【正文】 1 萬豪國際金融中心項目市場價值可行性分析報告 一、綜合市場分析 宏觀市場環(huán)境分析 社會經(jīng)濟環(huán)境 重慶直轄以來，國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟實力躍升新的臺階。 圖：重慶近年來國民經(jīng)濟發(fā)展狀況 （單位：億元） （數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒） 國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅由 1997 年的 %增加至 20xx 年的 %、 20xx 年的 10%， 20xx 年成為直轄以來發(fā)展最快最好的一年，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 %。 據(jù)重慶市 20xx 年 12 月最新 統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 20xx 年 14 月重慶市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 864 億元，比去年同期上漲 %，持續(xù)保持了較高的增長水平。 圖：重慶歷年來人均 GDP 發(fā)展狀況 （單位：元） （數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒） 國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）年增幅達 10%以上， 20xx 年更創(chuàng)新高，同比增長 %。人均 GDP以年均 %的速度增長， 20xx 年首次超過 5000 元大關(guān)， 20xx 年人均 GDP 大幅增加達 8075元，比 20xx 年增加了 1728 元， 20xx 年全市人均 GDP 達到 9608 元，突破 1000 美元大關(guān)。預(yù) 計 20xx20xx 年 GDP 增長會保持在年均 10%左右，經(jīng)濟發(fā)展仍將保持較高增長態(tài)勢，持續(xù)增長的國民經(jīng)濟環(huán)境將會為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的支撐。 圖：重慶歷年來三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所占 GDP 的比率變化 （數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒） 近年來重慶三大產(chǎn)業(yè)處于上升中的不斷調(diào)整之中，重慶作為重工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)在 GDP中的比重一直占有重要地位，且相對較為穩(wěn)定；而第一產(chǎn)業(yè)則持續(xù)下降，第三產(chǎn)業(yè)比重相應(yīng)提升，反映出重慶城市化進程加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化。 圖：直轄以來社會消費品零售總額發(fā)展趨勢 （單位：億元） （數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒） 重慶市社會消費品零售總額的發(fā)展呈穩(wěn)步增長的趨勢， 20xx 年社會消費品零售總額同比增長 %，創(chuàng)歷史新高。市場購銷兩旺，住房、汽車、通信、教育和旅游成為新的消費熱點。 圖：城市居民人均可支配收入及人均全年消費支出趨勢 （單位：元） （數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒） 從上圖指標不難看出，隨著收入的增加，重慶市民人均消費性支出呈逐年上升態(tài)勢，居民生活水平逐年得到提高； 20xx 年城市居民平均每人消費性支出 7118 元，按每個家庭平均 人計算，居民家庭年平均消費支出 萬余元，結(jié)合居民家庭平均年收入水平來看，重慶市民的消費率平均達到 80%以上，反映了重慶市民消費意識較強的特點。 20xx 年一季度重慶城市居民人均可支配收入同比上漲 %，城市居民人均消費性支出同比上漲 %，預(yù)計未來 23 年內(nèi)重慶市居民的收入水平和消費支出仍將保持增長的態(tài)勢。 圖：直轄以來社會固定資產(chǎn)投資發(fā)展趨勢 （單位：億元） 2 （數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒） 直轄以來，社會固定資產(chǎn)投資快速增長，投資規(guī)模持續(xù)擴大， 20xx 年全年實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資達 1400 億元，比上年增長 %， 20xx 年一季度，在國家穩(wěn)健的宏觀經(jīng)濟政策下，重慶固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)開局，全社會累計完成投資 億元，同比增長 %。由此推算，重慶市十五期間固定資產(chǎn)投資將超過 6000 億元，截至 20xx 年將達到 10000 億元，累計十年期間達 16000 億元。 在社會經(jīng)濟持續(xù)快速增長下，重慶市的城市用地條件和外來投資強度持續(xù)增長，城市地位和競爭力明顯提高， 20xx 年中國城市競爭力排行榜上， 281 個參評城市中，重慶排名第 12 位，列西部城市第一。 由《 20xx 年發(fā)展與改革報告》獲知，重慶西部大開發(fā)實施的首批 100 個投資項目中，今年將有 96 個建成或?qū)嵤?，由此看出，中央政府力捧重慶地區(qū)，無疑為重慶房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展、物業(yè)升值提供了最有效的保證。 宏觀政策環(huán)境 20xx 年以來，中央出臺了一系列房地產(chǎn)相關(guān)土地政策、金融政策、產(chǎn)品政策、交易政策，旨在規(guī)范整個房地產(chǎn)市場，抑制地產(chǎn)泡沫，使得整個房地產(chǎn)市場趨向良性方向發(fā)展。由于重慶房市以需求市場為主要導(dǎo)向，新政對于市場購買量和價格的影響甚小，而將更加規(guī)范和完整市場競爭機制，營造良好的開發(fā)環(huán)境。 u 土地政策 自 20xx 年開始，政府就相應(yīng)出臺了一系列整頓土地市場的法 制規(guī)范，如《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》、《重慶市經(jīng)營性國有土地使用權(quán)交易辦法》、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》等，以求嚴格以招標拍賣掛牌的方式進行，此舉一方面使重慶市房地產(chǎn)業(yè)的土地交易將更加公平、透明，另一方面緊縮“地根”，使用地指標愈加顯得珍貴，尤其是中心城區(qū)，開發(fā)用地尤為稀缺，無疑直接抬高了中心城區(qū)的土地價值。 u 金融政策 20xx 年，央行 121 號文件正式拉開了規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的序幕，此后又出臺了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，國家對房地產(chǎn)信貸的嚴格管理，使土地儲備 貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款受到嚴控，將一批實力不夠、管理混亂的開發(fā)商被擠出市場，必然使得新增房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量有較大的提高，抑制地產(chǎn)泡沫。 u 新國八條規(guī)定 20xx 年，中央政府出臺了新國八條規(guī)定，新規(guī)定提出了普通住宅小區(qū)的建筑標準，而且政府將通過土地供應(yīng)來調(diào)控住宅供應(yīng)，從源頭上控制了住宅價格和戶型，有效保證普通住宅的土地供應(yīng)量，普通住宅的供應(yīng)量將會大幅提高。另外，“規(guī)定”中還明確提出至 20xx 年 6月 1 日起，對個人購買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2 年 (含 2 年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2 年 (含 2 年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后差額征收營業(yè)稅。此舉在于嚴格控制目前市場上的房地產(chǎn)投機炒房者，抑制其擾亂房地產(chǎn)市場正常次序的相關(guān)行為。此規(guī)定的實施，有利于房地產(chǎn)市場沿著健康有序的道路發(fā)展，保證真正有品質(zhì)的項目可以體現(xiàn)其最高的市場價值，并且由于高檔住宅的開發(fā)受到了合理的限制，對于高檔物業(yè)的市場價值提升也同時具有較為深遠的意義。 u 未來政策走勢預(yù)測 從我國房地產(chǎn)政策的發(fā)展歷程來看，目前呈現(xiàn)出階段性政策調(diào)整趨向，希 望通過宏觀調(diào)控來抑制目前房地產(chǎn)市場過熱的不良態(tài)勢，為房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展奠定政策基礎(chǔ)。 任何一個政策都不可能是絕對的打擊、限制，肯定還是會有支持和鼓勵的對象。還是以新國 3 八條為例，在打擊投資性和投機性購房的同時，對中、低收入的消費者卻提供了許多的優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)市場中各個行為主體，無論是開發(fā)商還是消費者都應(yīng)該認真地理解政策，順勢而為，為自己贏得更大的利益。 宗合上述國家及地方政府出臺的相關(guān)房地產(chǎn)政策來看，其根本目的是在于抑制房地產(chǎn)泡沫，規(guī)范房地產(chǎn)市場，因此中原認為，該些政策的出臺將會有利于房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā) 展。 今年 6 月 5 日 7 日，國務(wù)院七部委穩(wěn)定住房價格第三聯(lián)合檢查組對重慶市貫徹國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的情況進行了為期 3 天的檢查，檢查結(jié)論是：重慶調(diào)控工作初見成效，基本無泡沫。并強化了國家宏觀調(diào)控的主旨，保證房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)宏觀發(fā)展態(tài)勢 u 房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè) 表：房地產(chǎn)業(yè)在 GDP 中的比重變化 （單位：億元） 年份 GDP 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資額 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占 GDP 的比率 1998 年 % 1999 年 % 20xx 年 % 20xx 年 % 20xx 年 % 20xx 年 % 20xx 年 % （數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒） 直轄以來，重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)逐步發(fā)展成 為國民經(jīng)濟中一大支柱產(chǎn)業(yè)。 重慶房地產(chǎn)業(yè)對 GDP 的貢獻率逐漸提高，在 GDP 中所占的比率由 1997 年的不到 5%躍升到 20xx 年的 %，房地產(chǎn)投資額逐年遞增。 在新政策的影響下， 20xx 年 111 月重慶市房地產(chǎn)投資額為 億元，較去年同期增長%，仍然保持了較高的增長速度，說明重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展較為規(guī)范，整個市場趨向良性方向發(fā)展，據(jù)中原初步預(yù)測， 20xx 年重慶地產(chǎn)投資額將會仍然保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。根據(jù)重慶市政府資料預(yù)測，到 20xx 年，重慶市將實現(xiàn) 10 年房地產(chǎn)投資總額 5000 多億元。 u 重慶房地產(chǎn)開發(fā)面積穩(wěn)步遞增 圖：近年來重慶房地產(chǎn)開發(fā)狀況 （單位：萬㎡） （數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒） 從近幾年重慶市房地產(chǎn)的開發(fā)狀況來看，施工面積總體保持明顯的增長態(tài)勢， 20xx 年較 20xx年同比增長了 %，而竣工面積則保持平穩(wěn)的增長態(tài)勢， 20xx 年首次出現(xiàn)了下降的趨勢，這主要是受國家宏觀調(diào)控等因素的影響，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)的過快增長。 20xx 年 111 月，重慶市施工面積、竣工面積都比去年同期有了一定程度的上升。其中房地產(chǎn)施工面積高達 萬㎡，比去年同期上漲 %，而房地產(chǎn)竣工面積達到了 ，比去年同期上漲 %，施工面積和竣工面積的快速增長保證了未來的有效供應(yīng)量。 u 重慶房地產(chǎn)市場供銷兩旺 圖：重慶房地產(chǎn)市場歷年銷售面積趨勢 （單位：萬㎡） （數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒） 重慶房地產(chǎn)開發(fā)供求總體產(chǎn)銷銜接良好，需求市場增勢強勁，保持年年持續(xù)增長的態(tài)勢，年銷售面積從 1999 年的 502 萬㎡上升至 20xx 年的 1317 萬㎡。住宅開發(fā)在整個房地產(chǎn)開發(fā)中占主導(dǎo)地位，產(chǎn)銷銜接最為緊密。 20xx 年 17 月，重慶 市實現(xiàn)預(yù)售商品房面積 萬平方米，同比增長 %，商品房預(yù) 4 售金額 億元，同比增長 %。 由于受 20xx 年 4 月出臺的“新政”的