freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內容

南寧國際金融中心項目前期策劃下(已修改)

2025-09-24 11:44 本頁面
 

【正文】 南寧國際金融中心項目前期策劃下 客戶定位 南寧銀行、保險、金融、信托、投資、融資等金融投資機構 國內外知名企業(yè) /廣西本地有實力的大中型企業(yè) 認可項目價值的投資客戶 直接客戶 間接客戶 商務辦公物業(yè)定位定量研究 物業(yè)名稱 主要租戶行業(yè)描述 地王大廈 商貿、科技、房地產、物流、教育、律師 金源 CBD 商貿、科技、金融、保險、物流、交通、房地產、廣告、通信、電力、礦業(yè)、投資理財 現(xiàn)代國際大廈 興業(yè)銀行(四層)、廣告、文化、投資、房地產、期貨、交通物流 東方曼哈頓 光大銀行(共 8 層)、投資、平安保險( 共兩層)、證券(整層)、中海地產整層 鉑宮國際 建筑、科技、電子、裝飾、豪錦酒店 (整層 )、礦產交易、娛樂會所 (整層 )、機電設備 (整層 ) 、文化傳播、信投投資 航洋國際 信息技術、農牧、商貿、投資、航洋集團(占四層)、華勁集團(占三層)、華為集團(整層)、蓮泉會所(占三層)、藍火翼通信集團(占三層) 匯東國際 房地產、投資、建筑、裝飾、拍賣行、商貿、廣告、電子科技、律師 名都大廈 上海浦東發(fā)展銀行( 61~5 層)、保險、交通、投資、裝飾、房地產、水電、有色金屬、糖業(yè)、通信 參考南寧市目前寫字樓客戶情況 根 據(jù)本項目定位和市場客戶參考,項目客戶定位: 價格定位 項目名稱 位置相近 30 同質產品 30 競爭關系 40 總分 權重 地王國際 20 15 40 75 27% 金源 CBD 20 15 40 75 27% 東方曼哈頓 20 10 30 60 22% 現(xiàn)代國際大廈 25 10 30 65 24% 小計 — — — 275 100% 項目名稱 售價 打分(設本項目為 100 分) 調整價格 (元 /㎡) 權重 折算價格 (元 /㎡) 地王國際 16000 至 20200 90 17778 至 22222 27% 4800 至 6000 金源 CBD 17000 90 18889 27% 5100 東方曼哈頓 14000 85 16471 22% 3624 現(xiàn)代國際大廈 14000 85 16471 24% 3953 合成售價 — — — — 17477 至 18677 著重選取產品類似、地段相近等可比項目,與本項目進行相似度比較,然后權重打分。 將各可比項目與本項目進行質素比較,綜合考慮權重值,初步得出本項目核心均價為: 17477 至 18677 元 /㎡,此核心均價初步合成僅從項目質素出發(fā),暫未考慮入市時機的影響。 方 法一:通過售價推導 商務辦公物業(yè)定位定量研究 價格定位 項目名稱 租金水平(元 /㎡月) 打分(設本項目為 100 分) 調整后租金 (元 /㎡月) 權重 折算租金 (元 /㎡月) 地王國際 60~100 55~80 110~125 27% 30~34 金源 CBD 50~55 50 100~110 27% 27~30 東方曼哈頓 45~50 45 100~111 22% 22~24 現(xiàn)代國際大廈 50 50 100 24% 24 核心均價 / / / / 103~112 將各可比項目與本項目進行質 素比較,綜合考慮權重值,初步得出本項目租金。 根據(jù)合成租金 103~112 元 /㎡月,在未計房產自身升值的基礎上,按照國際投資慣例平均 8%的年回報率計算,可以計算能支撐的售價。 103 12/8%=15450 元 /㎡ 112 12/8%=16800 元 /㎡ 方法二:根據(jù)租金回報率推導 商務辦公物業(yè)定位定量研究 價格定位 商務辦公物業(yè)定位定量研究 通過售價推導目前售價估價為: 17477 元 /㎡ ~18677 元 /㎡ 通過租金推導目前售價估價為: 15450~16800 元 /㎡ 2 1 綜合考慮本項目作為市場稀有的商住辦公產 品與城市金融商務中心超大規(guī)模都市綜合體價值能夠分別產生 10%左右的溢價作用。 因此,建議本項目甲級寫字樓 2020 年入市售價為 2611031564 元 /㎡。 17477( 1+30%) =29536 元 /㎡ 15450( 1+30%) =26110 元 /㎡ 18677( 1+30%) =31564 元 /㎡ 16800( 1+30%) =28392 元 /㎡ 2 2 2 2 4000 4900 5100 6000 開盤價格 16000— 17000 14000 17000 16000 至 20200 2020 年售價 項目名稱 開盤時間 年平均增長率 地王國際 05 33% 金源 CBD 06 47% 航洋國際 05 30% 鉑宮國際 05 50% 本項目的寫字樓售價增長率參考市場數(shù)據(jù),采取保守算法,取同檔次項目市場的最小增長率 30%計算。 定量研究思路 商務辦公物業(yè)定位定量研究 南寧未來寫字樓的供應與需求關系 案例研究:上海恒隆廣場、卓越世紀中心、廣州西塔 定量依據(jù) 定量方法 推導公式 : 本項目寫字樓需求面積 =辦公人數(shù) *人均辦公面積 未來競爭項目面積 就業(yè)人口回歸分析 amp。 案例參考比較 規(guī)模定量 商務辦公物業(yè)定位定量研 究 年份 全市從業(yè)人員數(shù)(萬人) 寫字樓人員占從業(yè)人員比例 南寧每年純寫字樓人員數(shù)(萬人) 南寧每年新增長純辦公樓人數(shù)(萬人) 南寧青秀區(qū)每年新增長的純寫字樓需求(萬㎡) 2020 年 793.8 % 2020 年 % 2020 年 % 根據(jù)需求預測公式,預測 20202020 年南寧寫字樓人數(shù)與需求面積為: 就業(yè)人口回歸分析 根據(jù)公式:寫字樓需求面積 =辦公人數(shù) X 人均辦公面積 目前南寧寫字樓總存量 120 萬平方米,平均每人占寫字樓面積 13 平方米,得出寫字樓從業(yè)人員 萬人,寫字樓辦公人員數(shù)占全市區(qū)從業(yè)人員數(shù)的%。根據(jù)南寧第三產業(yè)的增長率情況,中我們考慮寫字樓占從業(yè)人員比例以每年 %的增長率增長 . 商務辦公物業(yè)定位定量研究 公式 未來三年 (至 2020 年) 南寧新增寫字樓人數(shù) 預測全市的從業(yè)人員數(shù) *寫字樓人員所占比例 — 上一年寫字樓人數(shù) 南寧青秀區(qū)新增寫字樓需求面積(萬㎡) 南寧新增的寫字樓人員數(shù) *13 平方米 /人 時間 青秀區(qū) 需求的寫字樓規(guī)模(萬㎡) 同期競爭項目規(guī)模(萬㎡) 本項目剩余可開發(fā)的規(guī)模(萬㎡) 未來三年(至 2020 年) (皇巢世家 8 萬、萬象城 18 萬、廣西國際金融中心 萬) 46 46 萬 *38%(高端寫字樓所占比例) = 萬平米 ,因此本項目國際超 5A 甲級寫字樓可開發(fā)最大量約為 17萬平米 . 南寧未來 3年 /5年寫字樓需求預測表 本案未來 3年 /5年寫字樓可開發(fā)面積預測 規(guī)模定量 商務辦公物業(yè)定位定量研究 名稱 辦公面積 商業(yè)面積 公寓面積 酒店面積 總面積 辦公所占總面積比例 上海恒隆廣場 16 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 無 % 卓越世紀中心 18 萬㎡ 萬㎡ 5萬㎡ 7萬㎡ % 廣州西塔 18 萬㎡ 萬㎡ 5萬㎡ 7萬㎡ % 規(guī)模定量 案例分析 本項目物業(yè)總體量為 31 萬(減去 4萬地下車庫),參考案例辦公物業(yè)所占比例平均 53%計算,則辦公體量為 16 萬至 19 萬。本項目所取 17 萬符合辦公比例需求。 市場需求:根據(jù)市場調查,南寧目前寫字樓正處于發(fā)展階段,有相當大比例的成長型企業(yè)需求商務公寓辦公;目前寫字樓的客戶中也表現(xiàn)出較多的此類 客戶,如航洋國際 B 棟;南寧目前的商務公寓,較為暢銷,產品打造可提升空間較大, 市場風險分解:由于本項目寫字樓體量也較大,為了分解市場風險,快速回籠資金,商務公寓可作為一種補充產品,分解市場風險。 本項目的規(guī)劃布局要求:本項目擬規(guī)劃設計兩棟樓,其中一棟為純甲級寫字樓,經(jīng)過規(guī)劃設計,其容量約為 1314 萬方,另外一棟為綜合型物業(yè),包括其中酒店、住宅公寓,為了平衡各項指標,商務公寓的體量約 34萬方, 商務辦公物業(yè)定位定量研究 辦公物業(yè)指標分解 分解依據(jù) 分解方向 —— SOHO 商務公寓 國內的發(fā)展 南寧的發(fā)展 與寫 字樓產品的區(qū)別 隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展,市場化的日益普及,專業(yè)化以及產業(yè)分工的細化,相信現(xiàn)在的 SOHO 趨勢只是個開始,隨著中國服務業(yè)的發(fā)展, SOHO 可以出現(xiàn)于中國服務業(yè)中的任何一個角落,并且在很多城市中,逐漸發(fā)展、群聚演變成為一種經(jīng)濟模式。同時,由于 SOHO 一族自身的效率和從業(yè)人員的素質, SOHO 一族也非??赡艹蔀槲磥碇袊諛I(yè)的一個重要發(fā)展支柱。 SOHO 商務公寓由于其商住兩用性,與住宅價值較高 SOHO 在南寧還只是雛形,隨著南寧服務業(yè)的快速發(fā)展,廣告類、裝飾類、咨詢類公司、創(chuàng)意類公司會越來越多,所以適合這些公 司發(fā)展的類寫字樓產品將充分滿足這部分客戶的需求 可居家,可辦公,首先滿足基本居住的需求 對辦公空間有個性化創(chuàng)意需要,一般是 5 米左右的超高層高,可以分割成兩層,上層私密空間,下層辦公空間 24 小時辦公 工作時間自由掌控,自由、彈性而新型的工作方式 最大賣點:傳統(tǒng)寫字樓是地段, SOHO 是一種創(chuàng)意,一種工作方式 商務辦公物業(yè)定位定量研究 SOHO 商務公寓的發(fā)展 商務辦公物業(yè)定位定量研究 SOHO 商務公寓目標客戶定位 中小規(guī)模創(chuàng)業(yè)型企業(yè) /成長型企業(yè),如咨詢、顧問公司、評估事務所、律師事務所、會計事務所、廣告公司、設 計工作室、裝飾公司、貿易公司、房地產開發(fā)企業(yè)、文化公司等等 投資兼自住的白領 認可項目價值的投資客戶 直接客戶 間接客戶 需要把握的市場要點 城市發(fā)展和產業(yè)發(fā)展 產品的不足形成的升級空間 城市行業(yè)產業(yè)發(fā)展趨勢 突出的優(yōu)勢 交通的便利性 相對優(yōu)勢的區(qū)位條件 良好的可視性 綜合物業(yè)的相互支持 南寧國際金融中心新型商務辦公物業(yè),采用現(xiàn)代藝術風格的建筑設計和規(guī)劃,注重空間感、環(huán)境幽雅、簡潔實用 商務辦公物業(yè)定位定量研究 SOHO 商務公寓產品定位方向 市場特征 項目優(yōu)勢 商務公寓市場需求旺盛,出租率較高,單棟的商 務公寓規(guī)模約 24萬方 南寧市正處于城市發(fā)展中,中小企業(yè)辦公需求大,寫字樓辦公客戶中,仍有較多的中小企業(yè)辦公客戶 SOHO/商住產品在南寧供應量十分有限,新產品上市將會引起較多的關注 考慮本項目區(qū)位及綜合體規(guī)模優(yōu)勢,預計本項目的銷售水平將會好于市場平均水平 考慮到這幾點因素,預計商務公寓可開發(fā) 3— 4 萬 商務辦公物業(yè)定位定量研究 SOHO 商務公寓產品規(guī)模推定 商務公寓價格定位 項目名稱 位置相近 30 同質產品 30 競爭關系 40 總分 權重 風尚 80 30 20 10 60 28% 云星錢隆天下 SOHO 20 20 10 50 23% 金領公館 25 20 10 55 26% 榮和中央公園 15 25 10 50 23% 小計 — — — 215 100% 項目名稱 售價 (精裝 ) 打分(設本項目為 100 分) 調整價格 (元 /㎡) 權重 折算價格 (元 /㎡) 風尚 80 15000 75 18750 28% 5250
點擊復制文檔內容
公司管理相關推薦
文庫吧 www.dybbs8.com
公安備案圖鄂ICP備17016276號-1