【正文】 南寧國際金融中心項(xiàng)目前期策劃下 客戶定位 南寧銀行、保險(xiǎn)、金融、信托、投資、融資等金融投資機(jī)構(gòu) 國內(nèi)外知名企業(yè) /廣西本地有實(shí)力的大中型企業(yè) 認(rèn)可項(xiàng)目?jī)r(jià)值的投資客戶 直接客戶 間接客戶 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 物業(yè)名稱 主要租戶行業(yè)描述 地王大廈 商貿(mào)、科技、房地產(chǎn)、物流、教育、律師 金源 CBD 商貿(mào)、科技、金融、保險(xiǎn)、物流、交通、房地產(chǎn)、廣告、通信、電力、礦業(yè)、投資理財(cái) 現(xiàn)代國際大廈 興業(yè)銀行（四層）、廣告、文化、投資、房地產(chǎn)、期貨、交通物流 東方曼哈頓 光大銀行（共 8 層）、投資、平安保險(xiǎn)（ 共兩層）、證券（整層）、中海地產(chǎn)整層 鉑宮國際 建筑、科技、電子、裝飾、豪錦酒店 (整層 )、礦產(chǎn)交易、娛樂會(huì)所 (整層 )、機(jī)電設(shè)備 (整層 ) 、文化傳播、信投投資 航洋國際 信息技術(shù)、農(nóng)牧、商貿(mào)、投資、航洋集團(tuán)（占四層）、華勁集團(tuán)（占三層）、華為集團(tuán)（整層）、蓮泉會(huì)所（占三層）、藍(lán)火翼通信集團(tuán)（占三層） 匯東國際 房地產(chǎn)、投資、建筑、裝飾、拍賣行、商貿(mào)、廣告、電子科技、律師 名都大廈 上海浦東發(fā)展銀行（ 61~5 層）、保險(xiǎn)、交通、投資、裝飾、房地產(chǎn)、水電、有色金屬、糖業(yè)、通信 參考南寧市目前寫字樓客戶情況 根 據(jù)本項(xiàng)目定位和市場(chǎng)客戶參考，項(xiàng)目客戶定位： 價(jià)格定位 項(xiàng)目名稱 位置相近 30 同質(zhì)產(chǎn)品 30 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 40 總分 權(quán)重 地王國際 20 15 40 75 27% 金源 CBD 20 15 40 75 27% 東方曼哈頓 20 10 30 60 22% 現(xiàn)代國際大廈 25 10 30 65 24% 小計(jì) — — — 275 100% 項(xiàng)目名稱 售價(jià) 打分（設(shè)本項(xiàng)目為 100 分） 調(diào)整價(jià)格 （元 /㎡） 權(quán)重 折算價(jià)格 （元 /㎡） 地王國際 16000 至 20200 90 17778 至 22222 27% 4800 至 6000 金源 CBD 17000 90 18889 27% 5100 東方曼哈頓 14000 85 16471 22% 3624 現(xiàn)代國際大廈 14000 85 16471 24% 3953 合成售價(jià) — — — — 17477 至 18677 著重選取產(chǎn)品類似、地段相近等可比項(xiàng)目，與本項(xiàng)目進(jìn)行相似度比較，然后權(quán)重打分。 將各可比項(xiàng)目與本項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)素比較，綜合考慮權(quán)重值，初步得出本項(xiàng)目核心均價(jià)為： 17477 至 18677 元 /㎡，此核心均價(jià)初步合成僅從項(xiàng)目質(zhì)素出發(fā)，暫未考慮入市時(shí)機(jī)的影響。 方 法一：通過售價(jià)推導(dǎo) 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 價(jià)格定位 項(xiàng)目名稱 租金水平（元 /㎡月） 打分（設(shè)本項(xiàng)目為 100 分） 調(diào)整后租金 （元 /㎡月） 權(quán)重 折算租金 （元 /㎡月） 地王國際 60~100 55~80 110~125 27% 30~34 金源 CBD 50~55 50 100~110 27% 27~30 東方曼哈頓 45~50 45 100~111 22% 22~24 現(xiàn)代國際大廈 50 50 100 24% 24 核心均價(jià) / / / / 103~112 將各可比項(xiàng)目與本項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì) 素比較，綜合考慮權(quán)重值，初步得出本項(xiàng)目租金。 根據(jù)合成租金 103~112 元 /㎡月，在未計(jì)房產(chǎn)自身升值的基礎(chǔ)上，按照國際投資慣例平均 8%的年回報(bào)率計(jì)算，可以計(jì)算能支撐的售價(jià)。 103 12/8%=15450 元 /㎡ 112 12/8%=16800 元 /㎡ 方法二：根據(jù)租金回報(bào)率推導(dǎo) 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 價(jià)格定位 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 通過售價(jià)推導(dǎo)目前售價(jià)估價(jià)為： 17477 元 /㎡ ~18677 元 /㎡ 通過租金推導(dǎo)目前售價(jià)估價(jià)為： 15450~16800 元 /㎡ 2 1 綜合考慮本項(xiàng)目作為市場(chǎng)稀有的商住辦公產(chǎn) 品與城市金融商務(wù)中心超大規(guī)模都市綜合體價(jià)值能夠分別產(chǎn)生 10%左右的溢價(jià)作用。 因此，建議本項(xiàng)目甲級(jí)寫字樓 2020 年入市售價(jià)為 2611031564 元 /㎡。 17477（ 1+30%） =29536 元 /㎡ 15450（ 1+30%） =26110 元 /㎡ 18677（ 1+30%） =31564 元 /㎡ 16800（ 1+30%） =28392 元 /㎡ 2 2 2 2 4000 4900 5100 6000 開盤價(jià)格 16000— 17000 14000 17000 16000 至 20200 2020 年售價(jià) 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 年平均增長率 地王國際 05 33% 金源 CBD 06 47% 航洋國際 05 30% 鉑宮國際 05 50% 本項(xiàng)目的寫字樓售價(jià)增長率參考市場(chǎng)數(shù)據(jù)，采取保守算法，取同檔次項(xiàng)目市場(chǎng)的最小增長率 30%計(jì)算。 定量研究思路 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 南寧未來寫字樓的供應(yīng)與需求關(guān)系 案例研究：上海恒隆廣場(chǎng)、卓越世紀(jì)中心、廣州西塔 定量依據(jù) 定量方法 推導(dǎo)公式 : 本項(xiàng)目寫字樓需求面積 =辦公人數(shù) *人均辦公面積 未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積 就業(yè)人口回歸分析 amp。 案例參考比較 規(guī)模定量 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研 究 年份 全市從業(yè)人員數(shù)（萬人） 寫字樓人員占從業(yè)人員比例 南寧每年純寫字樓人員數(shù)（萬人） 南寧每年新增長純辦公樓人數(shù)（萬人） 南寧青秀區(qū)每年新增長的純寫字樓需求（萬㎡） 2020 年 793.8 % 2020 年 % 2020 年 % 根據(jù)需求預(yù)測(cè)公式，預(yù)測(cè) 20202020 年南寧寫字樓人數(shù)與需求面積為： 就業(yè)人口回歸分析 根據(jù)公式：寫字樓需求面積 =辦公人數(shù) Ｘ 人均辦公面積 目前南寧寫字樓總存量 120 萬平方米，平均每人占寫字樓面積 13 平方米，得出寫字樓從業(yè)人員 萬人，寫字樓辦公人員數(shù)占全市區(qū)從業(yè)人員數(shù)的%。根據(jù)南寧第三產(chǎn)業(yè)的增長率情況，中我們考慮寫字樓占從業(yè)人員比例以每年 %的增長率增長 . 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 公式 未來三年 （至 2020 年） 南寧新增寫字樓人數(shù) 預(yù)測(cè)全市的從業(yè)人員數(shù) *寫字樓人員所占比例 — 上一年寫字樓人數(shù) 南寧青秀區(qū)新增寫字樓需求面積（萬㎡） 南寧新增的寫字樓人員數(shù) *13 平方米 /人 時(shí)間 青秀區(qū) 需求的寫字樓規(guī)模（萬㎡） 同期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模（萬㎡） 本項(xiàng)目剩余可開發(fā)的規(guī)模（萬㎡） 未來三年（至 2020 年） （皇巢世家 8 萬、萬象城 18 萬、廣西國際金融中心 萬） 46 46 萬 *38%（高端寫字樓所占比例） = 萬平米 ,因此本項(xiàng)目國際超 5A 甲級(jí)寫字樓可開發(fā)最大量約為 17萬平米 . 南寧未來 3年 /5年寫字樓需求預(yù)測(cè)表 本案未來 3年 /5年寫字樓可開發(fā)面積預(yù)測(cè) 規(guī)模定量 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 名稱 辦公面積 商業(yè)面積 公寓面積 酒店面積 總面積 辦公所占總面積比例 上海恒隆廣場(chǎng) 16 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 無 % 卓越世紀(jì)中心 18 萬㎡ 萬㎡ 5萬㎡ 7萬㎡ % 廣州西塔 18 萬㎡ 萬㎡ 5萬㎡ 7萬㎡ % 規(guī)模定量 案例分析 本項(xiàng)目物業(yè)總體量為 31 萬（減去 4萬地下車庫），參考案例辦公物業(yè)所占比例平均 53%計(jì)算，則辦公體量為 16 萬至 19 萬。本項(xiàng)目所取 17 萬符合辦公比例需求。 市場(chǎng)需求：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，南寧目前寫字樓正處于發(fā)展階段，有相當(dāng)大比例的成長型企業(yè)需求商務(wù)公寓辦公；目前寫字樓的客戶中也表現(xiàn)出較多的此類 客戶，如航洋國際 B 棟；南寧目前的商務(wù)公寓，較為暢銷，產(chǎn)品打造可提升空間較大， 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分解：由于本項(xiàng)目寫字樓體量也較大，為了分解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，快速回籠資金，商務(wù)公寓可作為一種補(bǔ)充產(chǎn)品，分解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目的規(guī)劃布局要求：本項(xiàng)目擬規(guī)劃設(shè)計(jì)兩棟樓，其中一棟為純甲級(jí)寫字樓，經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)，其容量約為 1314 萬方，另外一棟為綜合型物業(yè)，包括其中酒店、住宅公寓，為了平衡各項(xiàng)指標(biāo)，商務(wù)公寓的體量約 34萬方， 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 辦公物業(yè)指標(biāo)分解 分解依據(jù) 分解方向 —— SOHO 商務(wù)公寓 國內(nèi)的發(fā)展 南寧的發(fā)展 與寫 字樓產(chǎn)品的區(qū)別 隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)化的日益普及，專業(yè)化以及產(chǎn)業(yè)分工的細(xì)化，相信現(xiàn)在的 SOHO 趨勢(shì)只是個(gè)開始，隨著中國服務(wù)業(yè)的發(fā)展， SOHO 可以出現(xiàn)于中國服務(wù)業(yè)中的任何一個(gè)角落，并且在很多城市中，逐漸發(fā)展、群聚演變成為一種經(jīng)濟(jì)模式。同時(shí)，由于 SOHO 一族自身的效率和從業(yè)人員的素質(zhì)， SOHO 一族也非?？赡艹蔀槲磥碇袊?wù)業(yè)的一個(gè)重要發(fā)展支柱。 SOHO 商務(wù)公寓由于其商住兩用性，與住宅價(jià)值較高 SOHO 在南寧還只是雛形，隨著南寧服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，廣告類、裝飾類、咨詢類公司、創(chuàng)意類公司會(huì)越來越多，所以適合這些公 司發(fā)展的類寫字樓產(chǎn)品將充分滿足這部分客戶的需求 可居家，可辦公，首先滿足基本居住的需求 對(duì)辦公空間有個(gè)性化創(chuàng)意需要，一般是 5 米左右的超高層高，可以分割成兩層，上層私密空間，下層辦公空間 24 小時(shí)辦公 工作時(shí)間自由掌控，自由、彈性而新型的工作方式 最大賣點(diǎn)：傳統(tǒng)寫字樓是地段， SOHO 是一種創(chuàng)意，一種工作方式 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 SOHO 商務(wù)公寓的發(fā)展 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 SOHO 商務(wù)公寓目標(biāo)客戶定位 中小規(guī)模創(chuàng)業(yè)型企業(yè) /成長型企業(yè)，如咨詢、顧問公司、評(píng)估事務(wù)所、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、廣告公司、設(shè) 計(jì)工作室、裝飾公司、貿(mào)易公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、文化公司等等 投資兼自住的白領(lǐng) 認(rèn)可項(xiàng)目?jī)r(jià)值的投資客戶 直接客戶 間接客戶 需要把握的市場(chǎng)要點(diǎn) 城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展 產(chǎn)品的不足形成的升級(jí)空間 城市行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 突出的優(yōu)勢(shì) 交通的便利性 相對(duì)優(yōu)勢(shì)的區(qū)位條件 良好的可視性 綜合物業(yè)的相互支持 南寧國際金融中心新型商務(wù)辦公物業(yè)，采用現(xiàn)代藝術(shù)風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃，注重空間感、環(huán)境幽雅、簡(jiǎn)潔實(shí)用 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 SOHO 商務(wù)公寓產(chǎn)品定位方向 市場(chǎng)特征 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 商務(wù)公寓市場(chǎng)需求旺盛，出租率較高，單棟的商 務(wù)公寓規(guī)模約 24萬方 南寧市正處于城市發(fā)展中，中小企業(yè)辦公需求大，寫字樓辦公客戶中，仍有較多的中小企業(yè)辦公客戶 SOHO/商住產(chǎn)品在南寧供應(yīng)量十分有限，新產(chǎn)品上市將會(huì)引起較多的關(guān)注 考慮本項(xiàng)目區(qū)位及綜合體規(guī)模優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售水平將會(huì)好于市場(chǎng)平均水平 考慮到這幾點(diǎn)因素，預(yù)計(jì)商務(wù)公寓可開發(fā) 3— 4 萬 商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究 SOHO 商務(wù)公寓產(chǎn)品規(guī)模推定 商務(wù)公寓價(jià)格定位 項(xiàng)目名稱 位置相近 30 同質(zhì)產(chǎn)品 30 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 40 總分 權(quán)重 風(fēng)尚 80 30 20 10 60 28% 云星錢隆天下 SOHO 20 20 10 50 23% 金領(lǐng)公館 25 20 10 55 26% 榮和中央公園 15 25 10 50 23% 小計(jì) — — — 215 100% 項(xiàng)目名稱 售價(jià) (精裝 ) 打分（設(shè)本項(xiàng)目為 100 分） 調(diào)整價(jià)格 （元 /㎡） 權(quán)重 折算價(jià)格 （元 /㎡） 風(fēng)尚 80 15000 75 18750 28% 5250