤酒店研究成果，酒店床位與房間的比例為 ： 1 計(jì)算房間數(shù)； 研究還顯示五星級(jí)酒店的平均房間面積為 100120 平方米，房間數(shù) *房間平均面積